グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅲ

[物件比較中さん]

引き続きグランファースト千里桃山台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：2LDK～5LDK
面積：55.72平米～134.61平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：住商建物　大阪支社
売主・販売代理：日本住宅流通
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社


施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/1
物件URL：http://www.senri798.com/
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト



【一部タイトルを編集しました。10.11.15 管理人】

[690: 物件比較中さん]

ごめんなさい。デメリットばかり削除したら公平性がないと思ったので、私なりにメリットも添削しました。公平に６５５さんの判断基準と同じにしています。


・エントランスから駅までが徒歩3分
⇒６５５さんが言う敷地では意味が無いから、最低でもエントランスの６分前後を目安に書くべき。


・2線2駅徒歩圏
⇒ギリギリ桃山台も歩けるかな。


・大規模ゆえに管理費が割安
・大規模ゆえに共用施設が充実
・大規模ゆえに敷地内の緑が豊富
⇒数を増やしているだけ。


・教育施設が近い（保育園、幼稚園、小学校）
・市役所出張所が近い
・スーパーと公園が近い
⇒数を増やしているだけ。


・公共施設ビルが新築予定
⇒メリットだ。綺麗になることはいいことだ。


・自走式駐車場100％
⇒メリットだ。機械式はデメリット満載だからね。


・逆梁工法でハイサッシュ
⇒逆梁工法のデメリットも考えるとメリットとも言い難いかな。


・天井高が高い（2550～2600mm）
⇒階高が低いから、その分、床と天井の空間が狭くなった。デメリットにもなりうる。


・フローリングLL40等級
⇒メリットだ。でもこれで二重床ならと欲は出る。


・全戸ポーチ付き
⇒メリットだ。でも可動ルーバーでないのは痛い。


・北側洋室アウトポール設計
⇒専有面積が狭くなるデメリットと相殺でもいいのでは。


・専用庭、専用駐車場プランあり
⇒わずか数戸のことだから限定的過ぎて、メリットに入らないのでは。


・劣化等級は普通の3級
⇒今では普通。メリットというほどか？


・周辺相場より割安
⇒メリットだ。安いなりの理由はあるが、安いのは事実。


・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多いので割安
⇒数を増やしているだけ。


・1・2・4・5・6・7号棟は比較的静か
⇒主観。これは建ってみないと分からない。


・1・2・3号棟は眺望が良い
⇒メリットだ。でも少し主観もあるかな。


・管理会社がダイワサービスと合併する可能性あり
⇒合併しなかったらどうする？


・住所が桃山台1丁目1番
⇒主観中の主観。どうでもいい。



そこで公平にまとめると、

『メリット』
・改札からエントランスまで徒歩6分前後の立地
・2線2駅徒歩圏
・大規模ゆえに共用施設が充実の割に管理費が割安で敷地内の緑が豊富
・教育施設や生活利便施設が近い
・公共施設ビルが新築予定
・自走式駐車場100％
・逆梁工法でハイサッシュの部屋がある
・階高が低い割に天井高が高い（2550～2600mm）
・フローリングLL40等級
・全戸ポーチ付き
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多いので周辺相場より割安
・1・2・3号棟は眺望が良い



こちらも結構スッキリしますね。

[691: 匿名]

>689
それに適合するのはやはりパークハウスですね。極めて近いです。
やはりパークハウスは将来性もある良い構造ですね。

[692: 655]

思った以上に荒れましたね。笑

690さん。確かにそのとおりです。主観抜きだとそんな感じであってると思いますね。

ちなみに実際駅から歩きましたが４〜５分でした
さすがにライオンズよりかは近いでしょう。

桃山台１の１は私結構こだわりあるんですけどね。主観といわれたらたしかに〜笑

[693: 物件比較中さん]

＞６８８

先の事は不透明であるのも分かりますが、現時点の方向性でいくと、将来的に規制を“厳しく”していくことで検討が進んでいる事は本当です。
ですので、将来規制が緩和されて建替え出来ると望むよりも、グランファーストのようにパツパツのマンションは規制が厳しくなって建替えができないと考える方が現実的な判断だと思いますよ。

[694: 匿名]

たとえば根拠の一例↓ですね。


No.48 by 匿名さん 2010-11-14 22:59
今更のようなご指摘が続いていますね。少し、連続してレスしているところが気になりますが。

階高からおおよその物件の仕様は決まってくることは大分前から指摘してきました。
2860mmの階高で、天井高が2500mm以上の時点で、スラブ厚が薄くなること、薄くなるために梁を入れなければ強度を保てないことが推定されること。

直床でスラブ厚が十分とれないために、LL等級40といっても重量床衝撃音については全く意味がなく、かなりの音がすることが予想されること。

階高が低いことによる採光の悪さを補うために、ベランダの幅が取れない、さらにアウトポール設計でとどめを指すこと。

直床のために、可変性やメンテナンスの容易性は低く、将来物件のメンテナンスが行き届かす早く老朽化が進むと予想されること、リフォームが限られるので室内も壁紙、フローリングの張り替え、キッチン、バスユニットの交換（ほぼ同じサイズでしかできないと思われます）ぐらいしかできません（賃貸物件と同じ）。

この物件が、構造に関しては南千里の物件の中で数ランク落ちると指摘した時は、色々反発を受けました。
個人的にこの物件について利害関係は全くありません。

しかし、住む物件がどのようなものか、購入検討者の方々によく考えていただきたという意図でちょくちょくレスしていました。

全てを満たす物件というものはなかなかあるものではありませんが、やはり最低限クリアしてほしいスペックとはどのようなものかを問いかけてきました。

そのうえで、メリット、デメリットの重みづけを判断したのであれば、購入してもしなくても、後悔はしないと思われます。



No.174 by 匿名さん 2010-11-16 00:18
碓井民朗さんはリンクで紹介されるまで名前は知りませんでした。
昨日も紹介ありましたが、本日さらに増えていたので一通り拝見させていただきました。

