23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その56)

[匿名さん]

23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッション
しましょう！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96130/

[725: 匿名さん]

坪単価が安いと同じ値段でも広いところが買えるからな。

[726: 匿名さん]

>>724
子供たちはさらに都心を目指すｗ

[727: 匿名]

たしかに都心に需要は集中していくんだろうね 無理に衰退エリアにいくのは無謀だな！

[728: 匿名]

仕方ないよ。買い手市場が続いたらより広くより安くより価値が高値安定してるところ、と欲望は果てしない。
高額物件スレとかだと高過ぎる、と背伸び希望の怨嗟みたいな値下げコールの嵐。

買った物件の値崩れは、誰だって避けたいもんでしょ。

[730: 匿名さん]

>>728
売れるところは絞られて、かなり狭い範囲になるな。

[731: 匿名]

>730

だね。最近多い高速＆幹線道路っ端の住所だけ港区、とか買ったらいずれ困ると思う。
10年すればいい場所の建て替えラッシュが来ると想像。

[732: 匿名さん]

名前だけで買うのは危険だね。
真っ先に値崩れするのがブランド物。

[733: 匿名さん]

建て替えはない。
あったとしても高くなる

[734: 匿名さん]

建て替えラッシュが起こると、そのいい場所の値崩れは大きいんじゃない？
坪単価がとんでもなく高いところが一番ヤバそうだなあ。

[735: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内を基準に考えたほうが安全ですよ。
ただし、バカ高いところは避ける。

[736: 匿名]

うぐいす住宅やコープオリンピアや原宿団地の坪単価が値崩れ？だったら嬉しいけどねえ(笑)。
どこでも建て替えができるわけではないよ。皆が欲しがるところでないと。
北青山とかどうすんだろうね。

[737: 購入検討中さん]

東京駅基準はよく聞きますよね
実際自分は東京駅なんてめったにいきませんから新宿渋谷基準で考えてしまうけど
世の中じゃ東京駅に通っている人のほうが多いですもんね

[738: 匿名さん]

東京駅から5キロ離れた埋立地？
そんなら八丁堀や入船あたりのほうが良くないか？

むしろ北西に5キロは離れるよ、地震被害恐いから。

[739: 匿名]

自分も滅多に行かないです。
新興住宅街は錦の御旗かというくらい言い募るけど、そんな活動で他ターミナル駅需要が落ち込む訳ないのに笑
いまさら東京駅周辺だけで東京のオフィス需要賄えるわけでなし。大企業だけでなく優良な中小が成り立ってるのも文化国家の条件だよ。

[740: 匿名]

東京駅から半径5㎞なんて遠くて自慢にもならないね。
東京駅持ち出すならやっぱり1.5㎞～3㎞位じゃないと。

[741: 匿名さん]

怪しいデータ大好きの自称教授の城東業者は
こういう記事は絶対貼らない



オフィス仲介大手の三鬼商事が９日発表した１１月末時点の都心５区
（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィスビル平均空室率は、
前月比０・１９ポイント悪化の９・０４％と、３カ月ぶりの悪化に転じた。
大型の既存ビルで、解約予告の動きが相次いだためで、底打ちの兆しを
見せていた都心のオフィス市況に、再び“暗雲”がたれ込めてきた。

地区別では、千代田区が０・６４ポイント悪化したのを筆頭に、
渋谷区が０・４０ポイント、中央区が０・２８ポイント、
港区が０・０１ポイント、それぞれ悪化した。
今後の新規ビルへの移転に伴い、既存ビルに解約予告が続出したのが
影響した。一方、新宿区は０・６６ポイント改善と都心５区の中では唯一、
改善した。

http://sankei.jp.msn.com/economy/business/101209/biz1012091321008-n1.h...

