23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その56)

[匿名さん]

23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッション
しましょう！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96130/

[565: 匿名さん]

>>561
都心部でも内陸部は駄目ですね。

[566: 匿名さん]

東京も真の国際都市にならざるを得ない状況だから、郊外何て言ってられないでしょ。

[567: 匿名さん]

都心部にはユビキタスが普及して外国人は住みやすくなります。

[568: 匿名さん]

＞真の国際都市にならざるを得ない

東京より遥かに国際都市のＮＹ、ロンドン、シンガポール、香港・・・にも立派に郊外住宅街はあるんだがｗ
情弱は幸せな妄想に浸れていいね。

[569: 匿名さん]

>>568
うそはいけませんよｗ

[570: 匿名さん]

は？
どこがウソなの？
行ってみれば一発で分かることだが。

[571: 匿名さん]

たぶん富裕層の郊外大邸宅を想像しているんじゃない？

[572: 匿名さん]

映画の知識かよ(笑)

[573: 匿名さん]

アメリカならサブプライムローンで差し押さえられた戸建てが郊外でいっぱい売りに出されています。

[574: 匿名さん]

ＮＹの場合、北側ならロングアイランド方面やウェストチェスターなど、ＮＪ側ならモントクレヤーやメイプルウッドなど、綺麗な近郊住宅地はあちこちにあるね。
海外の人を含めて、ビジネスエリートでも家族と郊外に住んで、地下鉄・電車やフェリーで通勤なんて当たり前。
ＮＹでも東京でも大して変わりはない（ＮＹ郊外の方が無論余裕があって綺麗だが）。
シンガポールなら西のクレメンティや東の海岸方面など、郊外の高級住宅地は海外のビジネスエリートにも人気が高い。

[575: 匿名]

>561

千代田区＝皇居は一般人が立ち入れないから仕方ないが、渋谷区は外苑だけではない。
代々木公園明治神宮の森林と広大な芝生は、ちょっとした小公園が束になっても適わないよ。新宿御苑、も半分は渋谷区なことお忘れなく

[576: 匿名さん]

＞富裕層の郊外大邸宅

それこど、日本になくてＮＹやシンガポールにはしっかりあるんだが。
価格帯も全然違うのに、大豪邸エリアと都心（一般の都心狭小マンション）なんか比較しても意味はない。

[577: 匿名さん]

>575

神宮外苑は明治神宮はいいね。
子供のころ、近所だったので良かったね。
ただ、その割には住宅街はあまり緑豊かでないというか、住み心地は良くなかった記憶がある。
一部に広大な公園があるより、ちょこちょこ公園や寺社・空き地があったほうが余裕があり子供には遊びやすいかも。

[578: 匿名さん]

>>576
日本の郊外に無い物を想像したところで何にもならないね。
それより、現実的には東京では都心部のマンションが良いってことになるな。

[579: 匿名]

子のあり・なしで着眼点は全く変わるよ。ディベロッパー側は子なしなんて勘案してなかろうが、少子化の流れについて来られてないだけ。

住居も勤務先も同一エリアみたいな極端な職住近接も困るが、ドアtoドアで30分以内で帰り着く、
気分転換したいときは寄り道すればいい、というのと物理的に最短一時間かかる、というのでは大きく違うよ。毎日のことだけに効く。

[580: 匿名さん]

>>579
地下鉄の乗車時間が１０分くらいがマンションとしては適切ですね、あまりにも近いのはどうもねｗ

[581: 匿名さん]

↑
この条件なら都心でなくても、都区内で範囲内になるエリアは結構あるよね。

[582: 匿名]

切り替えられないですよね（贅沢、と言われてしまうだろうけど）

[583: 匿名さん]

途中で寄り道して帰りはタクシーってのも気楽で良いね。

[584: 匿名さん]

＞東京では都心部のマンションが良い

じゃなんで都心マンションの購入者の多くは、20～30代の独身＆共働きかリタイア後の老人なの？
多くのファミリーにとっては、別に都心はいい場所ではないんだろ。
これはＮＹでもシンガポールでも同じようなもの。

[585: 匿名さん]

都心部なら寄り道先には困らないですね。

[586: 匿名さん]

＞途中で寄り道して帰りはタクシー

青山・表参道界隈なら、夜は車で10分程度だからたまにやってる。
都心区ではなく山手線の外だけれど。

[587: 匿名]

都心部でファミリー向けの間取り＋広さなんて高くて買えないでしょ。
子なしだった頃は品川駅の内側、子供の成長につれて外側みたいな話よく聞くよ。

[588: 匿名]

（共稼ぎ・リタイアとも）教育費がないのは大きいよ。子供二人いたら何千万も吸い取られる。マンションに大枚はたいてる場合ではない

[589: 匿名さん]

