エクラスタワー武蔵小杉 part2

[匿名さん]

有益な情報交換ができることを希望します。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
売主：丸紅
売主：東電不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：丸紅不動産販売
販売代理：東急ライフィア

施工会社：西松・佐藤建設共同企業体
管理会社：未定

[21: 匿名さん]

ここが高いのは、購入する人は一応ここの開発計画や将来像を把握してるからです、
無知とは罪悪です、というかビンボーの始まりです。

[22: 匿名さん]

エクラスだったら３００は絶対下らないです。
だってすぐそばの二子ライズが４００ぐらいで出してるのですよ。
今や二子より武蔵小杉のほうがブランドとしての価値は別として、土地としてのポテンシャルはるかに上です。
フランスのミセル　ドウ　ジャンセンが言ってるように「ブランドが価値を生むのではなく価値がブランドを生む、賢者は価値を知り愚者はブランドを崇拝する」って。
武蔵小杉を購入してる人は割と冷静にその辺見てる人が多いと思いますよ。
私も入念に都心から調べ上げ見学しましたがやはりここの将来性は図抜けてます。

[23: 匿名さん]

事前説明会に向けて買い煽りが散見されますね。

[24: 匿名]

東京と横浜に近いのが東横線。腐っても東横線なのよ。今だに、私鉄で東横線にかなう路線はない。日吉から先は横浜ブランドで高かった。多摩川から東京寄りは言わすもがな。唯一少し安かったのは、川崎である新丸子から元住吉だったが、小杉の再開発で東横線に安いとこはなくなったな。

[25: 匿名さん]

おまけに綱島街道は拡幅され全て電柱は地中化します，更に東京機会跡地にＳＣができる頃はもはや誰も手が届かないほどの地域になります。
この辺は工場跡地や東銀の運動場があったのが幸いしたのです。
東横線という最高のブランド地域の最後の，というより首都圏の交通の要衝の地域の最高で最後のの開発地域でしょう。

[26: 匿名さん]

あのなー
東横線乗って渋谷からずーっと外眺めてごらん中目から自由が丘まで貧民屈みたいなごちゃごちゃした町並みだらけだよ，まともなのは田園調布のみ。

[27: 匿名]

二子玉よりポテンシャルが上とは…

[28: 匿名]

現在価値は二子玉川が上。ポテンシャルは武蔵小杉が上。

現在価値＋ポテンシャルではどちらが上かと聞かれれば二子玉川が上となる。

なぜなら坪単価がすべてを語っている。

[29: 匿名]

意味わからん。

[30: 匿名さん]

違うんじゃないの、二子が高いのは２２が言うように愚者が多いからです。

[31: 匿名さん]

＞16
庭園ですか、素敵ですね。その庭園は公園みたいに中に入ることができるんですか？外部の公園に行かなくてもそこで過ごせるならマンション住人には快適ですね。空中庭園のようなイメージを持っていますが、眺望もばっちりでしょうか。

[32: 周辺住民さん]

武蔵小杉は川崎市ですね、５年後は武蔵小杉駅付近は便利な街になりますね！
東京機械跡は川崎ラゾーナの約６割のショッピングセンターがオープンしますし、東急線の小杉駅周辺のマンションは全て便利になります。

二子玉川とは違う街です。
比べるのはナンセンスですね！相手は東京都世田ヶ谷区ですから

[33: 匿名さん]

↑あなたは愚者ですね、地名で価値を決めるのですから。

[34: 匿名]

世田谷はもちろん東京の静かな住宅地だけど、老齢化と老朽化で死んでる地区が結構あるよね。代謝がない街は今後はだめなんだよ。いくら世田谷でも、駅から２０分以上も歩く戸建やマンションは、高い割に実利がないから、今の若い人は振り向きもしないんだよね。伝統とか高級地とか、正直今の人関係ないからね。

[35: 匿名さん]

