23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その56)

[匿名さん]

23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッション
しましょう！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96130/

[665: 匿名さん]

東京駅近辺にはクリーニング屋さん多いですよ。

三越も松坂屋も松屋もプランタンも地下あるし。
新橋の京急ストアが無くなってしまったのは痛いけど。

[666: 匿名さん]

肉のハナマサがあれば、コストコは不要

[667: 匿名さん]

東京駅周辺でも結構便利ですよね。

[668: 匿名さん]

外周区、坪単価が高い順ｗ
杉並区309万円、世田谷区291万円、大田区284万円、
北区241万円、練馬区232万円、板橋区208万円、
江戸川区200万円、葛飾区184万円、足立区175万円、

[669: 匿名]

>665

それって家帰って出さずに職場近くで出して帰ってるってこと？
銀座も含めなきゃならないのがちょっと辛いね。京急ストア、自分もたまに愛用してたけどつまるところは賃料とペイしないんでしょ。
コアレジデンスとか、トンデモ物件もあるにはあるが『24時間働けますか？』←懐かしスギ みたいな単身需要だけじゃ分譲ニーズは弱いよ。
近ければ近いほどいいみたいな論調、たまに見るけど近すぎても切り替えが出来ないと早晩辛くなる。ドアtoドア30分程度が一番いい。

[670: 匿名さん]

>>669
マンションにコンシェルジュがあるだろ(笑)

[671: 匿名さん]

職場と住居が近過ぎるとオンとオフの切り替えができないなんて郊外デベの作った幻想ですよ。
切り替えができない理屈というのがわからない。

[672: 匿名さん]

>>671
５分くらい電車に乗れば切り替えられます。

[673: 匿名]

コンシェルジュつきの高額マンションが埋まるほどに需要がある（＝買える奴のパイがある）と考えるのもデベの願望だと思うが。
近すぎると切り替え難しいですよホント。そして郊外を薦めてるわけではない。
ドアtoドアで30分じゃ山手線から出るか出ないか程度でしょ。東京駅何kmがナンセンスと言っているだけ。

[674: 匿名さん]

>>672
同意。
家に帰っても会社のことを引きずるとしたら距離が問題なのではなく、もっと別な要因だろうね。

[675: 匿名さん]

会社を出た途端に切り替わりますけどね！
ショーウィンドウの可愛い服や、居酒屋のネオンを見た瞬間に仕事のことは忘れちゃいます。

逆に30分の時間がもったいないです。
私の友人は、近所にろくなお店がないらしく、銀座で並んでケーキを買って帰ってます。
その方が不便。

[676: 匿名]

５分でいいんだ。それは早いね。自分が遅いのか(笑)
就労エリアと居住エリアは分かれてて欲しい、というのも好みなのかね。

[677: 匿名さん]

個人差ありですよね。
新幹線通勤を始めた人が、色々な勉強できるから都内に住んでいた時より充実したと言ってたし。

[678: 匿名]

確かに、キロ数で決めつけるのはナンセンス。

[679: 匿名さん]

でも東京駅周辺は、夜は驚くほど静か。
土日は人も車も少ないし。
住みにくくはないと思います。

[680: 匿名]

東京駅からのキロ数を言い出したのは、
そのキロ数に当てはまる物件を売る営業だから。
20世紀の時代から使われている。

[681: 匿名さん]

ＯＮ/ＯＦＦの切り替えが出来る人＝出世する人＝東京駅から半径５ｋｍ圏内マンションが買える人

[682: 匿名]

ビジネス街は昼夜と土日で人口逆転するから、静かは静かですよね。うちの近所もほぼゴーストタウンだし。

こと東京駅に関して言えば、徒歩圏だと小規模物件になるし生活関連を扱う店が少なすぎて敢えて選ばなくても、って気がしちゃうんだけど。
正味の話、東京駅徒歩圏で大規模物件の値段払える人なら、都内は大抵どこでも買えるから選ぶ理由がピンと来ない。やっぱり近さ？

[683: 匿名さん]

５ｋｍあると歩くと１時間、ちょっとキツイでしょ(笑)

[684: 匿名]

