エクラスタワー武蔵小杉 part2

[匿名さん]

有益な情報交換ができることを希望します。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
売主：丸紅
売主：東電不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：丸紅不動産販売
販売代理：東急ライフィア

施工会社：西松・佐藤建設共同企業体
管理会社：未定

[51: 匿名さん]

＞45
何もない埋め立て地の再開発の方が、民度の低い旧住民が居るところよりよっぽどまし！

[52: 匿名]

豊洲に都営住宅沢山あるんだけどね、今もあるけどそういう住民がいるの再開発がすすむと忘れられちゃうのがよくわかるね。

[53: 匿名さん]

＞５０
小杉は昔から出来上がってた東横線沿線の便利な街。
だからこそ、ＪＲ新駅というきっかけで急に高くなった。
商業施設オープンは、ラゾーナのようなそれまでと劇的な変化をもたらすものではないし、織り込み
済みなのでたいした上乗せにならない。

豊洲は、築浅のタワー中古価格が、東雲の新築とのバランスでまもなく＠２５０程度に落ち着いていく。
川崎ラゾーナ側は、材料出尽くしで、ほぼ２４０～５０で安定した。

小杉は、東横線なので、タワー中古は少し高い＠２６０あたりで安定できる。
新築の平均坪単価は、おそらく次の三井が最高になるだろうけど、それでも平均で＠３００を超える
ことはない。２０１１年は新築販売ラッシュだし、購入可能な層がどんどん縮小してきている。

[54: 匿名]

豊洲も川崎も商業施設が出来てから世間的にまともな街と認知された

[55: 匿名さん]

ここのパンフが届くたびに全体的に安っぽいかんじでがっかりする。
でも経験上免震で坪300以下で便利な地域はほとんど出なかったんで
恐らく300は超えるんだろうと感じてるけどパンフの
内容どおりだったら駅直結と言えど買う気がうせる。。。

早くMRが見たい。

[56: 匿名さん]

これから都心の不動産価格下がりそうな中で坪300万円超えなら正直なところ買いたくない。
坪300万円超えるんなら自分は横浜駅タワマンの中古か、
最悪マンション諦めて元住吉あたりの戸建てあたりを検討したいところ。

でも東急は安くは出さないデベだし、
プライドもあるだろうから坪300万円は普通に超えてくると思うけどね。

懸念事項としては銀行のローン付け大丈夫なんかな～。
退職時点の残債が基準になって厳しくなってるっていうし。
それがあるから近隣住宅地の転売でキャッシュ買いできそうな層向けの部屋を充実させたんだろうけど。

[57: 周辺住民さん]

埋立地で電車の便が悪い豊洲と比べては武蔵小杉が可哀想！

[58: 匿名]

先発組がMR見られるのって１２月だっけ？

[59: 匿名さん]

モデルルームを見る前からかなり壮大な計画であるという印象を持っている方は多いですよね。期待を寄せられている物件ですので、MRの公開は本当に一同待ち遠しいです。想像に足る内容だといいですね。

[60: 匿名さん]

事前案内会は12月11日からだったと思います。

[61: 匿名さん]

電車の便しか言うことないのかね・・・

[62: 匿名さん]

不動産から電車の利便性の話を取ると、意外に話題がない。

他の要素はプラスアルファだからね。
(一部の高級住宅街を除く)

[63: 購入検討中さん]

高級仕様で販売するのかと思ったが、安物仕様で驚き。
この時期のパンフレットでセレクトプランが売りって・・・。

角部屋も普通っぽいな。細長い部屋が並ぶだけの間取りはつまらない。

[64: 匿名さん]

小杉のマンションで内装が都心仕様だったのは、結局シティハウスだけだったか。

[65: 匿名さん]

もし電車の利便性が最重要なんだったら、東京駅や新宿駅が最高の住宅立地ってことになるのか？
なんという視野の狭さ。勘違い。
電車の利便性は要素の一つに過ぎないって当たり前の話。
もっと良いとこ見つけてやれよ。コスミン可哀想に・・・

[66: 匿名さん]

品川駅直結だったら需要ある、というかかなり高くても確実に売れる。ただそんな場所を売りに出さないだけ。

半永久的に稼げるプレミアムな土地を分割して売らないでしょ普通。

[67: 匿名さん]

利便性で価格が決まります。それは当たり前でしょ。
利便性以外で価格が２倍・３倍になる要素はない。

[68: 匿名さん]

