エクラスタワー武蔵小杉 part2

[匿名さん]

有益な情報交換ができることを希望します。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
売主：丸紅
売主：東電不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：丸紅不動産販売
販売代理：東急ライフィア

施工会社：西松・佐藤建設共同企業体
管理会社：未定

[396: 匿名]

■1LDK
西側
9F～27F 44.98㎡ 3,800万台～4,200万台
10F～13F 46.02㎡ 3,900万台～4,000万台

ちなみに西側には野村のタワーが建つ予定とのことでした。

[398: 匿名]

>>395
情報開示がなされていないのに、買う気もない客がモデルルームに来て！と陰口をたたいている営業がいるというのをどこかのスレで見て、それはどうかと思い、価格を記載しました。
ネットで情報開示すれば、購入者は予算オーバーor仕様が気に入らない物件のMRをわざわざ休日時間を割いて見に行かなくていいし、モデルルームの営業も無駄に忙しくならないからいいと思うのですが・・。

[399: 匿名さん]

円高で鉄も安くなってるだろうし、仕様も落としているだろうし、
みんなの給料も下がってるし、それなりの価格じゃないの。
次の三井はもっと下がるぜ。

[400: 匿名さん]

やはりおおむね想定どおりだね。
まあ眺望がほとんどダメなのに坪300はありえないのはわかってたけど。
西と東はお見合い状態で眺望最悪(角部屋のぞく）ということを考えると割高感ある部屋もあるし、
南向きも眺望いいわけでもないのに高いし、絶対額も低くないし、仕様を考えると瞬間蒸発はないと思うけど、
立地メリットでカバーして、おおむね好調になりそう。

[401: 385]

>>389さん

事情理解しました。有難うございました。

>>390さん

フォローいただき、有難うございました。

[402: 匿名さん]

西は野村のタワーが建つ、というコメントがあったけど
どこのタワーのことを指しているの？

[403: 匿名さん]

最近都内でも坪300超え減ってるからこんなもんじゃないの。
ただ価格おさえるかわり共用施設はそんなにないのに管理費が高い物件が急増してる。
どうも最近はそっちで穴埋めするのが流行してるらしいのでここもそんなかんじなのかな。

[404: 匿名さん]

デべはライバル他社に情報が漏れないようにするとともに、本当にＭＲに来てほしい
購買力のある顧客がＨＰだけの情報を見て判断するのを回避しようとしているのかも
しれませんが、逆効果ですよね。情報をもっとオープンにした方が良いと思います。

完全にスレ違いですが、情報を提供してくださるみなさん、ありがとうございます。

[405: 匿名]

>>400
展望ですが、南は三井の3個目のタワーとこんにちわしそうな位置でした。展望はぎりぎりセーフでも日当たりが悪そうです。

>>402
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugi3chome.html#chu...
です。45Fのタワーが建つとのこと。

今中原図書館が建っているところも再開発予定だが、何が建つかは未定とのこと
でした。

[406: 匿名さん]

地図を見る限り西にタワーって、イトーヨーカドーが無くなって（大規模商業施設に移転）
その跡地にタワーが出来るぐらいしか有り得ないと思うんだが。

[407: 匿名さん]

小杉三丁目中央地区って野村なのね。ってことはプラウドタワー小杉も出来るってことか。

[408: 匿名さん]

眺望を優先するなら、北東ですかね。

でも、駅の騒音や振動がどうなんだろ？

[409: 匿名さん]

>>406
西側は３丁目にもともとタワー建つのが決まってるよ。
建て壊しも始まってるのでここできてからわりとすぐ建っちゃう。

[410: 匿名さん]

エクラスタワー
東急武蔵小杉駅東側タワー
プラウドタワー
シティタワー

5年ぐらいの間に4本も建つ
あんまり高くすると売れ残った時の被害が甚大だから
あまり高く出来なかったようだ

[411: 匿名さん]

こんな人口急増して保育園とか確保できるのか？家族で住めない街だな。

[412: 購入検討中さん]

わたしは坪単価３４０ と予想していたので
大きく外しました。

綱島プラウドといい
全体的に下がり傾向ですね

[413: 購入検討中さん]

この値段ででると
多摩川テラス坪２８０万円とか
ロイヤル鶴見坪２９５万円とか
ますます売れないのでは！？

川崎のゲートタワーは少し下げたみたいですよ
２５０⇨２３５?