>681

…ということにしたいのですね←逆豊洲固め

世の中そんな奴ばかりな訳がない。机上の空論で勝手にナンセンスな近さ定義して大規模物件建てちゃうから売れ残る。

[685: 匿名さん]

>>684さん、郊外で新築マンションが売れる時代がまた来るでしょうか？

[686: 匿名]

>685さん

パリみたく大量の移民受け入れでもしなければ無理だと思います。
人口が減る→一律価格競争→都心も下がる→下がれば郊外より都心が買いたい
（環境云々言う人いますが、庭付き戸建てでのびのびとは幻想に近づきつつある。都心は都心で人口流入策考えるし）。
パイが増えない限り需要を形成できない構造的な問題でしょう。郊外マンションが売れたとして別の問題（治安とか）発生や価格維持は保証のうちじゃないですけど。

[687: 匿名さん]

>>686さん、ＯＮ/ＯＦＦの切り替えが出来る人＝出世する人で、敢えて郊外のマンションを買う人は少数派になるんじゃないですか？

[688: 匿名]

？なんか連続指名で。
郊外を買う人は減ると思いますよ。東京駅何キロってほど単純でもないと思うが。

[689: 匿名さん]

>>688
分かりやすい目安としては良いと思うよ。
後は自分が買える予算内で考えれば良いわけだからね。

[690: 匿名]

価格次第だろうね。郊外は。
安けりゃそれなりに買い手はいるんじゃない。
自分は郊外を買う気はないけど。

[691: 匿名さん]

>>690
割高外周区はどうなっちゃうんでしょうか？

[692: 匿名さん]

東京駅から近いという理由で、赤坂に買った人もいます。
郊外だったら賃貸でも安いけど、都心は賃貸の方が割高感がある。

[693: 匿名さん]

>>641 豊洲だったら、東京駅近辺の方がまだ便利でしょ〜。

豊洲、東雲はロクな店がないと友人が嘆いてました。
化粧品１つ、ケーキ1個買うにも、いちいち銀座まで出てこなくちゃならないって、

[694: 匿名]

見当外れのレスつけてまで湾岸叩きしなくても。

>641さんの疑問で言うと、当時はそれだけの需要があったんですよ。豊洲もまた然り。この先は………

[695: 匿名さん]

すいませんです

豊洲が便利という理由が分からなかったもので…

[696: 匿名]

あら失礼。自分も豊洲ポジではないんですけどね。
というかそんな単純な問題ではない…

[697: 匿名さん]

郊外でも、通勤は別として、銀座や渋谷や新宿に出てこなくても用が済んでしまう街は人気がありますよね。

吉祥寺が人気なのも、ちょっと歩くだけでたいがいの用事は済んじゃう。
川崎や横浜も、敢えて東京に出てくる必要ないし。
中途半端な街が一番困るんじゃない？

[698: 匿名さん]

>>697
それが東京駅から半径５ｋｍ圏内マンションと何か関係あるの？

[699: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋凋落説ですよ。

[700: 匿名]

副都心線がその原因の一つだね。
東横線の渋谷駅が、地下駅になりしかも終点ではなくなる。

[701: 匿名さん]

郊外相手のターミナル駅の話には興味ないな。

[702: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋凋落説で思い出しましたが、渋谷はどんどん映画館が閉館してますね。
もはや文化を担う街ではなくなりつつある兆候だと思います。

[703: 匿名さん]

>>702
沿線の若者人口が急激に減って行くんだからしょうがないよ。
若い上京サラリーマンは都心部志向だし。

[704: 匿名さん]

団塊Ｊｒ時代に比べて3分の1は減っているからな。

[705: 匿名さん]

30代は多いけど20代は少なくなったね。
飲食店とかはかなり苦しいのでは？

[706: 匿名]

新宿渋谷池袋、とまとめるのは簡単だけど性格も問題も違う。
渋谷は田都東急の乗り入れで通過駅化するけど池袋は西武東武、新宿は小田急に京王から一旦降りさせる。通過駅化はむしろ上野の方が先輩。
池袋は一部の割高物件を除けば物件も物価も安いから根強い需要がある。
新宿は高層ビルの立ち枯れが心配だけどあと十年単位はOK。オフィスビル需要に変わってマンション村化し始めてるし。
渋谷は子供で支えられてる街だからヤバさに気づいて集客目的でヒカリエなんて建ててるんでそ。

