ファミール東灘魚崎館

[匿名さん]

所在地：神戸市東灘区魚崎北町4丁目12-12
売主：ハイネスコーポレーション
施工会社：竹中工務店
管理会社：

ファミール東灘魚崎館について情報をお願いします。

[124: モリッチ]

高額の保証っていくら？

[125: 匿名]

一番気になるのは、なぜ８３％も出て行ったのか・・・

住み心地がよかったら、リニューアルされるし、２年くらいなら、２割くらいの人は出て行っても、
８割以上戻って来ないとは・・・

うーん、どうしても踏み切れん。

それに、歯切れが悪い営業・・・

最後に築１２年を考慮に入れると、割安感も余り無い気もするしね・・・

[126: 匿名]

ずいぶん具体的ですが、なぜ住民の83%が退去したと、知っておられるのですか。もっと詳しい真相もご存じなのでは？なぜ、ﾘﾉﾍﾞしないといけなかったか、また、本当に大丈夫なのか、教えていただけませんか。ここの営業さんは、そんなに気になるなら、買わない方がいいと言うばかりで…

[127: モリッチ]

友達に聞いてみます。

[128: １２５です]

＞ずいぶん具体的ですが、なぜ住民の83%が退去したと、知っておられるのですか
これは簡単です。
総戸数85戸に対して、新規71戸（つまり、退去が71戸）で計算しただけです。

僕もかなり前向きに考えていたのですが、これがすっごく気になっているのです。
普通に考えて、場所的にもＯＫ、建物自体はリニューアルされ、かつ、免震になって非常に頑丈になるなら、
２年くらい賃貸に住んで、帰ってくるだろうと・・・。

それが、８割超えの人が出て行く理由って一体何なんだろう？？
営業に聞いても、「大したものじゃないです」って言うだけで・・・

大したことないならなら、わざわざ数億円以上のお金を掛けて免震にするのも理解に苦しむし、
また、そこまで頑丈になったのに、何故、出て行くのかも理解できないし・・・

つまり、非常にブラックボックスに感じてしまうのです・・・

[129: １２５です]

こういう時は”事実”を客観的に整理した方がいいなと思っております。

＜事実＞
　・８割以上が出ていった
　・営業は非常に不明瞭な説明しかしない
　　（詳しく聞くと「竹中と入居者の中で話されていたので、詳細は分からない」と逃げる）

また、
　・免震ゴムは寿命ががあるので、いずれ入れ替えに数億円（？）の出費が掛かる
　　（まー、これは保険と考えると一方的マイナス要素になりませんが、そもそも、タワーのような
　　　ものに使うのにこの規模のマンションに使うと、一戸辺りの費用が大きくなる可能性大。
　　　⇒その辺りは教えてくれません）

　・リノベで仕方無いのですが、内装（キッチン、風呂を含めて）がチープ。それ自体はいいのだが、
　　価格と比較して、割安感は無いと感じた（そもそも、築１２年ですから）

あと個人的には以下を教えて貰えなかったのが不満。
　・取り替えていない部分の仕様
　　⇒例えば、給水管はさや管ヘッダー工法なのか、コンクリートの耐久年数
　　⇒中古なので、これらの躯体の寿命が知りたいのですが、これらを聞くと、「分からない」と
　　　言われる。

このようなことから総合判断して、僕は見送ることにしました。

[130: 匿名さん]

なるほど。
１２９さんのご意見に納得。

[131: 匿名]

ここの営業は、都合の悪いこと、教えたくないことは、全て「わからない」で通してるように見える。

[132: 131]

逆に、営業がこんなに丁寧に修理箇所をおしえてくれた、ﾘﾉﾍﾞに至った事情を聞く事が出来た、元のマンションの構造や仕様を聞く事が出来たと言う人いませんか？

[133: 周辺住民さん]

そんな人いるんでしょうかね。
もうすでにお住まいの戻ってこられた方に
お話聞いてみたいものです。

[134: 匿名]

戻って来た人に聞いても、基本的には”いい意見”に偏るでしょうね（人間心理）。
また、少数意見ということにもなりますし。

[135: 匿名]

