有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[912: 野良えもん]

910さん
私は現状の表でもみなさんの協力もあって結構役に立つ情報が集まってきたと思うのですが、
例えば「もっと役に立つ情報」とは具体的にどのような情報でしょうか。
チラシを眺めるだけでは、スラブ厚やサッシ高の比較、防音材の有無
などは確認できないと思います。

また、管理費などの面積当たり単価なども比較材料になると思いますよ。

[913: 匿名さん]

>>912さん
実際に買う時に比較検討材料とするような情報です。
例えば、
-修繕積立金総額
-固定資産税額
-都市計画税額
-最新の長期修繕計画に基づく基準面積当たりの各年の修繕積立金額
-理事会議事録(懸案事項)
-専有部分の詳細仕様
等がとりあえず思いつきます。
新築でも中古でも仲介会社に頼めば資料を揃えてくれると思います。有明を検討される方は維持費の意識が薄いのでしょうか？総所有コストを考える際も重要ですし、仮に将来賃貸に出す事などを考えた場合は、利回りなどに大きく影響してくると思うのですが。。

[914: 匿名さん]

変動する要素を誰がメンテナンスするっていうの？
なんか主旨なんぞ無視して協調性のない人が登場。

[915: 匿名さん]

>>914さん
長期修繕計画というのをご存知ないのですか？
そう簡単に変動するものではありませんよ。マンションによっては管理規約の一部を構成している場合もありますし。
「管理規約の一部を構成する」場合、どのような取り扱いになるかご存知ですか？

[916: 匿名さん]

デベの信頼度も重要かと、
今日の日経にはＴ建、の赤字載ってました。
Ｐストは倒産ですし。
あと管理会社も重要ですね、
満足度ランキングもありますよね。

[917: 匿名]

中古だと売り主はデベロッパではなく、購入されたオーナーですよ。
デベロッパが関係あるのは新築時だけ

文字だけだと寂しいので、エントランスやプールやラウンジ等の写真を比較できるように並べるのは如何でしょうか。

[918: 匿名さん]

管理会社はＭＳにとっては、かなり重要な要素だと思いますが。
特に中古ＭＳは管理を買えといいますよ。
評判がよくない管理会社だと大変だと思いますが。

[919: 匿名さん]

デベのアフターも重要かと。
新築時しか関係ないと言いますが、倒産会社は大丈夫？？
アフターちゃんとしてくれるの。

[920: 匿名さん]

>>918、919
管理組合理事会の議事録のコピーを入手すると状況がわかるよ。
管理会社の名前よりも、管理組合と管理会社がどのような契約（内容や価格）をしているかが重要。
つまり、管理会社よりも管理組合の能力が重要です。
その点、有明では、オリゾンマーレ、ブリリアマーレの管理組合はしっかりしていると思う。
有明を検討する人は、プールのレーン数や、売主のイメージを重視する人がまだまだ多いのかな？
管理の質（住民の質）とランニングコストが一番重要だと思うけど。

[921: 匿名さん]

管理組合をどう比べてどうしっかりしてるのか教えてください。

[922: 920]

外部委託先や売主との交渉力。
管理組合理事の組合員とのコミュニケーション力。
管理費の会計状況や修繕積立金の積立総額。
管理組合とは関係無いんですけど、912さんのおっしゃる通り、駐車場の稼働率は決算という意味で私も重要だと思います。

[923: 920]

>>919さん
知らない人が意外に多いような気がしますので補足しますが、売主のアフターサービスは、中古を買った場合、適用されません。

[924: 匿名さん]

中古でも、デベと施工会社は皆さん重要な要素ではないでしょうか。

[925: 匿名さん]

野良えもんさん、杭の長さを依頼した者です。遅くなりましたが、どうもありがとうございました。同じ有明で結構違いがあるので、驚きました。有用な情報をありがとうございます。（この事で少し荒れてしまった様で、申し訳ありません。）