[707: 匿名さん]

その30代がお金が無くてなかなか家を買わないから、業者も困っているわけで(笑)
そもそも未婚がめちゃくちゃ増えてる。

[708: 匿名]

だからひと昔前なら考えられなかった場所に、買える奴だけ対象にうぐいす住宅建て替えて高値転売したりラトゥール作ったりしてるわけで。

[709: 匿名さん]

人の数が減っているから賃貸も自然と余ってくるｗ

[710: 匿名さん]

２００８年12月２０日時点で
１Ｋ、１ＤＫアパートの登録物件が千超えた区について、
２年後の登録物件数を調べてみたらすごい数字になりました。
１．世田谷区　２７２６戸→６８１９戸
２．杉並区　２４９０戸→６３４１戸
３．練馬区　１８６４戸→４６６２戸
４．板橋区　１３７１戸→３１０５戸
５．大田区　１０６４戸→３１９９戸
６．中野区　１０６１戸→３２９５戸
合計　１０５７６戸→２７４２１戸

[711: 匿名]

当たり前だよ。だから余るリスク回避するためにデベも勝てる見込みがあるとこしか手を出さなくなる。
港南だの豊洲で儲けられた時代は、すでに良かった頃の昔話。

[712: 匿名さん]

>>711
割高外周区はどうなっちゃうのかな？

[713: 匿名さん]

地主経営だからアパートもやっていけるんだろうな。
完全に余っている状態だけど、

[714: 匿名]

割高外周区は割高じゃない外周区になるんじゃない？
その頃、郊外は勿論もっと下がってる。

[715: 匿名さん]

郊外で分譲マンション作っても売れない
八方ふさがりじゃ(笑)

[716: 匿名さん]

>>714
外周区と近隣３県だと大きな違いはないからなあ。

[717: 匿名]

まず地方で分譲マンションってモデルが成り立たなくなるだろうね。
それが首都圏近郊にも波及する感じ。

[718: 匿名]

>716

おそらく外周区の捉え方が違う。世田谷と神奈川千葉埼玉ではさすがに違うでしょ

[719: 匿名さん]

近郊、郊外の値下がり予想が強い中で敢えてそこに持ち家を買う人は少なくなるんじゃないか？買うなら安い中古で使い捨て覚悟が現実的かな？

[720: 匿名さん]

>>718
何が違うのですか？

[721: 匿名]

東急がヒカリエを建ててるみたいに、新宿もこの夏に西口のロータリーに面したスバル本社ビルを小田急が買ってる。約500坪340億。
再開発の内容は未定だが、買い支えする地場の企業があるのは心強い。ないとこは…どうすんだろうね？

[722: 匿名]

>720

価格。

[723: 匿名さん]

江戸川区とか浦安市は子供も多くてまだまだ元気があると思うよ。
坪単価もそんなに高くないから、新しい人も集まると思うよ。

[724: 匿名]

ファミリー層にはいいだろね。息子娘が引き継ぐかは別の話だけど。

[725: 匿名さん]

坪単価が安いと同じ値段でも広いところが買えるからな。

[726: 匿名さん]

>>724
子供たちはさらに都心を目指すｗ

[727: 匿名]

たしかに都心に需要は集中していくんだろうね 無理に衰退エリアにいくのは無謀だな！

[728: 匿名]

仕方ないよ。買い手市場が続いたらより広くより安くより価値が高値安定してるところ、と欲望は果てしない。
高額物件スレとかだと高過ぎる、と背伸び希望の怨嗟みたいな値下げコールの嵐。

買った物件の値崩れは、誰だって避けたいもんでしょ。

[730: 匿名さん]

>>728
売れるところは絞られて、かなり狭い範囲になるな。

[731: 匿名]

>730

だね。最近多い高速＆幹線道路っ端の住所だけ港区、とか買ったらいずれ困ると思う。
10年すればいい場所の建て替えラッシュが来ると想像。

[732: 匿名さん]

名前だけで買うのは危険だね。
真っ先に値崩れするのがブランド物。

[733: 匿名さん]

建て替えはない。
あったとしても高くなる

[734: 匿名さん]