私も柿の木坂実家でしたが、妹がパークシティ引っ越してきて小杉の利便性びっくりしました。
世田谷の柿の木坂近辺の陸の孤島と比べると生活の質が違います。
若い人に人気があるのもうなずけます。
それにＳＣができたりしたら日本中でおそらくｔｏｐクラスの便利な場所になります。
ＳＣ次第ではそれにおしゃれな感じも出てきて大化けするのでは。

[36: 匿名さん]

お化けならでますよ
コスミン

[37: 匿名さん]

32さんへ
未だに世田谷２３区がに固執する人がいるんだね。
おばあちゃんそれともジジイ？

[38: 匿名さん]

住宅地の価値を決める最大のものは、「どういう人達が住人の中心層か」にかかってるんだけどね。
小杉礼賛者は、その点に全く思い至っていないようで。というか、そういう自分達が、分別ある人間を
遠ざけてるガンだってことに・・・
利便性が高い？まあ大事なことだけど一部でしかない。
小杉の評価？
２世代が入れ替わる５０年必要だろうね・・・

[39: 匿名さん]

>>38
これから4本もタワーが建つんだから、まだまだ大量に流入する。
坪単価280以上で買う人たちがどんな層かだよね。
ま、そこそこ良い年収のお上品な人たちになると考えるのが自然ではあるけど。

[40: 匿名]

豊洲も都営アパートと造船所しかなかったのに50年どころか5年でずいぶんイメージ変わりましたな〜

[41: 匿名さん]

坪280でお上品？
280なんて平均レベルでしょ。
どう考えたらそんなとこに上品な人が集まるんだよ。
むしろ誰でも買える価格帯で乱立により膨大な住民が流れてくるんだから
品のない方向にいくのが当然

[42: 匿名さん]

しかも世田谷区を敵視しすぎ。
コンプレックス丸出しでこっちが恥ずかしくなる。
本当に好きな地域ならわざわざ他と比較しない。
本当はあっちが良かったけど買えなかったから、ムサコが正しい選択だったんだって自分に言い聞かせてるだけでしょ？

[43: 匿名]

との値下がり地区住民のご高説があり

[44: 匿名さん]

品がないなー

[45: 匿名さん]

ムサコ住民って痛い。
まぁウメタテーゼよかましだけど。

[46: 匿名]

などと意味のわからないことを言っており

[47: 匿名]

ライバルは豊洲だな。

[48: 匿名さん]

武蔵小杉はこれからもいろんな開発があるのだろうね。そうなると物件相場っていうのはどんどん上がっていったりするのかな。上がるならエクラスを今購入するのは高騰前だから相当お得だよね。しかも駅直結物件。

[49: 匿名さん]

高騰前ってのは＠２２０までの時代。
＠２８０～は、高値掴みの時代・・・

[50: 匿名]

商業施設出来た豊洲@280万〜
商業施設出来てない武蔵小杉@280万〜

商業施設出来た武蔵小杉@何万？

[51: 匿名さん]

＞45
何もない埋め立て地の再開発の方が、民度の低い旧住民が居るところよりよっぽどまし！

[52: 匿名]

豊洲に都営住宅沢山あるんだけどね、今もあるけどそういう住民がいるの再開発がすすむと忘れられちゃうのがよくわかるね。

[53: 匿名さん]

＞５０
小杉は昔から出来上がってた東横線沿線の便利な街。
だからこそ、ＪＲ新駅というきっかけで急に高くなった。
商業施設オープンは、ラゾーナのようなそれまでと劇的な変化をもたらすものではないし、織り込み
済みなのでたいした上乗せにならない。

豊洲は、築浅のタワー中古価格が、東雲の新築とのバランスでまもなく＠２５０程度に落ち着いていく。
川崎ラゾーナ側は、材料出尽くしで、ほぼ２４０～５０で安定した。

小杉は、東横線なので、タワー中古は少し高い＠２６０あたりで安定できる。
新築の平均坪単価は、おそらく次の三井が最高になるだろうけど、それでも平均で＠３００を超える
ことはない。２０１１年は新築販売ラッシュだし、購入可能な層がどんどん縮小してきている。