やはり客観的な情報はすごく役に立ちます。特に物件HPがなくなったものは情報を得るのはなかなか難しいので、有難いです。これからもよろしくお願いします。

[926: 匿名さん]

992さん
で、どうやって比べたの？

924さん
そりゃー間違いない

[927: 920]

議事録をみれば、委託先の選定プロセスや売主との交渉状況がわかりますよ。今課題となっていることも、総会議案の趣旨説明などで確認できますし。会計の内容は、決算書をみれば書いてありますよ。管理組合会計の決算書はご覧になられた事無いのですか？修繕積立金総額は重要事項説明書に書いてあるでしょう。検討する人がそんな事もわからないのですか？

[928: 920]

>>924さん
新築であればそれなりに重要でしょうね。
ただ有明の新築はスカイタワーとシティタワーしか無いのでは？東京建物と住友不動産であれば優劣はつけられないのではないでしょうか。震災の対応などをみてもどちらも誠実な会社だと思いますよ。

[929: 大規模の理事経験者]

＞管理組合をどう比べてどうしっかりしてるのか教えてください。
定例理事会の議事録読んでも意味ないから、数年分の総会議事録を参照されたら、活動が活発かどうかわかります。
また、
・館内掲示物の質と量
・共用部の清掃状況（自転車置きとか論外）
・出入りする住民の雰囲気
からも察することはできるかな。

修繕計画について、詳しい人がみれば過不足わかるのかもしれませんが、
それほど一般の人が知識あるとは思えないので、
・定期的に見直し（更新）がされている。
・計画積立額に不足（未収）が少ない
などを目安にされてはと思います。

５棟の長期修繕計画の比較も、非常に難しいですね。
設備内容や徴収計画（一時金の有無含む）がみなバラバラですから。

[930: 匿名さん]

オリゾンの修繕一時積立金噂になりましたが、実際いくらくらいののでしょう？

[931: 匿名さん]

>>930
HMは、確か１年先送りしただけで竣工時の計画どおりだったかと。
なので手元に修繕計画があれば一時徴収額はわかるはずです。＜部屋ごとに異なるし。
毎年、管理費余剰から修繕へ振り替えてるので、どっかで改訂されるでしょうね。
だから中古物件捌けるのが早いのかも。

[932: 匿名さん]

927さん
答えになってないですが。
結局、5マンションをどう比べたの？

[933: 匿名さん]

東京建物の決算は厳しそうだねー

[934: 匿名さん]

今年、儲かってる不動産業ってあるの？

[935: 匿名]

オリゾンは積立て額を見直して一時金を無くす検討してますよ。
管理会社を変えて3割管理費用を下げたので毎年繰越がでてるんです

[936: 野良えもん]

913さん
個別に回答しますね。
-修繕積立金総額
意味がありません。各マンションによって必要な積立額が違いますし、
築年数が経てば貯まってくる性格のものだからです。
○年後に○円貯めなければならず、充足率は○%といった数字は出せるかもしれませんが
各マンションで、一時金を徴収するor修繕積立金を上げるなどの方策があり
比較がなかなか難しいように思えます。

-固定資産税額
-都市計画税額
（各部屋の広さ+共有施設均等分割）計算によって税額は変わりますので
一概に金額がこれといった指標はありません。
（共有施設均等分割が分からない。y=ax+bのb分が分からないという感じです）
BAS,CTA,BMAは新築減免分があるので、現状では比較できません。

-最新の長期修繕計画に基づく基準面積当たりの各年の修繕積立金額
-理事会議事録(懸案事項)
各マンションの長期修繕計画表と議事録を入手しないといけないのですが
私は不動産業ではなく、趣味の一環としてこの表を作っているので
わざわざ買う気も無いのに不動産屋に行くのは気が引けます。
すべての資料を提供していただければ理事会懸案事項などは
まとめて、表に反映させます。