やっぱり129さんの話に納得。中古だと、後々に不具合が出ても基本的に購入者責任。なのに、ﾘﾉﾍﾞのもとの欠陥も、配管などの仕様様（売ってるんだから、当然それぐらい調べてるはず）も教えようとしないのは、極めて不親切だと思う。そんなに知りたがる人は中古に向いてないって、中古だから知りたがるのよ。よほど知られたら困る事があるのか知らんが。

[136: 匿名さん]

>133
こんな掲示板だから、退去した元住民からの情報があってもと思うけど、よほど条件の良い買い戻しがあって、その代わりに口外だけは堅く禁止事項になってるのかもね。今、残ってる元々の住民にしても、今後こごが売れにくくなって空き住戸が出るようなﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝの原因（欠陥）を書くはずがない。ホントはここの営業が説明してるような「大した事ない欠陥」なら、誰かが書いてもおかしくないとは思うけど。そう考えると、ここがﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝせざるを得なかった理由って、明らかになったら誰も買いたくなくなるような、重大な構造上の欠陥だったんじゃないかと思う。

[137: 匿名はん]

こわいですね…私はこの物件は購入しません。

[138: 匿名さん]

こちらの物件はそもそも耐震性に問題があったからリノベーションしたということ
以外に何か問題があるのでしょうか。
重大な欠陥というのは構造上の欠陥であって、多くの耐震偽装物件が
そうであるようにこちらの物件もそれが明らかになったということです。
建築士ではないので詳細は不明ですが、皆さんが心配されている問題とは
このようなところではないかと思います。

免震構造を取り入れるのは苦肉の策ですね。
問題を解決したかもしれませんが、免震機構を採用することは、それはそれで
コストの問題や維持、必要性など疑問が残ります。

これらをひっくるめて魚崎の地に住みたく、また手ごろな価格で比較的
広い部屋が手に入るということで検討される方には良いかもしれません。

[139: 匿名]

１２９です。

そうそう、書き忘れましたが私が気になっていた”事実”がもう１つありました。
この物件、フラット３５が使えないということです。
恐らく、フラットの基準である、以下のいずれかを満たすことができないのだと思われます。
　・住宅の構造 （耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合 ）
　・住宅の耐震性→建築確認日が昭和56年6月1日以後であり、耐震評価基準が充たされている
　・劣化状況→外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等

フラットの説明　→　　http://www.flat35.com/loan/flat35/tech_cyuko.html

営業に聞いたところ、この物件が新築で建ったところ、このような制度が無かったからとか
適当にごまかしてますが、要は、今回”免震”の仕組みを取り入れて、大幅改修したにも関
わらず、フラット３５の基準を満たすことができないのでしょう。

個人的に”安全だ”と言うのであれば、第3者機関の証明を取るべきだと考えますが、
恐らく、基準に満たない部分があるのだと考えます。

[140: 匿名]

フラットは、マンションの質を確認出来る一つの基準。借りる借りないは別にして、一定の安心材料にはなる。このマンションは、修繕したにもかかわらず、その基準に達していないと言う事になるな。

[141: ビギナーさん]

なるほど。またまた納得。

[142: 匿名さん]

このマンションは今回の工事完了後に検査済証を取得しているそうですが、
現行の建築確認の検査基準はフラット３５の基準より甘いのでしょうか？

[143: 匿名]

恐らくですが、今回のﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝは大規模修繕。その場合、建築確認申請を通らないような工事はそれ自体違法になります。。ある意味、こんなマンションの工事で、確認申請は通って当たり前なんです。ただ、確認申請を通ってもフラットの基準は満たしていないと言う事でしょうね。

[144: 匿名]

＞現行の建築確認の検査基準はフラット３５の基準より甘いのでしょうか？
その通り。
建築確認申請とは、建築基準法等に適合するかどうかでありますが、
「建築基準法」は住宅を建てる場合の国が定めた最低基準です。

フラットとの比較は詳細は以下にありますよ。
↓
http://www.flat35.com/loan/flat35/tech.html

[145: 通行人]

やっぱり、なんか胡散臭いな～
以前、ここの会社の就活で会社説明会行ったけど、やれ「上場」や、「関西制覇」やって、威勢のいいこと言ってたけど、今は、どうなんかな。
やっぱり、カタカナマンションデベッロッパーは、胡散臭いところが多すぎる。

