有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[851: 匿名さん]

比較表ですが、有用な情報が少ないですね。

[852: 匿名さん]

有用な情報の提供をどうぞ。>>851
他の人でも有用だと思える現実的な比較項目でも良いですよ。
各物件のメリット・デメリットなどなら得意では？

[853: 匿名さん]

>848

CTAのコンビニはサンクスではなく、サークルKになります。

[855: 匿名さん]

都民の税金は、有明、豊洲開発に投入される。
湾岸は良いところだな。

[856: 匿名]

税金大量に使ってるが、都内でこれだけ広大な土地が手付かずで残る場所ないからね。都内の再開発より様々メリット多いわな。
東京都としてはそれなりの収入ある人が他県から移ってくれると増収にもなるし。ここ数年、狙い通りに人口も爆発的に増えてる。

[857: 匿名さん]

>848さん

有用な比較表ありがとうございます！
私は杭の長さが気になるのですが、リストに加えていただけないでしょうか?

よろしくお願いします。

[860: 匿名さん]

新豊洲駅の建設中の建物はオフィスビルなのですか？
てっきり豊洲駅前の昭和大学病院の移転地なのかと思っていました。

ところで江東区のサイトに更新されたシビックセンターのプロポーザルはご覧になりましたか？
地上12建てのほどよい高さ、グリーンが多く配置。五年後の完成が待ち遠しいです。

[861: 匿名さん]

有明のめちゃ目立ったビルが会員制のホテルとビジネスホテルって聞いたけど、マジビジネスホテルなの？？？
有明ってどんなとこよ？ｗ

[862: 野良えもん]

>>857さん
基礎杭長さ項を建物概要に追加しました。
CTAはたしか70m程度だったように記憶していましたが、正確な数字は
ネットに転がっておらず不明です、どなたか教えてください。

>>860さん
オフィスビルです。その後、150mのツインタワーマンションが南側にできるはずです。
昭和大学豊洲病院の移転地は豊洲シエルタワーの南側です。
この病院の隣に豊洲西小学校が開校予定で、有明地区の新1年生は有明小か豊洲西小の
2択になりそうです。

比較表を更新しました。
・杭基礎長を追加
・コンビニを修正
・物件デメリットのHM分誤字を修正

[863: 野良えもん]

>>861さん
リゾートトラストが運営する東京ベイコート倶楽部があります。
会員制なので自分は入ったことはありませんが、1Fレストランは誰でも入れます。

他にホテルは
有明ワシントンホテルとサンルート有明がありまして、
サンルート有明の2Fにあるレストランのランチブッフェは評判がいいですね。
何度か行きましたが、平日ランチのCPは抜群です。

有明はイベントが年がら年中開催されている所です。今はモーターショーが開催中ですね。
主なイベント場所としては
・東京ビッグサイト
・有明コロシアム
・ディファ有明
がありまして、この３つは毎週何かしらやっている感じです。
他にも東京臨海広域防災公園でイベントが開催されています。
近くの台場青海地区では
・アクアシティお台場
・デックス東京ビーチ
・パレットタウン（MEGAWEB・ヴィーナスフォート・ZEPP東京）
・フジテレビ
あたりでも毎週末何かしらやってますねー。
今度、ダイバーシティ東京が東京テレポート前にできますが、実物大ガンダム立像を常時展示する予定です。
ダイバーシティ東京に何のショップが入るか少し期待していたのですが、、、少々がっかりしています。

[864: 匿名さん]

インターネット繋がってるならグーグルマップで有明を見て見ればわかると思うけど。
有明にはビックサイトって施設があるんだよ。
アニメ系のイベントだけじゃなくて、ビジネスのイベントもしてるし、今はモーターショーしてる。

平日の昼間は有明にはビジネスマンが各地から来るわけだから、ビジネスホテルぐらいあるし。

会員制ホテルもホームページに会費も出てるよ。

[865: 匿名さん]

