プラウドタワー住吉（旧称：ＪＲ住吉 住吉タワーマンションプロジェクト ＰＲＯＵＤ）

[周辺住民さん]

ＪＲ住吉駅近くの田崎真珠の社員寮跡地のマンション計画についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

神戸市東灘区・甲南町計画
・所在地兵庫県神戸市東灘区甲南町５丁目　
・交通ＪＲ神戸線「住吉」駅　徒歩７分
・構造規模鉄筋コンクリート造、地上２９階 地下１階建
・総戸数総戸数１０７戸
・販売時期平成２３年春（予定）


【物件名称が決定したため、スレッド名を変更し、また公式HPのURLを追記しました。管理人 2010.12.11】

[587: 周辺住民さん]

パトカーは住吉川の交差点の北東側に南向きに待機していて、2号線を大阪方面に進行する信号無視を取り締まるケースが多いので、2号線を少し東へ進んだところ（カラオケ屋のあたり）でつかまっていることが多いです。

[588: 匿名さん]

めっちゃ感じの悪い営業の女から電話があった。
最悪な対応だ。あれじゃ売れ残るなっ。

[590: 匿名さん]

私も不快に感じました。
一度遠回しにお断りしてるのにこの前久々に電話があって大幅値引きでもあったのかと思い価格を聞くと全くの定価でした。
再度お断りすると
女「一度見に来てくださいよ」
私「予算がかけ離れてるから無理です。見たら欲しくなるので行きません」
女「欲しくなったら買えばいいじゃないですか」
※結構高圧的でした。
私「無理です」腹が立ったのできつ目に言いました。
女「逆ギレ気味に、分かりました」ガチャッ
苦情入れようにも名前も聞いてなかったので断念しましたが本当不快でした。

[591: 匿名さん]

まず高い建物だと少しの地震でもかなりの揺れを感じますので情緒不安定になります。
そして高層階であればあるほどエレベーターの時間もかかりますので
出無精（ 外出を嫌ったりおっくうがったりすること）になります。
まして高層階ですと今にも来そうな地震があった時等
食料や水の確保が無い場合階段で部屋まで運ばなければいけません。
まさに帰宅難民の仲間入りの覚悟をしなければいけません。
以上の注意点を意識して購入に踏み切ってください。

[592: 匿名]

体育会系ゴリゴリの野村不動産営業でもこのマンションは完売とは行かないのですね。エレベーターの乗換とか二号線沿いとかマイナスポイントもあるけどそんなに悪くないと思うけど。まぁ価格は強気かな。

[593: 匿名さん]

川向かいのタワマンの方が仕様や雰囲気良さそう。

[594: 匿名さん]

こんにちは！興味があったので周辺を車で見て回ってみました学校は多いけど大人が楽しめるような所が無いように思えたのと駅はそれなりに近いけど田舎の雰囲気（ごめんなさい）があって ぱっと見の感じは子育てには良さそうかなと感じましたが それ以外の利点って何かありますか？ 何度も足を運んでも良いのですが その間に売れそうなので…参考に教えてもらえると助かります。ちなみに子供は大学生の三人家族で老後も遊びたい気持ちは若いけど年齢は40台後半です

[595: 匿名さん]

たぶん、あなたのような方にあしやはや東灘の高価格ゾーン地帯でメリットは全くないでしょうから、
都心の一等地に、三井ホームや住友林業、ヘーベルハウスなどで戸建てを検討されるほうがいいですよ。

[596: 匿名さん]

早速のレス有難う御座います 戸建てももちろん検討しましたが 老後の利便性やセキュリティなども考えて環境の良さそうな 東灘周辺のタワーに興味が出てきたものですから でも環境と利便性の両立は難しいんですね もう少し勉強してみます 有難うございました

[597: 契約済みさん]

私は、40代で中学生の子供がいます。利便性、住吉川のほとりの環境などが気に入り購入しました。私も一軒家を検討しましたが老後のメンテやセキュリティを考えてマンションにしました。まあ、今も別のマンションに住んでいてその便利さがやめられないというのもありますが‥(^-^)/

[598: 匿名さん]

今は70平米台は、何階のいくらの部屋が残っているのでしょうか？

[599: 入居予定さん]

完売では？
担当の人からはそう聞きましたが。

[600: 契約済みさん]

