シティハウス仙川ステーションコート

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sengawa/

シティハウス仙川ステーションコートについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

売主：住友不動産
施工会社：奥村組　
管理会社：住友不動産建物サービス　
所在地：東京都調布市　仙川町３丁目１０－９　
交通：京王電鉄京王線「仙川」駅下車徒歩2分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上9階建地下1階建

[903: ご近所さん]

この物件が注目されている証拠ですよ。
早く完売するといいですねっ！

[904: 匿名さん]

安藤ストリートの物件て事で反感買うって感じもあるのかな？
微妙に完全な地元じゃなくてよく分からないけど。
自分は買うか買わないかと言われると難しいけど一度住んではみたいけどね。

[905: 匿名さん]

何をやっても無駄だよ。ここは長くなる。
スミフは長期戦を覚悟しているはず。
シティハウス桜丘も足掛け３年。
ここもそれくらいはかかると思う。

売れるマンションというのは、概ね正攻法物件。
一番いいのは、
・駅近か10分以内
・無難な間取り（田の字でもいい）
・豪華過ぎない仕様（価格を抑えるため）
・但し致命的な欠点を作らない（幹線沿いとか直床とか）

ここはまず甲州がネック。
致命的なのはデザイナーズにして無駄に価格を上げたこと。
価格を上げてまでデザイナーズを希望する顧客など明らかに少数。
ワイドスパンは東向きでプラマイ０くらいかな？（個人的には南向き田の字の方がいい。もちろん一番いいのはワイドスパン南向き）

[906: 匿名さん]

シティハウス、シティテラス、シティタワー
売り切ったマンションを最近見たことがないぞ。

[907: 匿名さん]

仙川でこの値段という条件は今までに無いマンションだと思いますから、売り難いというのは検討側から見てもなんとなく理解できます。

個人的には

売り難い＝人気が無い

とは捉えていないですから、売れ行きと物件条件の良し悪しは直結しないかなと考えてます＾＾/

仙川見学しました。
貧乏なうちとしてはもっと安ければ即買いなんですけど（笑）

[908: 匿名さん]

近隣に10年住む者です。
仙川はこの10年で、京王線で最も進化し、成功した駅だと思います。
但し、唯一デベがスミフという点が失敗です。基本的に完成在庫は持たない方針の地所や野村であれば、いくら駅近とは言え幹線沿いにこんな値付けはなかったでしょう。
また、仙川はおしゃれになったとは言え、京王線のしかも急行も止まらない駅で、朝の通勤時は新宿まで30分近くもかかる田舎です。そこが良いのですが、そんな所に都心と変わらないこの値段では、地元の人間ほど違和感を感じると思います。

[910: 匿名さん]

聞いた話だと、安藤事務所が手がけたマンションは多数あるものの、
安藤忠雄自身が設計した分譲マンションはここが唯一のものだそうです。
従ってその資産性は高く、中古でもプラスで取引されるだろうとの事です。

[917: 匿名さん]

すぐには売れないと思うので安心してゆっくりとご検討下さい。

[918: 匿名さん]

営業が書いているかいないかは分かりませんが。
削除があまり多いと、？、と思いますよね。

メリットとデメリットを整理しましょうか。

メリット
・仙川
・駅近
・財閥系
・安藤
・ワイドスパン

デメリット
・甲州
・東向き
・仕様の割に高価格（デザイナーズのため）

[921: 匿名さん]

甲州街道近いとやっぱり空気悪いのかな？

[922: 匿名さん]

もう付加価値はついてますが。安藤伯の設計、安藤ストリート、住友、仙川ブランド。それ以上望むのはわがままと思います。

[924: 周辺住民さん]

駅前であることに加え、付近の交差点から吉祥寺通りへの抜け道になっており、吉祥寺や東八道路に向かう車の渋滞がかなりありますので、空気は悪いです。よってここは南側以外は考えられません。
仙川では、島忠の場所が立地として最高でした。ここと島忠が逆だったら良かったのに。残念。

[931: 匿名さん]

なんの得もなくてもこの物件の気になる点を書いてくれる人もいるじゃん。
それと同じでなんの得もなくてもこの物件を勧めたくなる人もいると理解してもいいんじゃないかな？
あとの判断は読んだ人それぞれがすればいいだけの話でしょ。

[934: 匿名さん]

コンクリート打ちっぱなしは夏に暑く冬に寒いと聞いた事がありますが、
実際のところどうなんでしょう。
あとは、カビ。湿気がこもりやすい為、家具と壁の間に白いカビが生えると聞きました。
さすがにこの辺の対策はとられていますよね。

[935: いつか買いたいさん]

昔のコンクリート住宅はカビ問題、よく聞きましたよね。ここはどうでしょうね？さすがに改良されているはずですよね。

ところで随分完成に近づいているように見受けられますが、テナント決まったんでしょうか？ご存知の方、いらっしゃいますか？

コンビニできてももちろん駐車場ないから、路上駐車になるよね。危ないからコンビニは、、、ない？はたまた、例のごとくアトリエ？これもまた空きテナントになっちゃうから、なし？そろそろ決まっている頃よね？それともまだ借り手が見つからない？

ここに何が出来るかで、人の流れが変わりそう

[936: 匿名さん]

近日中にモデルルーム行くつもりですから聞いたら報告しますね！

[937: 匿名さん]

この場所、商店街から少し離れているから商売は厳しいかも知れませんね。
>>935

[938: 物件比較中さん]

とにかく駅近ということでまずは予算に関係なく検討人口は多いんじゃないですかココ。かく言ううちもその一組ですけど、仙川にまず魅力を覚えました。それから駅に近いマンションを探してここが候補の一件といった感じです。

