プラウドタワー住吉（旧称：ＪＲ住吉 住吉タワーマンションプロジェクト ＰＲＯＵＤ）

[周辺住民さん]

ＪＲ住吉駅近くの田崎真珠の社員寮跡地のマンション計画についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

神戸市東灘区・甲南町計画
・所在地兵庫県神戸市東灘区甲南町５丁目　
・交通ＪＲ神戸線「住吉」駅　徒歩７分
・構造規模鉄筋コンクリート造、地上２９階 地下１階建
・総戸数総戸数１０７戸
・販売時期平成２３年春（予定）


【物件名称が決定したため、スレッド名を変更し、また公式HPのURLを追記しました。管理人 2010.12.11】

[1: 匿名さん]

モデルハウスはいつごろどこにできるのでしょうか。
近くに住んでいますが、近辺にはマンション用地がもう残ってないように
思えますので、この物件を検討しようと思っています。

[2: 匿名さん]

すごく狭い敷地に建つのですね。あんなところにタワーが建つなんて驚きです。
でも、戸数が少ないから、ワンフロアに四戸ぐらいのゆったりとした間取りになるのでしょうか。

[3: 匿名]

107戸÷29階3．7戸
地下は？

[4: 匿名]

駐車場じゃないですかね？

[5: 物件比較中さん]

ここは、あこや亭跡ですか？
土地柄は如何なもんでしょうか？

[6: 匿名さん]

土地柄は、可もなく、不可もなくって感じでしょうか？

目の前は２号線、交差点も有り、結構排気ガスは多そう。

[7: 匿名]

住吉っていうブランドだけですね。
目の前が大通りって致命的ですよ。
騒音が凄いですから。

[8: 物件比較中さん]

東灘区で立地の良い場所でマンション（できれば低層で）の新築情報ありませんか？

[9: ご近所さん]

公園横、邸宅跡地のプラネスーペリア！
公式ＨＰまだだけどね。
現地で確認して、問い合わせましょう！

[10: 周辺住民さん]

＞８

立地が良いというのは、駅に近いってことでしょうか？
学区？
地域性？

[11: 物件比較中さん]

no.9さん

その情報とても知りたいです。
どちらの公園横でしょうか？
お教えいただけませんか？

[12: No.9 by ご近所さん]

兵庫県神戸市東灘区住吉本町１丁目１９

急いでください！
現地確認して問い合わせしている人には、優先案内開始済ですよ！

[13: 物件比較中さん]

情報ありがとうございます。
早速現地に行ってみます。

[14: 匿名さん]

↑南側に7階建てくらいのマンションが建っているため、最上階でも眺望は期待出来ませんね。

[15: 匿名]

あこや亭あとなら住吉というより魚崎なイメージがある…。個人的には住吉より魚崎の方が印象がよい。

[16: 匿名]

幹線道路沿いが駄目だとか立地のいい物件とか言うなら中古物件しか無理でしょう。東灘区にはもうそんな条件を満たした土地はないでしょう。幹線道路沿い･線路沿い･ﾏﾝｼｮﾝに隣接･不便･校区が良くないなどなど新築物件でこのどれにも引っ掛からない物件ってありますか？そんな物件が出るまで待ちますか？近い将来消費税が上がります。物件にも当然消費税は掛かりす。5%⇒10%になれば総支払額も相当変わるでしょう。どこかを妥協しない限りﾏﾝｼｮﾝ購入は難しいかと。高い買い物なので慎重になるのは解りますが...

[17: ご近所さん]

No.8さん。

JR住吉駅の北東側にワコーレ住吉本町の建築が始まっていますよ。
ただJR線に接しているので、騒音はわからないですが。

[18: 物件比較中さん]

野村は、野村ブランド！？とやらで、強気の設定を考えてくるでしょうが、1年前、横のフローラが、適正な価格設定にも関わらず販売には苦戦してことを考慮して価格設定を見誤らわないといいですが・・・。ここの立地は、野村の方々が思われているほど希少価値はないですから。神戸の地元の人間からすると２号線南に隣接（魚崎小・中、目の前の病院、古いマンション等々。
ワコーレが、駅北東に建設中ですか～有効な情報ありがとうございます。立地は、野村の物件よりいいですね(^_^)/

