グローリオ越谷ステーションタワー(（仮称）グローリオタワー越谷)

[マンコミュファンさん]

越谷駅東口で計画されていた再開発タワーマンションが動き出すようです。さてどうでしょうか。

＜全体概要＞
所在地：埼玉県越谷市弥生町668-1他（地番）
交通：東武伊勢崎線越谷駅から徒歩1分
総戸数：397戸（他に管理室など）
間取り：2LDK～4LDK
面積：58.74～91.35m2（予定）
入居：2012年7月予定

公式URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/koshigaya/
売主：セコムホームライフ
施工会社：佐藤工業
管理会社：ホームライフ管理

【正式物件名に変更しました。2011.01.21副管理人】

[553: 匿名さん]

西口にも南越にもマンションいっぱいある
ここより歩くけど東口にもあるね
賃貸が気になるならいくらでも相場調べるページあるよ、ご自分で確認しましょう

[554: 匿名さん]

>>552さん
そうですね。越谷だと都内にでるのも1時間もかからないですから
会社借り上げも多そうです。
しかも徒歩１分ですし、電車通勤の人にとってはありがたい
立地ですね。
今は投資目的のマンションはターゲットはファミリー向けにした方が
いいらしいです。
実需の層が購入するファミリータイプは、必然的に長期的な居住空間として利用される
事が意識されていて、一度契約されると継続されることが多く、
賃貸の入居者が気に入って購入を申し出る事もあり、好条件で売却できる
可能性もあるそうです。

[556: 匿名さん]

マンションが出来る以上いくらかは賃貸に出回るでしょうが、ある程度賃料が高くて会社借り上げのような場合であれば賃貸でもそんなに変な人が入ることも無さそうです。

今の時期は夕やけがとてもきれいなので、こういう時西向きの部屋はいいだろうなと思います。
夕やけ空に浮かぶ富士山のシルエットとかいいですね。
しらこばと橋から見えるこのマンションも大分伸びてきましたね。完成したらかなり目立ちそうで景観としてはやや圧迫感がありそうですが・・・

[557: 匿名さん]

ずばり、このタワーマンションの魅力とは？

[559: 匿名さん]

ここの掲示板を見ていると、エレベーターの事といい、
アンビシャス越谷の営業さんから聞いたことが、
たくさん書いてありますね？　妨害？

[564: 匿名さん]

仕事しようよ。

[565: 匿名]

チンピラ？
何か　嫌だな・・まさか　マンション講入なわけじゃないですよね・・

[566: 契約予定]

売れ行き好調と聞いていたのですが、あまり盛り上がってないですね。
先日申し込みをして、今度契約予定です。

長所と短所ですが、私は下記の通り考えました。

【長所】

■駅徒歩１分のタワー
デベが言うとおり、希少性はあると思います。
今後売却時にも値付けを間違えなければ、売却に時間がかかりすぎることはないと考えました。
駅から遠い物件は値段は安いが売れない、ということがあるようなので。

■スーパー・図書館至近
図書館好きなので、近くにできることは嬉しいです（図書室程度の大きさだとしても）。
スーパーや金融期間が揃っているのも便利です。

■価格
東武線という路線、越谷という土地、それらが理由か、割安だと考えています。
南向きの最上階でも坪単価200万を切っているようですし、20階西向きでも坪単価170万円前後、
タワーマンションとしては格安です。

ちなみに、首都圏中古タワーの価格比較として、築5年・徒歩5分・坪単価200万以下で検索すると、
下記のとおりです。
http://towerlife.jp/bld01/bld01.php?cont=5&prut=200&twt=5&...

