有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[664: 匿名さん]

確かに一長一短ですね。修繕一時金があるマンションは本当に集まるのか不安がありますね。特に大きい金額だと。ひとまず、オリゾンマーレで問題なく徴収できるかかな。

[665: 匿名]

オリゾンは管理費3割削減に成功して、余剰金を修繕積み立てしてますから、意外に一時金少ないかもしれませんね。

[666: 匿名さん]

なるほど。
一時金徴収なしガレリアと、どっちがランニングコストはいいんですかね？
MS自体はどちらも洒落ているので、気に入ってます。

[667: ご近所さん]

652です。

一覧を修正しました。
・BMA項にセラピールームを追加

>>666さん
一時金徴収は、「その時点の所有者が修繕一時金を払う」
修繕積立金値上げは、「毎月の所有者が積み立てる」
ですので、長期的に見た場合それほどランニングコストは変わりません。
修繕積立金値上げのほうがより平等だとは考えますけどね。
額が額だけに、一時金徴収がすべてスムーズに行くかわかりませんが、
本来ならこんな程度の金額を出し渋る人は有明のタワマンに向いていません。

長期的な修繕金ですが、
・駐車場設置率がHMより高く常に満車である。
・プールが下層階にある
の条件から若干ガレリアが有利と考えます。

[668: ご近所さん]

ファイル添付を忘れてました。

[669: 匿名]

ガレは修繕高すぎるよ！まだ一時金払いの方が売却はしやすいかもね！
庶民はちらしの管理費より修繕費みちゃうから。

[670: 匿名さん]

667さん
ご丁寧に有難うございました。
よくわかりました。検討してみます。

[672: 匿名さん]

>>668 by ご近所さん
唐突ですが「ご近所さん」改め、一時的でも固定ハンドルにしませんか？ 呼びにくくて(^^;

まだあまり資料の充実にご協力していないのですが、素朴に
・一般フロアの専有部の設備では、ＩＨ／トイレ／浄水器 なども話題になりますね。
・オール電化はBASだけかな。
・今だから耐震構造は明記かな。
・共用部の比較で意外に重要なのは、ＥＶの台数と速度 でしょうか？
・タワマンなのですべてが「ゴミ24時間ok」ですが、一部はフロア別集積所がありますね。

トイレのタイプに関しては、風呂のミスト機能と同じように、後付け（交換）できるし書き出すとキリがないかもしれません。

[673: 野良えもん]

>>672さん
ということで、一時的にコテハン名乗ることにしました。
おっしゃる通り、占有部の仕様の違いも書こうと思ったのですが、
浄水器、IHなどは20万円かからず取り付けできるのでキリないし無駄かなとも思いけずりました。

あとから変更できない部分、変更するのに多額の費用がかかる特徴などは追記しようと思います。
防音性能に直結するスラブ厚、耐震構造、戸数、フロア別集積、EV台数などですね。
今出先なので更新は明日以降になりますが、どなたか
ゴミフロア別
GGとHMのスラブ厚
辺りをしらべていただけませんか？

[674: 有明組 会員番号7番]

672です。
プロパの物件は、一時期収集してたのですが、必要な時にみつからない(-_-
なぜか竣工図面（構造・意匠）まで一部はあるのですが、特殊なファイルな上、見方がわからない(笑
気長にお待ちください。

ガレについては、プロパの作品集内に
　・コンクリート耐久設計基準強度　30Nﾟ／mm2 以上
　・構造体の大規模補修不要期間(JASS5規定)　100年以上
　・エアタイトサッシュ T-2(30等級)だが、西側住戸はT-3(35等級)採用
と書かれてます。
物件個別の資料もどっかにしまいこんでいるので、捜索までお待ちを。

[675: 匿名]

スラブ厚は階数で違うのですが、一番薄い箇所を書くのかな？
シティタワーは薄い箇所でオリガレは厚い箇所だと比較になりにくいなと

[676: 匿名]

音は厚さ云々だけじゃなくグラスウールの有無や二重床の施工などで大きくかわりますので、等級がいいのでは？と思いますが。

[677: 匿名]

確かに階によってスラブ厚はちがいますね。
一番薄いところを明記してかつ、グラスウール有り無しを入れたら比較しやすいかと思いますよ。
確かスカイタワーには床下グラスウールはなかったとおもいますが、他マンション分かるいますか？

[678: 匿名]

一時金は以外と問題になりますよ。NHKの料金払わないのと同じで、大規模だと色んな人がいますし、損とか思う人いるので。住宅ローンと同じ口座から引き落としだとましですが。
もっと高いマンションでもいきなり数十万と言われると払わない人が出てきます。

[679: 有明組 会員番号7番]

一時金か毎月の徴収に上乗せかは、物件の特徴として比較資料に載せればよいでしょう。
良い悪いは、個々人の好き嫌いもありますから、このスレでは是非の議論は無用だと思います。