[742: 匿名さん]

江東区って都心5区に入るとか言ってなかったけw

[743: 匿名さん]

埋立地に住宅作った本人らも始めから売れると思って作ってはいないだろ。

マンション欲しかった訳じゃなくて工事が欲しかっただけ。

あとは営業に押しつけて終わりいい！

[744: 匿名さん]

>>741
オフィスマーケットが過剰になって、東京駅周辺が家賃を切り下げながら渋谷、新宿のテナントを取り込んで行く。
いわゆる渋谷、新宿、池袋淘汰説ですね。おお怖い。

[745: 匿名さん]

江東区で自慢できるのは豊洲だけ。

[746: 匿名さん]

品川、汐留にオフィスビルがいっぱいできて、どこが一番影響を受けたのか、
弱いところにしわ寄せが行きました。
東京駅周辺が再開発されたら、同じことが再現されます。
都心３区および副都心区の2000年から2005年の昼間人口増減
１位　港区　＋８．５１％、＋71282人
2位　江東区　＋７．９２％、＋36028人
3位　品川区　＋５．５４％、＋26505人
4位　墨田区　＋１．７６％、＋4542人
5位　中央区　▲０．１０％、▲633人
6位　千代田区　▲０．２１％、▲1790人
7位　渋谷区　▲１．２６％、▲6912人
8位　新宿区　▲３．５７％、▲28517人
9位　台東区　▲４．４６％、▲14178人
10位　豊島区　▲７．４２％、▲30327人

[747: 匿名さん]

内陸部は交通の便が悪く、ビジネスには不向きです。
特にこれから国際展開しなきゃいけない時代になると
TIME　IS　MONEY。なおさらです。

[748: 匿名さん]

例えば、千代田区、中央区の昼間人口がそれぞれ10万人、計20万人増えると、
渋谷区、新宿区、豊島区の昼間人口はそれぞれいくら減るか、想像してみてください。

[749: 匿名]

東京駅周辺が再開発されたところで湾岸の需要が持ち上がるわけではない。
君らが買ってるのは東京駅周辺ではなく、半径５キロ圏内とか怪しい括りの別の街。

[750: 匿名さん]

>>749
東京駅周辺＝東京駅から半径５ｋｍ圏内で一般人が買えるところ

[751: 匿名さん]

東京駅半径５キロ説は城東の中卒不動産屋が出してきた自分勝手なトンデモ論。
なぜ半径５キロかというと豊洲を入れるため、それ以外のなにものでもない。
世界中、どこを見ても中心から同心円状に発達してる都市なんてどこにもないし、今後そういう発達をするような都市もない、都市工学も経済地理学もまったく無視した論理。
都市というのは成り立ちや、地勢、交通機関などいろんな要素が複数絡んで成立してるので、砂漠に実験都市でも作らない限り、同心円状に形成されるような街はできない。
そんな街があったら世界遺産になるよ、現代の奇跡だから。

[752: 匿名]

半径５キロって徒歩一時間だよ。六本木から新宿とか新宿から渋谷ってレベルの距離。まったく別の街だね。

[753: 匿名さん]

西側の業者が必死に反撃しているけど、渋谷、新宿、池袋が凋落して行くともうどうしようもないと思うけどねｗ

[754: 匿名さん]

城東のマンションデベは論理的に詰めるとなにも言えないようです。所詮現実を無視した勝手な理屈だからですね。

[755: 匿名]

その頃は湾岸さらにダメだから笑

[756: 匿名]

デベとも思わないけどな。叩けるなら対象は選ばない脳内投資家志望でしょ

[757: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋凋落説への反論はまったく無いですね(笑)

[758: 匿名さん]

デベに嵌められて豊洲のマンションを投資用に買って大失敗して慌ててるマヌケな投資家でしょうね、犯人は。

[759: 匿名さん]

幕末史にふれるたびに腑（ふ）に落ちないことがあった。薩摩藩をはじめ西洋の技術を取り入れて近代産業を興し、豊かになった西国雄藩が、いずれもその先行メリットを長く維持できなかったのはなぜか、という点である。
地理的に東京や大阪など大市場から離れていたこと、維新後は国全体が産業振興に励んだため先進技術の独占が崩れたことが大きかったのは確かだろう。
これは、藩という小国家がオール日本という“グローバル化”にのみこまれたと言い換えてもよい。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101212-00000072-san-bus_all

[760: 匿名]

>757

おっしゃる通り！せっかく買ったエリアが凋落必至で値下がり秒読み、胃の痛い毎日です…

こんな感じでいいですか？
東京駅の周囲に不動産持ってるとも思われないけど。持ってるならもっと鷹揚に構えてな。金持ち喧嘩せず。

半径５キロ圏内の関係ない街じゃ東京駅の恩恵もないけどね笑

[761: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋が、いずれもその先行メリットを長く維持できなかったのはなぜか、という点である。
地理的に羽田や成田など飛行場から離れていたこと、新幹線が通っていないこと、規制緩和後は都心部全体が高層化に励んだため独占が崩れたことが大きかったのは確かだろう。
これは、国際都市東京という“グローバル化”にのみこまれたと言い換えてもよい。