-専有部分の詳細仕様
占有部仕様比較表は載っていますが、他にどんな比較項目がありますか？
比較表に載せたいと思います。

>>935さん
オリゾンの一時金等の項目は修正したほうが良いでしょうか？

比較表を更新しました。
・建物概要と維持費等を分割

今後入れる予定項目
・駐車場代
・共有施設利用料金
・写真？

[937: 920]

>>936さん
ご返信ありがとうございます。
修繕積立金総額ですが、もちろん単純に額の大小を比較するという事ではありません。修繕積立金総額はあくまでも長期修繕計画と共に評価されるべきで、ある時点の積立総額が、当該会計年度における予定修繕積立金総額とどれだけ乖離しているかで評価されます。予定額より少なければその分だけ積み立て不足という事になり、一時金の臨時徴収や修繕積立金の値上げというような事にもなりますし、逆に多ければ「貯蓄」のような意味合いを持ちます。中古物件を購入する場合、修繕積立金や管理費の債権債務は、買主が引き継ぎますので、もし修繕積立金総額が予定より多く積み立てられていた場合は、その金額を専有面積で按分した金額が物件の現況評価に上乗せされます。つまり、物件価格の評価は、現況の評価額+修繕積立金総額の予定修繕積立金総額との差額を専有面積で按分した額という事になります。ですので、修繕積立金総額と長期修繕計画が必要と思った次第です。
また、駐車場の稼働率についてご指摘されていましたが、その点については私もその通りだと思います。修繕積立金総額と予定額との差額を知る事により、その種の影響を知る事もできます。あまり関係ないという結果が出るかもしれませんが。

[938: 匿名さん]

＞今後入れる予定項目
・建築工法
予定だけでも入れておいてください(^^;
HMだけは アウトフレーム＆逆梁工法 に自信あるけど他物件は自信なく。

「駐車場形式」は比較検討時の項目になるかな。平置きか機械式か。
防犯関係の項目はあっても良いかと。すべて24時間有人＋２重オートロックなので、それ以上の物件のみ付記かな。
金額系の項目は変動する可能性が高いので難しいですね。いつ時点の額が注意書きが必要では？

[939: 920]

固定資産税と都市計画税については、例えば70平米というような基準を決めて、軽減措置の適用前の金額を土地と建物に分けて比較すればよいのではないでしょうか。土地と建物を分ければ、今後の軽減額の計算もできますし。
共有施設については、固定資産税も都市計画税も専有面積で按分します。

[940: 匿名さん]

＞中古物件を購入する場合、修繕積立金や管理費の債権債務は、買主が引き継ぎますので、
＞もし修繕積立金総額が予定より多く積み立てられていた場合は、その金額を専有面積で
＞按分した金額が物件の現況評価に上乗せされます。
これって本当？？　＞業界に詳しい人
つか、修繕積立金総額が予定より多く積み立ててるケースって現実にある？？？

[941: 匿名さん]

>>939
評価額は毎年のように変わるんじゃない？

[942: 920]

>>940さん
表現がまずくて申し訳ありません。
私が言いたかったのは、買う方の立場に立った場合、物件そのものに加えて、修繕積立金の状況も考えた方が良いですよ、という事です。もし少なければ、値引き交渉の材料に使えますよという事です。
積立金の状況は物件により様々です。予定より少ない事もあれば、多い事もあります。

[943: 匿名さん]

比較検討なんだから、単位辺りの修繕積立負担額で充分でしょう。
総額なんて意味ないし、そもそも修繕計画の内容や工事見込み額が妥当かなどは評価できません。
大きな未収額があるなら要注意でしょうが、有明のタワマンに関してそういう問題は皆無です。

[944: 920]

>>943さん
収益還元法により不動産価格を評価する場合、入口から出口までのフロー計算が必要です。従って現在の修繕積立金の金額だけでは価値計算不能です。

[945: 匿名さん]

プロ又はセミプロなら、自分で資料作るか、素人に役立つ情報提供お願いします。

[946: 野良えもん]