会員制ホテルって、会費だけで3000万とかじゃなかったっけ？

[866: ご近所さん]

皇居も縄文時代は沖積以前か。。。。。。

[867: 匿名さん]

東京ベイコート倶楽部は、１棟が一般向けホテルで、１棟がメンバー用です。
入会費は、600万くらいからありますよ。
最近はもちっと下がったかな。

[868: 匿名さん]

＞主なイベント場所としては
＞・東京ビッグサイト
＞・有明コロシアム
＞・ディファ有明
意外に忘れられ易いのが・・アニヴェルセル 東京ベイ。ま、大型イベント会場ではありませんが。

[869: オリゾン住民]

私の父が買った時は1500万円くらいでした。
客室は広くてとても良い感じですよ。
倒産というのはどうかと。。プロパストですが、現在も上場を維持していますし、アフターサービスの保証等普通に受けられますよ。

[870: 匿名さん]

>>862さん
ダイバーシティのショップ・テナントってもう決まったんですか？

[871: 匿名さん]

>862

CTAの中古価格が有明１位ですね。

[872: 匿名さん]

１位とか２位とか順位付けに意味あるのかな。
そういう話しだと、杭の長さでも１位と言われます。

[873: 匿名さん]

武蔵野大学の有明キャンパスが開校しますね。
有明にも付属幼稚園が開園するといいですね。

世田谷には大学付属の産後センターなどがあるようで、武蔵野大学は地域との連携を大切にする学校だという印象です。
期待しています！

[874: 野良えもん]

>>870さん
ダイバーシティ東京のテナントは発表されていませんが、
裏技的にこういう形で見ることはできますよ（笑）

ダイバーシティ東京プラザ　オープニングスタッフ募集
http://goo.gl/h6Pjt

UNIQLO、マツキヨ、LACOSTE、SUBWAY、ダイソー。。。
有明住民にとっては、近隣のららぽやアクアシティ、TFTに入っているようなのばかりでメリットなし。
そもそも遠方の人はこんな店舗でわざわざ台場まで足を運びますかね？
正直、「ダイバーシティ」の名が泣くようなラインナップでがっかりです。
ここに入ってない店舗は多数あるはずなので、そちらに期待します。

[876: 匿名]

偏差値って久々に聞いた。懐かしいね。
大学いいよ。学生増えると活気がでるし、発展も促されるし。
あとは住民増かな。

[877: 匿名さん]

http://passnavi.evidus.com/search_univ/3100/difficulty.html

ここを見ると、50前後ではなく、55前後のようですよ。

[878: 匿名さん]

>>874 by 野良えもんさん
ひとつの観方としては、ターゲットを海外からの観光客重視にしてるだろうし、
あくまで「お台場」に来るお客さんだから、同じ店が豊洲などにあっても構わないのだろう。
下手すりゃ付近の店をお台場に集約しちゃうんじゃないだろうか。
目新しくなくても良いと思うけどなぁ。

[879: 匿名さん]

＞女子大だったから産業界に人脈も全然ないし、こんなＦランク大だと就職はありません。
＞そんな大学ができたってなんの価値もない。
いや、あなたにとっての価値を語られても・・・・困るよね。
なんか、その大学の学生に辛い思い出でもあるのでしょうか？

[880: 匿名さん]

>872

杭の長さ

CTA HP より

「シティタワー有明」では、N値60以上の細砂又は砂礫層を建物を支える支持地盤としています。

BSA HP より

将来的にも沈下の恐れがない、N値50以上というきわめて密で硬い支持層がある地下約27mまで杭を打設。


なぜCTAの杭が長いのか、分かったのか？

[881: 匿名]

郊外の大学ではグラウンド売ってマンション建ててるご時世なんだけど、よほど誘致に熱心だったんだろうか。
これから大学ビジネスやばいよ、前哨戦で専門学校はどんどん規模縮小してる。住民同様、質の高い人間が集められるといいですね。

[882: 匿名さん]