完売したんですか？　残り7戸ってまだ広告で入ってたんですが・・

[601: 周辺住民さん]

594さん
そうです。それがメリットですよ。都会と田舎の並存。下町と山の手(物理的な意味ではなく)の混在。
区役所・消防・図書館・郵便局等が近い、東灘の首都でありますし。
住吉駅の南側は、案外店が少ないのは事実ですが。
生活圏を少し拡大すれば、二号線の阪神御影～摂津本山コリドーは、庶民的な店が多く便利で、
駅北側には、結構お店も点在しておりますし、御影～岡本・本山の山幹コリドー周辺も面白い。
徒歩10分まで広げると、お店は沢山あります。自転車5分なら更に。
北側に出るときには、思ったより坂を感じる部分があるので、電動アシスト自転車が便利です。
住吉川の存在は、散歩には大変なメリットです。気持ちも晴れる。
それらの臍あたりだから。
土地柄も、このあたりでは、住吉川の東側の方が良いと言われています。

しかし、こんなところにタワーというのが、一番気に入りません。
免振タワーには色々問題もあるようです。
アエラによれば、構造設計をやっている人は、決して住まないそうですね。

[602: ご近所さん]

原発の制御棟は免振らしい→免震制御等。
つまり、現在の設計技術では、免震構造が最高。

アエラによれば、構造設計をやっている人は、決して住まないそうですね。
裏を返せば、「地震さえなかったら戸建て」ということだが、
残念ながら、日本は地震が多い。しかも、地震の規模も大きい。

どちらが得策か？直ぐ分かると思うが．．．．。

[603: 周辺住民さん]

地震さえなかったら戸建？
津波のことかな？
それなら山の手できっちりした戸建が良いのでは？

免震がどのぐらい余裕を見て設計されているかが問題ですよね。
この物件は、底面積が小さいような気もして不安ですが。
そもそも原発の話にあるように、免震構造は元々低層建築を前提に開発されたとのこと。
従って、原発の話と超高層マンションの話は別かと。
中低層で免震構造のマンションもありますが。

まぁ、普段もゆらゆらが気にならない人となる人がいるから。
この手のタワーは好き好きでしょう。
景観上不愉快ではあるが。
不細工。

[604: 匿名さん]

このマンション、山手から海側を見ると本当に無粋に映り、景観台無し。

[605: 匿名さん]

変な場所にタワマンを建てたもんだ。
しかも二本も。

[606: ご近所さん]

消防署の隣だから、いいんじゃないの？？

[607: 匿名さん]

三宮のCTでも免震批判する人が多かったけど、情報源がAERAって...

[610: 匿名さん]

野村は、竣工前に大幅値引きして完売させる可能性大。

[611: 住まいに詳しい人]

タワマン買えない奴は、批判しかできない！
仕方ない。
精一杯の抵抗でしょう。

[612: 匿名さん]

情報源が何処なら良いの？朝日新聞出版が駄目なら。読売？NHK？

[613: 土地勘無しさん]

今朝の新聞折込広告で、「残り5戸」でしたが、何階が残っているの？

[614: 匿名さん]

一番安いのは四階北向2号側。
ところで、なぜ隣のリバーサイドレジデンスのスレが一向にないの？

[616: 匿名さん]

No.615さん。
通勤中のJRから眺めています。
確かに外観は取り立てて印象のない、ごく普通のマンションになってしまいましたねぇ・・・。
契約者ではありませんが、私も少し期待していたので残念です。

[617: 匿名さん]

なんでよ！外観は夜空に輝く素晴らしい出来じゃない！
今大幅値下げで乱売してるけど。

[618: 周辺住民]

すぐ近くの古い分譲マンションに住んでいます。
住吉川はさんで西側にできるタワー、借地権の割りに値段高すぎるので、
ねばって比較検討していた人は、プラウドを選ぶでしょうね。
そういう需要を見込んだかのように、チラシがバンバン入ります。

[620: 匿名さん]

全く同じ間取の、駅から一分近いマンション。借地じゃリセール買い手がつかないからそれこそ安く出回る。
もちろんプラウドもそれに引きずられた価格になるから、完全に価格破壊が待ってる。
だから、今プラウドが値引きで猛攻かけても、売れないんでしょ。