おこがましいのですが、非常にポイントを丁寧についてまとめられた意見を述べられています。
146さんの比較は、特定の物件との相対比較に終わり、絶対的なマンションの善し悪しを評価がされていません。

パークハウスを基準に置く根拠が全くありませんし、等級評価は大事ですが高い評価は別として低い評価で同等とするのは全く意味をなしません。

高い等級を得るのが困難でかつ重要なものと、高い等級をえるのが容易で重要だが当たり前といえるものが混在しています。残念ですが、分析・評価しているとは言い難いデータ（コピペ？）です。

例えば、耐震等級、更新対策等級は1級でこれは最低限を取得しているだけですので、これを持って地震に強い、更新は適切に行うことができるということはまず言えません。
反対に、感知警報、耐火等級、劣化対策等級、ホルムアルデヒド発散等級なんぞは今や当たり前で対応していなかったら恐ろしいマンションとなります。
その他、維持管理対策等級（更新等級もですが）は、現状規模での建て替えが難しいマンションでは重要なポイントになります。

それぞれの等級は、構造を基にして始まるものがあり、例えば更新、維持管理対策等級は二重床、二重天井につながり、そして階高につながります。

耐震等級は、基礎から始まり、コンクリート強度、工法、骨格により決まっていきます。
再三述べてきましたが、基本構造は建てたら変えることができません。
だからこそ、この部分は重要なのです。ディスポーザーやらゴミドラムは枝葉にすぎず、大した問題ではありません。

ちなみにお気づきの方がおられると思いますが、以上の内容から私が南千里の他物件の利害関係者でないことはご理解いただけるでしょうか。




前スレとかでも色々根拠の指摘はあったけど、探すのが面倒臭いからこのスレの分ですぐに目についた分だけ。

[695: 匿名さん]

また碓井民朗信者が現れた。

碓井マンションに住んで碓井教でも作って毎日拝んだらどうだ。
ついでにすばらしいお墓でも作ってもらったら。

[696: 匿名]

その基準だと南千里ではプレミスト以外全部標準以下ってことですね。
標準の言葉の意味わかってるんでしょうか。合格点は人によって違うのは当たり前。パークハウスと比べて劣ることくらい誰でもわかる。そもそも値段が違いすぎる。

軽自動車でもなく高級車でもなく２リッターセダンあたりが標準。コストパフォーマンスという意味ではそれ以上のいい線いってると思いますけどね。これも主観？

[697: 匿名]

>655
かなり655さんの好みで削り過ぎです（笑）もう少し公平にしますね。これで多少はすっきりとできます。


×デメリット
・マスコミに何度もトラブルを取り上げられ、建替え失敗物件として知れ渡っている
・内情を晒される書籍「狙われるマンション」が存在
・地権者付きマンション、かつ、地権者が多すぎる（254戸）
・入居は未確認だが地権者に恫喝する人がいる（狙われるマンション証言）
・地権者の約90世帯が決議時に新古売却・賃貸を考えているため、竣工後すぐに資産価値下落の危機
・大規模なため管理組合運営が困難
・高容積率（195％）
・将来的に高さ制限で既存不適格になる恐れあり（15階建44.6m）で、高さ制限次第で増改築、躯体修繕が不可になる恐れあり
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多い
・大規模ゆえに部屋から駅や駐車場やゴミ捨て場の遠いところが多い
・敷地内が上り坂
・直床でメンテナンス困難
・薄いスラブ厚の直床単純工法でLL40等級のメリットが出ない
・可変性、省エネ性が低く、構造がチープであり、スケルトンリフォーム・リノベーションも困難
・梁がたくさん出ていて、ギロチン天井もある
・二重天井は僅かの空気層のみ
・逆梁工法でバルコニーが狭い
・無駄な共用施設が多い
・使わない多くの共用施設の維持管理費も負担する必要がある
・保育園は近いが入園困難
・周辺住民が反対運動中で、行政訴訟中のため、近所とコミュニティを築くことが困難
・コスモスイニシアが調停拒否で周辺住民と交渉決裂、かつ、地権者の老夫婦との裁判歴もあり
・メンテナンス会社が経験浅い京阪
・管理会社が低評価の大和ライフネクスト
・可動ルーバー面格子がない
・ペアガラスがない
・幹線道路隣接棟でも遮音対策が低い
・同一敷地内で何故か直接基礎工法と基礎杭工法が混在している
・誰でも出入りできる構造で大規模マンションの割にはセキュリティ面が不安
・府営住宅に隣接
・3・8・9号棟は電車、車の騒音、排ガスが気になる立地
・4・5・8号棟中層以下と6・7号棟は眺望が期待できない
・6・7号棟は日照、通風、眺望、プライバシー性が期待できない
・唯一の好条件1・2号棟は地権者が多数占拠
・敷地内バーベキューで低層階は臭いが充満する恐れあり
・パイプスペースが北側寝室に直で配置されている
・使い捨ての賃貸感覚で購入する人がいることで将来の修繕が不安
・千里ニュータウンに憧れながらも今まで手が出なかった低所得者層も購入するため、数年後から競売、任意整理物件が出回る可能性あり

[698: 匿名]

スッキリしてないよＷ
クドくなっただけ。まだ655の方がまし

[699: 匿名さん]

>603　以降を覆い隠すために、あまり書き込んではいけません！

[700: 匿名]

655+690が主観のない正直な比較表だと思う。
公平って言葉の意味が初めて正しく使われた気がします。

その他のただのイチャモンや想像や主観はスレの中に点在させておいてよい。検討者の邪魔になるしただの営業妨害

[701: 匿名]

そうでしょうか？655さんはだいぶ主観的に削除されていて、さすがに比較資料にはならないかと。

私は690＋697が主観のない事実に基づいた比較表だと思いますが？比較資料という観点で述べますと。
後は、それぞれの購入者の価値観で購入可否を決めればいいと思いますが？

[702: 匿名さん]