２次元視野では「利便性」やレイアウトが確かに重要。
でも３次元視野なら階層、ペアガラス、内装、天井高。
４次元視野なら武蔵小杉の将来性、耐震性、全仕様の
先進性、・・・etc.　夫々の価値観の違いで価格への
評価がばらつくのも当たり前ではないでしょうか？

[69: 匿名さん]

NO.68です。
投稿し終えて大切なことに気づきました。
価格に織り込めない異次元？要素、それは
このマンションの近未来居住者の「民度」。
これを先読みするのは難易度が高いですよ。

[70: 匿名さん]

ペアガラスや制振で３割４割価格がかわることないでしょ。同じ駅で。微々たるものです。

[71: 匿名さん]

＞６７
利便性だけで価格が２倍・３倍になる要素もないよ。
原野に新線開発したわけじゃあるまいし、詭弁。

[72: 匿名さん]

小杉は、再開発前と比べて現状大体３割から４割ぐらい高くなってる。
でも、その中には、以前の小杉と違う購買層にアピールするための、そもそもの規格・仕様のレベルアップによる原価自体の上昇、横須賀線新駅開業による地価評価アップ、再開発の進捗による評価アップ、今後のさらなる期待のプレミアムが含まれているし、そもそも再開発前がマンション市況の底だったいう要素もある。それだけで小杉に限らず１割５分アップしてるから、実質的には評価アップによる上昇分は１割５分から２割５分程度。
そうしてみると、利便性だけを過大に評価することが、いかに現実離れしているかわかる。
それに最大のリスク、「民度」の問題もある。
というか「利便性で価格が決まるのは当たり前」とか、「利便性で価格が２倍・３倍になる」というようなことを何の疑問もなく言えちゃう人間が住んでるということ自体「知能」面でとても心配。

[74: 匿名さん]

「自分は高くても買うよ！」って言う人の意見がとんと見当たらないように思うが？
少なくとも自分は、＠３００万を超すようなマンションとして販売されたら、原則買わない。
小杉でそんな値段では、すぐに含み損必死だと思うから。それだけのこと。
ただ、部屋によって割安なものがあれば別。

含み益増期待の地元民じゃなくて、ほんとにこれから買う気で検討してる人、意見書き込んでください。

[75: 匿名さん]

東急駅構内に設けられたＭＲの入り口。駅直結を演出するということなんだろうが、
実は駅の外側を見せないため？と思ったり。

[76: 匿名]

300を無理して買うくらいなら諦めたほうがいいでしょ。

[77: 匿名さん]

＞７６は購入検討者なの？
住民の意見なら無意味だね。

[78: 匿名さん]

>71

小杉の半分以下の坪単価なんていくらでもあるじゃん。辺鄙なところなら。

[79: 匿名さん]

>>77
そういう自分は何様のつもり？

[80: 匿名さん]

街のブランド力とか住環境の総合評価とか、頭の良さそうな言い方はかっこいいけど・・・・

実際は路線の人気度と都心までの距離、駅に近いだけで価格はほとんど決まってしまう。
仕様とか、線路脇とか、公園とか、そういうのって2割も変わらないのが現実。

[81: 匿名さん]

容積率はかなり影響する。

[83: 匿名さん]

>>79
購入検討者様。

[84: 匿名さん]

＞８０
「路線の人気度と都心までの距離、駅に近いだけで価格はほとんど決まってしまう。」のなら、
なぜ東横線でも小杉は再開発前まで安かったの？
再開発してなくても、横須賀線新駅さえできれば今の値段になってたの？
矛盾してない？

[85: 匿名はん]

事前案内まであと3週間、ずっとこんなグダグダなのが続くんだろうな…

[86: 匿名さん]

小杉は特急停車駅だからもともと安くなかった。自由が丘や田園調布と比べるから異常に安く感じただけ。
目黒線が来た頃から地味に上昇し、横須賀線の駅が決まった2005年あたりから強気一辺倒ですな。
東横特急が出来る前は知りませんが。

[87: 匿名さん]

特急停車なんてつい最近の事を指して、「元々」って何なのかね。

[88: 周辺住民さん]

特急と目蒲線→目黒線って同じくらいだった気が・・・
ここ10年位の話だよね。

横浜駅の場所なんかいまだに慣れない。たまにしかいかないというのもあるけど。

[89: 匿名さん]