>>937さん
940さんが指摘される通り、売主の意向により修繕積立金が極端に抑えられている
築年数の浅い時期では予定額を上回ることはほとんどないだろうと考えられます。
例外は駐車場収入が駐車場運営に比べて極端に多い場合です。
HMとGGは駐車場設置率が低く大きな黒字を確保できないでしょう。
BASは駐車場が半分程度しか埋まってないのでむしろ赤字の懸念すらあります。
BMAは駐車場収入の余剰分は修繕積立金に繰り入れられていますが、一時金徴収が
無くなるほどの黒字かどうかはまだわかりません。
CTAの現状を私は存じません。

少し、最悪の事態を想定してみましょう。
毎年、本当は㎡当たり@200の修繕積立金が必要なマンションで、
@50しかとっていない場合、10年後の累計赤字額は126万円。
普通は5年をめどに値上げ、もしくは一時徴収されることを考えれば
一戸当たりの不足額はほぼ100万円を超えることはないと言い切れるでしょう。
そして、有明に築10年超のマンションはありませんね。
70平米換算で坪200万円のマンション価格は4666万円ですから、
100万円という額は大きいですが、本体価格との割合としてはあまり大きくありません。

「これから有明を検討される方」へのアドバイスとしては、
有明のマンションは普通のマンションよりも維持管理費がかかることは覚えておいて
くださいね、としか言えないような気がします。


まだ有明地区のマンションを検討している頃、HMのあるお部屋を見学に行ったときに
「修繕一時金徴収があるのですね」と仲介屋さんに尋ねたところ、
「まぁそれを含めての物件価格とお考えください」と言われました。
結局、その部屋は検討に入れたものの購入には至らなかったのですが、
今思えばその時937さんの言われる議事録や修繕積立表等、
もう少し資料を見せてもらえばよかったかな、と思っております。

固定資産税を各マンション毎に調べるのは骨が折れそうです。
どなたか調べていただけたら表に反映するということで。。。

>>938さん
アウトフレーム逆梁工法は図面を見ればわかりますね。
CTAを除く有明4マンションは、いずれもこの工法を取ってます。
CTAはダイレクトウィンドウを採用している関係上、逆梁とはなっていませんが
これは個性の範疇に入り、アウトフレーム逆梁でないのでダメというわけではありません。
となると、比較のしようがなく、結局比較表に入れるべきでもないかなと判断しますが
いかがですか？

[947: 920]

>>946さん
最悪の事態はその先にあります。仮に積み立て不足がそのような高額になった場合、徴収は困難を極めます。所有者の中には、賃貸目的の方もいますし、様々な事情で臨時支出に前向きでは無い方もいます。他のマンションの事例などをみても、負担の増加に関する合意を形成する事は大変難しく、何年経っても解決の目処が立たない場合もあります。有明の場合、1000戸を超えるような規模のマンションもありますので、より深刻な事態になるかもしれません。
私はいくつかの物件を所有していますが、積み立て不足となっている物件やその可能性があるような物件は買わない事にしています。
マンションというのは大変大きな買い物ですから、多少将来の事も考える必要があるような気がします。新築プレミアムの付いた物件を、多額のローンしかも変動で「今の家賃よりも月々の支払いが少なくなりますよ」などと言って売るような時代では無いと思っています。

[948: 920]

>>945さん
私は不動産に関しては全くの素人です。某コンサルティング会社の役員をしています。数年前マンションの購入を検討する際に、都内のあらゆるところをみたのですが、有明には今でも明らかに割安な物件が存在します。探してみてください。

[949: 匿名]

しかも、たまに相場無視で激安放出な中古物件が出やすいのも有明のメリット

余裕のある人がセカンドで購入された部屋が多いからかな

[951: 入居済み住民さん]

話は変わりますが・・・
有明小の人気はすごいです。
ちなみに東雲プラウドの学区は、人気が無いようです。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/gakko/6137/6139.html

[953: 匿名さん]

