シティハウス仙川ステーションコート

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sengawa/

シティハウス仙川ステーションコートについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

売主：住友不動産
施工会社：奥村組　
管理会社：住友不動産建物サービス　
所在地：東京都調布市　仙川町３丁目１０－９　
交通：京王電鉄京王線「仙川」駅下車徒歩2分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上9階建地下1階建

[903: ご近所さん]

この物件が注目されている証拠ですよ。
早く完売するといいですねっ！

[904: 匿名さん]

安藤ストリートの物件て事で反感買うって感じもあるのかな？
微妙に完全な地元じゃなくてよく分からないけど。
自分は買うか買わないかと言われると難しいけど一度住んではみたいけどね。

[905: 匿名さん]

何をやっても無駄だよ。ここは長くなる。
スミフは長期戦を覚悟しているはず。
シティハウス桜丘も足掛け３年。
ここもそれくらいはかかると思う。

売れるマンションというのは、概ね正攻法物件。
一番いいのは、
・駅近か10分以内
・無難な間取り（田の字でもいい）
・豪華過ぎない仕様（価格を抑えるため）
・但し致命的な欠点を作らない（幹線沿いとか直床とか）

ここはまず甲州がネック。
致命的なのはデザイナーズにして無駄に価格を上げたこと。
価格を上げてまでデザイナーズを希望する顧客など明らかに少数。
ワイドスパンは東向きでプラマイ０くらいかな？（個人的には南向き田の字の方がいい。もちろん一番いいのはワイドスパン南向き）

[906: 匿名さん]

シティハウス、シティテラス、シティタワー
売り切ったマンションを最近見たことがないぞ。

[907: 匿名さん]

仙川でこの値段という条件は今までに無いマンションだと思いますから、売り難いというのは検討側から見てもなんとなく理解できます。

個人的には

売り難い＝人気が無い

とは捉えていないですから、売れ行きと物件条件の良し悪しは直結しないかなと考えてます＾＾/

仙川見学しました。
貧乏なうちとしてはもっと安ければ即買いなんですけど（笑）

[908: 匿名さん]

近隣に10年住む者です。
仙川はこの10年で、京王線で最も進化し、成功した駅だと思います。
但し、唯一デベがスミフという点が失敗です。基本的に完成在庫は持たない方針の地所や野村であれば、いくら駅近とは言え幹線沿いにこんな値付けはなかったでしょう。
また、仙川はおしゃれになったとは言え、京王線のしかも急行も止まらない駅で、朝の通勤時は新宿まで30分近くもかかる田舎です。そこが良いのですが、そんな所に都心と変わらないこの値段では、地元の人間ほど違和感を感じると思います。

[910: 匿名さん]

聞いた話だと、安藤事務所が手がけたマンションは多数あるものの、
安藤忠雄自身が設計した分譲マンションはここが唯一のものだそうです。
従ってその資産性は高く、中古でもプラスで取引されるだろうとの事です。

[917: 匿名さん]

すぐには売れないと思うので安心してゆっくりとご検討下さい。

[918: 匿名さん]

営業が書いているかいないかは分かりませんが。
削除があまり多いと、？、と思いますよね。

メリットとデメリットを整理しましょうか。

メリット
・仙川
・駅近
・財閥系
・安藤
・ワイドスパン

デメリット
・甲州
・東向き
・仕様の割に高価格（デザイナーズのため）

[921: 匿名さん]

甲州街道近いとやっぱり空気悪いのかな？

[922: 匿名さん]

もう付加価値はついてますが。安藤伯の設計、安藤ストリート、住友、仙川ブランド。それ以上望むのはわがままと思います。

[924: 周辺住民さん]

駅前であることに加え、付近の交差点から吉祥寺通りへの抜け道になっており、吉祥寺や東八道路に向かう車の渋滞がかなりありますので、空気は悪いです。よってここは南側以外は考えられません。
仙川では、島忠の場所が立地として最高でした。ここと島忠が逆だったら良かったのに。残念。

[931: 匿名さん]

なんの得もなくてもこの物件の気になる点を書いてくれる人もいるじゃん。
それと同じでなんの得もなくてもこの物件を勧めたくなる人もいると理解してもいいんじゃないかな？
あとの判断は読んだ人それぞれがすればいいだけの話でしょ。

[934: 匿名さん]

コンクリート打ちっぱなしは夏に暑く冬に寒いと聞いた事がありますが、
実際のところどうなんでしょう。
あとは、カビ。湿気がこもりやすい為、家具と壁の間に白いカビが生えると聞きました。
さすがにこの辺の対策はとられていますよね。

[935: いつか買いたいさん]