【短所】

■柱型・梁型が非常に気になる
階高を抑えて上に積み上げようとしたのか、近年のマンションが力を入れている、
アウトフレームや逆梁工法などはなく、柱梁がとても気になる構造です。
モデルルームの部屋はかなりマシな方ですが、それでも梁型が気になります。
ウェブサイトの間取り図ではわかりませんが、SUUMOやYahooの間取り図では梁型もわかるので、
検討している方は要チェックですし、絶対にPLAN GUIDEという間取り図一覧の冊子をもらって
検討している住戸の梁型（「下り天井」と記載）を確認すべきです。
モデルルームには各住戸内の各部屋の詳細な図面（展開図）もあるはずなので見るべきです。
天井高2,200の梁型はとても圧迫感がありますし、中には2,100という梁型もありました。

■設備のグレードが低い
価格を抑えるために仕方ないのかもしれませんが、設備のグレードが低いです。
キッチンは食洗機はオプションだし、スライド収納は一部のみ、そのスライド収納もソフトクローズ機能はついていない。レンジフードの横のスペースに小さな吊戸棚も欲しかった。
トイレは手洗いなし（トイレタンクの手洗いはある）、タンクありタイプ、ウォシュレットもリモコンタイプじゃない。
手洗いはヘルスメーター置き場なし、バスルームは保温浴槽ではない。
このあたりは私は妥協できる範囲と考えていますが、キッチンはリフォームしたいと思っています。
オプションで食洗機を頼むと高いようなので。

■間取りが微妙
細かく住戸を切って、多数販売し、グロス価格を下げる戦略なのか、間取りが微妙です。
どれがどうというのは割愛しますが、もう少しいい間取りにできたのではないかと思っています。

■エレベーター台数
もう、出尽くしているようですが、明らかに少ないです。

長文になってしまったので、このへんで。
今は家具配置やリフォームの件など検討中ですが、何か質問があればどうぞ。

[567: 匿名さん]

>>566さん
今後売却予定がある場合は、何よりも一番に駅から近い所とある営業の方に聞いた
事があります。私は以前駅からバスで１０分のマンションを売却した経験があるのですが
見にきてくれた２組の方が、駅からバスではなく徒歩だったらあとは申し分ないのにと
いわれた経験があります。
スーパーや金融機関なども今若い時は近くになくてもあまり不便に感じないかも
しれませんが、年をとって自転車などに乗れなくなったりすると不便を感じる事が
多いと思いますしね。

[568: 566]

>>567さん
実際にバス便のマンションを売却されたご経験がおありとのこと、
やはり、バス便などでは売却時に決まりにくいのでしょうね。

私は子供はこれからなのですが、子育て中はこのマンションに今の間取りで住み、
子供が独立したらリフォームして広々と使うのもいいかもしれないと
思っています。
おっしゃるとおり、金融機関やスーパー、市民センターが近いのは
やはり年を取ってから便利ですね。

レスありがとうございました。

[570: 566]

>>569さん
確かに、タワーマンションかつ機械式駐車場なので、修繕費はかさみそうです。
私たちの担当の営業さんは修繕費の増加についてはしっかり説明してくれたので、
ごまかしは感じませんでしたが、管理費・修繕積立金の負担は大きいですね。
大規模マンションだから足並みも揃わないだろうし、そのあたりに不安は残ります。

管理組合が設立されたら、人任せにせず、しっかり関わっていこうと思います。
ありがとうございました。

[571: 匿名さん]

どこのマンションでも大体修繕費は購入時は低めに設定されているそうです。
大体目安は実態の２倍だとか。
相場は国土交通相の指針によると月額￥200-/㎡の様です。
突然修繕費が徴収されても困りますよね。
理想は、マンション分譲時に修繕委員会を設立、長期修繕計画を作成し、
10数年後の大規模修繕工事の費用、現在の修繕積立金で推移した場合に
不足する額を算出して、修繕積立金を値上げする必要がありますよね。

[572: 566]

>>571さん
おっしゃるとおり、今申し込みした住戸の修繕積立金を確認してみたのですが、
㎡あたり100円で、国交省指針とやらの半分でした。
修繕委員会の設置や修繕積立金の値上げは、区分所有者の数を考えると、
一筋縄ではいかなそうです。
さらにこのマンションは店舗部分も含めた全体共用部もあり、それぞれ修繕積立金を
徴収されるようでしたが、その範囲も確認にしておく必要がありそうです。