投資対象としては儲からない。
永住用としては、５年待って今の３割落ちの値段で隣の駅近にそりゃ流れますわ。

ちなみに、私はプラウドの外観は良いと思いますよ？そこでしょう、セールスポイントは。

[621: 匿名さん]

どちらも不細工だが、屏風感がないだけプラウドの方がましか・・・
神戸市の景観自壊大会の一環やな。
住吉川付近哀れ。

[623: 匿名さん]

お気の毒ですが、620さんが言う通り、特に隣のリバーサイドは、借地で中古ニーズが減るため中古売買額はだいぶ下がり、結果値崩れ。同じ間取で駅から遠いここも値崩れします。よって、10年後には、購入者の質も下がり、街は本質から変わる可能性もあります。

[624: 匿名さん]

皆さんのご意見によると、所有権のマンションの近所に借地権のマンションができると、もれなく所有権の方も資産価値が落ちるということですか？その理屈なら、どんな高級住宅地でも（ここがそうだとは思いませんが）借地権マンションを一棟建てればそのあたりのマンションは総崩れということになりますが、本当ですか？

[625: 匿名さん]

そもそも同じ野村の穴のムジナの話

あの借地タワーの勘違い価格はいくら野村でも捌けないだろう

[626: 匿名さん]

＞624さん
街が総崩れとまでは行きませんか、まあこのW野村のタワーにおいては、共崩れでしょう。
特に駅より遠いプラウドタワーは、分が悪い。だから何としてもリバーサイドが分譲開始する前のGWに何としても売り切りたいし、値下げしまくってもそれでも売れない。

[628: 匿名さん]

６２４です。
Ｗ野村だけを見ればそういうこともあるかもしれませんが、なぜＷ野村だけにその効果が現れるのかが疑問でした。皆さんがここまで断定するのは、やはり野村の価格が高すぎるからっていうことなんでしょうね。それなら納得です。単純すぎますか？（苦笑）

[629: 匿名さん]

気を付けな阪急君の宝塚ジオタワーみたいになるよ野村君も

[630: 匿名さん]

＞624さん

失礼します。
なぜW野村に限ってか。それはお互いがネガティブキャンペーンを行ってるからです。
プラウド曰く。
「リバーサイドは借地だから、今だからこそ野村を挙げて普通借地のお得度を大キャンペーンしているが、新規販売を過ぎると誰も説明しないから顧客が寄り付かない。だからリセール市場では供給過多になり、うんと値下げしないと売れない。新規販売額が15％しか差がないならプラウドの方が断然価値あり！」

リバーサイド曰く
「建物の固定資産はうちの方が上、管理費も安い、そして駅から近い！普通借地は、定期とは違うから、うちの方がお得!!」

結論
両者がお互い相手を「割高」と証明している。(笑)
特にプラウドは、相手をネガティブキャンペーンするほど、自分の首をしめていて、値下げしても未だに売れていない。

[631: 匿名]

ここって坪単価いくら？

９０平米３ＬＤＫで平均どのくらいの価格提示
なんですか？

[632: 買い換え検討中]

ホームページ見たら「残り３戸」とのことで、５／１３にはマンションギャラリーも閉鎖するそうです。売れてるんじゃないですか？

[633: 匿名さん]

さあ。完売かどうかが重要なので。

[635: マンション投資家さん]

販売価格の１割は既に入金(キャンセルの場合返金無し)されているので
キャンセルは、な～～～～いネ

[639: 匿名さん]

さあ出たか？キャンセル発生or即入居可。

[641: サラリーマンさん]

全戸完売だそうですよ。ホームページ見てみて。

[644: 匿名さん]

＞639

orではありません。
完売御礼→キャンセル発生！→即入居可の手順です。私もこのマンションで初めて仕組みを知りましたが。

[645: 匿名さん]

最後は２割引きまでいったけど、買った方が良かったのだろうか？

[646: 匿名さん]

642はあり得ないけれど。向かい、苦労するでしょう。

[648: 匿名さん]

二割引ね～。スーモには住吉の10年後リセール率は99％とランクインされてたのに、80％からのスタートか。残念。

[650: 匿名さん]

タワマンにリセールが無いなんてこたあ無いっしょ～。

[652: 匿名さん]