[762: 匿名]

>761

いつ過去形に変わったの←松田聖子
もう凋落しちゃったんだ。随分と気の早い(笑)。

まあ多少人が減っても人口密度減って暮らし易くなるから却っていっか、くらいなもんだけどね。住人としては。
飛行場や新幹線に近い品川くん？念仏に終わらず生きてるうちにリニアが通るといいね☆

[763: 匿名]

新宿駅が昔は、中央新幹線の始発駅に想定されていたのにね。
今では中央本線の客まで将来は、リニアに持っていかれかねない。

[764: 匿名さん]

人口密度が減ると割高外周区の地価は下落するのでしょうか？
賃貸がいっぱい余ると家賃も下がって行くのでしょうか？

[765: 住まいに詳しい人]

>>764
人口の減少は原因ではなくむしろ結果と見るべき

ただ居住者の入れ替えがないといつの間にか地域が弱まってしまうのは事実

その点だけを考えれば賃料の下落は悪いことではない
平衡を求めて相場は変化していると言える

[766: 匿名さん]

割高外周区はこれから下がって行くのですね。
どれくらい下がったら平衡するのでしょうか？
坪200万円が目安？

[767: 住まいに詳しい人]

>>766
「割高外周区」なんて意味不明な言葉を使っていると煽りたいカスしか集まらない
お莫迦に見られたくないなら具体的な地名を書いてね

[768: 匿名さん]

オフィス機能の衰退スピードは速いが、
居住地域の衰退スピードは実際に住んでいる「人」が絡むので、非常に緩やかです。

[769: 匿名さん]

今の23区の20代は30代の3分の2の人口しかいません。
少子化を地方出で補いきれていないのが現実。

[770: 匿名さん]

今の23区の20代の約半数が地方出。

[771: 匿名さん]

>>767
766は自作自演でしょ

[772: 匿名さん]

３０代は渋いね。
２０代はもっと渋い。
割高外周区ガンバ

[773: 匿名さん]

若い連中も都心なんて言わなくなったぞ

[774: 匿名さん]

都心は高いから、都心部で満足しましょう。

[775: 匿名さん]

都心部って

都心でもない
郊外でもない
緑も無い
魅力的な店があるわけでもない
徒歩で都心に行ける訳でもない

そういう中途半端な所ですよね

[776: 匿名さん]

全部揃っていると思うけどな。

[777: 匿名さん]

都心部ってどの辺りの事を指すの？

[778: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内だろ。

[779: 匿名さん]

除く三流埋め立て地

[780: 匿名さん]

wikiによると、

都心 ＝ 都心部
つまり、同じ意味。

[781: 匿名さん]

「65歳まで雇え」判決の衝撃　団塊世代との戦いは終わらない
http://www.j-cast.com/kaisha/2010/12/01082253.html

[782: 匿名さん]

>>780
この掲示板では
都心部と語り、都心ではない地域を
一生懸命AGEている人が多いんだよ

>>781
それ大きく話題にするネタだけど
マスコミは相変わらず食いつかないよね
若年を切って団塊を支えるなんて
国を滅ぼすだけなのに

[783: 匿名さん]

東京駅を中心に考えるなら、チャリ10分が限界かな。

中途半端に近い豊洲みたいに不便なニュータウンに割高マンションを買うなら、郊外のお洒落な戸建てという選択肢もある。

[784: 匿名]

東京駅から自転車で10分てどこまで行けるの？
投資用でないマンション、あったっけ？

[785: 匿名さん]

10分、３キロくらいかな。

[786: 匿名]

信号に頻繁に引っ掛かるから
３キロまで行けないでしょ。

[787: 匿名さん]

５ｋｍが自転車で３０分だよ。

[788: 匿名さん]

２０１２年春には東京駅の大改造が完成だよ。

[789: 匿名さん]

賃貸住宅の方が持ち家より30年で2000万円トクと専門家断言
NEWS ポストセブン 12月3日(金)17時5分配信

　家は買うべきか、買わざるべきか――。まだマイホームを購入していない人にとっては悩ましい選択だが、住宅事情に詳しいファイナンシャルプランナーの紀平正幸氏の答えは明快だ。