昔のコンクリート住宅はカビ問題、よく聞きましたよね。ここはどうでしょうね？さすがに改良されているはずですよね。

ところで随分完成に近づいているように見受けられますが、テナント決まったんでしょうか？ご存知の方、いらっしゃいますか？

コンビニできてももちろん駐車場ないから、路上駐車になるよね。危ないからコンビニは、、、ない？はたまた、例のごとくアトリエ？これもまた空きテナントになっちゃうから、なし？そろそろ決まっている頃よね？それともまだ借り手が見つからない？

ここに何が出来るかで、人の流れが変わりそう

[936: 匿名さん]

近日中にモデルルーム行くつもりですから聞いたら報告しますね！

[937: 匿名さん]

この場所、商店街から少し離れているから商売は厳しいかも知れませんね。
>>935

[938: 物件比較中さん]

とにかく駅近ということでまずは予算に関係なく検討人口は多いんじゃないですかココ。かく言ううちもその一組ですけど、仙川にまず魅力を覚えました。それから駅に近いマンションを探してここが候補の一件といった感じです。

ただ高いので他の中古物件も探しています。内容にギャップがあるのでどうしても中古物件の数々を見てまたここを考えると、やはりここがいいなあという心境になりますね。

既に同じようなマンションが近くにたくさんできていてくれれば良かったんですけど、ココしかないとなると悩みますよ。

[939: 匿名さん]

９３８さん
駅2分じゃなくて急いでないなら、緑が丘と栄太郎跡地もありますよ。

[940: 匿名さん]

938さん
確かに緑ヶ丘周辺は良いマンション少ないですよね。
駅北側（若葉町）に狭めのマンションならけっこう建っていますが。

どれくらいの広さをお探しかわからないのですが、お子さんがいらっしゃるのなら
パークスクエア武蔵野（ただし中古がほとんど出ない。需要よりも供給のほうが上回っているため）、
世田谷区上祖師谷の中古マンション（世田谷は収入制限なしで中学生までの子供医療費無料）なども
お勧めです。

もちろんこのシティハウスもいいのですが（やっぱり新築は魅力ですね）、物件条件の割には
価格が高いというのがこの掲示板の住人の多数意見のようです。

あと烏山、つつじが丘、国領付近なら大型新築マンションがけっこう建っています。

[941: 匿名さん]

上のものです。
一行目、緑ヶ丘周辺⇒仙川周辺の間違いです。すみません。

[942: 匿名さん]

朝の通勤時間帯各駅のみで仙川→笹塚ってどれくらい時間は掛かるか分かる方いらっしゃますか？

[943: 匿名さん]

＞朝の通勤時間帯各駅のみで仙川→笹塚ってどれくらい時間は掛かるか
仙川７：３３発　笹塚７：５７着　　２４分程度ですがあくまで定時運行の場合

[944: 匿名さん]

そうなんだよね。通勤ラッシュ時は、時刻表通りにはいかないよね。
各駅停車は待ち合わせ？抜かされるため？けっこう時間がかかります。

[945: 物件比較中さん]

市ヶ谷勤務です。以前はもっと西の方に住んでいて遠かったぁ。
なのでここにするとグンと近くなるので京王線ラブな私は食指が動きます。

高い、っていう意見が多いのは私も一緒。頑張らないと購入できないレベルだなって思います。

もしここを買う方の中でものすごい予算に余裕がある方がいらっしゃれば、その方の意見もぜひ伺ってみたいです。

[946: 周辺住民さん]

358=527=562=598

うーん、仙川住人としては少し残念ではありますが、当初の「仙川なのになんでこんなに割高なの？」という直感はやはり正しかったですね。１期販売を終えて５ヶ月近くたっても２期販売ができないとは（購入希望書が全く集まっていないものと理解しています）。いくら割高な価格で時間をかけて販売する住不と言えども、１期でたったあれだけしか売れず、２期販売すら始められないという不人気物件はそうはないんでしょうね。

「７割方は初期の段階で売れたので残りは時間をかけて売ろう」という戦略はありかもしれませんが、当物件は逆に７割近くが残っている？（間違っています？）状況のようですので、さすがの住不と言えども価格調整をしないとこのまま自然体での販売は厳しいのではと思っていますが、後はマクロ環境の変化を待つくらいでしょうか。

もちろん最大のポイントは消費税引き上げです。駆け込み需要でマンション在庫が薄くなる可能性が高いことが当物件のような完成在庫に有利な影響が与える可能性は高そうです。あとは、今後出てくる物件が復興需要の影響（建築労務費の上昇）で、意外に高いものが増えてきて当物件の割高度がある程度目立たなくなってくる可能性くらいでしょうか。

これだけの在庫を１年残し続けるくらいであれば、完工引渡しのタイミングで一戸当たり200－300万くらい値引き販売で完売回収できれば、金利費用、人件費、モデルルーム費用等を負担し続けるより住不にとっても経済合理的だとは思いますが、そもそも200－300万程度の値引きくらいでは全戸一気にさばける確信度はとても持てないでしょうし、「値引きしない住不」の看板は当物件一件の収益よりよっぽど大事でしょうから、神風が吹くまでゆっくりと販売を続けていくというのがメインシナリオでしょうか。