神楽坂に帰るのに、さらに外側の表参道や恵比寿・渋谷に寄り道すんの面倒だな。
新宿なんて面倒すぎる・・・
結局、職場との間になるから、あまり都心だと逆に寄り道先の選択肢は減るかも。

[590: 匿名さん]

>>584さん、都心部もいろいろですよ。
２０００年から２００５年の変化、国勢調査より
世帯人員３人以上の世帯数増減＝ファミリー層の人気度
ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増
２位　江東区　　５．６９％増
３位　千代田区　４．７９％増
４位　江戸川区　１．８８％増
５位　港区　　　１．５５％増
ワースト５
２３位　豊島区　７．４７％減
２２位　渋谷区　５．８４％減
２１位　中野区　５．１５％減
２０位　北区　４．８７％減
１９位　新宿区　４．１１％減　

[591: 匿名さん]

たしかに物件価格はネックかもね。
60～70平米以下に家族4人つまって住むのは、ちょっと勘弁。

[592: 匿名さん]

いかに都心が不人気かよくわかる

[593: 匿名さん]

>>584さん、こんな資料もあります。
人口当たり出生数多い順（平成２０年）
１位　中央区、２位　港区、３位　江戸川区、４位　江東区、
５位　足立区、葛飾区、７位　板橋区、練馬区、９位　品川区、
１０位　大田区、世田谷区、１２位　墨田区、１３位　荒川区、
１４位　千代田区、文京区、１６位　目黒区、１７位　渋谷区、
１８位　杉並区、１９位　台東区、２０位　中野区、北区、
２２位　豊島区、２３位　新宿区、

[594: 匿名さん]

子供一人と二人では大違い。
一人なら狭小マンションでもなんとかなりそうだが、二人以上は無理だわな。
実際知人友人で都心に住んでるのは、マックス子供一人であとは夫婦二人ばかりだな～
家族3人以上というのは、微妙な数字だよ。

[595: 匿名]

自分はたまに歩いて通勤、が気分転換になりますよ。地下鉄だと30分が約一時間。
駅に向かう・出る人横目に人気ない青山墓地の中とか陽の当たるヒルズに近づいて行くのも面白い。８時台なら、明治神宮とかもほぼ独占状態(笑)

[596: 匿名さん]

外周区で子育て環境が良いのは江戸川区ですよ。

[597: 匿名さん]

都心部が渋谷、新宿、池袋だと思うと、間違った認識になりますよ。
まあ統計数字を良く見てくださいｗ

[598: 匿名]

また都心の定義？好きだねー笑
別に都心認定していただかなくても結構。痛くも痒くもない

[599: 匿名さん]

都心とは千代田中央港の3区だろ。
都心近辺で人口当たり出生数が増えてるのは、湾岸タワマンが建ったとこばっかりだな。

[600: 匿名さん]

>>599
やっと気が付きましたかｗ

[601: 匿名さん]

埋立地で都心気取りw
参ったw

[602: 匿名]

当たり前だよ。その三区でローン払って子育てなんて相当稼いでなければ無理。

[603: 匿名さん]

>>601さんは現状認識が甘すぎるね。

[604: 匿名さん]

人口当たり出生数多い順（平成２０年）
１位　中央区、２位　港区、３位　江戸川区、４位　江東区、

[605: 匿名さん]

もともと人口が少なかったとこは、ちょっと出生数が増えると、人口当たり出生数が増えるね。

急激に人口構成が変わるとこういうことが起こる。

一昔前の多摩ニュータウンとかも同じじゃなかったかな・・・

[606: 匿名]

数十年後のシナリオも同じだとちょっと怖いね。スレ違いだけど。

[607: 匿名さん]

これから少子化がすごい勢いで加速して、人口減少に直面する市区が多数出てくる。

[608: 匿名さん]

>>607

平成３７年までの２３区人口推移予測

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rb0002.pdf

[609: 匿名さん]

都心部居住が意図的に過小にしてあります。

[610: 匿名]

もともと居住者が少なく、法人税収入の比率が高い区でも出生率低下の影響って大きいか？
学校だの図書館だのは縮小だろうが子なしが困る局面が浮かばない（税収経れば財政難、って誰でも分かる数式のことでなく）

[611: 匿名さん]

法人税は国税なので自治体には入らない。

[612: 匿名]

知らなかった…（汗）教えてくれてありがとう。
しかしそうすると千代田区とか真っ先にヤバいんでは

[613: 匿名さん]

未来が見込める区かどうかが問題なんだろ

[614: 匿名さん]

いかにもドカタチックな考えだな。
ユーザーは普遍性と静けさを求めているよ。

真逆！

[615: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内マンションは普遍性があるよ。

[616: 匿名さん]