「多くの人にとって、今は買わずに賃貸暮らしを考える方が得策です。家を購入しても、かつてのように資産価値の上昇は期待できず、それどころか急速に下がっていく。住宅ローンを支払い終わったら、価値がほぼゼロになっているのが現状です。であれば、住宅にかかるお金は、家賃として大家さんに支払うか、住宅ローンとして銀行に返すか程度の差しかない。そう考えれば、賃貸の方が有利です」

　それはなぜか。

　まずは、賃貸であれば生活の変化に対応できるというメリットがある。結婚や子育て、子供の独立や、転勤、転職に伴う収入の増減にも対応し、その時々の生活に合わせて、無駄のない出費で暮らすことができる。

　また、持ち家にしてしまうと、ローン返済に加えて、毎年の固定資産税や管理・修繕などの維持費が余計にかかる。

　紀平氏の試算によれば、30年間これらの出費を払い続けた場合、賃貸暮らしと比べて、平均して2000万円程度多く出費することになるという。つまり、賃貸を選べば、その2000万円を貯蓄や資産運用に回せるのだ。

　さらに、日本の住宅は30年程度暮らすと、建て替えや大幅なリフォームを必要とする場合が多い。持ち家であっても生涯暮らせるわけではなく、多額の追加コストがかかってくる。

[790: 匿名]

>資産運用に回せる

運用は、ハイリターンならハイリスク。
儲るどころか元金を無くす危険もある。
ローリスクなら利益もローリターン。

[791: 匿名さん]

その紀平正幸氏は、当然賃貸暮らしなのですよね？

あと、どういう前提で試算しているかだよね。
そういう類のものは、前提次第でいくらでも操作できるから。

で、その上で、賃貸暮らしがお得と判断したのであれば、
賃貸暮らしをすればよい。誰もとめません。

[792: 匿名さん]

これから退職が始まる団塊の世代。
住宅ローンが終わって預金は退職金のみ、資金が底をつく頃、残りは
住宅資産のみ。　その資産が３～５０００万くらいなら地方都市へ避難する。
地方都市は２０００万出せばそれなりの住宅がゲットできる。
残りの現金と年金で自適生活。

都内の中古市場はどんどん供給されるから、１０年後は現在値より４割安くなる。
少子化も拍車がかかり、リフォーム会社だけが繁盛する。

[793: 匿名さん]

日本のハウスメーカーも海外進出。
積水ハウスのフロリダ進出の特集を今朝テレビでやっていましたよね。

日本だけで勝負しようとしている会社に未来はないですね。

[794: 匿名]

住宅ローン払い終わった頃には資産価値ゼロなんて言ってる人が専門家なんて笑わかせてくれるね。

ただで貰える土地やマンションを探してから言ってくれ。

[795: 匿名さん]

賃貸はあまり年取ると貸して貰えませんよ。
特に定年後なんて、ちゃんと正社員で働いてる子供が保証人になってくれないと貸してくれません。
一生賃貸とか言う人いるけど、定年後のプランとかちゃんと建てている言ってるのかな？

[796: 匿名]

五年前に買った人は、資産価値50％くらい上がってるけどね。

頭金一割でローン多めに借り、金利は1％。
五年経って売れば税金も安い。
頭金の運用利回りは、五年で500％、年間50％複利だな。

庶民でも出来るレバレッジ取引としては秀逸。

[797: 匿名]

>>795
しかも、年寄りでも入居可能なＵＲ賃貸が
民間に売却されたら、ますます年寄りは賃貸を借りられなくなる。

[798: 匿名さん]

郊外は借りて住んだほうが得。
練馬区あたりだと１２万円で３ＬＤＫ

[799: 匿名さん]

逆に都心の家賃は割高だから、買った方が楽かも。
UR売却は倍率スゴイでしょうね。

[800: 匿名]

>796
５年前分譲した物件全てが５割上がってるわけじゃないよ。
例えば当時６千数百万円の物件が億ションとして転売できるものではない。

[801: 匿名さん]

↑
というか、ほとんどそうなってないと思うよ。

>五年前に買った人は、資産価値50％くらい上がってるけどね。

はただの買い煽りです。

[802: 匿名さん]

わらっちゃうね。　　　「50％値が上がってる」

じゃなくて新築を５０パーセント値上げしたら、　　「売れなくなっちゃった」　　が正解でしょ。

[803: 匿名さん]

今年５０００万で買ったマンションを自己都合で来年３月に売り出したら、
多分４０００万でしょう。　　なぜ？　　デベが利益確定を１０００万ゲットしてるから。

[804: 匿名さん]