第3四半期の決算を見ても住不のマンション事業の粗利率は他社比圧倒的に高い推定30％程度ありそうに見えるので、同社の物件が割高なのはある意味当然のことだと思いますが．．．

[947: 匿名さん]

946さんの文章はとてもわかりやすく、参考になりました。
ありがとうございます。

[948: 匿名さん]

＞946
お隣の区で価格も割と近い、シティハウス桜丘、というマンションがあります。
値下げをしないスミフ、長期販売も辞さないスミフ、という印象ですね。

[949: 周辺住民さん]

価格帯が仮に６千万くらいなら価格はそんな高くはないと思います。
以前仙川徒歩１４分くらいのマンションの販売があった時の価格がだいたい５千万くらいだったと思います。
島忠のとなりのマンションは、７千万くらいだったと記憶しています
震災による資材の価格上昇も考慮に入れると、６千万くらいなら妥当ではないでしょうか。
ただ私は部外者ですので。

[950: 匿名さん]

値段は需要と供給の問題ですからね。
みなさんが高くないと判断すれば、どんどん売れるはずです。
売れていないということは、高いということなのでは。

島忠隣のマンションは、多くの人が商品（マンション）と価格の設定が釣り合っていると
思ったから、あれだけ人気があったのでしょう。

私は島忠隣のマンション（パークスクエア）の抽選にはずれた組ですが
あのマンションは良かった。
7000万だったら南向きの低層階80平米くらい買えたんじゃないかな。
東向きの65平米で5000万くらい？
何よりも付属する設備がすごかったです。
屋内駐車場、ホテル並みの施設。シティとはくらべものにならないですね。

[951: 物件比較中さん]

その通り。シートが取れて外観が見えるようになりましたが、思ったよりセットバックされておらず、歩道が狭いと思いました。安藤デザインが更に空虚さを強調しており、とても安っぽい印象です。

[952: 周辺住民さん]

不動産に関しては、価格は需要と供給だけで決められないのでは？
１５０円のジュースを買うのなら需要と供給で語ることができますが、ローンを組む必要がある不動産の場合、いくら欲しくても銀行が資金を貸してくれるわけではない。

[953: 購入検討中さん]

バークスクエア武蔵野は確かに確かに良い物件だったようですね。
私は売り出し当初マンション購入は全く検討してはいなかったので購入のしようもなかったですが、ただ検討してたとしても駅まで8分だと購入対象には入ってなかつたかなと思います。
もともと仙川自体を対象に入れてなかったのですが、非常に駅近である事に惹かれてこの物件に興味を持ち、仙川という街の魅力にも気付きましたので。
でも新宿が職場の人とかならバークスクエアは魅力的だったでしょうね。

[954: 住まいに詳しい人]

そもそも、買えない方々の能書きは止めませんか？
「高い」だの「割高」だの語っても、安くならないんだから。

買える方が買って、買えない方（買えるけど、買わない人も含め）が買わない。

それでOKとしましょうよ！

買いたい方のテンション下げる為に書き込みをしてるんでしょうか？

それとも、買わない事を理由付し、自分を正当化する為なのでしょうか。

『少なからずとも、仙川2分。今回の物件が高かった。』

いいじゃん、それで。

買った人はさらにそれにステータスを感じるんだから。

財閥＝高い　　　しかも・・・スミフだよ。

そんなの昔から決まってる事だよ。

「そこを私達は買った。」

それでいいじゃん。気持ちいいじゃん。

価値とか、資産とか言われだしてるけど、最も重要な事は、財産であるという事じゃないですかね。。。

高いだの割高だのは、買ってからの管理総会でも話たらいいんじゃないですかね！

住んでる人たちは、みんなそれでも買った。カッコいいじゃん！

[956: 匿名さん]

> 住んでる人たちは、みんなそれでも買った。カッコいいじゃん！
やはりマンションわかる方はわかるのですね。人気の仙川、安藤デザイン、財閥系、そろいすぎですカッコいいっす。

[958: 匿名さん]

＞954
言ってることも一応理解できます。
ただ「この物件は相場より高いと思う」、「いや相場より低いと思う」。と、自由に感想をいうのが掲示板ですから。

[960: 匿名さん]

954さん　その通りですよ
買いたい人は買えばいいんです。

ただし、いいものは黙っていても売れるし
売れないのはそれなりの理由があるから。

ここは掲示板でしょ。どんな意見があってもいいのでは？
業者のHPの掲示板じゃないんだから。

どう考えても不都合なことは書くな。売りづらくなる。
と言われているとしか思えないんですけどねぇ。

[961: 匿名さん]