今どきマンションなんか売ってていいのか？
将来大丈夫？

[617: 匿名さん]

住む場所だからなぁ。
まぁ普通に必要なものなので。。。

[618: 匿名さん]

700万戸売れ残り

供給過多というかアホというか

[619: 匿名さん]

待てば売れるよ。

[620: 匿名]

どれくらい？
三年五年売れないのはザラだよね最近。最上階プレミアムフロア億物件とか特に
（下げれば売れるよ、は×としたらそれでも売れるか？）

[621: 匿名さん]

億超えると買える人も限られる。
売れ筋は５千万円台、６千万円台。

[622: 匿名]

つまりプレミアムフロアは業者のボッタが不成功ってことで。どうすんのかね、下げるに下げられない空き部屋。無期限で管理費払うとも思えないが。
贅沢な間取りや共用施設が売りの物件はプチバブルの仇花か。

[623: 匿名さん]

億超えはまだ富裕層が買い手になるからマシ。
庶民が買えずに、富裕層も買わない８千万円前後の中途半端な価格帯の、
客層が薄い。

[624: 匿名さん]

賃貸でアジア富裕層に貸す

[625: 匿名さん]

湾岸は割高なので、賃貸でペイできません。

[626: 匿名さん]

別にマンションデベなんて消えても誰も困らんし。
ただ、邪魔だから撤去してから消えろ。

[627: 匿名さん]

>>626
近所に新しくて綺麗なマンションができて悔しいのかな？
なら、もっと新しくて綺麗なマンション買えばいいじゃない。

[628: 匿名さん]

割高外周区は建設ストップ状態です！

[629: 匿名さん]

埋め立て地は空き地埋まらずイラク

[630: 匿名さん]

外周区販売戸数、カッコ内は昨年の販売戸数。
・大田区　６８４戸（１０２９）
・世田谷区　１３５７戸（１８３２）
・杉並区　４１２戸（５５３）
・練馬区　９４２戸（１６３０）
・板橋区　７５０戸（１５８３）
・北区　４６０戸（６３６）
・足立区　４２６戸（７２５）
・葛飾区　３０１戸（６１３）
・江戸川区　４５６戸（１０３９）
合計　　　５７８８戸（９６４０）　

[631: 匿名さん]

競売開始物件数が最も多かった区は、足立区で東京都区部全体の9．9％を占め、次いで大田区、練馬区、葛飾区、世田谷区と続く。
競売開始となった物件の種別は土地付建物・マンション・その他(土地・建物)の3カテゴリーに分類し、その割合を3ケ月ごとに比較すると、マンションの占める割合が増加していた。
今年は、期間入札の公告物件もマンションを中心に住居系の物件が増加しているが、リーマンショック後の事業系物件の競売物件数が増加した昨年とは異なり、一般の居住用物件の増加傾向にあるようだ。

[632: 匿名さん]

>>628
受注激減、あえぐゼネコン　９月中間、過去最低を更新
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101210-00000008-fsi-bus_all
ゼネコン（総合建設会社）が“冬の時代”を迎えている。建設経済研究所が１０日発表した中堅・大手４０社の２０１０年９月中間期の受注高（単体）は、前年同期比３．６％減の３兆９５３８億円となり、決算統計を始めた１９９７年度以降で最低となった。公共投資や民間設備投資が激減したためで、リーマン・ショックの影響で受注が３割も減った前年すら下回った。受注高は今後の売上高の指標となるだけに、各社とも経費節減や厳選受注などの利益確保策に追われている。

[633: 匿名さん]

ドーナツの穴は大きくなってますよ。若い世代が選ぶのは汚い都心より綺麗な郊外。さて、将来どうなるのやら。

[634: 匿名さん]

若い世代が選ぶのは汚い都心より綺麗な郊外？？

願望ですか？
業者さん。

[635: 匿名さん]

首都圏マンション販売に占める23区シェアー
07年上　２８．９％
ーーーーーーーリーマンショックーーーーーーーーー
　　　　　　　郊外バブル崩壊
08年上　３３．４％
09年上　４３．０％
10年上　４５．１％

[636: 匿名さん]

ソースは？635さん。

[637: 匿名さん]

これです。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto2010.1-6.pdf

[638: 匿名さん]

郊外は価格はバブルの時のままで下がっていませんね。
坪200万円を超えるようなところが結構あります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

地元民需要が価格を支えているけど、
人口の右肩下がりで地元民需要が減っているんだろうな。
団塊Ｊｒがほぼ終わったからな。

[639: 匿名さん]

新築のうちはそんなに下がんないでしょう。
もともと郊外住む人は綺麗とか広い物件が好きな人だから。
それが古くなってきたら･･･。

[640: 匿名さん]