＞692
＞桃山台１の１は私結構こだわりあるんですけどね。主観といわれたらたしかに〜笑

ここは桃山台１－１－１にはならないはずですよ？
だから、たいして嬉しくもなんともないと思いましたが？

ブランズは佐竹台１－１－１になりますけども。

[703: 匿名]

６５５さん

言わずにいられない気持ちは分かりますが、やはり荒れますね。

過去と同じいちゃもんが書き立てられたり、その当時に反論されたいちゃもんがそのままコピペされたり。。。
営業妨害は、本当にいい加減にして欲しいです。

とはいえ、志には賛同しますので、いくつかコメントさせてもらいます。

＞・パイプスペースが北側寝室に直で配置されている
＞→根拠のある大きなデメリットだと思います。

パイプスペース（ＰＳ）が北側寝室に直で配置されている間取りが５戸に１戸くらいありますが、その間取りでもキッチンや風呂のそばにＰＳが有り、北側寝室のＰＳにはＭＭコンセントが付いてるので、このＰＳは水関係ではなく通信関係ではないかと思われます。
水関係でなければ騒音等もなく、なんらデメリットでもないですし、その間取りを希望してＰＳが気になる人は、営業さんに確認すれば良いと思います。
（ちなみにこのような、事実を確認すれば断定的に反論できることが反論されてないので、ここの営業はこのスレに参加してないと私は思っています。それはそれでもうちょっとネット対策を含めた広報をしっかりやってくれよ、とは思いますが）


＞・直床でメンテナンス困難
＞→確かにデメリットだと思います。
＞・スケルトンリフォーム、リノベーションが困難
＞→デメリットだと思います。

二重床でないと、風呂やキッチンの大きな移動は大変になりますが、普通のリフォームはできます。
例えば、壁をなくすとか、ドアを引き戸にするとか、洋室⇔和室の変更とか。
かなり昔の直床マンションでもリフォーム・リノベーションしてますから。
リフォームがどこまでできるかは気になる人は、リフォーム業者に聞いてみたら良いと思います。
水回りの移動も、工夫があるかもしれないですね。


＞・二重天井は僅かの空気層のみ
＞→根拠なし

二重天井の役割は、配管・配線をとおすことなので、空気層のみが普通です。
そもそも、二重天井に防音なんかは期待できません。
二重天井をゆったりとっても意味ないし、中に何かを詰めることも意味がない。
デメリットにあげること自体に悪意がみられます。


＞・無駄な共用施設が多い
＞→これはデメリットだと思います。
＞・使わない多くの共用施設の維持管理費も負担する必要がある
＞→上と一緒にするべきだと思います。数を増やしているだけ。

結局、共用施設の費用が反映された結果としての販売価格・管理費をどう評価するかということで、私は安価なのでＯＫだと思います。スポーツジムなどは、もしなかったとしても、販売価格・管理費ともにあまり変わらない気がするので、「おまけ」としてあってもいいと思っています。
（年に１回くらい利用するかも、それで気に入ったらひょっとしたら結構利用するかも、と思ってます）


＞・北側洋室アウトポール設計で専有面積減少
＞→アウトポールのため部屋の間取りはすっきりしている。
＞無駄な占有面積のため、値段があがるよりマシ。
＞メリットと考えるのが普通。営業の悪意が見られる。

そのとおりですね。
アウトポールではない場合、占有面積から実際は柱の面積分が減るので、同じ占有面積の物件を比べた場合、アウトポールのほうが実際に使える面積も広く、スッキリもしているので、メリットです。このいちゃもんは、メリットでしかないことを、もっともらしくデメリットに書き換えていて、悪質ですね。

[704: 匿名さん]

>そのとおりですね。
>アウトポールではない場合、占有面積から実際は柱の面積分が減るので、同じ占有面積の物件を比べた場合、アウトポールのほうが実際に使える面積も広く、スッキリもしているので、メリットです。このいちゃもんは、メリットでしかないことを、もっともらしくデメリットに書き換えていて、悪質ですね。


揉めるつもりはありませんが、↑この考えは大きな勘違いがありますよ。

[705: 匿名さん]

みんな何熱くなってるのか、ばっかじゃないの。
こんな物件どうでも良いのに。なるようにしかならない。
賛成者も反対者もむなしい人たちだ。

[706: ご近所さん]

グランファーストは南千里界隈では「あのマンションは・・・」って周辺住民から笑われてますよ。
競合先マンションのモデルルームでも笑い者にされてましたよ。
それに堪えるだけの忍耐は最低限必要だと思います。

[707: 匿名]

＞７０４

どこが勘違いでしょうか？　具体的に教えて欲しいです。

例えば、同じ８０㎡の物件がある場合、アウトポールでない場合、実際に使える面積は、柱の面積が減って、例えば７８㎡になる。柱も家具を置くのにじゃまになる。
アウトポールの場合、柱がないので８０㎡に近い面積が実際に使える。部屋もスッキリ。

アウトポールでも、柱の間はポーチになってる場合が多いので、占有面積に含まれないが、各戸で使える部分ではある。

同じ占有面積で比較して価格が割高ならデメリットと言えなくもないが、同等以下ならメリットにしかならない。

違うでしょうか？

[708: 匿名]

>706
私はベリスタ、プレミスト、ライオンズ、ブランズ行きましたが一度も言われませんでしたよ？
どちらかというとあちらもいい物件ですが、こちらも〜みたいな感じでした。
どのあたりが笑い者扱いなんでしょう？
近所さんだからそう思っているだけでは？

>704
私もそう思いますよ？
部屋に柱食い込んで無駄に占有広げて高くなるよりスッキリした間取りの方がマシです。当たり前でしょ。。

[709: 匿名]

707さん

例えがまずそうです

柱の位置が同じであった場合、アウトポールにするかどうかで占有が減るという理論です。

私は占有が減ったとしてもグランのように角が無駄に出てこない方が間取りをうまく使える上に安くなるのでどう考えてもメリットにしか思えません。
ただのイチャモンですよ。