[414: 匿名さん]

この値段だったらかなりの人気になりそうだな
眺望が大丈夫な部屋が限られてるし、そういう部屋は高倍率の抽選になりそう。

[415: 匿名]

ブリリア武蔵小杉の用地は17億円。容積率400%で土地坪200万円だった。ここは転売されてないから更に土地が安い。坪290万円でも十分に儲かるから外廊下タワーにしてとっとと売ることにしたんだろう。

[416: 匿名さん]

これはさすがに安すぎる。東急は値付け失敗したかな。
ラゾーナレジデンスとかナビューレ並の超転売物件確実。

[417: 匿名さん]

東京機械跡地のマンション用地を住友が高価買収したことで
武蔵小杉タワマンの将来の更なる高騰は確実

その武蔵小杉の中でも立地的に駅直結のここを超える所は無い
居住目的の人だけじゃなくて投資家も大挙して買いに走るだろうから
大争奪戦になりそうな予感

[418: 匿名さん]

今でもすぐ転売利益が出そうな値段だね、たぶんすごい抽選になりそう。
でも宝くじより効率好いかも、当たれば２－３００万の利益はすぐ出るね。

[419: 匿名さん]

駅の再開発もあるからいつまでもモデルルームを置いたままにしておくわけにもいかないし
いい値付けじゃね。即完でさらに勢いもつくというものだな。

[420: 匿名さん]

ここが完成する直前に東急東横線が副都心線と直結で
渋谷･新宿まで東急で行けるんでしょ
新駅効果で人気沸騰したブリリアの再来かも 値段も割安だし

[421: 匿名さん]

坪350ぐらいでも買うつもりだったし予想外の安値だけど
逆にあんまり人気が集まると、抽選が厳しそうで嫌だなｗ
誰かどんどんネガして欲しいぐらい

[422: 購入検討中さん]

モデルルーム行ってきた。

・予想より1000万円安い
・パチンコ屋はエントランスと離れているので別建物のよう
・一億円超える部屋はなく、みんな普通
・角部屋も普通すぎ。角に柱あり。

外廊下の廉価なタワーマンションという印象。でも駅と商業施設直結にしては安い

[423: 匿名さん]

現在の社会情勢を考えれば、妥当な価格レンジじゃないでしょうか。

駅直結を売りに、下の商業施設テナントからの家賃収入でランニングコストは
ペイ出来る計算がたっているんでしょうし、総額を抑えて手に届く購買層を
増やすという方向は予想通りだと思います。

条件のよい特定の部屋は、確かにお買い得感があるように感じますね。

[424: 購入検討中さん]

＞駅直結を売りに、下の商業施設テナントからの家賃収入でランニングコストは
＞ペイ出来る計算がたっているんでしょうし

これって物件価格に関係あるのでしょうか？
よくわからないけどランニングコストはペイできるって
何のランニングコストでしょうか？

くわしい解説よろしくおねがいします！

[425: 匿名さん]

財産のある奴からすれば安いかもしれないが、何十年も住宅ローン組む奴からすれば決して安くないだろう。
給料は下がってるし、お先も真っ暗だし。今後も何棟もマンションを建つこと考えると妥当な価格だと思う。

[426: 匿名さん]

決して割安感はない。かなり妥当な価格設定だと思う。
タワーなのに眺望が期待できないのは致命的で
仕様も安っぽいので、完成後だとむしろ価値は下がりそう。
買ってすぐ転売ではまず利益は出ないよ。手数料分まるまる赤字でしょう。
ローン付けは厳しくなる一方だし、頭金２割以上は結構壁になる。
坪260万円だったら瞬殺だったろうけど。

[427: 購入検討中さん]