有名大学が有明キャンパスだったら良かったとは思いますけどね、正直。
開校したら共存して共栄したら良いんだよ。

とりあえず期待します。

[883: 有明住人]

お台場は平日の昼間の客の少なさに悩んでいるそうだから、大学誘致というのは悪くない気がしますね。
大学にとっても都心かつ税金無料かつメンテフリーの広大な庭まであるので、文句は無いでしょう。
更に教育的巨大展示施設が周辺に多くあり、また産総研や、東京都立産業技術センターもあることから、
産学官のプロジェクトなど期待できそうですね。

[884: 野良えもん]

>>878さん
三井さんは近隣にヴィーナスフォートとららぽーと豊洲を持ってるんで
ダイバーシティ東京はまた別路線で行くと少し期待していたんですよね。
（ヴィーナスフォートは仮設とはいえ、台場の海側施設とすみわけができてますね。）
ただ、デックスの凋落を見ると、もはや台場という立地に独自コンセプトの
ショッピングモールを作っても回収できないって判断なんですかねぇ。
表にされていないテナントがZARAとH&MとFOREVER21とアメリカンイーグルだったら
自分はたぶん通うことはないでしょうね。

>>880さん
基本的に杭は短いほどいいはずです。

CTAの杭が長いのはわざわざN値60のところまで掘り下げたわけではなくて
支持層まで掘り進めたらそこがN値60だった、というだけですよ。
ありていに言えば、杭下部までの層までは豆腐の地盤というわけで。
高層マンションの支持層はN値は50で十分のはずです。

詳しくは月刊近代建築のバックナンバーに載っていたような・・・

[886: 匿名さん]

884
自分ちのマンションの話になると必死だな

[887: 匿名]

いや、デベによってどれくらいの固さを安全とアピールするかが違うから重要よ。
長さで見てしまうと軟弱地盤の杭でも短ければ良くなってしまう。浦安の一部のマンションはこれが原因で被害あるし
これはコンクリートの固さも同じだよね。

[888: 匿名]

この論理って、どちらにせよ固い地盤にささってる方がいいに決まってる。でなければ、杭を打つ意味自体ないもんな。これだと絶対大丈夫なんてないし。
良くわからない消費者が、デベに躍らされてますね。
自社で決めた安全宣言基準なんて杭もコンクリの固さも耐震、免震も低く設定した方が、コスト安ですし。

[889: 匿名さん]

そもそも884が作ったこの表は何がしたいの？
不動産コラムニストにでもなりたいのか？

同じ条件で比べてるわけでもなく主観たっぷりの意見で他人の家同士を比べたら、アラ探しになるだけってのがリアル住民なら分かるでしょ。
役に立つ！と本当に思う人も居るでしょうが、はっきり言って迷惑だよ。
そんな奴が同じ敷地に住んでることが信じられない。

[890: 匿名さん]

>872
杭が長いのは良いこと？
台地ならすぐしたにあるはずの支持層が、数十ｍ深く掘らなければ出てこず、柔らかい堆積物が横たわっている。
長い棒は、短い棒より折れやすい。特に横からの力に弱い。

[891: 匿名さん]

889さんが、どこにお住まいかをこっそり考えてみる.....自信持っていいと思うよCTA。

[893: 匿名さん]

マンションの表は、それぞれの特徴をうまくまとめてて凄く良いアイデアだと思いますよ。
なぜアラ探しだと思うのかが不思議！

[894: 匿名さん]

比較表への私の要望としては
　・「建物概要１」が項目多くなったので、構造か主要設備は分けてほしい。
　・建物の構造には、アウトフレームや逆梁などを追加したいな。
　　専有部やベランダに重大な影響があると思うので。検討時にも必須でしょう？

[895: 野良えもん]

889さん
不動産コラムニストですかぁ、いいですねぇ。
なる予定は更々ありませんけど
なぜこの比較表を書いたのか、項目の選定基準は何か、
辺りは過去に書いたので読んで見てください。
基本的にはどのマンションも一長一短あって正解はありませんし、
なるべく贔屓目には買いてないはずです。

