有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[153: 152]

でも、有明の住環境にほれ込んで有明マンションを購入したけどかなり気に入ってる。
購入前に相当勉強したつもりなんで、本気で有明に住みたいなら相談乗るよ～

[154: 匿名さん]

私は住環境は多少妥協して（本当は豊洲がよかった）けど、マンションのグレードの高さに惚れて有明に購入したものです。

日本橋エリアから有明に引っ越してもう4年。

私も相談に乗ります。

[155: 匿名さん]

まあBMAみたいにハイグレードなマンションは豊洲にはないもんね。
豊洲買うならBMAのプレミアム住戸でしょう

[156: 匿名さん]

私はＡＧＣに住みたいと思っています。
近隣からの住替えですが、その思いが強く
ローンも完済しました。

[157: 匿名さん]

完済はすごい。
がんばったね～～。
でも、今からだとローンって組めるの？何歳ですか？

[158: 匿名さん]

オリゾンマーレ住民ですが、私もAGCには期待しています。
良い物件だったら買い替えしちゃうかも。
子供も大きくなってきたし、広い部屋に買い替えしたいんだよね～～。

[159: 匿名さん]

新タワーは建設止まったのかな。
売れる時期まで待つ戦略？

[160: 匿名さん]

ＡＧＣは戸数も多く、間取りのバリエーションが多い
でしょうから選択肢が沢山ありそうですね。
有明好きなら大規模ＭＳ＆環境＆アクセス良好でしょうし。
期待しましょう！

[161: 匿名さん]

>>159
計画中止して違うもの作るんじゃないの。
今から埋立地を開発しても仕方ないでしょ。

[162: 匿名さん]

住民としては、それはうれしいなぁ。
資産価値も守れるし、眺望も守れる。

有明はゆっくり・まったり開発してほしいよ。

[163: 匿名さん]

海側だし、オペラハウスを誘致してほしいですね。
マンションなんかより、ぜんぜん良いです。

[164: ご近所さん]

確かにＢＭＡはサブプライム前＆志がありセンスもあるデベ（プロパスト）の開発案件でこそ実現した物件ですよね。すでにレジェンドといえるし、今後ハイスペックなものは小規模物件、大規模なものはロースペックになりやすいだろうから、ますます希少性が高くなるのではないでしょうか？

[165: 匿名さん]

資材高等により、大規模ってこれから作られない可能性もありますしね。
有明ガーデンシティが最後になるのでは？

[166: 匿名さん]

有明GCが建つ事による既存マンションへの影響について。

GCの戸数は2000戸程度と発表されている。
先日、不動産業者と有明地区を回ったとき、
「マンション部分はなるべく駅の近くに建てるのではないでしょうか」と述べていた。
WCTクラスなら3つ。BMAクラスなら2つ。
マンションがそびえ立つことになる。AP+120m基準は変わらないだろうから
33～34Fであることも間違いない。
そこで、BMAクラスが二つ建った場合のシミュレーションをしてみた。

ここで眺望への影響が大きいマンションの方位順に上げていくと
1：HM南東側
2：BMA北東側
3:GG南西側
4:BMA南東側
5:BAS南東側


下図の影響度を＞で現せば
1>>>2≧3>4>5
5は部屋の中からはほぼ影響ない。が、ベランダから身を乗り出せば見えた
葛西臨海公園観覧車やディズニーランドは見えなくなる。

逆に言えば、これら以外の方位は眺望面でのデメリットを受けず、GCができることによる
利便性のみ受けられることになる。

[167: 152=166]

以下参考画像。
HM南東側眺望（低層階）

[168: 152=166]

HM南東側27F

[169: 152=166]

BMA北東側（中～高層階）

[170: 152=166]

GG南西側（中～高層階）

[171: 152=166]

BAS南東側（中層階）

BMA南東側の写真は持ってません。
写真は以上ですが、不快に思われた方がいらっしゃれば削除いたします。
以上です。

[172: 152=166]

一つつけたし。
HM以外は部屋から見る眺望でGC予定地がどーんと邪魔になる感じではありません。
BMA北東側はベランダに出て右側へ振った写真です。
部屋からの風景は写真よりもうすこし左側、HM～東雲方面が正面方向です。
GG南西側の正面も同じくで、HM～BMA～レインボーブリッジが正面方向です。
BAS南東の写真を見ればわかりますが、ベランダに出て身を乗り出さないとGCは見えませんよ。

