有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[639: 匿名]

免震は大きな地震経験しないと売りにならないから。関東も今後は一気に増えるでしょ

[640: 匿名さん]

割とまとまってる。
http://www.perrier-japan.com/area?aid=6

[641: 匿名さん]

640さん
どれも人気ありますね。参考になります。有難うございました。

[643: 匿名さん]

オリゾン前、電線地中化と歩道整備工事が始まりましたね。

[645: 匿名]

あのあたり地中化されるとスッキリしますからね。早くして欲しいな

[646: 匿名さん]

3月に工事完了するみたいですよ。

[647: 匿名さん]

じゃあＡＧＣはその後、着工ってことかな。

[648: 匿名]

普通に考えると来年中に何らかの動きある程度かな。
まだまだ計画は先ですからね。

[649: ご近所さん]

630です。
なかなか寝付けなかったので、議論の肥やしにでもなれば、と有明地区ＭＳ比較表を作ってみました。
もし「これは違うぞ！」「この項目もあったらいいんじゃない？」というのがありましたら
ご指摘いただければ修正いたします。僕が有明ＭＳ探していた時期から少し経っているんで
最新データでない＆勘違いしている点があると思います。
ちなみに業者ではありません。不動産とまったく関係ない業界の普通のサラリーマンです。

[650: 匿名さん]

>>649さん
すばらしいです。
多くの人が同じような比較表作るのを試みたと思いますが、
提示できるまで完遂したひとがいない(^^;
あれ？と思う箇所あるので明日手持ち資料みてみます。

[651: 匿名さん]

>649
・廊下の記述間違ってる。
・駅距離、隣接しているガレリアとCTAの3分の差は何？

[652: ご近所さん]

650です。
・廊下記述を修正
・ショップ情報を追加
・物件メリットデメリット部分を追記

駅距離ですが、作っていてこちらもあれ？とは思いました。
CTA公式サイト（http://www.ct-ariake.com/index.html）に
ゆりかもめ「有明テニスの森」駅から徒歩10分
東京臨海高速鉄道りんかい線「東雲」駅から徒歩12分
東京臨海高速鉄道りんかい線「国際展示場」駅から徒歩15分と書いてます。

ガレリアグランデは、公式サイトが消滅していますが
http://www.axel-home.com/000264.html
http://mansion-pedia.jp/mansion/%E3%82%AC%E3%83%AC%E3%83%AA%E3%82%A2%E...
どちらのサイトもテニスの森7分表示です。
Yahoo不動産も同じ表記なので、これでよいかと思います。

[653: ご近所さん]

充実してきましたね

[654: 匿名]

ガレリアはにぎわいロードが出来たときの時間かな

[655: ご近所さん]

＞６５２
なかなか良いね。後、スラブも入れた方がよいな。ＣＴＡは中空ボイド220mmとかね、
それと、ＣＴＡはプレミアム以外は天空埋め込み式ではないから正しくは△だな。
殆どの住戸はないからＸでも良いぞ。

[656: 匿名さん]

↑名前あらためたら？
GG住民って。笑

[657: 匿名]

アクセス禁止だからって他に書かなくても

[658: 匿名さん]

652さん
上手にまとめて頂き有難うございます。
早速出力させていただきました。
こうしてみると一長一短がわかりますね。
まだ全部は視てないので、全ＭＳを早く見学しようと思ってます。

[662: 匿名さん]

>>649 by ご近所さん
資料のプールの項目、
オリゾンは３レーンありますよ。
ガレも同じ大きさなので、３レーンかな。

[663: ご近所さん]

652です。
・プールを修正
・その他共有施設を追加
スラブ厚はＧＧ・ＨＭがわからなかったので項に入れていません。どなたかご存知でしたら教えてください。

>>658
有明ＭＳはすべて個性的なので、新築だけで探すのは損です。
また、同じマンション内でも方角によりだいぶ眺望、ひいては価値が違います。
既存マンションも含めて比べて総合的にここがいい、って物件が見つかるといいですね。

[664: 匿名さん]

確かに一長一短ですね。修繕一時金があるマンションは本当に集まるのか不安がありますね。特に大きい金額だと。ひとまず、オリゾンマーレで問題なく徴収できるかかな。

[665: 匿名]

