有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[869: オリゾン住民]

私の父が買った時は1500万円くらいでした。
客室は広くてとても良い感じですよ。
倒産というのはどうかと。。プロパストですが、現在も上場を維持していますし、アフターサービスの保証等普通に受けられますよ。

[870: 匿名さん]

>>862さん
ダイバーシティのショップ・テナントってもう決まったんですか？

[871: 匿名さん]

>862

CTAの中古価格が有明１位ですね。

[872: 匿名さん]

１位とか２位とか順位付けに意味あるのかな。
そういう話しだと、杭の長さでも１位と言われます。

[873: 匿名さん]

武蔵野大学の有明キャンパスが開校しますね。
有明にも付属幼稚園が開園するといいですね。

世田谷には大学付属の産後センターなどがあるようで、武蔵野大学は地域との連携を大切にする学校だという印象です。
期待しています！

[874: 野良えもん]

>>870さん
ダイバーシティ東京のテナントは発表されていませんが、
裏技的にこういう形で見ることはできますよ（笑）

ダイバーシティ東京プラザ　オープニングスタッフ募集
http://goo.gl/h6Pjt

UNIQLO、マツキヨ、LACOSTE、SUBWAY、ダイソー。。。
有明住民にとっては、近隣のららぽやアクアシティ、TFTに入っているようなのばかりでメリットなし。
そもそも遠方の人はこんな店舗でわざわざ台場まで足を運びますかね？
正直、「ダイバーシティ」の名が泣くようなラインナップでがっかりです。
ここに入ってない店舗は多数あるはずなので、そちらに期待します。

[876: 匿名]

偏差値って久々に聞いた。懐かしいね。
大学いいよ。学生増えると活気がでるし、発展も促されるし。
あとは住民増かな。

[877: 匿名さん]

http://passnavi.evidus.com/search_univ/3100/difficulty.html

ここを見ると、50前後ではなく、55前後のようですよ。

[878: 匿名さん]

>>874 by 野良えもんさん
ひとつの観方としては、ターゲットを海外からの観光客重視にしてるだろうし、
あくまで「お台場」に来るお客さんだから、同じ店が豊洲などにあっても構わないのだろう。
下手すりゃ付近の店をお台場に集約しちゃうんじゃないだろうか。
目新しくなくても良いと思うけどなぁ。

[879: 匿名さん]

＞女子大だったから産業界に人脈も全然ないし、こんなＦランク大だと就職はありません。
＞そんな大学ができたってなんの価値もない。
いや、あなたにとっての価値を語られても・・・・困るよね。
なんか、その大学の学生に辛い思い出でもあるのでしょうか？

[880: 匿名さん]

>872

杭の長さ

CTA HP より

「シティタワー有明」では、N値60以上の細砂又は砂礫層を建物を支える支持地盤としています。

BSA HP より

将来的にも沈下の恐れがない、N値50以上というきわめて密で硬い支持層がある地下約27mまで杭を打設。


なぜCTAの杭が長いのか、分かったのか？

[881: 匿名]

郊外の大学ではグラウンド売ってマンション建ててるご時世なんだけど、よほど誘致に熱心だったんだろうか。
これから大学ビジネスやばいよ、前哨戦で専門学校はどんどん規模縮小してる。住民同様、質の高い人間が集められるといいですね。

[882: 匿名さん]

有名大学が有明キャンパスだったら良かったとは思いますけどね、正直。
開校したら共存して共栄したら良いんだよ。

とりあえず期待します。

[883: 有明住人]

お台場は平日の昼間の客の少なさに悩んでいるそうだから、大学誘致というのは悪くない気がしますね。
大学にとっても都心かつ税金無料かつメンテフリーの広大な庭まであるので、文句は無いでしょう。
更に教育的巨大展示施設が周辺に多くあり、また産総研や、東京都立産業技術センターもあることから、
産学官のプロジェクトなど期待できそうですね。

[884: 野良えもん]

>>878さん
三井さんは近隣にヴィーナスフォートとららぽーと豊洲を持ってるんで
ダイバーシティ東京はまた別路線で行くと少し期待していたんですよね。
（ヴィーナスフォートは仮設とはいえ、台場の海側施設とすみわけができてますね。）
ただ、デックスの凋落を見ると、もはや台場という立地に独自コンセプトの
ショッピングモールを作っても回収できないって判断なんですかねぇ。
表にされていないテナントがZARAとH&MとFOREVER21とアメリカンイーグルだったら
自分はたぶん通うことはないでしょうね。