[54: 匿名]

豊洲も川崎も商業施設が出来てから世間的にまともな街と認知された

[55: 匿名さん]

ここのパンフが届くたびに全体的に安っぽいかんじでがっかりする。
でも経験上免震で坪300以下で便利な地域はほとんど出なかったんで
恐らく300は超えるんだろうと感じてるけどパンフの
内容どおりだったら駅直結と言えど買う気がうせる。。。

早くMRが見たい。

[56: 匿名さん]

これから都心の不動産価格下がりそうな中で坪300万円超えなら正直なところ買いたくない。
坪300万円超えるんなら自分は横浜駅タワマンの中古か、
最悪マンション諦めて元住吉あたりの戸建てあたりを検討したいところ。

でも東急は安くは出さないデベだし、
プライドもあるだろうから坪300万円は普通に超えてくると思うけどね。

懸念事項としては銀行のローン付け大丈夫なんかな～。
退職時点の残債が基準になって厳しくなってるっていうし。
それがあるから近隣住宅地の転売でキャッシュ買いできそうな層向けの部屋を充実させたんだろうけど。

[57: 周辺住民さん]

埋立地で電車の便が悪い豊洲と比べては武蔵小杉が可哀想！

[58: 匿名]

先発組がMR見られるのって１２月だっけ？

[59: 匿名さん]

モデルルームを見る前からかなり壮大な計画であるという印象を持っている方は多いですよね。期待を寄せられている物件ですので、MRの公開は本当に一同待ち遠しいです。想像に足る内容だといいですね。

[60: 匿名さん]

事前案内会は12月11日からだったと思います。

[61: 匿名さん]

電車の便しか言うことないのかね・・・

[62: 匿名さん]

不動産から電車の利便性の話を取ると、意外に話題がない。

他の要素はプラスアルファだからね。
(一部の高級住宅街を除く)

[63: 購入検討中さん]

高級仕様で販売するのかと思ったが、安物仕様で驚き。
この時期のパンフレットでセレクトプランが売りって・・・。

角部屋も普通っぽいな。細長い部屋が並ぶだけの間取りはつまらない。

[64: 匿名さん]

小杉のマンションで内装が都心仕様だったのは、結局シティハウスだけだったか。

[65: 匿名さん]

もし電車の利便性が最重要なんだったら、東京駅や新宿駅が最高の住宅立地ってことになるのか？
なんという視野の狭さ。勘違い。
電車の利便性は要素の一つに過ぎないって当たり前の話。
もっと良いとこ見つけてやれよ。コスミン可哀想に・・・

[66: 匿名さん]

品川駅直結だったら需要ある、というかかなり高くても確実に売れる。ただそんな場所を売りに出さないだけ。

半永久的に稼げるプレミアムな土地を分割して売らないでしょ普通。

[67: 匿名さん]

利便性で価格が決まります。それは当たり前でしょ。
利便性以外で価格が２倍・３倍になる要素はない。

[68: 匿名さん]

２次元視野では「利便性」やレイアウトが確かに重要。
でも３次元視野なら階層、ペアガラス、内装、天井高。
４次元視野なら武蔵小杉の将来性、耐震性、全仕様の
先進性、・・・etc.　夫々の価値観の違いで価格への
評価がばらつくのも当たり前ではないでしょうか？

[69: 匿名さん]

NO.68です。
投稿し終えて大切なことに気づきました。
価格に織り込めない異次元？要素、それは
このマンションの近未来居住者の「民度」。
これを先読みするのは難易度が高いですよ。

[70: 匿名さん]

ペアガラスや制振で３割４割価格がかわることないでしょ。同じ駅で。微々たるものです。