[710: 物件比較中さん]

１部屋に使える総面積が１００平米だとします。（数字は全て例えの数字です）

アウトポールで８０平米だと、共用廊下等で２０平米使えます。
アウトポールでないと８５平米で、共用廊下等で１５平米使えます。

専有面積が同じ８０平米で比べると、

アウトポールは総面積１００平米必要です。
アウトポールでないと総面積９５平米必要です。

つまり（この例えの数字でいうと）、アウトポールにすることで５平米を共有面積側に使うことになってるのです。
まあ、柱の間の５平米は要らないというなら、アウトポールでいいと思いますが、柱の太さはどちらも変わりませんし、一応、専有面積を損しているという表現をされる方の言い分も正しいと思いますよ。

[711: 匿名さん]

７０７さん

何をそんなに熱くなっているのでしょうか？
これは何名かの方の指摘通り、メリットにもデメリットにもなる内容ですぞ。
というか、例のメリットデメリット一覧で既にその話題は出て、両面があるということで決着ついて、それで一覧にも両方に記載されていたと記憶しています。

結局のところあの一覧はどれも双方の根拠があることなんですよね・・・。

[712: 匿名]

>706
うちの子の学校でも父兄の話題に出て笑われていました。建て替え決議の時から話題は盛んでしたが、建築が再開されて、予想以上に酷いと専らの話題です。

[713: 購入検討中さん]

というか、この勘違いされてる703さんの書き込み読んでみましたが、挙げられているネタがどれも主観的希望ばかりで、何の説得力もないのですが。少し挑発的な書き出しの割には。


こういうのが荒れさせる要因になるのでしょうね。


検討者としては迷惑に感じました。

[714: 匿名]

>705
だいたい行き詰まってくるとそんな投げやりな感じになりますね。

私は一購入者ですが655や703が正論だと思います。しかし相手にするのが無駄と思えるスレですね。苦笑

[715: 匿名]

まず、あのデメリット一覧は、双方が認めたりしてない。
あれを既成事実化されたように見せかけたい、営業妨害している人々が、反論もまともに聞くつもりもなく一方的に言ってるだけです。なんとなく中立っぽい書き方を装ってる書き込みを含めて。

近所の笑いものとか、ほんと、極めて悪質な誹謗中傷です。やめるべきです。

[716: 655]

>715
正解。
誹謗中傷が迷惑と思ったので何とかしたいとおもい今日荒れるのを覚悟でかきましたがやはりひどいですね。。
なぜかここを自分の縄張りと思っているようなデメリッタが多く何言っても無駄なことがわかりました。

近所の人が高層マンションがたつの反対する気持ちもわかりますが、住む人には罪はありませんから

[717: 匿名]

笑い者はホントですよ～。

笑われていますよ～。

[718: 契約済みさん]

>716
わざと荒れさせる為に書いたんでしょ？

じゃないと、あそこまで主観で極端に都合よく削除しないですよ。

あれはやり過ぎ。荒らしされて結構迷惑。

[719: サラリーマンさん]

６５５も荒らしらしく、もう少し上手くやらないと。
あれでは釣りネタってすぐにバレるし、内容的にも面白くない。
あ、でも、オレは荒らしを容認しないよ。
しかし６５５が酷いもんだから、つい一言書いてしまったわ。

[720: 匿名さん]

この学区に住んでいますが、このマンションの話題なんか出たこと無い。
笑い者にしたい人がここで騒いでいるだけではないですか？
目的が見え透いていて笑える。

[721: 物件比較中さん]

久しぶりに書き込みが進んでると思って見てみたが··、また契約者を装った荒らしの自演的な書き込みがきっかけだったか··。

[722: 匿名]

うちの子の野球チームの保護者はよく笑いの肴にしています。

[723: 匿名]

>709、710

要は、ゆったり作られてる、逆に言うと、コストカットされてない、ということかと。
そのおかげで寝室の窓と共用廊下の間にポーチがあって距離がとられてるメリットもあるし。

アウトポールに限らず、共用施設とかも、それ自体がデメリットではなくてコストアップにつながる要素というものは、結局、価格がどうかということでしかないのではないかと思います。

[724: 匿名さん]

ここのデメリットは、イチャモンが気になって、良さを書くのをためらったり、遠慮がちになることかも
（ここの掲示板の中だけの話だけど）

実際は、他のマンションと比べたデメリットって、小梁と地元住民と揉めてることくらいでは

小梁は、モデルルームで見て気にならなかったし、地元住民と揉めてるのは、マンションが戸建ての北側で日照・眺望に影響はないので、今の自宅（千里以外）の近所でマンションが戸建ての南側や東側に立って揉めたけど竣工後は収まったのをいくつか見てきたこともあり、どうなのかなと思う

それより、遥かにメリットが多いと思えるね。現地を見ればすぐ分かるけど

[725: 物件比較中さん]

なんかどうでもいいスレが多いですね。潰しあいはやめて、皆さんでマンションの良い所を話しましょう。例えば、○○な話とか。

[726: 655]

購入者ですよ。

実際、板が荒れたことを批判されたのは申し訳ないが、本質的に荒らしているのは誰かなのかは見てわかると思う。

724さんの意見とかが納得できるのも現地を見たからです。

事実だから迷惑とか意味不明なことを言ってる方もただ検討者のフリをしたデメリッタさんなのが丸わかりです。住民板まで荒らさないようにね。苦笑

[727: 匿名さん]

建物のデメリットをここまで頑なに認めないのは何故？

周囲からの冷たい反応を頑なに否定するのは何故？

「見ざる、聞かざる、言いたいことは言う」

評価が低く、かなりの売れ残りが出るのは目に見えているのに、必死に現実逃避している。

[728: 匿名さん]

