グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅲ

[物件比較中さん]

引き続きグランファースト千里桃山台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：2LDK～5LDK
面積：55.72平米～134.61平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：住商建物　大阪支社
売主・販売代理：日本住宅流通
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社


施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/1
物件URL：http://www.senri798.com/
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト



【一部タイトルを編集しました。10.11.15 管理人】

[221: 匿名さん]

＞２１９
周辺物件で一緒に南千里の評判を上げようと言われましても、残念なことにグランファーストの存在で南千里どころか千里ニュータウン自体の評判を落としてしまっています。
しかもそれはこのスレッドが出来るよりもずっと前からグランファーストは千里ニュータウンの評判を落とす存在になっています。
購入されたくらいですから、それくらいは勿論ご存知ですよね？

[222: 匿名さん]

今日友達と話してたら、あのマンション（グラン）いいよね～って話になりました。
このスレほどのメリットデメリット知っている人って一体何人いるのかな～と…。
周辺住民の目は厳しいかもしれないけれど、結局はたから見たら駅近で緑の多いステキなマンションになるのでは？
買いたい人は自信を持って買うといいと思います。
マンションは管理が大切ですから、お金が無い人ほど大切に使用すると思うし、お金がある人も気を抜かず、みんなで管理を頑張って資産価値を保ってください。

[223: 匿名]

高いけど、まあまあいいんじゃないかな。

[224: 匿名さん]

べつにパークと勝負しなくてもいいのでは？
パークを借金して買う人もいれば、
GFをキャッシュで買う人もるし、
どちらも好きで買うんだからほっとけば？？

[225: サラリーマンさん]

219さん

だから現実 価値がさがってるんだったら、しょうがないやん。それを素直に受け止めて、これ以上さがらないように考えればいい。俺はバカといわれてもいいよ。ただせめても前向きにいきましょ。

[226: 物件比較中さん]

＞２１３さん
＞何度も言われてる通り事実と可能性は意味が違いますので

試しにデメリット一覧を分類してみました。既存不適格系の話は将来的リスクでしょうが、他はどう見ても事実が多いですが・・・？？？


（事実）
・マスコミに何度も悪評で取り上げられ、全国的に悪評で有名
・バイブル「狙われるマンション」が存在
・地権者付きマンション
・地権者が多すぎる（254戸）
・地権者に恫喝する人がいる（狙われるマンション証言）
・地権者の約90世帯が決議時に新古売却・賃貸を考えている
・大規模なため管理組合運営が困難
・大規模の割に修繕積立金が割高
・高容積率（195％）
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多い
・大規模で高層のため部屋から駅まで時間がかかる
・大規模ゆえに部屋から駐車場やゴミ捨て場の遠いところが多い
・敷地内が上り坂
・駅から遠い西側棟だと駅まで徒歩10分程度
・直床でメンテナンス困難
・直床単純工法でLL40等級のメリット抹消
・可変性、省エネ性が低く、構造がチープ
・梁がたくさん出ている
・ギロチン天井
・二重天井は僅かの空気層のみ
・逆梁工法でバルコニーが狭い
・直床ノーマル工法かつギロチン天井の割には薄いスラブ厚
・無駄な共用施設が多い
・使わない多くの共用施設の維持管理費も負担する必要がある
・保育園は近いが入園困難
・周辺住民が反対運動
・周辺住民が行政訴訟
・コスモスイニシアが調停拒否で周辺住民と交渉決裂
・地権者同士の裁判歴あり（コスモスイニシアと老夫婦）
・反対運動が収まらず近所とコミュニティを築くことが困難
・メンテナンス会社が経験浅い京阪
・管理会社が低評価の大和ライフネクスト
・スケルトンリフォーム、リノベーションが困難
・ワイドスパンが少なく、間取りに工夫がない
・仕様が貧弱
・可動ルーバー面格子がない
・ペアガラスがない
・幹線道路隣接棟でも遮音対策が低い
・同一敷地内で何故か直接基礎工法と基礎杭工法が混在している
・玄関インターフォンがモニターなし
・大規模マンションの割にはセキュリティ面が不安
・北側洋室アウトポール設計で専有面積減少
・府営住宅に隣接
・4・5・8号棟中層以下と6・7号棟は眺望が期待できない
・6・7号棟は日照、通風、眺望、プライバシー性が最悪
・唯一の好条件1・2号棟は地権者が多数占拠
・パイプスペースが北側寝室に直で配置されている
・顧客軽視で不信感を抱かせるホームページ運営
・客から言われるがままホームページの数値を改訂