894さん
アウトフレーム、逆梁工法辺りはチェックが抜けてたのですが
資料をお持ちして頂ければ表に反映しますよ。

[896: 匿名]

で、杭が刺さる地盤の固さの違いは反映しないの？
杭の長さ書く目的が地震のためなら、地震では有明で一番の被害と書いたら？

[897: 匿名さん]

値引き実績は書かないの？

[898: 匿名さん]

値引き実績を提供してください。

[899: 野良えもん]

896さん
ちょっと何言ってるかわかりません。
杭の長さも入れた方がよいと指摘されて入れたのですが、
荒れる原因なら削除してもよいですよ。

実際の被害に関しては、過去にも書きましたが非常にセンシティブな話題ですので
これについては全てのマンションから具体事例が出たなら記載します。
比較表にはCTA項だけ無傷と記載しています。

[900: 匿名さん]

>899

そのままでいいじゃありませんか？

それとCTAの共用施設が欠点としてありますが、むしろ利点だと考えます。

管理費、修繕ともに安いし、利用料も断トツに安いです。

ジムは24H無料で使えるに対し、BMA/BSAは時間制限あり、使用料300円かかる。ただでさえ管理費高いのにね。

loungeの使用料もCTAがBMA/BSAの1/3程度、しかも面積は二倍以上です。

それを比較表の中に盛り込んだらいかがですか？

[901: 匿名さん]

値引きないと買えないような人は、どこ行っても買えないんじゃない？

[902: 匿名さん]

こうやって荒れる原因を作ってるのが分からないのかな？
だから迷惑だって言ってるのに。

[903: 匿名さん]

＞892
＞関東だと関東ローム層（火山灰による地層）がかぶさっているので残念ながらすぐ下にはないことが多々あります。

固い台地層が地表に出ていると表現される東京西部などでも、もちろん堆積物はあり、０ｍではないですよね。
でも、タワマンの地下は駐車場や機械室でＢ２やＢ３まで掘って堆積物を掘るからあまり関係ないですが。
http://farm8.static.flickr.com/7169/6479656471_176c23d653_o.jpg　台地層までの深度

[904: 匿名さん]

野良えもんさんの情報は、おもしろいと思うな。

[905: 匿名さん]

何の役にも立たないよ。
不動産屋のチラシレベル。

[906: 匿名さん]

ただの迷惑

[907: 野良えもん]

>>900さん
CTAのメリット項を「金食い虫な共有施設が無いので将来の修繕楽」と変更しておきます。
しかし、オリゾン・ガレリアと比べると共有施設が無い割りに管理費は安くない印象ですね。
修繕積立金は破格の@45で確かに安いのですが、将来これで大丈夫なのか不安なところです。

たしかに施設利用料も一覧に入れるといいかもしれません。検討します。
CTAの施設利用料を教えてください。

>>905さん
不動産屋のチラシでは、物件単体でしか情報を得られず、
またフォーマットが統一されていないため、複数に渡っての比較検討は難しいですよ。
（普通、検討者は地区内のマンションを一応検討しますよね？）
メリット・デメリット挙げたこういう表があれば、有明に住むことを検討している人に
とって有益な情報になると思ってます。
なにしろ、ここは「検討板」ですからね。

[908: 匿名]

各不動産会社別の固有情報も欲しいな。中古販売時の値下がり率とか。
購入する時は必ず売り主をみるよね？

[909: 匿名さん]

>>908
新築時の売主は資料に載ってるし、
中古の売主は、元のオーナーだし、
仲介業者は多数あるし．．．．中古販売時の値下がり率などは時価だし。

[910: 匿名さん]

>>907さん
チラシのフォーマットを揃えただけの情報で検討の資料になるでしょうか？表の内容は、少なくとも検討者であれば誰でも知っている内容ではないでしょうか。実際に内覧した際に得る様なもっと役に立つ情報でないと意味が無いと思います。