確かに、根拠のあるレスは見ないふり、

隙のあるレスは、間髪いれずに上げ足をとる。

投稿数が増えるときは荒れているとき。

「デメリッター」が出現したときにだけ盛り上がり、普通に物件の話ばかりになると話題がないため続かない。

それが、この物件の全てを象徴している。

[729: 匿名]

>724
建物のデメリットが小梁だけって(笑)いくらなんでも幸せさん過ぎるよー(笑)
ちょっとは現実に目を向けた方がいいよ。

[730: 物件比較中さん]

整理されたメリットとデメリットが離れていては比較しにくいからくっつけておきます。
重複も整理されて前よりスッキリより公平にされましたね。


○メリット
・改札からエントランスまで徒歩6分前後の立地
・2線2駅徒歩圏
・大規模ゆえに共用施設が充実の割に管理費が割安で敷地内の緑が豊富
・教育施設や生活利便施設が近い
・公共施設ビルが新築予定
・自走式駐車場100％
・逆梁工法でハイサッシュの部屋がある
・階高が低い割に天井高が高い（2550～2600mm）
・フローリングLL40等級
・全戸ポーチ付き
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多いので周辺相場より割安
・1・2・3号棟は眺望が良い


×デメリット
・マスコミに何度もトラブルを取り上げられ、建替え失敗物件として知れ渡っている
・内情を晒される書籍「狙われるマンション」が存在
・地権者付きマンション、かつ、地権者が多すぎる（254戸）
・入居は未確認だが地権者に恫喝する人がいる（狙われるマンション証言）
・地権者の約90世帯が決議時に新古売却・賃貸を考えているため、竣工後すぐに資産価値下落の危機
・大規模なため管理組合運営が困難
・高容積率（195％）
・将来的に高さ制限で既存不適格になる恐れあり（15階建44.6m）で、高さ制限次第で増改築、躯体修繕が不可になる恐れあり
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多い
・大規模ゆえに部屋から駅や駐車場やゴミ捨て場の遠いところが多い
・敷地内が上り坂
・直床でメンテナンス困難
・薄いスラブ厚の直床単純工法でLL40等級のメリットが出ない
・可変性、省エネ性が低く、構造がチープであり、スケルトンリフォーム・リノベーションも困難
・梁がたくさん出ていて、ギロチン天井もある
・二重天井は僅かの空気層のみ
・逆梁工法でバルコニーが狭い
・無駄な共用施設が多い
・使わない多くの共用施設の維持管理費も負担する必要がある
・保育園は近いが入園困難
・周辺住民が反対運動中で、行政訴訟中のため、近所とコミュニティを築くことが困難
・コスモスイニシアが調停拒否で周辺住民と交渉決裂、かつ、地権者の老夫婦との裁判歴もあり
・メンテナンス会社が経験浅い京阪
・管理会社が低評価の大和ライフネクスト
・可動ルーバー面格子がない
・ペアガラスがない
・幹線道路隣接棟でも遮音対策が低い
・同一敷地内で何故か直接基礎工法と基礎杭工法が混在している
・誰でも出入りできる構造で大規模マンションの割にはセキュリティ面が不安
・府営住宅に隣接
・3・8・9号棟は電車、車の騒音、排ガスが気になる立地
・4・5・8号棟中層以下と6・7号棟は眺望が期待できない
・6・7号棟は日照、通風、眺望、プライバシー性が期待できない
・唯一の好条件1・2号棟は地権者が多数占拠
・敷地内バーベキューで低層階は臭いが充満する恐れあり
・パイプスペースが北側寝室に直で配置されている
・使い捨ての賃貸感覚で購入する人がいることで将来の修繕が不安
・千里ニュータウンに憧れながらも今まで手が出なかった低所得者層も購入するため、数年後から競売、任意整理物件が出回る可能性あり

[731: ご近所さん]

うちも、同じ学校区に子供を通わせていますが、笑いのネタになってるのは聞いた事がありませんよ。私の友人がここのマンションと契約しているので覗いてみたら・・・。近隣住民の一部の方が反対をされていますが、笑いのネタ？にされているとか、酒の肴にされてるとか？人の住むマンションをネタにするような下品な暇な人はいないと思いますけど。マンションが買いたくとも買えない人の妬みか営業妨害ですね。

[732: 匿名さん]

>727
自分が買ったマンションに自信が無い表れですよ

[733: ご近所さん]

>>731
学区の保護者が全員笑いのネタにしてる訳がないでしょ。
それくらい分からないの？

[734: 匿名さん]

>726
住民板見ましたけど、誰か荒らしていますか？
そうは思いませんでしたし、別に比較的平穏でまだ普通な感じじゃないですか？
726さんはご自身の考えを否定されると、それを全て荒らし扱いされているようですが、その方が荒らし同等にも思います。

[735: ご近所さん]

733さん731です。
学区の保護者全員が言ってるなんて言ってませんけど。そもそも、そんな事実は無いんじゃない？って事ですよ。
それくらい分からないの？

[736: 匿名]

結局、ここはかなり良いマンションで戸数も多いので、他のマンションの関係者(営業、住民）とか愉快犯の標的にされて、営業妨害・誹謗中傷が延々と続いている。

そういう人は反論をまともに聞く気なんか、はなからない。ひたすら捨てセリフのような悪口をあの手この手で延々と書き立ててる。

構造へのいちゃもんについても、たいていは過去にちゃんと反論されている。雑音が多いので読むのがちょっとしんどいけど、読めば分かると思います。

[737: 匿名]

>735
735さんが聞いたことないから、何も笑われていないと断言できないってことだと思いますよ。
笑い者にしてる人もいれば、してない人もいる。だから、全員じゃないって意味だと思います。
ちなみにうちの学区はここの旧学区ですが、笑ってる人は何人か知ってます。

[738: 匿名さん]

笑われてないとか、なにを今さらなんですか。
第２団地の建て替えのトラブルの時ですでに笑われてましたから。
あれから笑い者には変わりないですよ。もちろん笑う人笑わない人ともにいますが。