>>880さん
基本的に杭は短いほどいいはずです。

CTAの杭が長いのはわざわざN値60のところまで掘り下げたわけではなくて
支持層まで掘り進めたらそこがN値60だった、というだけですよ。
ありていに言えば、杭下部までの層までは豆腐の地盤というわけで。
高層マンションの支持層はN値は50で十分のはずです。

詳しくは月刊近代建築のバックナンバーに載っていたような・・・

[886: 匿名さん]

884
自分ちのマンションの話になると必死だな

[887: 匿名]

いや、デベによってどれくらいの固さを安全とアピールするかが違うから重要よ。
長さで見てしまうと軟弱地盤の杭でも短ければ良くなってしまう。浦安の一部のマンションはこれが原因で被害あるし
これはコンクリートの固さも同じだよね。

[888: 匿名]

この論理って、どちらにせよ固い地盤にささってる方がいいに決まってる。でなければ、杭を打つ意味自体ないもんな。これだと絶対大丈夫なんてないし。
良くわからない消費者が、デベに躍らされてますね。
自社で決めた安全宣言基準なんて杭もコンクリの固さも耐震、免震も低く設定した方が、コスト安ですし。

[889: 匿名さん]

そもそも884が作ったこの表は何がしたいの？
不動産コラムニストにでもなりたいのか？

同じ条件で比べてるわけでもなく主観たっぷりの意見で他人の家同士を比べたら、アラ探しになるだけってのがリアル住民なら分かるでしょ。
役に立つ！と本当に思う人も居るでしょうが、はっきり言って迷惑だよ。
そんな奴が同じ敷地に住んでることが信じられない。

[890: 匿名さん]

>872
杭が長いのは良いこと？
台地ならすぐしたにあるはずの支持層が、数十ｍ深く掘らなければ出てこず、柔らかい堆積物が横たわっている。
長い棒は、短い棒より折れやすい。特に横からの力に弱い。

[891: 匿名さん]

889さんが、どこにお住まいかをこっそり考えてみる.....自信持っていいと思うよCTA。

[893: 匿名さん]

マンションの表は、それぞれの特徴をうまくまとめてて凄く良いアイデアだと思いますよ。
なぜアラ探しだと思うのかが不思議！

[894: 匿名さん]

比較表への私の要望としては
　・「建物概要１」が項目多くなったので、構造か主要設備は分けてほしい。
　・建物の構造には、アウトフレームや逆梁などを追加したいな。
　　専有部やベランダに重大な影響があると思うので。検討時にも必須でしょう？

[895: 野良えもん]

889さん
不動産コラムニストですかぁ、いいですねぇ。
なる予定は更々ありませんけど
なぜこの比較表を書いたのか、項目の選定基準は何か、
辺りは過去に書いたので読んで見てください。
基本的にはどのマンションも一長一短あって正解はありませんし、
なるべく贔屓目には買いてないはずです。

894さん
アウトフレーム、逆梁工法辺りはチェックが抜けてたのですが
資料をお持ちして頂ければ表に反映しますよ。

[896: 匿名]

で、杭が刺さる地盤の固さの違いは反映しないの？
杭の長さ書く目的が地震のためなら、地震では有明で一番の被害と書いたら？

[897: 匿名さん]

値引き実績は書かないの？

[898: 匿名さん]

値引き実績を提供してください。

[899: 野良えもん]

896さん
ちょっと何言ってるかわかりません。
杭の長さも入れた方がよいと指摘されて入れたのですが、
荒れる原因なら削除してもよいですよ。

実際の被害に関しては、過去にも書きましたが非常にセンシティブな話題ですので
これについては全てのマンションから具体事例が出たなら記載します。
比較表にはCTA項だけ無傷と記載しています。

[900: 匿名さん]

>899

そのままでいいじゃありませんか？

それとCTAの共用施設が欠点としてありますが、むしろ利点だと考えます。

管理費、修繕ともに安いし、利用料も断トツに安いです。

ジムは24H無料で使えるに対し、BMA/BSAは時間制限あり、使用料300円かかる。ただでさえ管理費高いのにね。

loungeの使用料もCTAがBMA/BSAの1/3程度、しかも面積は二倍以上です。

それを比較表の中に盛り込んだらいかがですか？

[901: 匿名さん]

値引きないと買えないような人は、どこ行っても買えないんじゃない？

[902: 匿名さん]

こうやって荒れる原因を作ってるのが分からないのかな？
だから迷惑だって言ってるのに。

[903: 匿名さん]