[173: 匿名さん]

なんか寒々とした荒涼とした光景ですね。
これを開放感があるとか思うのってすごい感覚。いや、誰もそんなこと思ってないけど、デベがそう思わせようと書いてるだけか。

[174: 匿名さん]

BMAがハイグレードっておまえらじぶんの部屋の中見てみ。どこがハイグレード？専有部の仕様の低さは竣工後ショックを受けた契約者も多数いて、解約した人も多かったはず。有明の中では専有部が一番チープなマンションだろう。地震被害も一番大きかったし。あの一階部分の壊れ方は尋常じゃないよ。
BMAは33Fの豪華共有施設を見せ物にしてチープな外廊下団地仕様マンションを大量に売りつけたいい事例だよ。あの都営住宅並みの廊下とコンクリート落書き駐車ビルと公団エレベータは笑っちゃうよ。専有部はBASの方がまだマシ。

[175: 匿名さん]

どっちも木のぬくもりを感じない床だね。模様もパターンあるし。豊洲で言えば4丁目5丁目みたいなとこだからしかたないんじゃないかな。GCができたらそこがThe有明、豊洲で言ったら1～3丁目みたいになるよ。スミフが建ててくれることは嬉しい。

[176: 匿名さん]

166さん
南面に寄せて２棟並ぶと思ったら南北に並んでこのように建つ可能性
なんですね。
もしこれならオリゾンは大ダメージですね。かなり距離的にも近そうです。
まぁでも南に並んでもいすれにしろＨＭの眺望ダメージは免れませんね、、

[177: 匿名さん]

ここが、今から素敵な街に変わっていくんですよねぇ。
楽しみです。

[178: ご近所さん]

午前中はテニスしました。このあとはジムで走って、プールで泳いで、露天風呂入って。。。。

夜はＢＡＲで、モヒートといきますか。。。。

[179: 匿名さん]

有明はグレードの高い建物が多いのですきなんですよね。
安いし。

[180: ご近所さん]

そうですね。コストパフォーマンスも考えると、なかなか他に選択肢がないんですよね。。

グレードの低いものはイヤダけれど、実質的な価値があまりないものへのプレミアムは払いたくないという気持ちもあります。（よの中には品川ナンバーじゃないとどうのこうのと考える方もいるようです。私自身は長く、港区とか千代田区で生活してましたが、正直、子供達のにぎわいもある今が良いですね。）

[181: 匿名さん]

有明マンションのグレードはなかなかのもの。

[182: 匿名さん]

立地はまだまだ駄目だけど、4年後には街ができあがる。
建物のグレードは4年じゃ変えられない。

[183: 匿名さん]

確かに。
デザインもいいですよね。どのＭＳを見ても個性があって
素人がみても高級感がありますよね。
それぞれのＭＳの特徴が素人なりにも言えます。
他地区では確かに無いですよね。

[184: 匿名さん]

有明の未来は明るい。地名そのままだ。

[185: 匿名さん]

>>173
天気は悪いが空、海、緑があって十分　開放的な眺望です。
工場の煙突＋煙などもないしね。

166=172
有明各マンションの眺望をどうやって入手したのか？

[186: 152=166]

有明に住む前に、すべてのマンションを方角検討含め比較しましたから
載せてないCTA含め全部のマンションの写真は撮ってますよ。
東雲豊洲勝鬨あたりもあわせて検討しましたが、私の嗜好には有明が一番合ってました。

眺望の確認は簡単です。
希望の間取り・方角のマンションの部屋が売りに出されたら見学したいと
不動産屋に電話すればいいだけです。

有明地区のマンションはそれぞれ個性があって一長一短。
買う人の価値観（そもそも有明を選ぶかどうかが重要ですが）によってベストマンションは変わります。
どれを選んでも大ハズレはないと思いますね。

新築は現状、CTA・BASしかありませんが、他も築浅ですので
最初から検討から外さず、すべて見てみたらいいと思いますよ。

ちなみに発売前から大人気のGCですが、現状の情報通りなら私は選びませんね。

[187: 匿名さん]

現時点の情報（笑）
なにも決まっていないのに、具体的に検討を辞めるような情報があるの？

[188: 152=166]