[739: 物件比較中さん]

特定のマンションのことを笑い者にするってどういう会話？


あのマンション、いろいろあったけど結局建つんですって。アハハ

７９８戸で駆け込み申請なんですって。アハハ

ボイドスラブすら採用してないんですって。アハハ

そんなマンションでも第一期それなりに売れてるんですって。アハハ

こんな感じなんでしょうか・・・？



酒の肴にするってありますがどういう話でもりあがれるんですかねぇ？

異次元すぎて想像がつかないんですけど。

[740: 匿名]

ここを買えない人たちがやってるのは買える人へのただのやっかみでしょう
愚痴ならともかく笑いになるわけない。まともに返してどうする

[741: ご近所さん]

笑いになってますよー

[742: 匿名]

703さんも指摘されているパイプスペースの件。結局デメリッタさんの、(804　文字通り配管スペース。願望で記載してはいけません)で無理矢理、事実認定という流れに強制終了されていた件。営業確認しました。
やはりEPSのようです。こんなとこ水通るにも水周りないから違うとは思ってましたが。
取り急ぎ根拠なく全て事実といい続けている方への批判です。

[743: 物件比較中さん]

あれってせっかくのアウトポールを台無しにしてますよね・・・。結局出っ張りを生んで邪魔です・・・。いらねーよー＞＜

[744: 購入検討中さん]

>742
中身も大事ですが、そもそもあの柱の出っ張り自体も邪魔になります。
私はたいして嬉しくないと言うのか、あの出っ張り自体を削るように交渉してくれませんか？

[745: 匿名]

根拠ないのまだあるよ。
遮音性。外壁は問題ない厚さあります。二重窓のことなら重複なので次リスト更新する人、消しといてね。

上り坂やら焼肉やらいちゃもんレベルもそろそろ恥ずかしいから消したら？
大きな頼みの事実がなくなった瞬間またイチャモンつけてるやっかみがいるがスルーでいいですか

メリットには内壁タイルばりも忘れずによろしく〜

[746: 匿名さん]

管理会社の大和ライフネクスト（旧名：コスモスライフ。2010年に名称変更）が低評価、というのはちょっと気になったので、マンション管理会社のランキングをネット検索してみました。

以下のように、まずまずの評価のようです。これもまた根拠なき誹謗中傷でしょうか。
（それともなにか低評価の具体的根拠がある？）


週刊ダイヤモンドのマンション管理会社ランキング（2010年）
http://www.mansion-support.com/blog/2010/04/2010.php

1.東急コミュニティー
2.長谷工コミュニティ
3.鹿島建物総合管理
4.イオンディライト
5.三井不動産住宅サービス
6.大京アステージ
7.コスモスライフ　★
8.合人社計画研究所
9.大平ビルサービス
10.星光ビル管理
11.日本管財
12.日立ビルシステム
13.三菱地所藤和コミュニティ
14.野村リビングサポート
15.大成サービス
16.日本ハウズイング
17.レジデンス・ビルディングマネジメント
18.東武ビルマネジメント
19.双日総合管理
20.丸紅コミュニティ

（ちなみに2009年は６位）


住まいサーフィンのマンション管理状況に関する満足度調査
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_090821.php

1.野村リビングサポート
2.三井不動産住宅サービス
3.ナイスコミュニティ
4.東急コミュニティ
5.長谷工コミュニティ
6.住友不動産建物サービス
7.コスモスライフ　★
8.大京アステージ
9.伊藤忠アーバンコミュニティ
10.三菱地所藤和コミュニティ
11.日鉄コミュニティ
12.双日総合管理
13.東京建物アメニティサポート
14.日本ハウズイング

[747: 物件比較中さん]

745もデメリッターと同レベルの会話をしていると感じたのは気のせいでしょうか？

[748: 匿名]

>747
気のせいではないと思います。

同感です。

[749: 匿名]

>746
私も感じてました。
安くていいという評判だったはずです。

主観・妄想を根拠・事実といい続けるのも特徴です。しかも最後は逆切れ。やっかみさんの参加人数は少ないと思いますけどね

[750: 入居予定]

昨日の荒らしのような連続の中傷は、何役もこなされてるデメリッターさんがたまたまお休みだったのかもしれませんね。今日はバイトなんでしょう。周辺の物件コミュも同じ方に荒らされてる気がします。
せっかくのいい物件なので、これ以上根拠ない誹謗中傷で荒らさないで欲しいと切に願います。

[751: 匿名]

メリッターもデメリッターもみんな必死だねｗ
相変わらず楽しい人達だ。
またご近所さんの笑いネタにされちゃうぞ～。

[752: 匿名さん]

>>745

遮音性で外壁で決まるのですか？
床は？
リビングはほとんどガラス張りですが？
根拠を教えてください。
遮音性能はそんなに簡単なものではありません。
少なくともマイナス要因の方が多いと思われます。

内壁タイル張りは自慢になりますか？
コストの掛け方を間違っていませんか？
私なら可動ルーバー、二重窓、二重床等にコストかけるべきとおもいます。

見かけにお金をかけて喜んでよいのでしょうか？
逆に見えないところを心配する必要があると思います。
PSに配線が通っているということは二重天井はやはり空間だけの恐れがあります。

はりぼてとはこのことを言うのではないのですか？

[753: 匿名]

どうやらバイトが終わったみたいですね。

床はLL40で他よりいいもの使ってますよ。
梁で見映えで多少デメリットある分、遮音には多少なり効果あるでしょう。散々根拠挙げられてました。タイルいいですね。高級感は出るはずですが、それをコストのかけ方が間違いというデメリットにしたいのかな？

もういいじゃん無意味なネガキャン。明日も早起きしてバイト頑張ってよ

[754: 匿名さん]