建て替えラッシュが起こると、そのいい場所の値崩れは大きいんじゃない？
坪単価がとんでもなく高いところが一番ヤバそうだなあ。

[735: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内を基準に考えたほうが安全ですよ。
ただし、バカ高いところは避ける。

[736: 匿名]

うぐいす住宅やコープオリンピアや原宿団地の坪単価が値崩れ？だったら嬉しいけどねえ(笑)。
どこでも建て替えができるわけではないよ。皆が欲しがるところでないと。
北青山とかどうすんだろうね。

[737: 購入検討中さん]

東京駅基準はよく聞きますよね
実際自分は東京駅なんてめったにいきませんから新宿渋谷基準で考えてしまうけど
世の中じゃ東京駅に通っている人のほうが多いですもんね

[738: 匿名さん]

東京駅から5キロ離れた埋立地？
そんなら八丁堀や入船あたりのほうが良くないか？

むしろ北西に5キロは離れるよ、地震被害恐いから。

[739: 匿名]

自分も滅多に行かないです。
新興住宅街は錦の御旗かというくらい言い募るけど、そんな活動で他ターミナル駅需要が落ち込む訳ないのに笑
いまさら東京駅周辺だけで東京のオフィス需要賄えるわけでなし。大企業だけでなく優良な中小が成り立ってるのも文化国家の条件だよ。

[740: 匿名]

東京駅から半径5㎞なんて遠くて自慢にもならないね。
東京駅持ち出すならやっぱり1.5㎞～3㎞位じゃないと。

[741: 匿名さん]

怪しいデータ大好きの自称教授の城東業者は
こういう記事は絶対貼らない



オフィス仲介大手の三鬼商事が９日発表した１１月末時点の都心５区
（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィスビル平均空室率は、
前月比０・１９ポイント悪化の９・０４％と、３カ月ぶりの悪化に転じた。
大型の既存ビルで、解約予告の動きが相次いだためで、底打ちの兆しを
見せていた都心のオフィス市況に、再び“暗雲”がたれ込めてきた。

地区別では、千代田区が０・６４ポイント悪化したのを筆頭に、
渋谷区が０・４０ポイント、中央区が０・２８ポイント、
港区が０・０１ポイント、それぞれ悪化した。
今後の新規ビルへの移転に伴い、既存ビルに解約予告が続出したのが
影響した。一方、新宿区は０・６６ポイント改善と都心５区の中では唯一、
改善した。

http://sankei.jp.msn.com/economy/business/101209/biz1012091321008-n1.h...

[742: 匿名さん]

江東区って都心5区に入るとか言ってなかったけw

[743: 匿名さん]

埋立地に住宅作った本人らも始めから売れると思って作ってはいないだろ。

マンション欲しかった訳じゃなくて工事が欲しかっただけ。

あとは営業に押しつけて終わりいい！

[744: 匿名さん]

>>741
オフィスマーケットが過剰になって、東京駅周辺が家賃を切り下げながら渋谷、新宿のテナントを取り込んで行く。
いわゆる渋谷、新宿、池袋淘汰説ですね。おお怖い。

[745: 匿名さん]

江東区で自慢できるのは豊洲だけ。

[746: 匿名さん]

品川、汐留にオフィスビルがいっぱいできて、どこが一番影響を受けたのか、
弱いところにしわ寄せが行きました。
東京駅周辺が再開発されたら、同じことが再現されます。
都心３区および副都心区の2000年から2005年の昼間人口増減
１位　港区　＋８．５１％、＋71282人
2位　江東区　＋７．９２％、＋36028人
3位　品川区　＋５．５４％、＋26505人
4位　墨田区　＋１．７６％、＋4542人
5位　中央区　▲０．１０％、▲633人
6位　千代田区　▲０．２１％、▲1790人
7位　渋谷区　▲１．２６％、▲6912人
8位　新宿区　▲３．５７％、▲28517人
9位　台東区　▲４．４６％、▲14178人
10位　豊島区　▲７．４２％、▲30327人

[747: 匿名さん]

内陸部は交通の便が悪く、ビジネスには不向きです。
特にこれから国際展開しなきゃいけない時代になると
TIME　IS　MONEY。なおさらです。

[748: 匿名さん]