そうですね。
現時点での情報は、
・開発主体が住友不動産
・商業施設を含めた複合施設
・供給戸数は2000戸
と、ここらへんは確定していますね。

この情報から考えられることは
・駅遠CTAより安価に供給することは考えにくい
・北西方向の眺望は有明1丁目のマンションより劣る
・国際展示場駅近にすると、南東面は高速道路が目の前になる
（交通量はGG横10号晴海線の比じゃない）

共有施設はCTA寄りになるかWCT寄りになるか。
商業施設が何になるか。何が入るか。
2棟の住宅をどこに、どの向きで建てるか（巨大なCTTのようになるのでしょうか）
内装面ランク、スラブ厚などのスペックなどなど、
まだ未知数ですが。。。
眺望面は他マンション北西高層階、緑などはBAS・BMA南東低層階が上回ります。
しばらく前の書き込みで住宅を2棟なのか3棟なのかと書いてしまいましたが、2棟でしたね。

[189: 匿名さん]

2棟のタワマンは豊洲で言えばCTTのイメージになるんでしょうね。そして、BMAとBSAは豊洲で入ればスターコートになるんでしょうね。

[190: 匿名さん]

なんかその妄想の核になる価格だけど、新タワーがだいぶ安くなるから、CTA以上の高値は有明ではもうつけることはできないでしょう。
価格が安ければ全てひっくり返るただの妄想。

[191: 匿名さん]

有明にすむと頭がおかしくなるので妄想ばかりするようになるんですよ。

[192: 152=166]

BMAとBASがスターコート？無い無い。
GCがBMAの分譲価格以上で売り出して完売できる？
共用施設のグレード感を越えることができる？

有明新築の今後は、BAS完売後(？)に売り出すであろうブリリアシティタワー、BCT(仮)の発表待ち。
BCTはBASより安く出す可能性は高い、、けどGCは駅近複合開発プレミアム着けて
BCTより高く値付けすると思います、つまりBASと同等かそれ以上。
あんまり乖離すると売れないよ。有明地区じゃ一番の立地かもしれないが、高くし過ぎると都内の他を選べる価格になってしまう。

[193: 匿名]

都心の他にはないメリット多数ありますからね。静か、通勤空いてる、海が近くて緑と公園多数、防災拠点など。
都心までアクセスがいいのに東京でないような場所で生活、オンとオフを切り替えられる場所に魅力を感じる人は結構いるかな

[194: 匿名]

眺望と高速道路沿いというのを考えると、そこまで高立地という気がしないのは僕だけでしょうか。
駅近といっても高速は越えないといけないし、他のマンションより３分くらい近いだけだし。
立地によっては遠くなることも考えられる。

[195: 匿名]

↑AGCのことね。

[196: 匿名さん]

確かに立地的には、そこまで良くないかもね。
ただ、大量の緑に囲まれた森林公園の中にあるようなマンションにPCTのような商業施設直近の利便性がプラスされるとなると、23区内にはなかなか無いと思われる。

[197: ご近所さん]

いいね！

[198: 匿名さん]

確かにこの立地なかなかないですよ。
眺望は都心側は、ＭＳ群もありイマイチでしょうけど、
海側の高層階はいいでしょうね。

[199: 152=166]

有明に住んでみて良かったこと。
・とにかく夜景がすばらしい。一見の価値がある。
・通勤が楽。ほぼ座れる。帰りの時間帯なら100%。渋谷新宿方面の人はオススメ。
　（渋谷埼京線ホームは離れているけど恵比寿で山手線に乗り換えればもっと楽）
・静かで緑が多く開放感がある。人によっては寒々しい光景といわれるかもしれないが･･･
・自転車あれば豊洲月島銀座皇居台場行き放題。この辺にオフィスがある人なら楽にチャリ通可能。

[200: 152=166]

周りに建物があまりないから広々とした空と夜景になる。
閑散としているからこその景色だし、静けさだし。
これを寒々しい光景と表現する人もいるけどね。。。
感じ方は人それぞれだし、あえて否定はしないけど、決して不便なエリアではないよ。

[201: 匿名さん]

都心向きのほうが夜景綺麗だと思うよ。
海側は夜は真っ暗。

[202: マンション住民さん]

海側に住んでますけど、千葉や横浜方面の
夜景や湾岸線の灯りを見ているのも楽しいですよ。いずれゲートブリッジもライトアップされる日がくるかもしれませんね。