江東区だけど
１０年前に買ったマンションが同じ値段で売れるよ。

[805: 匿名さん]

とはいえ>>796とは関係ない

[806: 匿名さん]

＞都内の中古市場はどんどん供給されるから、１０年後は現在値より４割安くなる。
＞少子化も拍車がかかり、リフォーム会社だけが繁盛する。

凄い予想だけど、自信があるのなら、「4割安くなる」の待つといいのでは？
あ、でも、4割安くなっても買わないのかな？

ちなみに、20年後はどうなるのか教えて頂けますか？
今より、7割くらいは安くなっているのでしょうか？

そうすると、例えば、今坪400万の土地は、10年後には坪240万、
20年後には、坪120万くらいですか。日本壊滅ですな。海外に避難せねば。

[807: 匿名さん]

場所をちゃんと選べばまだまだ穴場はあるよ。
東京駅から半径５ｋｍ圏内を一生懸命探しなさい。

[808: 匿名さん]

都市構造が大きく変わろうとしているよ。

[809: 匿名さん]

どういう風にでしょうか？

[810: 匿名さん]

>>809
毎日の世の中の流れを見れば自ずから分かるよ。

[811: 匿名さん]

>>807

今は海でこれから埋め立てるとこですよね。わかります

[812: 匿名さん]

>>809 利益出ないの？
江東区じゃそんなもんか。

[813: 匿名]

＞801、802
50％値上がりなんて、実際の売買事例でいくらでもあると思うが。

[814: 匿名さん]

１０年後に４割安なる　　と　　予想した６４歳の隠居です。

今、自宅のマンションは約５０００万の相場です。　築５年でローンはありません。
３０００万の現金と年金その他の合計年収は７００万あります。

お金には困っていませんが、　カネに困っている住宅所有者はゴマンといます。
困っている老人は、いまの住まいの値打ちが３０００万以上したら地方都市近辺の住まいを
１０００万程度で買えます。　　２０００万を生活費として使えます。
国民年金だけの年寄は、それ以外の選択肢はありません。

団塊世代の年寄が７５歳前後になったら、現実化します。　　あと１０年です。

[815: 匿名さん]

>>813
たまたまプチバブルに乗っかれたってだけの話でしょ

つまんね

[816: 匿名さん]

過去の自慢話より
これからの話しようぜ

教授の都市構造のヨタ話もカンベンな

[817: 匿名さん]

団塊は地方都市で迷惑かけずに暮らせよ

ちゃんとそこで金を落とせ

[818: 匿名]

＞815
たまたまだと思う？

2005年か2006年の時点ではかなり値上がり確信してたけどね。

購入と賃貸で、賃貸がいいなんて意見が出たので書いたまでだよ。
今の相場水準ならまだ購入の方がお得だろうね。
ここから五割上がったら流石に賃貸で様子見を勧めるが。

[819: 匿名さん]

田舎、郊外で我慢できる人は住居費は今よりべらぼうに安く上がる時代が来るよ。

高いお金出しても良い人が都心部に住むだけの話だよ。

[820: 匿名さん]

郊外バブル崩壊に巻き込まれないように皆さんご注意をｗ

[821: 匿名さん]

２０年前のバブル以前とバブル崩壊を現実として体感してきました。

バブル絶頂期は、中小零細企業の社長連中は自分の実力と錯覚しちゃって、

高値の住宅を買う者、株に突っ込む者、ゴルフ会員権を　億単位で買う者
銀座で毎日ホステスに入れ込む者。

数年後　　　宴のあとの散乱は現在もひきずっています。　知り合いは何人も自己破産状態。
くれぐれも現状認識と過去の歴史も振り返ること。　　成金はいなくなりました。

大企業サラリーマン　公務員以外はみんな　　「歩」　　です。

[822: 匿名]

>814
国民年金基礎だけだと、年に８０万円程度ですよ。
あなたは年収７００万なら問題ないけど、
国民年金と現金２０００万だけの人は、何年暮らせるやら…

[823: 匿名さん]

シンガポールでは知的レベルの高い人を都心部に計画的に住まわせ、
そうでない人を郊外に追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都心部を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。

[824: 匿名さん]

２０００万ゲットは７５歳ころですから、年金８０万と年間２００万かければ８５歳までオーケーです。

その後はボケがきますのでどうでもよくなります。