オリゾンは管理費3割削減に成功して、余剰金を修繕積み立てしてますから、意外に一時金少ないかもしれませんね。

[666: 匿名さん]

なるほど。
一時金徴収なしガレリアと、どっちがランニングコストはいいんですかね？
MS自体はどちらも洒落ているので、気に入ってます。

[667: ご近所さん]

652です。

一覧を修正しました。
・BMA項にセラピールームを追加

>>666さん
一時金徴収は、「その時点の所有者が修繕一時金を払う」
修繕積立金値上げは、「毎月の所有者が積み立てる」
ですので、長期的に見た場合それほどランニングコストは変わりません。
修繕積立金値上げのほうがより平等だとは考えますけどね。
額が額だけに、一時金徴収がすべてスムーズに行くかわかりませんが、
本来ならこんな程度の金額を出し渋る人は有明のタワマンに向いていません。

長期的な修繕金ですが、
・駐車場設置率がHMより高く常に満車である。
・プールが下層階にある
の条件から若干ガレリアが有利と考えます。

[668: ご近所さん]

ファイル添付を忘れてました。

[669: 匿名]

ガレは修繕高すぎるよ！まだ一時金払いの方が売却はしやすいかもね！
庶民はちらしの管理費より修繕費みちゃうから。

[670: 匿名さん]

667さん
ご丁寧に有難うございました。
よくわかりました。検討してみます。

[672: 匿名さん]

>>668 by ご近所さん
唐突ですが「ご近所さん」改め、一時的でも固定ハンドルにしませんか？ 呼びにくくて(^^;

まだあまり資料の充実にご協力していないのですが、素朴に
・一般フロアの専有部の設備では、ＩＨ／トイレ／浄水器 なども話題になりますね。
・オール電化はBASだけかな。
・今だから耐震構造は明記かな。
・共用部の比較で意外に重要なのは、ＥＶの台数と速度 でしょうか？
・タワマンなのですべてが「ゴミ24時間ok」ですが、一部はフロア別集積所がありますね。

トイレのタイプに関しては、風呂のミスト機能と同じように、後付け（交換）できるし書き出すとキリがないかもしれません。

[673: 野良えもん]

>>672さん
ということで、一時的にコテハン名乗ることにしました。
おっしゃる通り、占有部の仕様の違いも書こうと思ったのですが、
浄水器、IHなどは20万円かからず取り付けできるのでキリないし無駄かなとも思いけずりました。

あとから変更できない部分、変更するのに多額の費用がかかる特徴などは追記しようと思います。
防音性能に直結するスラブ厚、耐震構造、戸数、フロア別集積、EV台数などですね。
今出先なので更新は明日以降になりますが、どなたか
ゴミフロア別
GGとHMのスラブ厚
辺りをしらべていただけませんか？

[674: 有明組 会員番号7番]

672です。
プロパの物件は、一時期収集してたのですが、必要な時にみつからない(-_-
なぜか竣工図面（構造・意匠）まで一部はあるのですが、特殊なファイルな上、見方がわからない(笑
気長にお待ちください。

ガレについては、プロパの作品集内に
　・コンクリート耐久設計基準強度　30Nﾟ／mm2 以上
　・構造体の大規模補修不要期間(JASS5規定)　100年以上
　・エアタイトサッシュ T-2(30等級)だが、西側住戸はT-3(35等級)採用
と書かれてます。
物件個別の資料もどっかにしまいこんでいるので、捜索までお待ちを。

[675: 匿名]

スラブ厚は階数で違うのですが、一番薄い箇所を書くのかな？
シティタワーは薄い箇所でオリガレは厚い箇所だと比較になりにくいなと

[676: 匿名]

音は厚さ云々だけじゃなくグラスウールの有無や二重床の施工などで大きくかわりますので、等級がいいのでは？と思いますが。

[677: 匿名]

確かに階によってスラブ厚はちがいますね。
一番薄いところを明記してかつ、グラスウール有り無しを入れたら比較しやすいかと思いますよ。
確かスカイタワーには床下グラスウールはなかったとおもいますが、他マンション分かるいますか？

