ファミール東灘魚崎館

[匿名さん]

所在地：神戸市東灘区魚崎北町4丁目12-12
売主：ハイネスコーポレーション
施工会社：竹中工務店
管理会社：

ファミール東灘魚崎館について情報をお願いします。

[101: ビギナーさん]

いまさらすいません。
免震と耐震てどう違うのですか？
免震構造向きと耐震構造向きの建物ってあるのですか？

[102: 匿名さん]

なんか、えらく断定調だね。

[103: 匿名]

>97
>84に契約済みの人や購入検討の人も居るのに普通の購入者が居ないってなんじゃそりゃ
ちょっと思い込みが強すぎやせんか
ひとつでもしこりが残って納得できないなら中古は買わない方がいいよ
もし欠陥のことを細かに教えて貰ったとしてもまだ何か隠してるかもとか延々気になって
買った後もぐだぐだ言ってそうで精神衛生的に良くない

[104: 匿名はん]

>99
中古だったら、現状で購入しないといけないんだから、よけい説明しないといけないのに。修繕した理由を絶対言ってはいけないと指示されてるのかな。そこまでして隠すのはどうして？

[105: 匿名]

>103
ひとつでもしこりが残って納得できないなら中古は買わないほうがいいよ…。

それって問題のすり替え。
そのひとつが、このマンションをなぜ直さないといけなかったかの理由だから、一番聞いて当然の事。些細な不具合とかではない。。
て、言うか
103の書いてる事って97さんが、営業に言われたそのまんまだな。
やっぱり関係者なのかな。

[106: 匿名さん]

>105
違うよ
リノベに至った経緯は公開すべきとは思うけど
>97はそれを開示されたところで他にも何かあるんじゃないのと
延々ぐだぐだ言ってそうってこと

一度疑念を抱くとそれを払拭するのは難しいよ
だったら最初から買うなって言ってんの
近場にタワマン建つからそっち待ってみればいいんでない

[107: 匿名さん]

ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝに至った経緯は、購入を検討して尋ねてきた者には、当然きちんと説明なり公開なりをするべき。「理由を説明をしないと納得できないような奴は買うな」、とはマンション業者として極めて不誠実な対応だ。よほど説明すると不都合な事実があるのか？

[108: 匿名さん]

106はすぐ熱くなるね。購入者でも購入検討者でもないだろ。なんなんだ？
他人のその後の心配なんてしなくていいんだよ。
タワマン建つっていうけど新築だって完璧なもんはないんだよ。
新築より中古のほうが慎重になって当たり前だ。というかそうすべきだ。
後で問題あったら施工主が責められて、売主はなーんもないんだから、
そりゃ無責任に売れるよな。
その説明じゃ、あまり考えない人にさっさと売っちゃいたい感じだね。

免震は横揺れに強いだけ。だからまた阪神大震災がきたらアウト。

[109: マンコミュファンさん]

>106

タワマンは小さい子供のいる家庭には向かないと思われ。
ファミールあたりは公立幼稚園が近いし、交通量が多い道路から離れてるのもあって、子育て世代が多いから。
だからこそ、ちゃんと事情を知った上で検討したい人がいるんじゃないの？
たいていの人はそのローンを一生背負うわけだし。

[110: 匿名]

>108
タワマンてほとんどが免震って表記されてるけど
縦揺れ来たらアウトってこと？

[111: 匿名]

>97
修繕した中古物件を検討して現地に行ってるのに、修繕した理由を尋ねたら、「そんな事を気にするなら買わない方がいい」ですか。ちょっと考えられない対応ですね。

[112: 匿名]

売れてるからね～
うるさい客はどうでもいいし！
いやなら他行けば？

[113: 匿名さん]

住んでた住民のほとんどが出ていったのが本当なら、相当深刻な問題があったのでしょう。普通、施工側は買い戻しなんか応じないし。

[114: 匿名さん]

「ファミール」というブランド名は、少し前まで、丸紅の分譲マンションシーリズに使用していた名称である。
もちろん、この物件も、元々は丸紅が売主となって一般買主へ販売した物件である。

今は、死肉を骨ごとむさぼり食う動物「ハイエナ」と名称が似ている、
ハイネスコーポレーションが、新たな売主となって、再販売を行っている。

10年以上前（当初の分譲時期）に、丸紅から一般買主（大半は個人）へ所有権が移転したものが、
今頃になって、元々の一般買主の大半の所有権が、転売（第三者への販売）を目的しするハイネスへ
移転した理由をよーく、考えた方が良いだろうね！

