有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[124: 匿名さん]

まぁ、安全安心な有明が広まれば嬉しいので、ネガでもいいですよ。（笑）
判断するのは購入者の皆さんですから。

[128: 匿名さん]

外廊下派で豪華共有施設が好きならBMA。内廊下派で必要最小限共有施設で管理費・修繕金を抑えたいならCTA。
国際展示場辺り、有明コロシアム、ディファ有明など賑やかで駅アクセスのいいBMA。周り小中高、大学など学校だらけのつまらないけど治安はよさげで区が税金かけそうなCTA。
価値観によって分かれるよね。
僕は独身でプールとBARが欲しいのでBMAを検討中。

[129: 匿名さん]

CTAのDWは魅力的だけど、景色は33Fのバーで楽しめるからね。

[130: 匿名]

私はお手頃豪華なスカイタワー

[131: 匿名さん]

安全・安心な有明タワーがお勧め。

[132: 匿名さん]

私はすっきり、ＤＷのＣＴＡ！
管理費安いし、プールいらないもん。

[133: 匿名さん]

確かにプールやエスカレーター、バーが無いのは
ポイント高い。
あと交通量もだいぶＢＭＡあたりとは違うよね。
この辺の住民の方は結局バスが便利だと思うけど、
バスも豊洲へはＣＴＡの方が近い。

[134: 匿名さん]

プールやバーが無くて管理費が安い。。。
確かにそう考えていた時期が僕にもありました。

結論を出す前に、夜のBMAのバーやスパを見学してごらんよ。
価値観が激しく揺さぶられるかもしれないよ。

[137: 匿名]

スカイタワーなら管理費も安いよ
安いけど豪華さを求めるなら断然スカイタワー

[138: 匿名さん]

BMAとBASならBASの方が管理費が安い。。。
そんなふうに考えていた時期が俺にもありました。

BMA・BASどちらも検討しましたが、実はほぼ同じお値段です。
BMAの共用施設規模は約2倍ですから、BASの管理費はぼったくりに近いです。
（結局、管理費について20m/2レーンも25m/4レーンも変わらなかった、というだけ？）
当然修繕積み立ての一時金額は違います。修正すると聞きましたが。
一番違うのは震災の修繕費用がデベ持ちか住民持ちかということ。
でも案ずることはありません。1戸あたりX0万円程度です(詳しい数字は避けますが、50万円より大分低い数字)。

[139: 匿名さん]

BASの管理費は安いと思うけどなぁ。

これで高いんだったら、他のマンションも高く感じるんじゃない？

[140: 匿名さん]

>>139
毎度毎度同じような写真貼るなよ･･･

[143: 匿名さん]

こんな簡単な指摘もできなくて連投するお前の知的レベルが最低だろうが（笑）

[144: 匿名さん]

駐車場料金は一緒でしたっけ？

[145: 匿名さん]

>>144
はいはい、答えますよ。
HM/GG：駐車場の空無し
CTA:16000円～
BAS:18000円～
BMA:15500円～（ただし15500円の箇所は現在空無・17000円～）

ちなみに管理費。古い情報ですが。
HM:@285
GG:@218
BAS:@310
BMA:@350
CTA:不明、情報求ム

[147: 匿名さん]

>>146
BASの駐車場が8割埋まれば修繕積立金に回せるのはその通り。
で、現状はどれだけ埋まってるの？入居前希望を募ったところ
定数の半分も埋まらなかったって話だけど。

BASの売れ残りは内廊下高層と高層階、プレミアムフロア全部だから
今後購入する層の駐車場ニーズは高そうだけど、このままじゃ
修繕積立金に回すどころか金食い虫になるかもしれないよ。
BASの管理組合のお手並み拝見だけどね。

BMAの駐車場空きは、、、確か5台だったけな。入居直後は
小型車駐車場ニーズがなくて苦労したみたいだけど、現状ちょうどいいよ。
管理費と共用施設の充実のバランス、駐車場の空き状況など総合すれば、
現状BMA>BASなのは間違いないね。

[148: 匿名さん]

BASの管理費は安いと思うよ。
こんなんで高いってどういうマンション狙ってるのよ。

[150: 匿名]

ごめんね

[151: 匿名さん]

ブリリアマーレ有明は歴史に残るマンションになるね

[152: 匿名さん]

ＢＡＳの管理費が安いっちゅー連中は、昨年初めあたりのＢＡＳスレで散々議論したこと
覚えてないのかね？庶民向けマンションとしては都内でも高いほうだよ。
@310だから、70平米22000円。これに修繕積立金がプラスされるからね。
ＷＣＴなんてここよりずっと共有施設が多いのに管理費は２／３以下。
管理組合のがんばりによって上下するとは思うけど･･･。