ただ高いので他の中古物件も探しています。内容にギャップがあるのでどうしても中古物件の数々を見てまたここを考えると、やはりここがいいなあという心境になりますね。

既に同じようなマンションが近くにたくさんできていてくれれば良かったんですけど、ココしかないとなると悩みますよ。

[939: 匿名さん]

９３８さん
駅2分じゃなくて急いでないなら、緑が丘と栄太郎跡地もありますよ。

[940: 匿名さん]

938さん
確かに緑ヶ丘周辺は良いマンション少ないですよね。
駅北側（若葉町）に狭めのマンションならけっこう建っていますが。

どれくらいの広さをお探しかわからないのですが、お子さんがいらっしゃるのなら
パークスクエア武蔵野（ただし中古がほとんど出ない。需要よりも供給のほうが上回っているため）、
世田谷区上祖師谷の中古マンション（世田谷は収入制限なしで中学生までの子供医療費無料）なども
お勧めです。

もちろんこのシティハウスもいいのですが（やっぱり新築は魅力ですね）、物件条件の割には
価格が高いというのがこの掲示板の住人の多数意見のようです。

あと烏山、つつじが丘、国領付近なら大型新築マンションがけっこう建っています。

[941: 匿名さん]

上のものです。
一行目、緑ヶ丘周辺⇒仙川周辺の間違いです。すみません。

[942: 匿名さん]

朝の通勤時間帯各駅のみで仙川→笹塚ってどれくらい時間は掛かるか分かる方いらっしゃますか？

[943: 匿名さん]

＞朝の通勤時間帯各駅のみで仙川→笹塚ってどれくらい時間は掛かるか
仙川７：３３発　笹塚７：５７着　　２４分程度ですがあくまで定時運行の場合

[944: 匿名さん]

そうなんだよね。通勤ラッシュ時は、時刻表通りにはいかないよね。
各駅停車は待ち合わせ？抜かされるため？けっこう時間がかかります。

[945: 物件比較中さん]

市ヶ谷勤務です。以前はもっと西の方に住んでいて遠かったぁ。
なのでここにするとグンと近くなるので京王線ラブな私は食指が動きます。

高い、っていう意見が多いのは私も一緒。頑張らないと購入できないレベルだなって思います。

もしここを買う方の中でものすごい予算に余裕がある方がいらっしゃれば、その方の意見もぜひ伺ってみたいです。

[946: 周辺住民さん]

358=527=562=598

うーん、仙川住人としては少し残念ではありますが、当初の「仙川なのになんでこんなに割高なの？」という直感はやはり正しかったですね。１期販売を終えて５ヶ月近くたっても２期販売ができないとは（購入希望書が全く集まっていないものと理解しています）。いくら割高な価格で時間をかけて販売する住不と言えども、１期でたったあれだけしか売れず、２期販売すら始められないという不人気物件はそうはないんでしょうね。

「７割方は初期の段階で売れたので残りは時間をかけて売ろう」という戦略はありかもしれませんが、当物件は逆に７割近くが残っている？（間違っています？）状況のようですので、さすがの住不と言えども価格調整をしないとこのまま自然体での販売は厳しいのではと思っていますが、後はマクロ環境の変化を待つくらいでしょうか。

もちろん最大のポイントは消費税引き上げです。駆け込み需要でマンション在庫が薄くなる可能性が高いことが当物件のような完成在庫に有利な影響が与える可能性は高そうです。あとは、今後出てくる物件が復興需要の影響（建築労務費の上昇）で、意外に高いものが増えてきて当物件の割高度がある程度目立たなくなってくる可能性くらいでしょうか。

これだけの在庫を１年残し続けるくらいであれば、完工引渡しのタイミングで一戸当たり200－300万くらい値引き販売で完売回収できれば、金利費用、人件費、モデルルーム費用等を負担し続けるより住不にとっても経済合理的だとは思いますが、そもそも200－300万程度の値引きくらいでは全戸一気にさばける確信度はとても持てないでしょうし、「値引きしない住不」の看板は当物件一件の収益よりよっぽど大事でしょうから、神風が吹くまでゆっくりと販売を続けていくというのがメインシナリオでしょうか。

第3四半期の決算を見ても住不のマンション事業の粗利率は他社比圧倒的に高い推定30％程度ありそうに見えるので、同社の物件が割高なのはある意味当然のことだと思いますが．．．

[947: 匿名さん]

946さんの文章はとてもわかりやすく、参考になりました。
ありがとうございます。

[948: 匿名さん]

＞946
お隣の区で価格も割と近い、シティハウス桜丘、というマンションがあります。
値下げをしないスミフ、長期販売も辞さないスミフ、という印象ですね。

[949: 周辺住民さん]

価格帯が仮に６千万くらいなら価格はそんな高くはないと思います。
以前仙川徒歩１４分くらいのマンションの販売があった時の価格がだいたい５千万くらいだったと思います。
島忠のとなりのマンションは、７千万くらいだったと記憶しています
震災による資材の価格上昇も考慮に入れると、６千万くらいなら妥当ではないでしょうか。
ただ私は部外者ですので。

[950: 匿名さん]

値段は需要と供給の問題ですからね。
みなさんが高くないと判断すれば、どんどん売れるはずです。
売れていないということは、高いということなのでは。

島忠隣のマンションは、多くの人が商品（マンション）と価格の設定が釣り合っていると
思ったから、あれだけ人気があったのでしょう。

私は島忠隣のマンション（パークスクエア）の抽選にはずれた組ですが
あのマンションは良かった。
7000万だったら南向きの低層階80平米くらい買えたんじゃないかな。
東向きの65平米で5000万くらい？
何よりも付属する設備がすごかったです。
屋内駐車場、ホテル並みの施設。シティとはくらべものにならないですね。