お人よしのアホじゃなければ、察しがつくはずだが‥

[115: 匿名]

これって、本当？

www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47665

[116: 匿名]

売り主は丸紅とは関係が長いみたいですね。憶測ですが、今回、丸紅が旧住民から買い戻してそのまま売るのではなく、転売の売り主が変わったとしたら、その辺りにかなり意味がありそうです。

[117: モリッチ]

口紅みてえ

[118: 物件比較中さん]

初めてホームページを見ましたが、それなり…といった印象。
ハイリスクハイリターン　の物件ですね。

どちらにしても築３５年を超えればマンションの資産価値はなくなってしまいますし、
永住と決めて住まわれるなら問題ないのではないですかね。

個人的に魚崎の駅力は無いと思いますが、立地はそこそこではないでしょうか。

[119: 匿名さん]

ハイリスク・ハイリターンの意味を知っているか？

この物件は、構造上の欠陥が発覚したマンション。

元々の所有者である住人のほとんど全員が、高額の補償を貰って逃げ出したという事実。

欠陥を免震装置というオモチャで誤魔化し真実を何も知らない奴に売りつける、
これぞ「ババ抜きゲーム」。

これを買うことは「ハイリスク・ハイリターン」ではなく、「ハイリスク・ノー・リターン」

[120: 匿名]

耐震強度に欠陥がある建物は、免震装置をつけたところで根本的な解決にはなってないって事？
施工した竹中のメンツがかかってるから大丈夫と言われましたが。

[121: 匿名はん]

構造上の大きな欠陥が何なのか、どう改善したのか、それとも未だ完全には修繕できてないのか、売り主は購入しようとする人に、きちんと説明する義務があるね。

[122: ちょっとご近所さん]

実際に購入された方が多数いらっしゃる。
それは、各々納得のいく説明を受けたということではないでしょうか…
見た目は新築、価格もかなりお手頃…人それぞれ考え方は違うでしょうから、
これを良いと思う人もいるでしょう。

この物件に限らず、購入する側も見極めが必要でしょうし、
多少なりとも買った（選んだ）責任は生ずると思います。

[123: 匿名さん]

ぼろかす書いていたので売れてないと思って行ったら
売れてましたよ
ほんとかどうか分からないですけど・・・
選べる部屋は20くらしか無かったです
営業も強気でした
嫌味もなく「今決めてください」と言ってました
冷やかしだったので「転勤するかもしれないので・・・」と逃げて帰ってきました

[124: モリッチ]

高額の保証っていくら？

[125: 匿名]

一番気になるのは、なぜ８３％も出て行ったのか・・・

住み心地がよかったら、リニューアルされるし、２年くらいなら、２割くらいの人は出て行っても、
８割以上戻って来ないとは・・・

うーん、どうしても踏み切れん。

それに、歯切れが悪い営業・・・

最後に築１２年を考慮に入れると、割安感も余り無い気もするしね・・・

[126: 匿名]

ずいぶん具体的ですが、なぜ住民の83%が退去したと、知っておられるのですか。もっと詳しい真相もご存じなのでは？なぜ、ﾘﾉﾍﾞしないといけなかったか、また、本当に大丈夫なのか、教えていただけませんか。ここの営業さんは、そんなに気になるなら、買わない方がいいと言うばかりで…

[127: モリッチ]

友達に聞いてみます。

[128: １２５です]

＞ずいぶん具体的ですが、なぜ住民の83%が退去したと、知っておられるのですか
これは簡単です。
総戸数85戸に対して、新規71戸（つまり、退去が71戸）で計算しただけです。

僕もかなり前向きに考えていたのですが、これがすっごく気になっているのです。
普通に考えて、場所的にもＯＫ、建物自体はリニューアルされ、かつ、免震になって非常に頑丈になるなら、
２年くらい賃貸に住んで、帰ってくるだろうと・・・。

それが、８割超えの人が出て行く理由って一体何なんだろう？？
営業に聞いても、「大したものじゃないです」って言うだけで・・・

大したことないならなら、わざわざ数億円以上のお金を掛けて免震にするのも理解に苦しむし、
また、そこまで頑丈になったのに、何故、出て行くのかも理解できないし・・・

つまり、非常にブラックボックスに感じてしまうのです・・・

[129: １２５です]