[678: 匿名]

一時金は以外と問題になりますよ。NHKの料金払わないのと同じで、大規模だと色んな人がいますし、損とか思う人いるので。住宅ローンと同じ口座から引き落としだとましですが。
もっと高いマンションでもいきなり数十万と言われると払わない人が出てきます。

[679: 有明組 会員番号7番]

一時金か毎月の徴収に上乗せかは、物件の特徴として比較資料に載せればよいでしょう。
良い悪いは、個々人の好き嫌いもありますから、このスレでは是非の議論は無用だと思います。

野良えもんさんの資料が充実すれば、中古検討者だけでなく、ＡＧＣや北西に計画あるスミフ物件検討時にも役立つと思います。

[680: 匿名]

このスレって是非の議論なしとか、そんな限定はないかと？

[681: 匿名さん]

>677
ボイド厚については断面図の画像があります。BMA、BAS、CTAだけですが、どなたかHM、GGの画像持っていませんか？
とりあえずBMAから。ボイド厚200mm～230mm。グラスウール入り。

[682: 匿名さん]

BAS。
ボイド厚220mm～240mm。グラスウール無し。ボイドから天井の空気層が異常に狭いのが気になります。

[683: 匿名さん]

CTA。
ボイド（中空スラブ）厚220mm～265mm。グラスウール入り。一応床＋天井の全体厚さの最小値は700mmと表示されています。

[684: 匿名さん]

上の図からだと、BMAは床から下の天井までの厚さが最小値680mmであることが分かります。
CTAは最小値700mmと表記されており、BMAとCTAは大差ないのですが、
BASは最小値が565mm、最大値でも何と685mmです。
この異常な差が気になります。BMAとBASは設計・施工も同じ三井住友建設なのに、BASはなぜBMAと違ってこんなにフロア間が狭いんでしょうかね。

[685: 匿名]

BMAのスラブ厚は営業さんに聞いたことがありますが、標準は220mmのはずです。
どこがか200mmだったか詳細は失念しましたが、通常の住戸は220と考えて良いと言われました。

[686: 匿名さん]

>684
天井高を少しでも上げて販売したかったのでは？
実際、ＢＭＡとＢＡＳでは天井高がかなり違いますよね。階高はほぼ同じなはずだけど。
空気層の差がほぼ天井高の差になってたと記憶してます。

[690: 匿名]

マンションなら建物のほうを気にした方が良いよ。

[691: 匿名さん]

震災後は建物より地盤を重要視する人が増えたから有明のマンションも売れなくなったのに？

[693: 匿名]

地震関連は雑談板に専門スレが大量にあるのでそちらにどうぞ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[694: 匿名さん]

耐震構造記述がないのはおかしい。
311の時の破損状況・修繕状況比較なども載せてください。
今一番参考になる情報ですから。特にHM、GGの情報が知りたい。

[695: 匿名]

耐震構造、性能、実績をみたい人多いからね。住戸内の比較するなら当然必要ですね。
今だからだけども、メリット、デメリット書くなら、これについてが最も必要かな。

[697: 匿名さん]

＞今一番参考になる情報ですから。特にHM、GGの情報が知りたい。
知りたいのなら、まずはご自分から情報提供を。
情報提供も他の人が参考になる意見もなければ、ROMっててください。

[700: 野良えもん]

いい感じに荒れてしまいましたねぇ（汗）

議論が活発になったり、参考になればいいなーとは思っているんですが、荒れる原因は作りたくありませんね。
さて、比較表に追記しました。

・建物概要と占有部等概要に分割
・ＢＭＡ共有施設を追加
・スラブ厚／グラスウール／耐震設計／売主など追記

>>684さん
ＢＭＡには天井カセットがあって、ＢＡＳにはないからです。
ＢＡＳは天井カセット設置分を天井高に回しているのです。

>>687さん
地盤は一概に言いづらいのでこういう表にはしずらいんですよ。
簡単に言えば有明地区はお台場に近いほど地盤がよく、東雲に近くなるほど悪くなります。
http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1153855.html
ＢＭＡ、ＢＡＳが建っている場所は有明地区の中では沖積層が薄く、
東雲地区や東雲に近い有明あたりはブ厚い70mほどの厚さになります。
昔、「有明は東雲豊洲より地盤はマシ（ＧＧ・ＣＴＡ除く）」とどこかの掲示板で書き込みましたが、
一応根拠はあるんです。
ただ、ＣＴＡは今回の震災ではほぼ無傷でした。他マンションはどうなったかというと、、、
それは各マンションの実際の住民さんの登場を待つしかないですね。