野村の竣工前の在庫バーゲンセールはいつものことなので問題ないです。

[655: 匿名さん]

東灘区役所跡地に完敗している理由はなに？？
あと寿命3年で逃げる理由は？？？
もう少し論理的な理由をつけて意見言ってもらいたいね。
東灘跡地は長谷工で近鉄が主でしょ。内容もたかが知れているんじゃないの。

あと完敗している理由、見当たらないんだけど。
JRに近いがいい・・・みたいな意見も多々あるけど、JRが好きな人はそういう物件選べばいいだけ。
現在、そんなにJR使う人ばかりじゃないでしょ、車の時代じゃないの？？
不特定多数があつまる駅近ほど治安のわるいところはないんじゃないのかな。
まあ、子育など考える環境ではないね、少なくとも。

[656: 匿名さん]

車の時代ではないでしょ。普通に通勤、通学してたら電車だよね。
マンション、タワーは便利な駅近に限る。子育てにも便利。

[658: 匿名さん]

こういう板は、どんな物件でもケチつけて楽しんでいる奴らが大半なんだから、まじめに議論しようとしたってムダ、ムダ。本当に物件を検討したい人は掲示板なんかに来ちゃだめだよ。(爆)

[659: 匿名さん]

655は話しにならんとしても、私もなぜタワマンが短命なのかは知りたいです。

[661: 匿名さん]

６６０さん
だから、なぜ5年たつとタワマンは、おっしゃるところの市場価値がないのかが知りたいんですよ。
ご教授いただけませんか。
よろしくお願いします。

[662: 匿名さん]

そう。なぜに低層マンションではなく、タワマンに限ってそう言うのかが私も知りたく。

[663: 匿名さん]

私は、一般低層マンションよりタワマンの方が値段は落ちないと思います。

なぜならタワマンとは総じて駅近にあるから。
なぜなら駅近は地価が高いから低層マンションの小戸数で割るととんでもない坪単価になるから。芦屋がその例。
そして、大戸数で割ると坪単価が下がり、大戸数でも埋まる。

よってタワマン=駅近（徒歩15分とか見たことない。笑）、駅近=駅遠に比べ価格が落ちにくい。
タワマンと言うより駅近だから落ちにくい。

ただし、ここは落ちます。(笑)
なぜなら、同じ間取りでより駅近の兄弟マンションが出来たから。しかも借地とはより安く。それが二割引いても売れなかった理由。
既出ですが、もう少なくとも二割落ちと言うことです。

[665: 匿名]

修繕積立が上がる5年、10年で売り出しが一気に増えるよ
見りゃすぐわかる

[666: 匿名さん]

１０年近辺で売り出しが増えるのは、マンション全般に言えることです。

[667: 匿名さん]

>665
あ。ひょっとして勇み足？(笑)

どー見たって663さんの前半に一理あるぜ？

[669: 匿名さん]

タワマンの方が値段が落ちないだってさ

笑える発言

[670: 匿名さん]

私も落ちないと思うけどね～。
少なくとも消えた660が言ってた5年でタワマンだけが落ちるってのは違うんじゃない？

[673: 匿名さん]

672さんはその筋の専門家なのでしょうか？具体的に、どこがどうインチキなのか指摘していただければありがたいのですが。

[676: マンション投資家さん]

みんな、なんやくそや言ってるけど
　プレサンス青木より　ここはマシやで～～～～
　くやしかったら買ってみいや！　もう買われへんけど！？　

[677: 匿名さん]

値引きで最後売り切った。
スゴイね

[678: 匿名さん]

たわーの修繕は、普通の物件と比較して、どれくらいかかるんですか。具体例示してください。

[682: マンション投資家さん]

どのマンションでも３０年以上したら　配管等で高くつくワサ
しかし、ここのタフマンは　色々考慮した設計になっているので　今までのタフマンより高額な費用はかからない
ましてや　六甲山に上らなくても　百万＄の夜景が堪能出来るし　駅近＆立地がら　価格は急落しない！
心配なのは　上層階に行くほど　六甲おろしを　まともに受け、ベランダに植物等の飾りは一切置けない
夜景に飽きたら、売りに出るのは必至　　また儲かるワ

[684: 購入検討中さん]

>682さん

既に2割落ちてるし、より駅近のマンションがあるからもっと落ちるでしょう。