（可能性・将来的リスク）
・竣工後すぐに資産価値下落の危機
・将来的に高さ制限で既存不適格になる恐れあり（15階建44.6m）
・高さ制限次第で増改築、躯体修繕が不可になる恐れあり
・将来の建替えが事実上不可
・24時間ゴミ捨てゴミドラムでゴキブリが発生する恐れあり
・ファームガーデンで共用棟屋上から虫や農薬が飛散する恐れあり
・3・8・9号棟は電車、車の騒音、排ガス、ガソリンスタンドの異臭が気になる立地
・敷地内バーベキューで臭いが充満する恐れあり
・使い捨ての賃貸感覚で購入する人がいることで将来の修繕が不安
・千里ニュータウンに憧れながらも今まで手が出なかった低所得者層も購入する
・低所得者層の購入で数年後から競売、任意整理物件が出回る可能性あり

[227: 物件比較中さん]

＞２１３

ついでにメリット一覧も分類してみました。メリットも全てが事実とはなりませんでした・・・。


（事実）
・2線2駅徒歩圏
・大規模ゆえに管理費が割安
・大規模ゆえに共用施設が充実
・大規模ゆえに敷地内の緑が豊富
・教育施設が近い（保育園、幼稚園、小学校）
・市役所出張所が近い
・公共施設ビルが新築予定
・スーパーと公園が近い
・自走式駐車場100％
・逆梁工法でハイサッシュ
・天井高が高い（2550～2600mm）
・フローリングLL40等級
・全戸ポーチ付き
・北側洋室アウトポール設計
・専用庭、専用駐車場プランあり
・劣化等級は普通の3級
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多いので割安
・1・2・3号棟は眺望が良い
・住所が桃山台1丁目1番


（可能性）
・1・2・4・5・6・7号棟は比較的静か
・管理会社がダイワサービスと合併する可能性あり
・エントランスから駅までが徒歩3分　　←エントランスからは無理
・周辺相場より割安　　←全体ではない、割安は悪条件の部屋がメイン

[228: 匿名さん]

>226、227
まあ妥当な分類だな。
個人的にはメリットの「エントランスから駅までが徒歩3分」というのは可能性ゼロだから削除でもいいように思ったけど、メリット·デメリット一覧に書いてるし仕方ないか。

[229: 申込予定さん]

色々みて検討した自分なりの決定理由
他物件との比較

ブランズ：価格が高すぎる割に設備は普通
プレミスト：駅から近いようで高低差がある
ベリスタ：周りをマンションに囲まれる
ライオンズ：電線、線路が近い
ジオ：騒音、排気ガスが気になる
パークハウス：高い、ディスポーザーがない

以上でグランファーストに決定しました。

[230: 入居予定さん]

メリットにもう一つ付け加えてほしいものがあります。

みなさん気づいているかもしれませんが、それは外壁です。
最近はブランズ等コスト削減のため、内壁は吹き付けが多くなっていますが、
グランファーストは内壁がタイル張りなのです。

これはMRでもお金をかけたところだと言っていました。
年数が経つにつれ、タイル張りかそうでないかは見た目においてかなり違いがでてきますから。

[231: 匿名]

226､227はどんな家に住みたいん？

[232: 物件比較中さん]

>231
どんな家に住みたいと言うか、ただ単にメリットデメリット一覧を事実と可能性に仕分けしただけだろ？

[233: 匿名さん]

安い、駅近、千里ＮＴ、２路線、平面駐車場。

私はこれだけで決めました。
現金購入も可能ですがローンは一応します。

デメリット表は参考になりました。

[234: 匿名さん]

＞２３０
＞これはMRでもお金をかけたところだと言っていました。

完全にお金の掛け方を間違っている・・・・・。

[235: 匿名]

>234
まずは中身（構造）にお金をかけて初めて外面（外壁）にお金をかけたと胸を張れるような気がします。
これだと中身（構造）にお金をかけずに意味のない所（内装）にお金をかけているベリスタと同じようなものです。
こんなことで胸を張るとは噂以上に京阪の営業さんはレベルが低いのでしょうか？

[236: 235]

235です。書き忘れです。

もちろんタイル張りでそこにお金をかけたことは否定しませんよ！
しかし、234さんも仰るように京阪さんはお金のかけ方を少し間違えられているような気がします。

[237: 購入検討中さん]

そんなこと気づかなかった。

内壁がタイル張りとは全然コストカットしてないじゃないですか。
なんかグランがいい気がしてきました。

[238: 申込予定さん]

私の個人的に大きなポイントのひとつは中庭。
このあたりの物件と比較して、建物の間に50m前後の空間が取れているのはメリット。
確かにバーベキューはちょっとご遠慮願いたいですが…。

[239: 匿名さん]

>237
それくらいモデルルーム見たら気付くだろう。ここはどんだけ能天気な客ばかりなんだよ（笑）

[240: 申込予定さん]

＞＞２３７
えーホントにタイルを知らなかったの！？
見栄えするタイルにすら気付かないなら、そりゃ見えない部分の構造の問題に気付くはずないか··。

こんな何も見ない·考えないような人が何も考えずに購入してるとなると··入居後がちょっと心配になってきたなあ。