[701: 有明７番]

あれ？
ブリマレは「外廊下」でしたかね？　BASと同じだった気も・・・最近ボケてて曖昧です(^^;
そうそう、全部が「ペット飼育可」ですが、ペットのための共有設備の有無はいかがでしょう？
確か、HMではペット用トイレ＆足洗い場があった気がします。

[703: 701]

下層階（3F）とプレミアも外廊下でしたかね？
確か、BMAの3Fは賃貸用に購入検討したので、内廊下のはず。＜内廊下しか検討しません。

[704: 匿名さん]

2Fとプレミアムは、内廊下

[710: 野良えもん]

>>ご近所さん
CTAにお詳しいようですからポジティブ面とネガティブ面について75文字くらいで書いてみてもらえませんか？
ご指摘のように確かにCTAは近頃流行の潜熱回収型ではありませんね。TESってのがどれだけの効率なのかはわかりませんが。

[711: 匿名さん]

ご近所って何でそんなに頑張れるの？

[714: 匿名]

削除依頼がいいよ。せっかくいい話が荒れるから。

[717: 匿名さん]

713のご近所さん

わざわざビデオ片手に医療大学までいって覗きに行ってるってことなのでしょうか？

[719: 野良えもん]

まぁまぁ、みなさんそうカッカしないで。
ネガティブもひとつの情報ですよ。

私はこの一連の作業で、有明の個性的なマンションのポジショニングの整理と、
もし有明地区に住みたい人がいるなら参考になる資料を作りたいな、と思っています。
私一人ではこの作業はできませんので、ネガポジも資料の充実に役立つなら歓迎しますよ。
掲示板は荒れてほしくないけど。

>>ご近所さん
私よりもCTAにお詳しいようなので、75文字以内でポジティブとネガティブ面をまとめていただければ
比較表に反映しますよ。ちょっと表現が攻撃的すぎると思いますが、CTAの現状についてはよくわかります。
できれば他のマンション、HMやGGについてもコメントをお願いできませんか？
充実してくれば各マンションの方角表を作れると思います。

CTAの方角についてまとめます。
・西角>北角＞北西>>>北東≧南東（ただし西角はＧＧと一部お見合い）
・高層にいけばいくほどDWの利点が際立つ

CTAの北西眺望についてはだれも文句がつけられませんね。
現状、低層階でも北西方向は空き地ですので相当開放感があります。有明の夜景が好きならここ以上はありません。
角部屋以外に南西向き住戸ってありましたっけ？
南東方向ですが、中層階以上は、海とゲートブリッジが見えて気持ちがいいはずですよ。
北東方向もおっしゃるとおり千葉方向ですが、
ディズニーランドの花火・葛西臨海公園観覧車・海・東雲方向のＭＳ郡夜景などなど
が見えて寂しい感じはしないはずです。



私が持っているＣＴＡ唯一の写真は南東15F前後くらいの部屋の写真です。
ちょっと奥から撮ってますがもうすこし窓の近くに立てばより開放的な景色で気持ちが
いい景色が楽しめると思いますよ。
これを見て個人的に感じたのは、これより低層ではDWの利点があまりないな、
CTAに住むならやっぱり高層階がいいなということくらいでしょうか。

[720: 野良えもん]

CTA北東方向をGoogleEarthでシミュレーションしてみました。
だいたい25階前後です。
上にいけばいくほど都営東雲アパートがきにならなくなります。

実はCTAは第3期あたりで一度検討したんですよね。何度かMRにもお邪魔しました。
第1期の販売時はそもそもマンションを探していなかったので
アンテナにひっかかりませんでした。少し悔しかった。
当時、CTAは既に値上げした後で、眺望的に美味しい北西中層階は全滅。
そろそろ発売になるBASの方が周りの環境含めると私には魅力的には感じました。