すんません。マンション購入と関係ない話で。たまたま、過去受けたところがどうなってるか、検索してたら、ぶち当たったので・・・・

[146: 契約済みさん]

購入したものです
実は建設業界の社員です
購入した理由は
①建築確認を再度取得したこと
②竹中工務店が販売ではなくデベロッパーが一度購入していたこと
③同業の人が数名購入していたこと
④これだけ賑わう掲示板は人気があると感じたこと
同業の社員として今度何か問題があれば
竹中工務店でも信用を失墜し業界のつまはじきになるのではないかと思います
過去は知りませんが
現状の建物が問題無ければいいと判断しました

でもあること無いこと好きに書けますね
無責任な人たちです

[147: 匿名]

同業とおっしゃるなら、建築にはお詳しいですよね。
でしたら、このマンションが修理に至った問題は何で、どんな修理でどう大丈夫なになったのか、
なぜフラットの基準を満たしてないのか、説明して頂けないでしょうか。

検討している者は、みんなその辺りが知りたいのに、
ここの営業に聞いても大丈夫だと言うばかりで何も教えてくれない。
大体、あることないこととおっしゃるが、何があることで、何がないことなんですかね？

あなたの説明は、①建築確認を再度取得した②建築関係の人も購入している③ここがもう一度ダメなら竹中が信用を失う…
とかって、全てここの営業から既に説明を受けている話ばかりで、新たな材料は別に何も書かれてません。

大体、ここのスレが賑わってるから人気物件とかって、
読み返して頂いたらお分かりになるかと思いますが、
このスレには、検討している人からの疑問や不安が多く出ているけれど、
人気がある事を伺わせるような書き込みはあまりないように思いますが。

それに疑問ですが、そもそも建築関係の方が、スレが賑わってるから人気がある…みたいなニュアンスを、購入する動機にされるものなんですか？

ご自身で物件の良し悪しを判断する力をお持ちのはずなのに。


営業さんが、「マンコミュの掲示板も賑わってる人気物件」と営業トークに使うなら分かりますけど。

[148: 契約済みさん]

147さんへ
面白い人ですね
私が決めた理由を正直に書いてるのに
どこのだれだかわからない人に　何故そんな質問をされるのでしょう
あなたにあれこれ言われる筋合いはありません
もしあなたが良ければ
モデルルームで待ち合わせをしてじっくり話をしましょうか
そんな勇気も無いくせに・・・・・

[149: 匿名さん]

↑

工事の専門家だからこそ、一旦オシャカ（欠陥があり、そのままでは存続が不可能）になったマンションでも、
それなりに再生され、かつ価格も安ければ問題なし、
という割り切った判断ができるのですね。

それは食品に例えるならば、食中毒を引き起こす細菌が発見された食べ物でも、
除菌され、かつ安全であれば問題なく食することができる、
という感覚なのでしょう。

業界人でない一般人では、なかなか割り切れない問題です。

[150: 匿名]

１４７のほうが納得させられるな

[151: 匿名]

１４７→もろ営業（笑）！　笑える！
だって、１４７の内容って、ここの営業の手口そのもの。

＜ここの営業手口＞
　・「建築関係者も買っています。ただ、プライバシー情報なので、内密にしておいてください」
　　と言いながら、ほぼ皆に言っている。
　・「建築確認を再度取得した」と言うが、そんなの売るなら最低限クリアするレベル！

そのくせ、具体的な質問（住宅性能や躯体等）をすると回答をはぐらかす。
そして、この掲示板をかなり気にしておりました（笑）。

１４７、１４８の投稿はまさにその通り・・・
本当、笑える・・・　

[152: 匿名]

（追伸）
＞あること無いこと好きに書けますね
→いや、”事実”を書いているだけです。
　 ・元入居者の８割以上が帰って来ない物件
　・フラットが通らない物件
　 ・躯体情報を教えない（なぜに免震迄する必要があったのか、納得できる説明を一切しない）

以　上

[153: 匿名]

>151
おっしゃってるのは、146さん,148さん（同一の方？）の書き込みの事でしょうか。147さんは営業の対応に疑問を書いておられるのでは？

[154: 匿名]