野良えもんさんの資料が充実すれば、中古検討者だけでなく、ＡＧＣや北西に計画あるスミフ物件検討時にも役立つと思います。

[680: 匿名]

このスレって是非の議論なしとか、そんな限定はないかと？

[681: 匿名さん]

>677
ボイド厚については断面図の画像があります。BMA、BAS、CTAだけですが、どなたかHM、GGの画像持っていませんか？
とりあえずBMAから。ボイド厚200mm～230mm。グラスウール入り。

[682: 匿名さん]

BAS。
ボイド厚220mm～240mm。グラスウール無し。ボイドから天井の空気層が異常に狭いのが気になります。

[683: 匿名さん]

CTA。
ボイド（中空スラブ）厚220mm～265mm。グラスウール入り。一応床＋天井の全体厚さの最小値は700mmと表示されています。

[684: 匿名さん]

上の図からだと、BMAは床から下の天井までの厚さが最小値680mmであることが分かります。
CTAは最小値700mmと表記されており、BMAとCTAは大差ないのですが、
BASは最小値が565mm、最大値でも何と685mmです。
この異常な差が気になります。BMAとBASは設計・施工も同じ三井住友建設なのに、BASはなぜBMAと違ってこんなにフロア間が狭いんでしょうかね。

[685: 匿名]

BMAのスラブ厚は営業さんに聞いたことがありますが、標準は220mmのはずです。
どこがか200mmだったか詳細は失念しましたが、通常の住戸は220と考えて良いと言われました。

[686: 匿名さん]

>684
天井高を少しでも上げて販売したかったのでは？
実際、ＢＭＡとＢＡＳでは天井高がかなり違いますよね。階高はほぼ同じなはずだけど。
空気層の差がほぼ天井高の差になってたと記憶してます。

[690: 匿名]

マンションなら建物のほうを気にした方が良いよ。

[691: 匿名さん]

震災後は建物より地盤を重要視する人が増えたから有明のマンションも売れなくなったのに？

[693: 匿名]

地震関連は雑談板に専門スレが大量にあるのでそちらにどうぞ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[694: 匿名さん]

耐震構造記述がないのはおかしい。
311の時の破損状況・修繕状況比較なども載せてください。
今一番参考になる情報ですから。特にHM、GGの情報が知りたい。

[695: 匿名]

耐震構造、性能、実績をみたい人多いからね。住戸内の比較するなら当然必要ですね。
今だからだけども、メリット、デメリット書くなら、これについてが最も必要かな。

[697: 匿名さん]

＞今一番参考になる情報ですから。特にHM、GGの情報が知りたい。
知りたいのなら、まずはご自分から情報提供を。
情報提供も他の人が参考になる意見もなければ、ROMっててください。

[700: 野良えもん]

いい感じに荒れてしまいましたねぇ（汗）

議論が活発になったり、参考になればいいなーとは思っているんですが、荒れる原因は作りたくありませんね。
さて、比較表に追記しました。

・建物概要と占有部等概要に分割
・ＢＭＡ共有施設を追加
・スラブ厚／グラスウール／耐震設計／売主など追記

>>684さん
ＢＭＡには天井カセットがあって、ＢＡＳにはないからです。
ＢＡＳは天井カセット設置分を天井高に回しているのです。

>>687さん
地盤は一概に言いづらいのでこういう表にはしずらいんですよ。
簡単に言えば有明地区はお台場に近いほど地盤がよく、東雲に近くなるほど悪くなります。
http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1153855.html
ＢＭＡ、ＢＡＳが建っている場所は有明地区の中では沖積層が薄く、
東雲地区や東雲に近い有明あたりはブ厚い70mほどの厚さになります。
昔、「有明は東雲豊洲より地盤はマシ（ＧＧ・ＣＴＡ除く）」とどこかの掲示板で書き込みましたが、
一応根拠はあるんです。
ただ、ＣＴＡは今回の震災ではほぼ無傷でした。他マンションはどうなったかというと、、、
それは各マンションの実際の住民さんの登場を待つしかないですね。

[701: 有明７番]

あれ？
ブリマレは「外廊下」でしたかね？　BASと同じだった気も・・・最近ボケてて曖昧です(^^;
そうそう、全部が「ペット飼育可」ですが、ペットのための共有設備の有無はいかがでしょう？
確か、HMではペット用トイレ＆足洗い場があった気がします。

[703: 701]

下層階（3F）とプレミアも外廊下でしたかね？
確か、BMAの3Fは賃貸用に購入検討したので、内廊下のはず。＜内廊下しか検討しません。

[704: 匿名さん]

2Fとプレミアムは、内廊下

[710: 野良えもん]

>>ご近所さん
CTAにお詳しいようですからポジティブ面とネガティブ面について75文字くらいで書いてみてもらえませんか？
ご指摘のように確かにCTAは近頃流行の潜熱回収型ではありませんね。TESってのがどれだけの効率なのかはわかりませんが。

[711: 匿名さん]

ご近所って何でそんなに頑張れるの？