有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[570: 匿名]

有明にも良いホテルがあったんですね

有明北ばかり見てました

[571: 匿名]

オリゾンマーレの中古は、すっかり言い値の成約が出てないけど、どうなのよ？！



とりあえず完全に、新築当時価格は大幅に割ってないと、さっぱり売れず成約しなくなってるけど



もうダメそうかね？　家賃だったと思えばギリギリ納得はいく程度なリアクションだが、、、、

[572: 匿名さん]

例のオリゾン狙いの人ですね(笑)

オリゾンはほどよい共有施設と駅近の利便性もあり、良いマンションだと思いますよ。

レインズを先週見て見ましたが、相場はさほど崩れてないようですし、お得にでてきた物件は数週間で成約してましたよ。

今だと22階の部屋が超お買い得かと。おそらく直ぐに買い付け入るのではないかな。

もし興味があればマーレも見学されてくださいな。

[573: 匿名さん]

以前も22階の別の部屋が安くでて瞬間蒸発してたね。

グレード感もあるし、買っておいても損はなささう。
数年後には有明の大規模開発も控えてるわけだしね。

俺の興味は北西向きなんだが、北西向きはあまり安く手放す人がいないんだよな。

[574: 匿名さん]

でもオリは
・駐車場が何年待っても回ってこない
・修繕一時金が３ケタ
・南はＡＧＣで恐らく眺望なくなる
がある。これを苦にしない人ならいいと思う。

[575: 匿名さん]

574さんは、オリ嫌いな人？(笑
私はオリ（プロパスト）ファンなので、反論を。

＞駐車場が何年待っても回ってこない
目の前の月極め駐車場が空いてるみたいです。月額はちょっと割高になるけど。
カーシェアリングも居住者専用と目の前の外部駐車場にもありますね。
BMAとか駐車場余ってるならご近所さん価格で貸してあげればいいのにっと思います。

＞修繕一時金が３ケタ
あれ？　そうでしたっけ？
部屋の広さによって違うので後で確認しておきます。

＞南はＡＧＣで恐らく眺望なくなる
これは別スレでも言われてたけど、完全に塞ぐお見合いにはならないでしょうし、AGCができたらAGCが眺望になります。
そもそもAGCが近くにできるメリットのほうがはるかも大きいし。

オリの東と西の低層階は、回転が速いようなので、中古物件まめに見てればお買い得でてきますよ。
北西高層階は、いまだに高め（強気）が多いので落ち着いて選択してくださいね。

[576: 匿名]

一時金は10年目に50万程度でした。

[577: ご近所さん]

プロパストファン。同感です。

肩の力を抜いてオリありかもです。

[578: 匿名さん]

そういえば、
オリの西隣りの賃貸マンション、入居率改善したんでしょうかね？
建築計画の時から、どこらへんの需要をターゲットにした物件なのかほんと理解不能でしたが。
大学生の需要かな。
2012年度開設予定の武蔵野 有明キャンパスが狙いなのか、
オリの東隣も同様の中層マンションが建設中ですね。

大学生が増えると、おのずと華やかになり店舗もできそうですが・・・・・騒がしくなるかな。

[579: 匿名さん]

オリの目の前のタイムズって、AGCの敷地内でしょ？
開発始まったら、駐車場も無くなるのでは。

[580: 匿名さん]

22階の部屋、期待して見てみたけど、１部屋が窓なし納戸部屋じゃない。。
ディンクスプランだよ。
そんなに超お買い得とまではいかないんじゃない。

[581: 匿名さん]

私も不動産屋から目の前の駐車場は先々無くなると聞いた。
ＭＳ内駐車場は、まず回ってこないのが弱点とはっきり言われた。
一時金もそんなに安くなかったし、プラス月々の積立金も相当
上がっていくのを提示されたけど・・・
（私はネガでは無く、むしろ好きで検討していた者です）

[583: 匿名さん]

オリ前の駐車場、過去にも二転三転してるので、どうなるか？は断言できませんが・・・
ＡＧＣ予定地の区画図で、あの角だけは別枠になってた覚えがあります。
代替地交渉が難航しているのか、公的な建築物予定なのか。