[153: 152]

でも、有明の住環境にほれ込んで有明マンションを購入したけどかなり気に入ってる。
購入前に相当勉強したつもりなんで、本気で有明に住みたいなら相談乗るよ～

[154: 匿名さん]

私は住環境は多少妥協して（本当は豊洲がよかった）けど、マンションのグレードの高さに惚れて有明に購入したものです。

日本橋エリアから有明に引っ越してもう4年。

私も相談に乗ります。

[155: 匿名さん]

まあBMAみたいにハイグレードなマンションは豊洲にはないもんね。
豊洲買うならBMAのプレミアム住戸でしょう

[156: 匿名さん]

私はＡＧＣに住みたいと思っています。
近隣からの住替えですが、その思いが強く
ローンも完済しました。

[157: 匿名さん]

完済はすごい。
がんばったね～～。
でも、今からだとローンって組めるの？何歳ですか？

[158: 匿名さん]

オリゾンマーレ住民ですが、私もAGCには期待しています。
良い物件だったら買い替えしちゃうかも。
子供も大きくなってきたし、広い部屋に買い替えしたいんだよね～～。

[159: 匿名さん]

新タワーは建設止まったのかな。
売れる時期まで待つ戦略？

[160: 匿名さん]

ＡＧＣは戸数も多く、間取りのバリエーションが多い
でしょうから選択肢が沢山ありそうですね。
有明好きなら大規模ＭＳ＆環境＆アクセス良好でしょうし。
期待しましょう！

[161: 匿名さん]

>>159
計画中止して違うもの作るんじゃないの。
今から埋立地を開発しても仕方ないでしょ。

[162: 匿名さん]

住民としては、それはうれしいなぁ。
資産価値も守れるし、眺望も守れる。

有明はゆっくり・まったり開発してほしいよ。

[163: 匿名さん]

海側だし、オペラハウスを誘致してほしいですね。
マンションなんかより、ぜんぜん良いです。

[164: ご近所さん]

確かにＢＭＡはサブプライム前＆志がありセンスもあるデベ（プロパスト）の開発案件でこそ実現した物件ですよね。すでにレジェンドといえるし、今後ハイスペックなものは小規模物件、大規模なものはロースペックになりやすいだろうから、ますます希少性が高くなるのではないでしょうか？

[165: 匿名さん]

資材高等により、大規模ってこれから作られない可能性もありますしね。
有明ガーデンシティが最後になるのでは？

[166: 匿名さん]

有明GCが建つ事による既存マンションへの影響について。

GCの戸数は2000戸程度と発表されている。
先日、不動産業者と有明地区を回ったとき、
「マンション部分はなるべく駅の近くに建てるのではないでしょうか」と述べていた。
WCTクラスなら3つ。BMAクラスなら2つ。
マンションがそびえ立つことになる。AP+120m基準は変わらないだろうから
33～34Fであることも間違いない。
そこで、BMAクラスが二つ建った場合のシミュレーションをしてみた。

ここで眺望への影響が大きいマンションの方位順に上げていくと
1：HM南東側
2：BMA北東側
3:GG南西側
4:BMA南東側
5:BAS南東側


下図の影響度を＞で現せば
1>>>2≧3>4>5
5は部屋の中からはほぼ影響ない。が、ベランダから身を乗り出せば見えた
葛西臨海公園観覧車やディズニーランドは見えなくなる。

逆に言えば、これら以外の方位は眺望面でのデメリットを受けず、GCができることによる
利便性のみ受けられることになる。

[167: 152=166]

以下参考画像。
HM南東側眺望（低層階）

[168: 152=166]

HM南東側27F

[169: 152=166]

BMA北東側（中～高層階）

[170: 152=166]

GG南西側（中～高層階）

[171: 152=166]

BAS南東側（中層階）

BMA南東側の写真は持ってません。
写真は以上ですが、不快に思われた方がいらっしゃれば削除いたします。
以上です。

[172: 152=166]

一つつけたし。
HM以外は部屋から見る眺望でGC予定地がどーんと邪魔になる感じではありません。
BMA北東側はベランダに出て右側へ振った写真です。
部屋からの風景は写真よりもうすこし左側、HM～東雲方面が正面方向です。
GG南西側の正面も同じくで、HM～BMA～レインボーブリッジが正面方向です。
BAS南東の写真を見ればわかりますが、ベランダに出て身を乗り出さないとGCは見えませんよ。

[173: 匿名さん]

なんか寒々とした荒涼とした光景ですね。
これを開放感があるとか思うのってすごい感覚。いや、誰もそんなこと思ってないけど、デベがそう思わせようと書いてるだけか。