[911: 匿名さん]

意味がないと思う人は見なければ良いし、
もっと役に立つと思う項目があるなら情報提供すれば良い。

ま、あれだ！
普段は規約も読まない人が、理事会の決めた事項には敏感に反対するっていうやつかな。

[912: 野良えもん]

910さん
私は現状の表でもみなさんの協力もあって結構役に立つ情報が集まってきたと思うのですが、
例えば「もっと役に立つ情報」とは具体的にどのような情報でしょうか。
チラシを眺めるだけでは、スラブ厚やサッシ高の比較、防音材の有無
などは確認できないと思います。

また、管理費などの面積当たり単価なども比較材料になると思いますよ。

[913: 匿名さん]

>>912さん
実際に買う時に比較検討材料とするような情報です。
例えば、
-修繕積立金総額
-固定資産税額
-都市計画税額
-最新の長期修繕計画に基づく基準面積当たりの各年の修繕積立金額
-理事会議事録(懸案事項)
-専有部分の詳細仕様
等がとりあえず思いつきます。
新築でも中古でも仲介会社に頼めば資料を揃えてくれると思います。有明を検討される方は維持費の意識が薄いのでしょうか？総所有コストを考える際も重要ですし、仮に将来賃貸に出す事などを考えた場合は、利回りなどに大きく影響してくると思うのですが。。

[914: 匿名さん]

変動する要素を誰がメンテナンスするっていうの？
なんか主旨なんぞ無視して協調性のない人が登場。

[915: 匿名さん]

>>914さん
長期修繕計画というのをご存知ないのですか？
そう簡単に変動するものではありませんよ。マンションによっては管理規約の一部を構成している場合もありますし。
「管理規約の一部を構成する」場合、どのような取り扱いになるかご存知ですか？

[916: 匿名さん]

デベの信頼度も重要かと、
今日の日経にはＴ建、の赤字載ってました。
Ｐストは倒産ですし。
あと管理会社も重要ですね、
満足度ランキングもありますよね。

[917: 匿名]

中古だと売り主はデベロッパではなく、購入されたオーナーですよ。
デベロッパが関係あるのは新築時だけ

文字だけだと寂しいので、エントランスやプールやラウンジ等の写真を比較できるように並べるのは如何でしょうか。

[918: 匿名さん]

管理会社はＭＳにとっては、かなり重要な要素だと思いますが。
特に中古ＭＳは管理を買えといいますよ。
評判がよくない管理会社だと大変だと思いますが。

[919: 匿名さん]

デベのアフターも重要かと。
新築時しか関係ないと言いますが、倒産会社は大丈夫？？
アフターちゃんとしてくれるの。

[920: 匿名さん]

>>918、919
管理組合理事会の議事録のコピーを入手すると状況がわかるよ。
管理会社の名前よりも、管理組合と管理会社がどのような契約（内容や価格）をしているかが重要。
つまり、管理会社よりも管理組合の能力が重要です。
その点、有明では、オリゾンマーレ、ブリリアマーレの管理組合はしっかりしていると思う。
有明を検討する人は、プールのレーン数や、売主のイメージを重視する人がまだまだ多いのかな？
管理の質（住民の質）とランニングコストが一番重要だと思うけど。

[921: 匿名さん]

管理組合をどう比べてどうしっかりしてるのか教えてください。

[922: 920]

外部委託先や売主との交渉力。
管理組合理事の組合員とのコミュニケーション力。
管理費の会計状況や修繕積立金の積立総額。
管理組合とは関係無いんですけど、912さんのおっしゃる通り、駐車場の稼働率は決算という意味で私も重要だと思います。

[923: 920]

>>919さん
知らない人が意外に多いような気がしますので補足しますが、売主のアフターサービスは、中古を買った場合、適用されません。

[924: 匿名さん]

中古でも、デベと施工会社は皆さん重要な要素ではないでしょうか。

[925: 匿名さん]