空き地が多いのに駐車場不足ってほんと？？？ですよね。
需要はあるのですから、多少場所が点々としても月極駐車場は残るか増えると思いますけど。

二輪の駐車場も最初は絶対的な不足だったのですが、月極枠がかなり増えましたしね。

[584: 匿名]

BASの駐車場借りてくれ。

[585: 匿名さん]

＞もう新築価格を完全に割らないと売れなくなってしまって、
＞それが問題なんだけど、せめて有明が江東区でなければ…
いや、これは「問題」じゃなくて「普通」かと．．．．区に拘る人はそもそも検討しないと思います。

[586: 匿名さん]

ＢＡＳさん
貸してください！お願いします！
１万多く払っても殺到すると思いますよ！
マジでそういう検討を街区内でやらないのかな？？

[587: ビギナーさん]

オリゾンマーレはどうなんですか？
安いけど

[588: ビギナーさん]

あっ間違えた(苦笑)
ガレリアグランデってどうなんですか？

[589: 匿名さん]

折損マーレなんて、やめておいた方がいいぞ。
倒産会社物件だからな。
管理も大変らしいぞ。
有明では新築物件にした方がいいのでは。

[590: 匿名さん]

＞ガレリアグランデってどうなんですか？
どう？って聞かれても・・・何を評価するかによるし・・・・
コスパは良いと思うけど、エントランスの長いエスカレータやプール施設などが無駄と感じる人もいるでしょうし、物件内でも方角と階層によって価格差が大きいですね。
オリゾンよりは広めの部屋が多いし、駐車場が半地下っていうのは私は○です。
但し、どの駅からも遠くなるので、歩くのが苦にならない必要あるかも。
竣工時の付近の様子と今の様子では、ほんと一番変わった地域ですから、ご自分で確認されることをお勧めします。

[592: 匿名さん]

立地　　折>ガレ
環境　　折≧ガレ
広さ　　折＜ガレ
維持費　折＞＞ガレ
駐車場　折＜ガレ
内装　　折＜ガレ
演出　　折＜ガレ
眺望　　折＞ガレ

どちらもまずまずと思うが、
ウイークポイントは
折　　駐車場極少、高い積立金＆狭い住戸が大半。
ガレ　高速＆ＣＴＡに挟まれた無計画？立地。

[593: 匿名]

22階の部屋は明らかにお買い得。

タワーライフのオリゾンのページ見てごらん

おそらく最安値。もしくは2番目。

[594: 匿名さん]

>>592さん
このスレで悪態ついても必死に反論する人やお茶すら出ませんから、別スレへどうぞ。
あまり荒れるようなら、平然と一斉削除依頼しちゃいますし。

[595: 匿名さん]

買えるんだったらスカイタワーを新築で買うのが一番満足度高いと思うよ。

俺の好みはガレリアだけどね。有明で最もホテルライクで、バランスも見事。グレード感も高い。

ガレリアみた後だと、オリゾンは安っぽい。

[596: ビギナーさん]

ありがとうございます。
とてもわかりやすいです。
ただ、ネットで検索しても月極駐車場ってぜんぜんないですね。
プールとか施設重視ですので安くて魅力的なんですが、車が使えないと。。。
ＢＭＡしかないかな

[597: 匿名さん]

593が言ってるオリゾン22階って↓これ？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

四畳未満のDENの中にWCL(WIC)があるのか...隠し部屋みたいですね(笑
ペット部屋としては良いかもしれません。

[598: 匿名]

こりゃ安いね
豊洲検討するのが馬鹿らしくなる

[599: 購入検討中さん]

５９４へ
そうかな？
もしかして住民さん？
悪態でも何でもなく客観的に参考になっているけど。
あなたのコメントの方がいやらしい感じがするが。

[600: 匿名さん]

593
２２階の部屋を必死に薦めてるけど何だろ？
５９７さんの言う通り。
子持ちじゃ住めないよ。

[601: 銀行関係者さん]

22Fは似たような条件で3880万ってのもあるね。

お買い得とは思うけど、随分前から出てるし、何で売れないのか理由が気になるところです･･･

[602: 匿名さん]