LL40といっても床の構造が相まって初めて効果が出ます。
あくまでもフローリング材のカタログ値ですので、これで遮音性能云々いうのは的外れです。

タイルについては価値観の問題ですが、これをメリットに挙げるぐらいであればデメリットを打ち消した方が物件としてはしっかりするのではないかと思います。

見えるところにお金をかけて、見えないところで実生活に直結する部分のコストカットしていることをよしとしているわけですね。

まさに、この物件の擁護派の方の価値観を表しています。

[755: 匿名さん]

>>693で引用されていたスレですが、誰もちゃんとした反論をしていません。

あえて無視されています。

都合の悪いことは知らんぷりなのでしょうか。

[756: 匿名]

カタログの遮音性能値そのものを遮音性を語るのに的外れとはよく言いきりましたね。恐ろしや。

確かにタイルにかける費用があればペアガラスとかにまわして欲しかったのは否めませんが。
見映えが映えた方がいいのは事実。構造のデメリットと比較することの方が的外れ。

[757: 匿名]

>754
ここの購入者には何を言っても無駄だよ。
見た目でしか判断しないし、過去に構造の指摘がさんざん続いたのに、まだそれすら理解してないし。
メリットにしか目が向かず、デメリットは一切シャットアウトで盲目的傾向が強い。
タイルさえ貼ってれば、勝手に勘違いして買ってくれるなら、京阪も楽な仕事だね。

[758: 匿名]

LL40は通常直床のデメリットを緩和するために使います。LL45の二重床よりはLL40直床が遮音対策としては効果が高いです。独特のふわふわ感は好き嫌いあると思いますがね。
しかし無根拠な誹謗中傷もたいがいにしましょう
利害関係者は退場してください

[759: 匿名]

遮音性について。
上下については、これまでにさんざん書かれているので詳細は割愛しますが、スラブ厚20センチ以上＋小梁＋LL40フローリングで良いと思われる。
外からの音は、そもそも静かな環境で、バルコニー手すりのゴツいコンクリートも一定の防音効果期待できそうで、心配していない。
北側は結露対策もあるのでオプションで二重ガラスを申し込む。

タイルは、長い目で見たら特に価値が大きい。時間が経ってみすぼらしく見えるのはイヤですからね。

PSと二重天井の話は、タテとヨコを混同してトンチンカン。まさにいちゃもんですね。

[760: 匿名]

行き詰まってくると757みたいに投げやりな感じになるのも同じパターン。これ以上の長居が無駄と思われてるようですのでぜひ退場してください。

>759さん
遮音性なら普通そういう理解でいいはずです。
幹線道路からも一つ道路挟んだ高台に位置してますので静かなのも容易に想像できます。

音で心配なのは近隣の犬と階上の住人くらいか。運次第ですが

[761: 匿名さん]

こういう場所って低層階だったら静かだけど、高層階だとびっくりする位うるさい事があるよね。

[762: 購入経験者さん]

一回集まって話した方がいいんじゃないですか？なんか堂々巡りしてるような。話が。

[763: 匿名]

そんな誰にも同意されないようなイチャモンつけなくても…呆れた
伊丹空港の近くとかの話？

いかん。釣られたら負け

[764: 匿名]

相変わらず双方とも両極端ですね。
デメリットにしても、いちゃもんレベルの物も中にはありますが、総じて本当のことがほとんどですし、価格相応の造りのマンションだと思いますが。
いちゃもんまでつける否定派と、デメリットを全否定するかの勢いの擁護派と、どちらも笑われていますよ。

[765: 匿名さん]

デメリットがあることがそんなに嫌なら買わなければいいのに。

[766: 匿名]

違いますよ。幹線道路などの騒音は、高層階の方が音をよく拾ってしまうのですよ。

[767: 匿名]

力学的にそれはありえない。
物件の前に大きな建物がある場合干渉をうけて上層に届くことはあるかもしれませんが、ここでは有り得ないです。
根拠ない話、いい加減にしませんか。何が目的か知りませんが。

[768: 匿名]

>767
基本的に高層階の方が騒音は響くと言われてますよ。
タワーなんかも同じような問題を抱えています。
これは紛れも無いことです。

[769: 匿名さん]

まずい事実が明らかになりそうになると必死になって隠そうとする擁護派。

[770: 匿名]

ここの擁護派はデメリット０じゃないと納得しないからねぇ。
毎度揉み消しに走ってばかりだから。

[771: 匿名]

メリットしかない物件はこの世に存在しないし、同様にデメリットしかない物件も存在しない。
また、自分にはメリットでも他の人にはデメリットだったり、その逆も然り。
つまり物件を評価するなんて個人の主観でしかないし、掲示板に書き込むこと自体がナンセンス。
当然、それを読んで右往左往する検討者もナンセンス。ただただ、様々な事実を集め、それを自分の価値観で判断するんでしょ。
購入に成功しても失敗しても、他人のせいには出来ないんだから。

[772: 匿名さん]

皆さんは構造がチープだとか値段相応だとかの議論ばかりですが、
ここは土地購入習得価格が非常に安い時期(約７年前。習得から裁判のため建築に時間を要したため)
に習得したため、販売価格が安くなっているのであり、
安くするために構造をケチっっているわけではありませんよ。
確かに、デベの利益増加のために多少ケチっているかもしれませんが…。
それを踏まえても今この価格でこの土地の習得はできず、この価格では立てられません。
つまりはデベ、購入者双方にとって買い得な物件ということになります。

[773: 匿名]

それは皆さんも分かっていると思います。営業トークでも聞かされることですし。

しかし、土地取得価格を踏まえても、あの構造・仕様ならまだ安くできましたよ。
構造・仕様までもが７年前のレベルで（たぶん当時の設計計画そのままです）、条件がいい部屋など価格が当時より割高ですから。
もう一回り値引きしてくれたら妥当かなあ。

[774: 物件比較中さん]

＞752
＞PSに配線が通っているということは二重天井はやはり空間だけの恐れがあります。

そうですよ。空間だけと言うかほとんど間がありません。
それは営業さんに確認してみたらミリ単位で教えてくれます。
ここではネタにされるので控えますが、気持ち二重天井くらいに考えておいた方がガッカリ感は少ないと思います。
ご参考までに。