野良えもんさん、杭の長さを依頼した者です。遅くなりましたが、どうもありがとうございました。同じ有明で結構違いがあるので、驚きました。有用な情報をありがとうございます。（この事で少し荒れてしまった様で、申し訳ありません。）

やはり客観的な情報はすごく役に立ちます。特に物件HPがなくなったものは情報を得るのはなかなか難しいので、有難いです。これからもよろしくお願いします。

[926: 匿名さん]

992さん
で、どうやって比べたの？

924さん
そりゃー間違いない

[927: 920]

議事録をみれば、委託先の選定プロセスや売主との交渉状況がわかりますよ。今課題となっていることも、総会議案の趣旨説明などで確認できますし。会計の内容は、決算書をみれば書いてありますよ。管理組合会計の決算書はご覧になられた事無いのですか？修繕積立金総額は重要事項説明書に書いてあるでしょう。検討する人がそんな事もわからないのですか？

[928: 920]

>>924さん
新築であればそれなりに重要でしょうね。
ただ有明の新築はスカイタワーとシティタワーしか無いのでは？東京建物と住友不動産であれば優劣はつけられないのではないでしょうか。震災の対応などをみてもどちらも誠実な会社だと思いますよ。

[929: 大規模の理事経験者]

＞管理組合をどう比べてどうしっかりしてるのか教えてください。
定例理事会の議事録読んでも意味ないから、数年分の総会議事録を参照されたら、活動が活発かどうかわかります。
また、
・館内掲示物の質と量
・共用部の清掃状況（自転車置きとか論外）
・出入りする住民の雰囲気
からも察することはできるかな。

修繕計画について、詳しい人がみれば過不足わかるのかもしれませんが、
それほど一般の人が知識あるとは思えないので、
・定期的に見直し（更新）がされている。
・計画積立額に不足（未収）が少ない
などを目安にされてはと思います。

５棟の長期修繕計画の比較も、非常に難しいですね。
設備内容や徴収計画（一時金の有無含む）がみなバラバラですから。

[930: 匿名さん]

オリゾンの修繕一時積立金噂になりましたが、実際いくらくらいののでしょう？

[931: 匿名さん]

>>930
HMは、確か１年先送りしただけで竣工時の計画どおりだったかと。
なので手元に修繕計画があれば一時徴収額はわかるはずです。＜部屋ごとに異なるし。
毎年、管理費余剰から修繕へ振り替えてるので、どっかで改訂されるでしょうね。
だから中古物件捌けるのが早いのかも。

[932: 匿名さん]

927さん
答えになってないですが。
結局、5マンションをどう比べたの？

[933: 匿名さん]

東京建物の決算は厳しそうだねー

[934: 匿名さん]

今年、儲かってる不動産業ってあるの？

[935: 匿名]

オリゾンは積立て額を見直して一時金を無くす検討してますよ。
管理会社を変えて3割管理費用を下げたので毎年繰越がでてるんです

[936: 野良えもん]

913さん
個別に回答しますね。
-修繕積立金総額
意味がありません。各マンションによって必要な積立額が違いますし、
築年数が経てば貯まってくる性格のものだからです。
○年後に○円貯めなければならず、充足率は○%といった数字は出せるかもしれませんが
各マンションで、一時金を徴収するor修繕積立金を上げるなどの方策があり
比較がなかなか難しいように思えます。

-固定資産税額
-都市計画税額
（各部屋の広さ+共有施設均等分割）計算によって税額は変わりますので
一概に金額がこれといった指標はありません。
（共有施設均等分割が分からない。y=ax+bのb分が分からないという感じです）
BAS,CTA,BMAは新築減免分があるので、現状では比較できません。

-最新の長期修繕計画に基づく基準面積当たりの各年の修繕積立金額
-理事会議事録(懸案事項)
各マンションの長期修繕計画表と議事録を入手しないといけないのですが
私は不動産業ではなく、趣味の一環としてこの表を作っているので
わざわざ買う気も無いのに不動産屋に行くのは気が引けます。
すべての資料を提供していただければ理事会懸案事項などは
まとめて、表に反映させます。