こういう時は”事実”を客観的に整理した方がいいなと思っております。

＜事実＞
　・８割以上が出ていった
　・営業は非常に不明瞭な説明しかしない
　　（詳しく聞くと「竹中と入居者の中で話されていたので、詳細は分からない」と逃げる）

また、
　・免震ゴムは寿命ががあるので、いずれ入れ替えに数億円（？）の出費が掛かる
　　（まー、これは保険と考えると一方的マイナス要素になりませんが、そもそも、タワーのような
　　　ものに使うのにこの規模のマンションに使うと、一戸辺りの費用が大きくなる可能性大。
　　　⇒その辺りは教えてくれません）

　・リノベで仕方無いのですが、内装（キッチン、風呂を含めて）がチープ。それ自体はいいのだが、
　　価格と比較して、割安感は無いと感じた（そもそも、築１２年ですから）

あと個人的には以下を教えて貰えなかったのが不満。
　・取り替えていない部分の仕様
　　⇒例えば、給水管はさや管ヘッダー工法なのか、コンクリートの耐久年数
　　⇒中古なので、これらの躯体の寿命が知りたいのですが、これらを聞くと、「分からない」と
　　　言われる。

このようなことから総合判断して、僕は見送ることにしました。

[130: 匿名さん]

なるほど。
１２９さんのご意見に納得。

[131: 匿名]

ここの営業は、都合の悪いこと、教えたくないことは、全て「わからない」で通してるように見える。

[132: 131]

逆に、営業がこんなに丁寧に修理箇所をおしえてくれた、ﾘﾉﾍﾞに至った事情を聞く事が出来た、元のマンションの構造や仕様を聞く事が出来たと言う人いませんか？

[133: 周辺住民さん]

そんな人いるんでしょうかね。
もうすでにお住まいの戻ってこられた方に
お話聞いてみたいものです。

[134: 匿名]

戻って来た人に聞いても、基本的には”いい意見”に偏るでしょうね（人間心理）。
また、少数意見ということにもなりますし。

[135: 匿名]

やっぱり129さんの話に納得。中古だと、後々に不具合が出ても基本的に購入者責任。なのに、ﾘﾉﾍﾞのもとの欠陥も、配管などの仕様様（売ってるんだから、当然それぐらい調べてるはず）も教えようとしないのは、極めて不親切だと思う。そんなに知りたがる人は中古に向いてないって、中古だから知りたがるのよ。よほど知られたら困る事があるのか知らんが。

[136: 匿名さん]

>133
こんな掲示板だから、退去した元住民からの情報があってもと思うけど、よほど条件の良い買い戻しがあって、その代わりに口外だけは堅く禁止事項になってるのかもね。今、残ってる元々の住民にしても、今後こごが売れにくくなって空き住戸が出るようなﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝの原因（欠陥）を書くはずがない。ホントはここの営業が説明してるような「大した事ない欠陥」なら、誰かが書いてもおかしくないとは思うけど。そう考えると、ここがﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝせざるを得なかった理由って、明らかになったら誰も買いたくなくなるような、重大な構造上の欠陥だったんじゃないかと思う。

[137: 匿名はん]

こわいですね…私はこの物件は購入しません。

[138: 匿名さん]

こちらの物件はそもそも耐震性に問題があったからリノベーションしたということ
以外に何か問題があるのでしょうか。
重大な欠陥というのは構造上の欠陥であって、多くの耐震偽装物件が
そうであるようにこちらの物件もそれが明らかになったということです。
建築士ではないので詳細は不明ですが、皆さんが心配されている問題とは
このようなところではないかと思います。

免震構造を取り入れるのは苦肉の策ですね。
問題を解決したかもしれませんが、免震機構を採用することは、それはそれで
コストの問題や維持、必要性など疑問が残ります。

これらをひっくるめて魚崎の地に住みたく、また手ごろな価格で比較的
広い部屋が手に入るということで検討される方には良いかもしれません。

[139: 匿名]

１２９です。

そうそう、書き忘れましたが私が気になっていた”事実”がもう１つありました。
この物件、フラット３５が使えないということです。
恐らく、フラットの基準である、以下のいずれかを満たすことができないのだと思われます。
　・住宅の構造 （耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合 ）
　・住宅の耐震性→建築確認日が昭和56年6月1日以後であり、耐震評価基準が充たされている
　・劣化状況→外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等

フラットの説明　→　　http://www.flat35.com/loan/flat35/tech_cyuko.html

営業に聞いたところ、この物件が新築で建ったところ、このような制度が無かったからとか
適当にごまかしてますが、要は、今回”免震”の仕組みを取り入れて、大幅改修したにも関
わらず、フラット３５の基準を満たすことができないのでしょう。