すみません、１４６、１４８の投稿に対してでした
１４７さんへ申し訳ございませんでした・・・m(__)m

[155: 匿名さん]

なにがなんだがよ～わからん。

[156: 匿名]

確かに。

146さんの書き込みって、私がここの営業から聞いた話とも、ほぼ同じです。


他のみなさん同様、不安に思った事があったから、いろいろ質問したんだけれど、
結局、納得できる話はなかった。


挙げ句、「そんなに細かい事を気にしたら、中古は買えないですよ」と
言われたのも他の方と同じでした。


大変失礼ながら、146さんの「私の説明にあれこれ言われる筋合いはない」と言う感じが

なんとなく、その時営業から受けた印象と、似てるなあと思ってしまったので。

[157: 匿名]

建設関係者なら確認申請に通ると言う事が、どういう事かぐらいは当然わかるはず。
マンションで、確認申請に通らないような建物を売ったら基本的にアウトなので。

だから、その説明をもって安心の判断材料にしたと言われても
腑に落ちない。


むしろ、他の人も書いてるが、最新の免震システムを投入しても、
このマンションはフラットの基準には達しなかった訳で、
それについては、少なくとも
ここの営業が言うような「フラットがない頃に建った建物だから」とか言う言い訳もおかしいと思うし、理由も聞きたい。

そもそもになるが、
最初に建てた時に購入した住民の８割が退去してしまうような
大問題が起こったはずなのだから
それについては、中古物件を販売する以上
購入者にしっかり前後の事情説明をする義務があるのではないかと思う。

後、もう一度問題があったら竹中工務店が業界内で信用を失うかどうかは
消費者の立場から言わせてもらうと、正直どうでもいいし、あまり興味もない。

万が一、もう一度問題があるようなことになって竹中が信用を失ったとしても

それとは関係なく、中古マンションを買った者としてきちんと調べなかった自己責任が残るだけだからね。

[158: 匿名さん]

情報のソースは明かせないが、このマンションに関する事実は、次の４点である。

１．竣工後に構造に関する欠陥が発覚し、住民、売主（丸紅）並びに施工会社（竹中工務店）が対立。
　　結局、竹中工務店が構造に対する非を全面的に認め、その構造上の欠陥を補うため、免震装置の新設導入
　　により対処すると共に、建築確認申請を取得し直したこと。

２．欠陥に対する住民への補償は、売主の丸紅ではなく、施工会社の竹中工務店が行う。
　　それは、当初の分譲価格（約10年前の分譲価格！）の約９０％で買い戻すものであったこと。

３．元の住民たちは、竹中工務店による買戻しという補償に応じただけでなく、補償を受けると同時に
　　彼らの８０％以上がこのマンションから退去したこと。

４．元の住民が退去した７０戸以上の住戸は、当然に竹中工務店の所有物になったが、それら全ての住戸を
　　マンション販売業者のハイネスコーポレーションが竹中工務店から買い取り、リノベーション（再生）
　　マンションとして、新規に販売していること。

[159: 匿名]

>157
情報ありがとうございます。
もう少し詳しい事を教えて頂けないでしょうか。

まず、構造上の問題と言うのは耐震性に関する事だと思いますが、
現在の建築基準に対して耐震強度がどれくらい足りなかったのでしょうか。
どれくらいの地震に対してどんな危険がある事が判明したのでしょう？


また、それは何故発生し発覚したのでしょう？
竹中工務店が全面的に非を認めたと言う事は、
設計ミス、施工ミス、施工管理の失敗、耐震偽装など
あるかと思いますが、
どういう事だったのでしょうか？

後、免震による補強でどれくらい強度はカバーされてるのでしょうか。
フラットが適合しないと言う事は、
建築基準に合ったとしても、何らかの耐震性が不足してるからだと思います。
結局、免震ゴムに耐震強度不足の建物を乗せても、
フラットの基準には達しなかったと言う事なのでしょうか。


このマンションの元々の住民の方々は販売価格の90%で買い取る話が成立し、その上で８割の方が退去されたとの事ですが、
残られた方は買い取ってもらった上に無償で住み続ける事が出来ると言う事ではないと思います。