[775: 匿名さん]

ここは技術論でなく感情論の場でしかない。
メリット・デメリット云々でなく、感情的にデメリットをまくし立てるあきらめの悪い反対派がいることがこの物件の本当のデメリットなんだろう。

[776: 契約済みさん]

>775
同意です

放置すればいいのですが、つい釣られてしまう。

まぁ人気物件の証拠。

最初のころのスレッドを見てると、ブランズより高い設定になるのでは、とか、
単価180を切ってくれば買いとか。いやそれはないだろうとかいちゃもんをつけていた人
たちが、かなり安くなってあせってあらさがしをしまくって、いちゃもんリストをそろえて
威張っている。そんな感じがします。

ひとつひとつは事実が書かれているのは認めますが、購入者から見るといちゃもんレベルな
デメリットでしかないので、反論されるのでしょう。別にデメリットをなくしたいのではない。
ここを無意味に反論する人に対する反感でしょう。

[777: 契約済みさん]

>772
私は擁護したい人（というよりただのいちゃもんを排除したいだけ）ですが、
ここの販売の宣伝の仕方はちょっとお金をかけすぎな気がします。

プレミストの営業さんが、うちの１０倍かけていてうらやましいと言っていました。
なので、もう少し安くできるのは事実なんだとは思います。

まぁそれで売れているんだから成功なんだとは思いますが、あの宣伝費を一部負担している
と考えるとちょっとあまりいい気はしません。

[778: 匿名さん]

眺望の良い部屋は安く有りませんよ、図面で見ると広い庭が有りますが、現在建築進んで来ていますが息が詰まるそうな建てこみですよ、決して安く有りませんよ、眺望と建て込み気にしない方は其れでいいですが、この様に２００％の容積率で建て込んだマンションとしては安く有りませんね、それこ売主に取ってぼろ儲けけのでしょう、地権者、買われた方、いかれこれと違いますか。

[779: 契約済みさん]

最上階でも単価170弱ですよ？
普通に安いと思う人は多いと思いますけどね。
低層だと150を切るところもある。
それに価値を見出す人も多いと思います。

図面に書かれた庭が広いと感じるかは人次第。
私は他物件と比べると広くていいなと感じます。

無駄にネガキャンしなくてもいいのに。

[780: 匿名さん]

買ってしまった人はしょうがないんですよね・・・。
自分の家を否定されるのは嫌なものです。

でも、マンションのスレは、物件の評価をも含めた情報収集の場だからしょうがないと思います。
やはり、造りがチープなのは間違いありませんので。

ベランダのタイル張りとLL等級40の床だけでその他はほとんど他物件から数ランク低い造りであることはひていしようがないですから。

5年いや3年後には、3,4割は賃貸になっているのでないでしょうか。
地権者の売却または賃貸転用はかなりの数になります。

竣工時の売れ残りは、2割（１００戸）程度はあるでしょう。
どうやって捌くのか？

[781: 購入検討中さん]

ネガキャンしている人は、150でも手が届かないでしょうから「高い」と言うのも
当然でしょう。理解してあげてください。

千里NTで駅近でこの値段なので買いと感じる人が多いのはごく自然なこと。
よっぽど気に入らないんでしょうね。
建設現場が見えるということは近隣の高いところから毎日見られて嫌な気分になっているのでは？

[782: 匿名]

>最上階でも単価170弱ですよ？
>普通に安いと思う人は多いと思いますけどね。
>低層だと150を切るところもある。


何号棟のこと言ってるんだよｗ
778の言葉をしっかりと読み解けよｗ

[783: 匿名]

なにが力学的だよW

[784: 匿名]

No.767 by 匿名 2010-12-10 12:40
力学的にそれはありえない。
物件の前に大きな建物がある場合干渉をうけて上層に届くことはあるかもしれませんが、ここでは有り得ないです。
根拠ない話、いい加減にしませんか。何が目的か知りませんが。



どんな力学的な理論か、後学のために是非とも教えて頂きたい。これは本当にお願いだ。

[785: 契約済みさん]

７７８さん

私も今日建築現場を見ましたよ。

確かに棟と棟の間隔は驚くほどの接近具合でした。

２号棟と４号棟なんて「えっ！？間はあるの！？」と言うくらいでした。

４号棟と７号棟も想像以上に近いですよね・・。あの間隔で１４・１５階建てが向き合うと、ホント中層以下は日照とか期待ゼロかも・・。

現場を見ると想像以上に近かったので、模型やイラストのマジックってすごいなと、ショックな反面、ある意味感心してしまった・・。

[786: 匿名]

>767
上層階ほど騒音が大きいのは常識。
「力学的」って・・・それをいうなら「物理的」でしょ。

物理的に検証された資料。
http://www.netsoc.tcd.ie/~fastnet/cd_paper/ASJ/meeting/200509/pdf/0173...
内容はともかく、最後の考察に書いてある通り、
　・高層階は、遠くの音まで伝わってくる。
　・回折（音が回り込んでくる）により、直線では伝わらない所の音も伝わってしまう。
などの効果によって、多くの音が伝わってくる。

道路や電車の音も、下層階よりむしろ上層階の方が聞こえる可能性大。

[787: 匿名さん]

「根拠！根拠！」と頻繁に叫ぶメリッターさんがいますが、これまでにデメリッターの方がよっぽど根拠をたくさん示してきてますけどね。
パート２スレッドからはメリッターさんはただの感情的な反論者が多くなって、見ててみすぼらしくすら感じます。

[788: 匿名さん]

どんなマンションでもいい・・・
四の五の言わず関西経済浮揚のために買ってくれ。

[789: 匿名]

期待しすぎもよくないかな。
仕様や造りは7年前のレベルだし。
7年前の新築マンションを、そのまま新築で今買うってことだから、そう考えたらやっぱり値段は少し高いかな。