-専有部分の詳細仕様
占有部仕様比較表は載っていますが、他にどんな比較項目がありますか？
比較表に載せたいと思います。

>>935さん
オリゾンの一時金等の項目は修正したほうが良いでしょうか？

比較表を更新しました。
・建物概要と維持費等を分割

今後入れる予定項目
・駐車場代
・共有施設利用料金
・写真？

[937: 920]

>>936さん
ご返信ありがとうございます。
修繕積立金総額ですが、もちろん単純に額の大小を比較するという事ではありません。修繕積立金総額はあくまでも長期修繕計画と共に評価されるべきで、ある時点の積立総額が、当該会計年度における予定修繕積立金総額とどれだけ乖離しているかで評価されます。予定額より少なければその分だけ積み立て不足という事になり、一時金の臨時徴収や修繕積立金の値上げというような事にもなりますし、逆に多ければ「貯蓄」のような意味合いを持ちます。中古物件を購入する場合、修繕積立金や管理費の債権債務は、買主が引き継ぎますので、もし修繕積立金総額が予定より多く積み立てられていた場合は、その金額を専有面積で按分した金額が物件の現況評価に上乗せされます。つまり、物件価格の評価は、現況の評価額+修繕積立金総額の予定修繕積立金総額との差額を専有面積で按分した額という事になります。ですので、修繕積立金総額と長期修繕計画が必要と思った次第です。
また、駐車場の稼働率についてご指摘されていましたが、その点については私もその通りだと思います。修繕積立金総額と予定額との差額を知る事により、その種の影響を知る事もできます。あまり関係ないという結果が出るかもしれませんが。

[938: 匿名さん]

＞今後入れる予定項目
・建築工法
予定だけでも入れておいてください(^^;
HMだけは アウトフレーム＆逆梁工法 に自信あるけど他物件は自信なく。

「駐車場形式」は比較検討時の項目になるかな。平置きか機械式か。
防犯関係の項目はあっても良いかと。すべて24時間有人＋２重オートロックなので、それ以上の物件のみ付記かな。
金額系の項目は変動する可能性が高いので難しいですね。いつ時点の額が注意書きが必要では？

[939: 920]

固定資産税と都市計画税については、例えば70平米というような基準を決めて、軽減措置の適用前の金額を土地と建物に分けて比較すればよいのではないでしょうか。土地と建物を分ければ、今後の軽減額の計算もできますし。
共有施設については、固定資産税も都市計画税も専有面積で按分します。

[940: 匿名さん]

＞中古物件を購入する場合、修繕積立金や管理費の債権債務は、買主が引き継ぎますので、
＞もし修繕積立金総額が予定より多く積み立てられていた場合は、その金額を専有面積で
＞按分した金額が物件の現況評価に上乗せされます。
これって本当？？　＞業界に詳しい人
つか、修繕積立金総額が予定より多く積み立ててるケースって現実にある？？？

[941: 匿名さん]

>>939
評価額は毎年のように変わるんじゃない？

[942: 920]

>>940さん
表現がまずくて申し訳ありません。
私が言いたかったのは、買う方の立場に立った場合、物件そのものに加えて、修繕積立金の状況も考えた方が良いですよ、という事です。もし少なければ、値引き交渉の材料に使えますよという事です。
積立金の状況は物件により様々です。予定より少ない事もあれば、多い事もあります。

[943: 匿名さん]

比較検討なんだから、単位辺りの修繕積立負担額で充分でしょう。
総額なんて意味ないし、そもそも修繕計画の内容や工事見込み額が妥当かなどは評価できません。
大きな未収額があるなら要注意でしょうが、有明のタワマンに関してそういう問題は皆無です。

[944: 920]