全然安くないですね、今なら３０００万円でも高いかと・・・
築年数経った中古ですからね。まだ最初に買ったときより、かなり高いんじゃないかい。
儲けがかなりあるのでは。
３６００万出すのならスタイリッシュなＣＴＡ、団地仕様のＢＡＳの方がまだ良いのでは。

[603: 匿名さん]

＞まだ最初に買ったときより、かなり高いんじゃないかい。
知らないだけじゃなく、この付近の相場もわからない人？

＞３６００万出すのならスタイリッシュなＣＴＡ、団地仕様のＢＡＳの方がまだ良いのでは。
3600万の新築物件はありませんよ～～！

[604: 匿名さん]

当時の売り出し価格は、折損㎡５０万円くらいですね。
ということは、61.06m2×５０万円＝３０，５３０，０００円位の売り出し価格と思われます。
今なら中古経年相場で２５００万円位が妥当だと思いますが。
ここら辺の値付けは明らかにおかしいですね。
新築時より高いＭＳは「ＷＣＴ」じゃあるまいし・・・・・ここは有明ですよ。
かなり割高ですよ。当時の分譲価格調べてみたら。
それからＢＡＳは結構安いよ。

[605: 匿名さん]

６０４さん
なるほど・・理論的で分りやすい。
築古指数も換算したら１千万円以上も上乗せしてるってことか・・
確かに間取りを見て安くないと思った。（どこがお買い得なの？）
ってことは５９３は住民さんか、資産価値上げたい人だった
ってことですね。

[608: 匿名]

売り出し価格は4000万越えるくらいですよ
客観的にみてもお買い得かと

近所のスカイタワーの相場みてきたら？

[609: 匿名さん]

豊洲と並ぶ液状化団地エリア
絶対買ってはいけない第一グループ

[610: 匿名さん]

スカイタワー安いですよ。
庶民価格なので、お買い得だと思うけど。

[611: 匿名さん]

タダでもイイくらいですよね。
すぐに住めなくなるし。

[612: 匿名さん]

オリゾン、動きがありましたね。
私が知る限りでも今月4件成約しています。

[614: 匿名さん]

購入時期によって損切りもあるのかな？
△沿線 △最寄り駅 駅からの距離 所在 単価(万円/m²) 間取り 築年 ▽成約時期 用途地域
1 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩7分 江東区有明 52万円 2LDK 2005年から2006年 2011年8月 準工業
2 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 76万円 3LDK 2007年から2008年 2011年8月 準工業
3 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 58万円 1SLDK 2003年から2004年 2011年7月 準工業
4 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩7分 江東区有明 59万円 1SLDK 2005年から2006年 2011年7月 準工業
5 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 74万円 2LDK 2007年から2008年 2011年7月 準工業
6 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 75万円 3LDK 2007年から2008年 2011年7月 準工業
7 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 63万円 2LDK 2007年から2008年 2011年7月 -
8 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 53万円 1SLDK 2003年から2004年 2011年7月 準工業
9 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 52万円 2LDK 2003年から2004年 2011年6月 準工業
10 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 67万円 3LDK 2007年から2008年 2011年6月 準工業
11 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 72万円 2LDK 2007年から2008年 2011年5月 -
12 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 54万円 2LDK 2003年から2004年 2011年4月 準工業
13 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 62万円 1SLDK 2003年から2004年 2011年3月 準工業
14 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩7分 江東区有明 59万円 2SLDK 2005年から2006年 2011年3月 準工業

[615: 匿名さん]

オリゾンに限らず、Wコンフォートのような優良物件は7月8月で結構売れてますね。
Wコンは、三井のリハウス豊洲店だけで8月だけで９件成約してる。

[616: 匿名さん]

えっ。そんなに成約したんだ。
あそこは稀に見る優良物件だからなぁ。
ｷｬﾅﾙｺｰﾄ内でも一番駅に近いし、立地も良い。

[617: 匿名さん]

そうだね。ちょっと古いけどね。

大学病院が豊洲にできるらしくて、社宅として大量に購入してるって噂は聞いてるけどね。
Wコンだけじゃなくて、オリゾンも。

[618: 匿名さん]

Wコンは三井関連の逃げ売却でしょ。

[619: 匿名さん]

2007年から2008年 って@80万はしてなかったっけ？