と言う事は、90%の価格で買い取りしてもらって退去するか、その代わりに（仮住まいの補償のような形でいくらかの賠償金を受け取って）ﾘﾉﾍﾞｰｼﾖﾝした元の住居に住む
と言うような選択をされたと言う事なのでしょうか？


すみません。本来なら、このマンションの営業に聞けば
購入を検討している者には中古マンションの物件情報として開示してくれないといけない事だと思うのですが、
何も説明してくれないのです。

ご存知の範囲、説明可能な範囲で教えて頂けないでしょうか。

[160: 159]

すみません。158さんの情報に対しての質問です。よろしくお願い致します。

[161: 匿名]

>159
これぐらいの情報って、中古をﾘﾉﾍﾞして売ってる営業なら、普通に客に教えないといけない話だな。
何かよほど後ろめたい事か、隠さないとヤバい事があるのか？

[163: 匿名]

１５８さんからの内容から察するに、相当重大な欠陥があったのだと思われる・・・

　・構造上の欠陥を補うため、免震装置の新設導入
　・分譲価格（約10年前の分譲価格！）の約９０％で買い戻し

免震装置の新設導入しても、フラットは通らないし、
営業は明らかに情報隠蔽しているし、
８割以上出て行っている・・・

どんな重大欠陥があったのであろうか？

[164: 匿名さん]

ここはこわすぎる物件だな
他にもまともなマンションがありますしね～

[165: 匿名]

>164
ここの営業が、
このマンションがなぜﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝしなければいけなかったのか、
今、その問題点をどの位改善できたか、
今回いじらなかった基本的な配管などの仕様など、
中古マンション購入にあたって真剣に検討したら普通に気になる疑問に、
あまりにも答えないからですね。

中古マンションなんて、いくら物件は大丈夫とか口約束されても
結局、現状を購入する訳ですべて買い主責任なので、
売り主からそういう所を曖昧にされると、逆にすごく危険を感じてしまいます

[166: 匿名]

危険だからこそ肝心なことを曖昧にする。
流石に嘘は付けないので、「建築業者も買っている」的な逃げ口上で
具体的なことは一切語らない。
本当にリスキーである。　

[167: 匿名さん]

最近気づきました！
ワコーレと日昌の競合となる物件のレスが必要以上に荒れるという事実。
日昌は近くで事業してるみたいだし、なおさら納得。Ｗ

かといって施工ミスのあった物件はちゃんとした説明がなければ買いませんが。

[168: 匿名さん]

普通の人で買いもしない人がわざわざそんな細かく調べてレスするわけないじゃん。Ｗ
他の不動産会社か、よっぽど卑屈で根性曲がったやつのどっちかだろうよ。

[169: 匿名]

>167
ここに書かれてるのは、
このマンションのﾘﾉﾍﾞについての事情、理由、改善状況、変わってない箇所を詳しく教えて欲しい、
と言う事だけでしょう。
ワコーレだの日昌だのって、あまり関係ないと思いますが。

[170: 匿名さん]

＞このマンションのﾘﾉﾍﾞについての事情、理由、改善状況、変わってない箇所を詳しく教えて欲しい、

そんな大事なことここで聞くより、直接詳しく求めたらいいんじゃないの？特に今回の問題点はデリケートな話なんだし。
外部の人間が関係会社以上に知ってるわけ無いじゃん。
推測ばかりの意見聞いても、そいつはなんの保証するわけでもないんだし、ましてやこのサイトだから競合会社の人間も混じってるみたいだし、大して役にたたんよ。
もし競合会社の人間のコメント鵜呑みにして、後でお買い得な物件だったとしたらムカツクやろ？
良い物件か真剣に考えるなら、ここで推測でしかコメントしない人間の話聞くより、俺だったら直接詳しく聞いて、ここだったら竹中に質問事項を書面でももらうけどなぁ。出してもらえるか分からんけど。

[171: 匿名]

そんな個別にこそこそ確認しないといけない事か？
販売している売り主が当然開示しないといけない事ばかりだと思うが。

[172: 匿名はん]

結局ここの営業が、いくら聞いてもごまかし続けるから、疑問が膨れ上がってるんだと思う。
それを、あたかも他社営業の書き込みのように匂わせてるのは、
またしても、情報開示したくないために、
話を違う方向にすり替えてるように思える。