>>943さん
収益還元法により不動産価格を評価する場合、入口から出口までのフロー計算が必要です。従って現在の修繕積立金の金額だけでは価値計算不能です。

[945: 匿名さん]

プロ又はセミプロなら、自分で資料作るか、素人に役立つ情報提供お願いします。

[946: 野良えもん]

>>937さん
940さんが指摘される通り、売主の意向により修繕積立金が極端に抑えられている
築年数の浅い時期では予定額を上回ることはほとんどないだろうと考えられます。
例外は駐車場収入が駐車場運営に比べて極端に多い場合です。
HMとGGは駐車場設置率が低く大きな黒字を確保できないでしょう。
BASは駐車場が半分程度しか埋まってないのでむしろ赤字の懸念すらあります。
BMAは駐車場収入の余剰分は修繕積立金に繰り入れられていますが、一時金徴収が
無くなるほどの黒字かどうかはまだわかりません。
CTAの現状を私は存じません。

少し、最悪の事態を想定してみましょう。
毎年、本当は㎡当たり@200の修繕積立金が必要なマンションで、
@50しかとっていない場合、10年後の累計赤字額は126万円。
普通は5年をめどに値上げ、もしくは一時徴収されることを考えれば
一戸当たりの不足額はほぼ100万円を超えることはないと言い切れるでしょう。
そして、有明に築10年超のマンションはありませんね。
70平米換算で坪200万円のマンション価格は4666万円ですから、
100万円という額は大きいですが、本体価格との割合としてはあまり大きくありません。

「これから有明を検討される方」へのアドバイスとしては、
有明のマンションは普通のマンションよりも維持管理費がかかることは覚えておいて
くださいね、としか言えないような気がします。


まだ有明地区のマンションを検討している頃、HMのあるお部屋を見学に行ったときに
「修繕一時金徴収があるのですね」と仲介屋さんに尋ねたところ、
「まぁそれを含めての物件価格とお考えください」と言われました。
結局、その部屋は検討に入れたものの購入には至らなかったのですが、
今思えばその時937さんの言われる議事録や修繕積立表等、
もう少し資料を見せてもらえばよかったかな、と思っております。

固定資産税を各マンション毎に調べるのは骨が折れそうです。
どなたか調べていただけたら表に反映するということで。。。

>>938さん
アウトフレーム逆梁工法は図面を見ればわかりますね。
CTAを除く有明4マンションは、いずれもこの工法を取ってます。
CTAはダイレクトウィンドウを採用している関係上、逆梁とはなっていませんが
これは個性の範疇に入り、アウトフレーム逆梁でないのでダメというわけではありません。
となると、比較のしようがなく、結局比較表に入れるべきでもないかなと判断しますが
いかがですか？

[947: 920]

>>946さん
最悪の事態はその先にあります。仮に積み立て不足がそのような高額になった場合、徴収は困難を極めます。所有者の中には、賃貸目的の方もいますし、様々な事情で臨時支出に前向きでは無い方もいます。他のマンションの事例などをみても、負担の増加に関する合意を形成する事は大変難しく、何年経っても解決の目処が立たない場合もあります。有明の場合、1000戸を超えるような規模のマンションもありますので、より深刻な事態になるかもしれません。
私はいくつかの物件を所有していますが、積み立て不足となっている物件やその可能性があるような物件は買わない事にしています。
マンションというのは大変大きな買い物ですから、多少将来の事も考える必要があるような気がします。新築プレミアムの付いた物件を、多額のローンしかも変動で「今の家賃よりも月々の支払いが少なくなりますよ」などと言って売るような時代では無いと思っています。

[948: 920]

>>945さん
私は不動産に関しては全くの素人です。某コンサルティング会社の役員をしています。数年前マンションの購入を検討する際に、都内のあらゆるところをみたのですが、有明には今でも明らかに割安な物件が存在します。探してみてください。

[949: 匿名]

しかも、たまに相場無視で激安放出な中古物件が出やすいのも有明のメリット

余裕のある人がセカンドで購入された部屋が多いからかな