郊外は駅前物件しか売れなくなって、最近は駅前物件が多い。
それで平均坪単価が下がっていないように見えているだけですよ。

[641: 匿名さん]

郊外の駅遠物件て多かったみたいですね。
当時は何故あんなに？

[642: 匿名さん]

郊外のマンションは買った時点で2割引だからね。
リセールバリューも賃貸利回りも低い。
住み潰す覚悟がなきゃ買えない。

戸建なら住み潰す割り切りがあるから理解できるけど。

[643: 匿名さん]

郊外は資産価値維持に大きな疑問があるから新築マンションはあまり売れなくなったけど、
代わりに中古マンションの需要が底堅くなったよ。
たぶん、親の家を相続するまでのつなぎで、今支払っている家賃と比較して多少の損くらいなら良いって考えなんでしょう。
例えば1700万円の築20年のマンションを15年住むとしたら金利を考えないと月9.4万円。
郊外は中古を使いまわして親の家を相続するくらいがちょうど良さそうじゃない？

[644: 匿名さん]

家賃12万円と考えれば、郊外で1700万円、築20年の中古マンションを買っても損は無い計算になるね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5a/

[645: 匿名さん]

郊外のマンションは新築で買った人の物件を買い叩いて
相続までのつなぎに使うぐらいに考えとくのがいいのかもね。

[646: 匿名さん]

将来郊外でスラム化マンションが激増するのは確実だな。

[647: 匿名さん]

やはり東京駅の半径5km圏内が最強ということか。

[648: 匿名さん]

>>647
それが買える経済力がある人が羨ましいよ。

[649: 匿名さん]

別に東京駅にこだわらなくてもいいのでは？

東京駅近辺が住み易いとは限りませんよ。
肉のハナマサとポロロッカくいしかないしね。

[650: 匿名]

新宿駅近辺とか渋谷駅近辺なら、何のスーパーがあるの？

[651: 匿名さん]

>>649
東京駅周辺ってのは、ビジネスエリートの職場が一番多いエリアってことですよ。そこを中心に不動産も考えれば良いってこと。

[652: 匿名さん]

渋谷、新宿は住んだことないので分かりません。
東京駅の近くに明治屋もありますが、その近くの明治製菓本社にあるチョコレートカフェのチョココロネが激ウマです。

[653: 匿名さん]

東京駅周辺が日本の中心。

[654: 匿名]

渋谷ならライフとかドンキ？新宿もドンキ三平、ちょっと離れてクックＹにマルエイとか。
何より、スーパーが少ない代わりにデパ地下がある。値引き狙えばスーパー並み。車で買い出しに行く港区あたりよりは恵まれてる。

[655: 匿名さん]

>>651 そういう人達が東京駅徒歩圏にけっこう住んでます。
うちの会社にも何人かいます。

宝町や京橋駅に自転車放置OKなので、そこは便利かな。

[656: 匿名さん]

この人ずーと何年間もこの調子だな

病気

[657: 匿名さん]

東京駅近辺はチャリがあれば、日本橋から銀座まで、中央通りをデパ地下巡りできるから楽しいですよ！

[658: 匿名さん]

>>656 意味不明

[659: 匿名さん]

割高外周区はこれからどうなっちゃうんだろうね。
高値で買っちゃった人けっこう多いから心配です。

[660: 匿名さん]

東京駅からちょっと離れるけど、人形町とか浜町も住み易いかも。

[661: 匿名]

東京駅周辺が日本の中心でいいんだけど、生活関連の店舗が少なすぎるね。
菓子パンに店屋物、外食で回すのも長期間では無理があるし大丸と高島屋に頼るってのもあまり現実的ではない。
ホテルにクリーニング出すのもコストが気にならないうちはいいが当然割高だし。ノンアイロンで形状記憶ワイシャツなんて着ないよね、ビジネスエリート(笑)は。

日本橋あたりも生活関連の店舗が充実してるとは言い難い。そして東京駅が中心、中心付近に居住エリアが少ないからって
直線距離で勝った負けたはナンセンスすぎる。湾岸への誘導行為としか思えない。

[662: 匿名さん]

あと東京駅近辺で住み易い所ってどこかな？

意外と丸の内線も良いかもね！

[663: 匿名さん]

職住近接が時代の流れだってことがまだ分からないのかね。
中小デべのみなさんｗ

[664: 匿名さん]

大手町起点で
（５分圏内）
東西線　大手町～茅場町　３分、大手町～九段下　４分
半蔵門線　大手町～水天宮前　５分、大手町～九段下　４分
丸の内線　大手町～御茶ノ水　４分、大手町～銀座　４分
千代田線　大手町～湯島　４分、大手町～日比谷　４分
（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分、大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分、大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分、大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分、大手町～赤坂　９分