やすい理由は、

・外廊下による効率的な間取り配置
・杭を打たない基礎
・商業施設併設による安価な土地入手
・低い天井、柱が建物の角に配置するなど、安価な基礎構造。その代わり設備は悪くない
・ライズの反省

こんな所でしょうか。

[428: 匿名さん]

てめー明日ＭＲ飛び込むぞ！
抽選なんてさせねーからな！

[429: 購入検討中さん]

妥当な価格設定というところは４２５さん４２６さんに
同意です。

小杉はバブルっぽかったですよね。

タワーなのに眺望が期待できないのは致命的とのことですが
みなとみらいとか、眺望ないのに価格維持しているところが
あるのでいちがいにはいえないとおもいます。

あと私も買ってすぐ転売ではまず利益は出ないと思います。
ラゾーナとかナビューレとは違う！！

[430: 匿名さん]

瞬間蒸発器

[431: 匿名さん]

中目黒の物件も価格が下がっているし、今まで高すぎた価格が標準にもどったということでしょうか。
自分は適正価格だと思いますが、事前案内が思ったより好評で、予定価格から値が上がりそう。

[432: 匿名さん]

そうですね。新築時の諸経費5%+売却時の3%の合計8%経費がかかりますから、
転売では利益は出ても微々たるものだと思います。

[433: 匿名さん]

管理費＋修繕費のランニングコストが他と比べて1万くらい高いね

[434: 匿名さん]

俺は買うぜ！
30年賃貸に出して
タダ買いや。

[435: 匿名さん]

普通に考えれば投資するなら都内物件でしょ。素人さんよ。

[436: 購入検討中さん]

６０００万円の物件を
２６万円でかせることが目安。

↓が２６万で賃貸できるのしょうか？

武蔵小杉の賃貸相場くわしいひとおしえて

東側
27F 72.22㎡ 6,000万台

[437: 匿名さん]

武蔵小杉駅直結がこの値段なら抽選になる可能性が高いだろう。

[438: 匿名さん]

>>436
リエトコートでこんな感じ
http://www.premium-shibuheya.com/chintai/lietcourt_musashikosugi_east_...

ここはもっと駅近だし十分行けると思う

[439: 匿名さん]

これだけ賃貸物件がだぶついてるってことじゃないの。これからもっと供給過剰になる訳だし。

[440: 匿名さん]

この掲示板の特徴、

「買い煽りのほとんどは、既に近辺のマンションを購入している住民」

なので「坪350ぐらいでも買うつもりだったし予想外の安値だけど・・・」
なんて、買い煽りたいだけの意味のないコメントで、全く当てにならないでしょう。

真に受けて、高い価格つけても、こういう人たちは買ってくれないだろうからね。

[441: 匿名さん]

ブリリア武蔵小杉を考えるともっと高く出してくると思ったが
意外に安く出してきた。武蔵小杉駅直結という条件は、そうそう無いレベルだと思う。

[442: 匿名さん]

>>440
別に近隣住民の買い煽りだと思って疑ってても構わないけど
第一期の状況見たら、それが買い煽りじゃないことが証明されると思うよ。

[443: 匿名さん]

確かに第１期は好評になるのは間違いない。
割安感のある部屋に申し込みが集中するし、
注目度の高いタワーの第１期はどこもそうだから。
実際にこの物件の人気度がわかるのは正式価格発表時と２期以降だね。
自分の予想では南向きで眺望悪い部屋と西向き・東向きの高層、
特に7000万円台は売れ行きが悪いけどそれ以外の部屋はおおむね好調かなと思う。

[444: 匿名さん]

賃貸に出すなら北西か西向きかな。南は採算合わないし、
東もいいけど54平米は部屋の広さが微妙なライン。まあ間取り次第ではあり。
東に57平米があれば間違いなく投資用に買いだったんだけどな～。

[445: 匿名さん]

駅直結イコール買いだとか高くてもいいと思ってる人はもう少し他の物件見たほうがいいと思う。
地下鉄なら別だけど電車の騒音はデメリットになるし、
徒歩数分の違いだけで坪単価が数十万円も違ったら普通は安いほうを選ぶよ。