[721: 匿名]

ネガティブも一つの情報ではないでしょう。
匿名で一方的に非難しているだけですので、住んでいる人に対して失礼でしょう。
近隣住民ですが、ビデオ撮影とか普通ではなく、この批判の仕方は腹立たしい。
そこまでするなら匿名ですべきでない。

[722: 匿名]

荒らしは黙って削除依頼でよろしく

[723: 野良えもん]

そうですね、私もご近所さんの書き込みは攻撃的すぎると思います。
実際に住んでいる人もいるのですから、医療大学の学生が～あたりの書き込みを見て
冷静になれない住民さんもいると思います。

書き込みから推察するに住友さんにあまりいい感情を抱いていない？
でも、住民の方に責任はありません。近所の住民ですし、何かあったら助け合わなければならない存在です。
書き込みはもう少しソフトに願いたいです。


実は比較表に「物件デメリット」を書くか最初迷いました。
（…といいつつ割とノリノリで書いてますが）
すべての物件には住民が住んでいるからです。
しかし、比較検討にはメリットデメリットが必要です。
この掲示板が荒れることは望んでいないので、冷静にお願いします。

CTA以外、特にHMとGGの情報をお待ちしてます。
・スラブ厚
・グラスウールの有無
・ごみフロア別収集（裏が取れていない）

カーシェアや自転車レンタルってどこか導入してましたっけ？
HMあたりが自転車レンタルしていると聞いたことがあります。

[726: 匿名]

余りに酷いので削除依頼しました。

[728: 野良えもん]

>>ご近所さん
いえ、勉強になりました。ありがとうございます。

つまりCTAは、上階の眺望を共有できないタワマンということですね。
北西ラウンジは有料貸切制ですから、有明以外にもよくあるタワマンラウンジのように
気軽にいつでもってわけにはいかないですね。

訂正させて欲しいのですが、私は「携帯で撮ったものが酷い」と言ってませんよ。
また、「覗く」という行為は外から中を見ることです。
2010年まだ建設中だった販売住戸の写真をアップしたところで、何が犯罪的なのでしょうか？
私がアップした写真は、何階どの部屋から写したかは記載していません。

比較表を更新しました。
・CTA物件デメリット項

[737: 匿名]

中古ならたまにでてくるけど、瞬間蒸発して消えていく。

[738: 野良えもん]

>>731さん
CTAに限らず他のマンションのメリットデメリットを上げていただければ追加いたしますよ。
ご近所さんの、他のマンションは屋上やラウンジなどがあり眺望を共有できるという指摘は
一理あると考え追加しました。それ以外はいちゃもんレベルだったので情報に加えていません。

さて、@165で有明のマンションが買えるかどうかが話題に出ていますが、
結論から言うと買えませんけどそれに近い価格のマンションはあります。
湾岸タワー専門マンション図鑑さんから現在有明で売り出し中のマンションを
一覧にしてみました（専任専属媒介契約を除く）。

ガレリアグランデの4階南西71.39m²で3,680万は坪単価170万円なので
かなり近い価格です。ガレリアは３階部分は共有施設階なので下への響きを
気にする必要ない部屋となっています。
（ただし、これは賃貸中でオーナーチェンジ物件なので買っても住めませんorz）


この一覧の中で他に私がこれはお得！かなと思う部屋は
どちらもガレリアグランデですが

15階 南西 2LDK 80.14m² 4,360万 @180万
ガレリアの南西向き低層階は、高速道路とお見合いになるのですが、15階であれば
被りません。日当たりは遮るものなし。レインボーブリッジが見える部屋です。

11階 南東 3LDK 89.69m² 4,980万 @184万
南東表記ですが角部屋です。広さの割りに2LDKだったりしますが、リビングからの眺望はよいはずです。
BAS新築で5000万円以下だとお買い得だった中層階は全滅しているのでなので70平米を切るくらいになりますが
中古でよければ角部屋・内廊下・ビューバス・90平米近い部屋が購入できます。
ぶっちゃけ、この部屋見に行ってみたいです。