＞ちなみに東雲プラウドの学区は、人気が無いようです。
この一文を書く意図はなんだろう。
特定の物件名出して、何をしたいんだろう。

有明住民も増えるほどに、困った人が紛れ込んできますね。

[954: 匿名]

いつまでも買えない人でしょ(笑)

[955: 匿名]

宣伝が酷かったから違うかな。スレ関係なく宣伝してたし。

[956: 匿名さん]

比較表、そろそろ6棟目の欄を準備願います。↓な噂が．．．
＞スカイタワーの北西のマンションの建築計画のお知らせが出てますね。
＞平成24年4月1日着工予定。33階、114m。建築主は東京建物および住友不動産。
＞施工は三井住友建設だそうです。
BASとCTAも仲良くしてくださいね。

[957: 野良えもん]

>>920さん
少し920さんと、私のズレがよくわかったような気がします。

決して悪い意味ではなく、いい意味でですので誤解しないでください。
有明は住んでみると本当にいろんな住民層がいて、私みたいな普通のサラリーマン
その多くは最初の住宅保有の人ですが、そんな人が住んでいれば、同じ屋根の下に
マンションをコレクションするのが趣味みたいな人もいます。
高層階に御住まいのある方から直接伺うと、タワーマンションばかり
10戸以上(!)お持ちでした。当然、価値観や金銭感覚は違うなあと話していて感じました。
こういうコレクションとは別に個人事業や節税対策として有明のマンションを購入する
方々もいます。1000戸を超える規模のマンションは有明に2つありますが、
将来の合意形成、特に負担増となる決定には骨が折れるかもしれません。

有明の長期修繕資金計画にかなり疑問をお持ちのようですが
・タワーマンションにかかる長期修繕計画はあまりあてにならない
・今回の震災の修復で、修繕積立金を値上げするマンションは無かった
の2点から楽観的に考えています。

タワーマンションの長期修繕はまだ日本でほとんど経験がなく、未知の世界です。
建設前に作られた事前の見積もりはあくまで目安であって大きく上下する可能性が
高いと考えます。
また今回の震災でCTAを除くマンションは大なり小なり被害を受け、
まだ修繕工事中のマンションもあります。
そのような状況ですから、各マンションの管理組合の質は最も問われる点とというのは同感です。

管理組合発足当初から現在まですべての議事録、決算書には目を通していますが
幸いなことに私のマンションの管理組合の方々はとても優秀だと感じています。
（親は郊外のマンションを2戸所有していますが、先日、その議事録を
見せてもらったところ管理組合の質という点で雲泥の差を感じてしました。）
他のマンションの悪評は聞いたことが無いので同様と思っています。

この管理組合の質というのは、数値化できるものではなく、比較表にも載せにくい性質のものです。
懸案事項は載せてもいいかもしれません。
しかし、私の住んでいるマンション以外の資料は手元にありません。

>>956さん
ついにきましたね。本音を言えば10年くらい着工延期してくれればいいのにと思ってましたw
34F予定だったのを33Fにしてきましたか。
事前配布された資料を読んだところBMA・BASと違い、見た目は晴海スカイリンクタワー
っぽい外観だったと記憶してましたが、はてさて。

＞平成24年4月1日着工予定。33階、114m。建築主は東京建物および住友不動産。
この概要はどこかのwebサイトで発表されていますか？？

[958: 野良えもん]

比較表を更新しました。
・駐車場料金項追加

[959: 匿名さん]

>>956さん

掲示されてました。

[960: 野良えもん]

今日は、台場まで花火を見に行ってきました。
冬の花火っていいもんですね。台場は今まで見たことがないほどの混雑でした。
レインボー花火は恒例にして欲しいです。



>>959さん
ありがとうございます。現地の看板ですね。



920さんの収益還元表の考えを取り入れて、表面利回りを中に入れました。
・維持費等の項目追加

[961: 野良えもん]

作りかけのままになっている
東湾岸タワーマンション一覧を多少更新しました。
http://goo.gl/6W7gv

誰でも編集できるようになっていますのでお気軽に編集してみてください。