正直、修繕積立金が予定額より先に上がるというのは、私も含めて受け入れがたいでしょう。
ただ、管理費と修繕積立金の合計額が変わらなければいいと思うので、
セコム傘下のホームライフ管理とうまく交渉し、管理委託費を減額できればよいのですが。

戸建住宅とちがって色々と悩みがありそうですが、この駅距離で戸建住宅は
絶対に買えないですから（予算的にも環境的にも）、前向きに考えたいです。

ありがとうございました。

[573: 匿名さん]

最近は戸建てからマンションに住み替えるお年寄り世帯も多いですからね。実際このマンションもそういった方たちへの営業を行ってますし。
公的施設や医療機関が近いのはお年寄りには本当にありがたい環境です。
場所によっては無理して紅葉マークで運転しつづけないといけませんから。
高齢者の運転ミスによる事故も多いことを考えると、無理せず免許自主返納できるためにもそういう環境が必要かと思います。
中央市民会館はイベントが多いですし、川沿いは桜にチューリップにあじさい、菖蒲と四季折々の花が楽しめるのも魅力です。

[574: 周辺住民さん]

最大のデメリット
地盤最悪

[575: 566]

>>573
お年寄り世帯への営業も行なっているんですね。
私たちがモデルルームに行った時は、子育て世代（子供が幼稚園くらい）の方たちが
目立ったので、いわゆる一次取得者層向けのマンションかと考えていました（値付け的にも）。

でも400戸近く住戸数があるので、多様な居住者になるのかもしれませんね。
色々な世代の方がいらっしゃるのも良さそうですが、管理組合総会で議題が揉めそうな場合は
大変そうです。

私たちは今は全く違うエリアに住んでいて、越谷に地縁もないので、
市民会館や川沿いの道のことなど、楽しみになってきました。

他にこのエリアで生活する上での良いところや残念なところなどあれば教えて下さい。
私たちは30代夫婦で、子供はこれからの予定です。

ありがとうございました。

[576: 匿名さん]

＞572さん
詳しいですね。全体共用部って始めて聞きました。
範囲を確認って住民が支払う修繕費と管理費の使う範囲って意味ですか？

[577: 566]

>>574さん
そうなんですね、地盤が最悪というのは知りませんでした。
越谷市のハザードマップでも、揺れやすさや建物全壊率は市内での比較では
それほど高い地区ではなかったので。液状化は危険地域でしたが。

液状化は戸建住宅とちがって、マンションでは不同沈下までは至らないと思いますが、
前面道路や共用部が泥だらけになったり、インフラが断絶したりするようなら
困るなぁ、と思っています。浦安などを見ていると。

このマンション、防災を売りにはしていますが、その内容は400戸の住人を満足させる
ものとは思えませんし、やはり自分の身は自分で守るべきなんでしょうね。
水や簡易トイレの備蓄や足腰を鍛えることを考えておきます。

地盤最悪、とおっしゃるのが、マンション倒壊をも想定されるのであれば、
それは最悪なんですが、さすがにそれはないと考えています。

デメリット情報、ありがとうございました。

[578: 566]

>>576さん
いえいえ、詳しくありません。
重要事項説明書を見ていたら、末尾に管理費や修繕積立金の額の一覧が載っていまして、
住宅管理費・街区管理費・ABシティ共有施設管理費と分かれているんです（修繕積立金も）。
また、管理組合も、マンション部分の管理組合と店舗部分の管理組合が設立され、
さらに街区管理組合も設立されるようです。
街区管理費は全体の敷地及び建物共用部分の管理に使われるようですが、
例えば店舗の前の全体共用部が長年のお客さんの出入りで修繕を必要とした場合、
これも街区修繕積立金から使われるのであれば、それってどうなんだろう、と思いまして、
範囲を確認しようと思った次第です。

[580: 匿名さん]

>>573さん
年をとると階段ののぼり降りも危険だししんどくなっていくでしょうし、
そういった点でもマンションに住み替えるお年寄りが多いのではないのかな。
お年寄りの運転は趣味ではなく仕方なくという人が多いでしょうね。
この駅からの距離、周辺環境をみれば仕方なく運転しなくてはならない
状況はないでしょう。