老人にとりこんな素晴らしい環境はないと感じます。
私も前は都内都立大からバス１０分徒歩７分の閑静な住宅街に住んでてそう感じます。
生活の質が変わりました。
前はうちの中にこもり気味でしたが今は毎日好きなところに出歩き老後を楽しんでます。
老人にとっては有料老人ホーム入るより絶対武蔵小杉です。
１０歳は若返ります。
毎日コナミで泳いで、ｗｉｆｅはフーディアムで買い物食事作る必要ない。
こんな恵まれた環境はありません。
エクラスは駅直結だし、パチンコあり飲み屋あり図書館あり、電車座ってればどこでも瞬時に移動できるし、老人にとり体よく高級老人ホームなど放り込まれるよりはるかに刺激的で、しかも隣が聖マリアンナだし、もはやこんな恵まれた環境はありません。
それに何かあれば救急連絡も整備されており実際問題有料老人ホームがなぜはやるのか分かりません、あんなとこ行くより武蔵小杉のエクラスなんてもっともねらい目、しかも将来資産として売れるて、子供にも喜ばれるし。
昨日は天気がいいのでｗｉｆｅと新駅から鎌倉行ってきました、紅葉がすごく綺麗。
鎌倉でも本当にちょっとそこまでという感覚。
もちろん六本木や渋谷、横浜、東京など前庭感覚です。
こんな生活ができるのは絶対武蔵小杉以外ありません。

[90: 匿名]

何で小杉のスレはこんなに気持ち悪いんだろう
長文を書き込む”老人”もいるし

[91: 匿名さん]

もうここまでくると、ポジを装ったネガだな

[92: 匿名さん]

あら気付きました？

[93: 匿名さん]

昔の小杉のマンションチラシが出てきたんでちょっと紹介。13年前大手分譲、ヒ ◯ ズ武蔵小杉 、駅7分、71〜76m2で最多価格帯5500万。既にバブル後だがこんな感じ。。。

[94: 匿名]

今ほどじゃないにしてもやっぱり、昔から高かったですよね小杉。ある程度の広さが欲しかったら、川崎と言えど小杉や元住吉は手が出ませんでした(一般的なサラリーマン世帯で、大手デベ分譲限定で探した者です)。

[95: 匿名さん]

で老人は今どこに住んでるの？
まさかエクラスに住んでる夢でも見たか？
ボケ過ぎなの？

[96: 匿名さん]

>>93,94
綱島から妙蓮寺あたりの駅に比べると、賃貸だって昔から高めだよね。
横須賀線の新駅が決まる前から交通利便性は認められていたってことを
忘れちゃいけない。

[97: 匿名さん]

ぶっちゃけ駅直結って希少価値だけなんだよなぁ。
実際のところ駅直結であることのメリットは雨に濡れないという意外はないと思う。

[98: 匿名さん]

＞９３
首都圏のマンションは２００４年販売までひたすら下がり続けた。１９９７年はまだぜんぜん高値圏。
従ってそもそも説明材料として適切でないが、「当時から高かった」って言いたいんだとすると、逆に「１３年経ってもそれほど上がってないじゃん」てことになっちゃうが、それでいいのか？

＞９６
なぜ日吉や菊名に触れず、わざわざ最弱マイナー駅を持ち出す？
交通利便性ですべてが決まるっていうなら、なぜ日吉より安い？
得急停車で高騰したってなら、なぜ菊名が全く変わらない？

[99: 物件比較中さん]

市川駅直結のタワーに住む友達の家に行ってきました。
「雨にぬれなくていいよ」という以上の感想はないとのことでした。
坪＠２７０ぐらいらしいのですが、市川では、徒歩９分のところにあるパークシティ市川も、築９年ですが人気があり＠２２０ぐらいするそうです。
築１年の駅直結が＠２７０、徒歩９分の築９年が＠２２０って、差が小さいというか、むしろ築年考えると逆転してるような気もします。全体計画とか環境とかに対する評価の差なんでしょうかね。
パークシティ武蔵小杉はタワーなんで敷地計画は今ひとつな感じですよね。駅に近すぎる気もします。
場所的には、リエトあたりに高規格、高仕様のマンションが建ってたら最高だったたのにと思います。

[100: 匿名さん]

通勤通学時、あまりにも駅に近いと自分の住んでいる街の変化に気づかない。なんてことない？