個人的に”安全だ”と言うのであれば、第3者機関の証明を取るべきだと考えますが、
恐らく、基準に満たない部分があるのだと考えます。

[140: 匿名]

フラットは、マンションの質を確認出来る一つの基準。借りる借りないは別にして、一定の安心材料にはなる。このマンションは、修繕したにもかかわらず、その基準に達していないと言う事になるな。

[141: ビギナーさん]

なるほど。またまた納得。

[142: 匿名さん]

このマンションは今回の工事完了後に検査済証を取得しているそうですが、
現行の建築確認の検査基準はフラット３５の基準より甘いのでしょうか？

[143: 匿名]

恐らくですが、今回のﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝは大規模修繕。その場合、建築確認申請を通らないような工事はそれ自体違法になります。。ある意味、こんなマンションの工事で、確認申請は通って当たり前なんです。ただ、確認申請を通ってもフラットの基準は満たしていないと言う事でしょうね。

[144: 匿名]

＞現行の建築確認の検査基準はフラット３５の基準より甘いのでしょうか？
その通り。
建築確認申請とは、建築基準法等に適合するかどうかでありますが、
「建築基準法」は住宅を建てる場合の国が定めた最低基準です。

フラットとの比較は詳細は以下にありますよ。
↓
http://www.flat35.com/loan/flat35/tech.html

[145: 通行人]

やっぱり、なんか胡散臭いな～
以前、ここの会社の就活で会社説明会行ったけど、やれ「上場」や、「関西制覇」やって、威勢のいいこと言ってたけど、今は、どうなんかな。
やっぱり、カタカナマンションデベッロッパーは、胡散臭いところが多すぎる。

すんません。マンション購入と関係ない話で。たまたま、過去受けたところがどうなってるか、検索してたら、ぶち当たったので・・・・

[146: 契約済みさん]

購入したものです
実は建設業界の社員です
購入した理由は
①建築確認を再度取得したこと
②竹中工務店が販売ではなくデベロッパーが一度購入していたこと
③同業の人が数名購入していたこと
④これだけ賑わう掲示板は人気があると感じたこと
同業の社員として今度何か問題があれば
竹中工務店でも信用を失墜し業界のつまはじきになるのではないかと思います
過去は知りませんが
現状の建物が問題無ければいいと判断しました

でもあること無いこと好きに書けますね
無責任な人たちです

[147: 匿名]

同業とおっしゃるなら、建築にはお詳しいですよね。
でしたら、このマンションが修理に至った問題は何で、どんな修理でどう大丈夫なになったのか、
なぜフラットの基準を満たしてないのか、説明して頂けないでしょうか。

検討している者は、みんなその辺りが知りたいのに、
ここの営業に聞いても大丈夫だと言うばかりで何も教えてくれない。
大体、あることないこととおっしゃるが、何があることで、何がないことなんですかね？

あなたの説明は、①建築確認を再度取得した②建築関係の人も購入している③ここがもう一度ダメなら竹中が信用を失う…
とかって、全てここの営業から既に説明を受けている話ばかりで、新たな材料は別に何も書かれてません。

大体、ここのスレが賑わってるから人気物件とかって、
読み返して頂いたらお分かりになるかと思いますが、
このスレには、検討している人からの疑問や不安が多く出ているけれど、
人気がある事を伺わせるような書き込みはあまりないように思いますが。

それに疑問ですが、そもそも建築関係の方が、スレが賑わってるから人気がある…みたいなニュアンスを、購入する動機にされるものなんですか？

ご自身で物件の良し悪しを判断する力をお持ちのはずなのに。


営業さんが、「マンコミュの掲示板も賑わってる人気物件」と営業トークに使うなら分かりますけど。

[148: 契約済みさん]

147さんへ
面白い人ですね
私が決めた理由を正直に書いてるのに
どこのだれだかわからない人に　何故そんな質問をされるのでしょう
あなたにあれこれ言われる筋合いはありません
もしあなたが良ければ
モデルルームで待ち合わせをしてじっくり話をしましょうか
そんな勇気も無いくせに・・・・・

[149: 匿名さん]

↑

工事の専門家だからこそ、一旦オシャカ（欠陥があり、そのままでは存続が不可能）になったマンションでも、
それなりに再生され、かつ価格も安ければ問題なし、
という割り切った判断ができるのですね。

それは食品に例えるならば、食中毒を引き起こす細菌が発見された食べ物でも、
除菌され、かつ安全であれば問題なく食することができる、
という感覚なのでしょう。

業界人でない一般人では、なかなか割り切れない問題です。

[150: 匿名]

１４７のほうが納得させられるな