有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[912: 野良えもん]

910さん
私は現状の表でもみなさんの協力もあって結構役に立つ情報が集まってきたと思うのですが、
例えば「もっと役に立つ情報」とは具体的にどのような情報でしょうか。
チラシを眺めるだけでは、スラブ厚やサッシ高の比較、防音材の有無
などは確認できないと思います。

また、管理費などの面積当たり単価なども比較材料になると思いますよ。

[913: 匿名さん]

>>912さん
実際に買う時に比較検討材料とするような情報です。
例えば、
-修繕積立金総額
-固定資産税額
-都市計画税額
-最新の長期修繕計画に基づく基準面積当たりの各年の修繕積立金額
-理事会議事録(懸案事項)
-専有部分の詳細仕様
等がとりあえず思いつきます。
新築でも中古でも仲介会社に頼めば資料を揃えてくれると思います。有明を検討される方は維持費の意識が薄いのでしょうか？総所有コストを考える際も重要ですし、仮に将来賃貸に出す事などを考えた場合は、利回りなどに大きく影響してくると思うのですが。。

[914: 匿名さん]

変動する要素を誰がメンテナンスするっていうの？
なんか主旨なんぞ無視して協調性のない人が登場。

[915: 匿名さん]

>>914さん
長期修繕計画というのをご存知ないのですか？
そう簡単に変動するものではありませんよ。マンションによっては管理規約の一部を構成している場合もありますし。
「管理規約の一部を構成する」場合、どのような取り扱いになるかご存知ですか？

[916: 匿名さん]

デベの信頼度も重要かと、
今日の日経にはＴ建、の赤字載ってました。
Ｐストは倒産ですし。
あと管理会社も重要ですね、
満足度ランキングもありますよね。

[917: 匿名]

中古だと売り主はデベロッパではなく、購入されたオーナーですよ。
デベロッパが関係あるのは新築時だけ

文字だけだと寂しいので、エントランスやプールやラウンジ等の写真を比較できるように並べるのは如何でしょうか。

[918: 匿名さん]

管理会社はＭＳにとっては、かなり重要な要素だと思いますが。
特に中古ＭＳは管理を買えといいますよ。
評判がよくない管理会社だと大変だと思いますが。

[919: 匿名さん]

デベのアフターも重要かと。
新築時しか関係ないと言いますが、倒産会社は大丈夫？？
アフターちゃんとしてくれるの。

[920: 匿名さん]

>>918、919
管理組合理事会の議事録のコピーを入手すると状況がわかるよ。
管理会社の名前よりも、管理組合と管理会社がどのような契約（内容や価格）をしているかが重要。
つまり、管理会社よりも管理組合の能力が重要です。
その点、有明では、オリゾンマーレ、ブリリアマーレの管理組合はしっかりしていると思う。
有明を検討する人は、プールのレーン数や、売主のイメージを重視する人がまだまだ多いのかな？
管理の質（住民の質）とランニングコストが一番重要だと思うけど。

[921: 匿名さん]

管理組合をどう比べてどうしっかりしてるのか教えてください。

[922: 920]

外部委託先や売主との交渉力。
管理組合理事の組合員とのコミュニケーション力。
管理費の会計状況や修繕積立金の積立総額。
管理組合とは関係無いんですけど、912さんのおっしゃる通り、駐車場の稼働率は決算という意味で私も重要だと思います。

[923: 920]

>>919さん
知らない人が意外に多いような気がしますので補足しますが、売主のアフターサービスは、中古を買った場合、適用されません。

[924: 匿名さん]

中古でも、デベと施工会社は皆さん重要な要素ではないでしょうか。

[925: 匿名さん]

野良えもんさん、杭の長さを依頼した者です。遅くなりましたが、どうもありがとうございました。同じ有明で結構違いがあるので、驚きました。有用な情報をありがとうございます。（この事で少し荒れてしまった様で、申し訳ありません。）

やはり客観的な情報はすごく役に立ちます。特に物件HPがなくなったものは情報を得るのはなかなか難しいので、有難いです。これからもよろしくお願いします。

[926: 匿名さん]

992さん
で、どうやって比べたの？

924さん
そりゃー間違いない

[927: 920]

議事録をみれば、委託先の選定プロセスや売主との交渉状況がわかりますよ。今課題となっていることも、総会議案の趣旨説明などで確認できますし。会計の内容は、決算書をみれば書いてありますよ。管理組合会計の決算書はご覧になられた事無いのですか？修繕積立金総額は重要事項説明書に書いてあるでしょう。検討する人がそんな事もわからないのですか？

[928: 920]

>>924さん
新築であればそれなりに重要でしょうね。
ただ有明の新築はスカイタワーとシティタワーしか無いのでは？東京建物と住友不動産であれば優劣はつけられないのではないでしょうか。震災の対応などをみてもどちらも誠実な会社だと思いますよ。

[929: 大規模の理事経験者]

＞管理組合をどう比べてどうしっかりしてるのか教えてください。
定例理事会の議事録読んでも意味ないから、数年分の総会議事録を参照されたら、活動が活発かどうかわかります。
また、
・館内掲示物の質と量
・共用部の清掃状況（自転車置きとか論外）
・出入りする住民の雰囲気
からも察することはできるかな。

修繕計画について、詳しい人がみれば過不足わかるのかもしれませんが、
それほど一般の人が知識あるとは思えないので、
・定期的に見直し（更新）がされている。
・計画積立額に不足（未収）が少ない
などを目安にされてはと思います。

５棟の長期修繕計画の比較も、非常に難しいですね。
設備内容や徴収計画（一時金の有無含む）がみなバラバラですから。

[930: 匿名さん]

オリゾンの修繕一時積立金噂になりましたが、実際いくらくらいののでしょう？

[931: 匿名さん]

>>930
HMは、確か１年先送りしただけで竣工時の計画どおりだったかと。
なので手元に修繕計画があれば一時徴収額はわかるはずです。＜部屋ごとに異なるし。
毎年、管理費余剰から修繕へ振り替えてるので、どっかで改訂されるでしょうね。
だから中古物件捌けるのが早いのかも。