例えば、千代田区、中央区の昼間人口がそれぞれ10万人、計20万人増えると、
渋谷区、新宿区、豊島区の昼間人口はそれぞれいくら減るか、想像してみてください。

[749: 匿名]

東京駅周辺が再開発されたところで湾岸の需要が持ち上がるわけではない。
君らが買ってるのは東京駅周辺ではなく、半径５キロ圏内とか怪しい括りの別の街。

[750: 匿名さん]

>>749
東京駅周辺＝東京駅から半径５ｋｍ圏内で一般人が買えるところ

[751: 匿名さん]

東京駅半径５キロ説は城東の中卒不動産屋が出してきた自分勝手なトンデモ論。
なぜ半径５キロかというと豊洲を入れるため、それ以外のなにものでもない。
世界中、どこを見ても中心から同心円状に発達してる都市なんてどこにもないし、今後そういう発達をするような都市もない、都市工学も経済地理学もまったく無視した論理。
都市というのは成り立ちや、地勢、交通機関などいろんな要素が複数絡んで成立してるので、砂漠に実験都市でも作らない限り、同心円状に形成されるような街はできない。
そんな街があったら世界遺産になるよ、現代の奇跡だから。

[752: 匿名]

半径５キロって徒歩一時間だよ。六本木から新宿とか新宿から渋谷ってレベルの距離。まったく別の街だね。

[753: 匿名さん]

西側の業者が必死に反撃しているけど、渋谷、新宿、池袋が凋落して行くともうどうしようもないと思うけどねｗ

[754: 匿名さん]

城東のマンションデベは論理的に詰めるとなにも言えないようです。所詮現実を無視した勝手な理屈だからですね。

[755: 匿名]

その頃は湾岸さらにダメだから笑

[756: 匿名]

デベとも思わないけどな。叩けるなら対象は選ばない脳内投資家志望でしょ

[757: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋凋落説への反論はまったく無いですね(笑)

[758: 匿名さん]

デベに嵌められて豊洲のマンションを投資用に買って大失敗して慌ててるマヌケな投資家でしょうね、犯人は。

[759: 匿名さん]

幕末史にふれるたびに腑（ふ）に落ちないことがあった。薩摩藩をはじめ西洋の技術を取り入れて近代産業を興し、豊かになった西国雄藩が、いずれもその先行メリットを長く維持できなかったのはなぜか、という点である。
地理的に東京や大阪など大市場から離れていたこと、維新後は国全体が産業振興に励んだため先進技術の独占が崩れたことが大きかったのは確かだろう。
これは、藩という小国家がオール日本という“グローバル化”にのみこまれたと言い換えてもよい。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101212-00000072-san-bus_all

[760: 匿名]

>757

おっしゃる通り！せっかく買ったエリアが凋落必至で値下がり秒読み、胃の痛い毎日です…

こんな感じでいいですか？
東京駅の周囲に不動産持ってるとも思われないけど。持ってるならもっと鷹揚に構えてな。金持ち喧嘩せず。

半径５キロ圏内の関係ない街じゃ東京駅の恩恵もないけどね笑

[761: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋が、いずれもその先行メリットを長く維持できなかったのはなぜか、という点である。
地理的に羽田や成田など飛行場から離れていたこと、新幹線が通っていないこと、規制緩和後は都心部全体が高層化に励んだため独占が崩れたことが大きかったのは確かだろう。
これは、国際都市東京という“グローバル化”にのみこまれたと言い換えてもよい。

[762: 匿名]

>761

いつ過去形に変わったの←松田聖子
もう凋落しちゃったんだ。随分と気の早い(笑)。

まあ多少人が減っても人口密度減って暮らし易くなるから却っていっか、くらいなもんだけどね。住人としては。
飛行場や新幹線に近い品川くん？念仏に終わらず生きてるうちにリニアが通るといいね☆

[763: 匿名]

新宿駅が昔は、中央新幹線の始発駅に想定されていたのにね。
今では中央本線の客まで将来は、リニアに持っていかれかねない。

[764: 匿名さん]

人口密度が減ると割高外周区の地価は下落するのでしょうか？
賃貸がいっぱい余ると家賃も下がって行くのでしょうか？