＞892
＞関東だと関東ローム層（火山灰による地層）がかぶさっているので残念ながらすぐ下にはないことが多々あります。

固い台地層が地表に出ていると表現される東京西部などでも、もちろん堆積物はあり、０ｍではないですよね。
でも、タワマンの地下は駐車場や機械室でＢ２やＢ３まで掘って堆積物を掘るからあまり関係ないですが。
http://farm8.static.flickr.com/7169/6479656471_176c23d653_o.jpg　台地層までの深度

[904: 匿名さん]

野良えもんさんの情報は、おもしろいと思うな。

[905: 匿名さん]

何の役にも立たないよ。
不動産屋のチラシレベル。

[906: 匿名さん]

ただの迷惑

[907: 野良えもん]

>>900さん
CTAのメリット項を「金食い虫な共有施設が無いので将来の修繕楽」と変更しておきます。
しかし、オリゾン・ガレリアと比べると共有施設が無い割りに管理費は安くない印象ですね。
修繕積立金は破格の@45で確かに安いのですが、将来これで大丈夫なのか不安なところです。

たしかに施設利用料も一覧に入れるといいかもしれません。検討します。
CTAの施設利用料を教えてください。

>>905さん
不動産屋のチラシでは、物件単体でしか情報を得られず、
またフォーマットが統一されていないため、複数に渡っての比較検討は難しいですよ。
（普通、検討者は地区内のマンションを一応検討しますよね？）
メリット・デメリット挙げたこういう表があれば、有明に住むことを検討している人に
とって有益な情報になると思ってます。
なにしろ、ここは「検討板」ですからね。

[908: 匿名]

各不動産会社別の固有情報も欲しいな。中古販売時の値下がり率とか。
購入する時は必ず売り主をみるよね？

[909: 匿名さん]

>>908
新築時の売主は資料に載ってるし、
中古の売主は、元のオーナーだし、
仲介業者は多数あるし．．．．中古販売時の値下がり率などは時価だし。

[910: 匿名さん]

>>907さん
チラシのフォーマットを揃えただけの情報で検討の資料になるでしょうか？表の内容は、少なくとも検討者であれば誰でも知っている内容ではないでしょうか。実際に内覧した際に得る様なもっと役に立つ情報でないと意味が無いと思います。

[911: 匿名さん]

意味がないと思う人は見なければ良いし、
もっと役に立つと思う項目があるなら情報提供すれば良い。

ま、あれだ！
普段は規約も読まない人が、理事会の決めた事項には敏感に反対するっていうやつかな。

[912: 野良えもん]

910さん
私は現状の表でもみなさんの協力もあって結構役に立つ情報が集まってきたと思うのですが、
例えば「もっと役に立つ情報」とは具体的にどのような情報でしょうか。
チラシを眺めるだけでは、スラブ厚やサッシ高の比較、防音材の有無
などは確認できないと思います。

また、管理費などの面積当たり単価なども比較材料になると思いますよ。

[913: 匿名さん]

>>912さん
実際に買う時に比較検討材料とするような情報です。
例えば、
-修繕積立金総額
-固定資産税額
-都市計画税額
-最新の長期修繕計画に基づく基準面積当たりの各年の修繕積立金額
-理事会議事録(懸案事項)
-専有部分の詳細仕様
等がとりあえず思いつきます。
新築でも中古でも仲介会社に頼めば資料を揃えてくれると思います。有明を検討される方は維持費の意識が薄いのでしょうか？総所有コストを考える際も重要ですし、仮に将来賃貸に出す事などを考えた場合は、利回りなどに大きく影響してくると思うのですが。。

[914: 匿名さん]

変動する要素を誰がメンテナンスするっていうの？
なんか主旨なんぞ無視して協調性のない人が登場。

[915: 匿名さん]

>>914さん
長期修繕計画というのをご存知ないのですか？
そう簡単に変動するものではありませんよ。マンションによっては管理規約の一部を構成している場合もありますし。
「管理規約の一部を構成する」場合、どのような取り扱いになるかご存知ですか？

[916: 匿名さん]

デベの信頼度も重要かと、
今日の日経にはＴ建、の赤字載ってました。
Ｐストは倒産ですし。
あと管理会社も重要ですね、
満足度ランキングもありますよね。

[917: 匿名]

中古だと売り主はデベロッパではなく、購入されたオーナーですよ。
デベロッパが関係あるのは新築時だけ

文字だけだと寂しいので、エントランスやプールやラウンジ等の写真を比較できるように並べるのは如何でしょうか。

[918: 匿名さん]

管理会社はＭＳにとっては、かなり重要な要素だと思いますが。
特に中古ＭＳは管理を買えといいますよ。
評判がよくない管理会社だと大変だと思いますが。