この掲示板の誰々が営業とかそんなことはまったく関係なしに・・・
自分が思ったことです。


営業マンの気持ちとしては・・・
このマンションはふつうとは違うのだ。いかにカッコイイマンションだと客に力説しても
高いと言われなかなか売れない。
もっと安くすれば売れるのにと現場の人間は思っても
「うちはスミフなんだぞ。財閥系なんだぞ。」と上司からどつかれ
ノルマを与えられ売ることをひたすら強制される。

駅チカということで買ってくれる、値段のことは言わないお金持ちの客を
ひたすら待っている。高いなんて言う客はもういらん！
そんなところでしょうか。

心からご同情申し上げます。売れるといいですね。


954さんが営業マンとは思っていません。
でも営業マンの心の叫びを代弁しているのではと思いました。

[962: 匿名さん]

＞954
チトフナや立川、常盤台etc.のように、何年経っても好評販売中の垂れ幕が掛かっていても、果して、その元気があるかな？

[966: 匿名さん]

確かに何年もかけて販売するよりは値引きした方が
経費の総額は安くあがりそうですね。
この物件の場合、消費税引き上げによる駆け込み需要はどうなんでしょう。
価格が高額になればなるほどその傾向が強くなるものでしょうか。

[968: 住まいに詳しい人]

こんな事になってるとは・・・
皆様、本当にチェックしてますね・・・

すみませんが、スミフの営業ではございませんのであしからず。

この掲示板を見ている人のどのくらいが購入者なんだろうね(笑)

ただ、私個人の意見としては、買おうと思っている人が見たら、何の足しにもならない
書き込みなら止めて欲しいな、と思っただけです。

だって、買えないんでしょ？って。

買えるなら買え！買えないならやめろ！！

スミフがどーだとか言ってるけど、あなた方も仕事する時は必死に仕事してるんではないでしょうかね。。。
営業なら売る事。事務ならミスをしない様にとか。

販売戦略や会社の方向性とか、根本的にズレてるんですよ。話が。

[970: 匿名さん]

ここの取り柄は駅近だけで、買い物は駅の反対側で近隣と比べて近くはない。
デザイナーズといっても、安藤？ふーんすごいね（棒読み）。
低層階はカーテンを開放できないかもしれない（シティハウス仙川の西向きのように）。
甲州街道沿い（世田谷桜丘の環八・小田急に比べれば大したことはないか）。
でも住友価格。

つっこみどころ満載、数年後に中古が出てきたときどんな値付けをするか楽しみです。

[975: 匿名さん]

この掲示板をスミフのトップ層が読むことによって、販売方針を変えたり
値段を下げたりするかもしれないですよ？

そうしたら購入検討者にとってプラスになるのでは？

[981: 匿名さん]

ありがとう

[989: 周辺住民さん]

住友不動産って高いですかね？
私の知る限り、野村の方が高いイメージがありますけど。

[990: 匿名さん]

違います。野村に比べ住友は明らかに格上です。業界人では正直です。

[992: 購入検討中さん]

例えばココでEV車を持っていた場合、駐車場に充電器ってあるんですか？徒歩二分の物件だから、車所有者にはそこまで優しくない？でももし将来ここに住みたいという人がEV持っていたら、どこか近くに充電できるところってあるんですか？近くの販売店に行けばいいのかな？仙川って、ホームセンターもあるし、商店街も活気があって、それでもってお隣のチトカラよりオシャレな雰囲気だし、すごく住みたい町です。

[994: 購入検討中さん]

私もこの物件に限らずマンションにはEV施設の件では少し不安は感じますね。
戸建てのガレージなら後付けで充電装置を設置する事が可能だけど、こういうマンションはどうするんだろう？
特にこの物件のような機械式の立体駐車場の場合設置は無理な気がして。
まあすぐにレシプロ車がなくなるわけじゃないでしょうからEVを諦めれはいいだけかも知れませんが。

[995: 契約済みさん]

明らかによそ者でしょう、チトカラってW　地元では呼びません。

[996: 匿名さん]

別によそ者でもいいじゃん。
それにオシャレじゃないとしてもその事が悪いわけでもなく失礼でもないと思う。
オシャレである事が街の価値の全てではないから。
烏山には烏山の、仙川には仙川の良さがあるでしょ。

[998: 匿名さん]

マンションの駐車場に電気自動車の充電器を設置する場合、
タイミング的には駐車場の入れ替え時期が最適でしょうね。
機械式は寿命が20年ほどですので、そのタイミングで
導入を決めれば良いと思います。

[999: 周辺住民さん]

近所に長年住んでおりますが、、、私もご近所さんとお話する時はいつも千歳烏山のことはチトカラ、千歳船橋のことはチトフナとずーっと愛称で呼んでました！あ、この物件とは関係ない話題でしたね。