[19: 匿名さん]

先週、県庁前のモデルルームに行った際に住吉の物件の話になりました。営業マン曰く、住吉の物件は、県庁の物件よりも価格設定が高くなると言ってました。住吉の希少性を盛んにお話しされてました。
地元の人間からすると前のスレの通り、二号線南の幹線沿い、しかも魚崎校区（私学行けば関係ないか）病院近くと魅力はさほど感じませんが‥。如何でしょうか？
野村不動産さんは、売れ残らないように価格設定しないとね。

[20: 物件比較中さん]

タワーであれば、上層階はあまり騒音は気にならないように思います。

東京にはそのような物件はたくさんありますから。

[21: 匿名]

野村のマンションは、質は悪くないとは思うし、仕様で装いをつけて、高級感を演出するのは上手い。ただ、立地にブランド地名を被せて、実は地元から「あそこを、○○と謳いあげられても…違うんだけど」みたいなケースも多い。このマンションも駅は住吉だから、ネーミングにはウソはないんだけど、希少を煽るような立地では決してない。普通に東灘区の下町です。しかも２号線の交差点沿い。正直、ワコーレやプラネが建つ住吉本町の方が立地としては、遥かに希少価値のある場所だな。

[22: 匿名さん]

音は高層階ほどうるさいんだよ。２号沿いの高層階…。神経質な人にはオススメできない。

[23: コベルコ]

音は高層階ほどうるさいですもんね。
立地条件からすると、価格次第で検討する感じですね。

[24: 匿名]

マンションは立地が大切、と考えると微妙な場所には違いない

[25: 匿名]

確かに微妙・・・・

便利は便利なんだけどね。

[26: ご近所さん]

駅や区役所に近い、図書館が目の前に移設してくる。
上記の点は評価出来るんですが、環境的・学区的にはうーん・・・。
あそこの交差点はよく混雑してるだけに、特に車の出し入れは面倒臭そう。

[27: 匿名さん]

個人差はありますがこれだけ建物が建っている時代に
理想の立地にマンションが建築されることはなかなか難しいでしょう。
価格はまだ解りませんが妥当な金額であれば東灘区で考えると
上位の立地ではないでしょうか。

[28: 近所をよく知る人]

２号線を挟んだ場所に、消防署が有る事もお忘れなく。

[29: 物件比較中さん]

確かに2号線、交通量、消防署の騒音で安住の地にはなりそうもないですね。
消防署は夜の夜中も発進しますもんね。ゲンナリですね。
デべが考えているほど好立地ではないですね。価格設定を間違えると、ガラガラのマンションになりそうですね。
デべさん、御認識をあらたにしてくださ～い。

[30: 匿名]

一生懸命ネガキャンしても、安くはならんよ。
決まり文句は『最高の立地ですから』でTHE END

[31: サラリーマンさん]

No30のデべさんお勤めご苦労様です。

[32: 近所をよく知る人]

最高ですか？何を基準に？？？

[33: 匿名]

残念ながら、地元の方は対象外です。あくまで土地勘のない富裕層がターゲットです。

[34: マンコミュファンさん]

＞３３
富裕層は駅より北側を選ぶと思われ・・・

[35: 匿名]

ですから　土地勘のない　です

[36: 匿名]

富裕層はそれぐらいすぐ調べるし、そもそも知ってるよ

[37: 匿名]

それは野村ブランドと、後は営業手腕です。本当の富裕層は当然引っかかりませんが
プチ富裕層あたりですと自尊心をくすぐると、案外もろいものです。

[38: 物件比較中さん]

住吉と県庁前とどちらがいいですかね〜？
生活環境、利便性、リセールの観点でお願いします。

[39: 匿名]

両物件とも最高の立地ですので、お答えできかねます。

[40: 匿名]

素晴らしい立地です

[41: 匿名はん]

ここを逃すと二度と手に入れられませんよ。

[42: 匿名]

えらい手前味噌ですな

[43: 匿名]

事実です

[44: 匿名]

そうかなあ

[45: 匿名]

使用用途が異なる。勉強別邸と快楽別邸。

[46: 匿名]

ここは資産用

[47: 匿名]

住吉は歴史的に財閥の本邸があった地です。

[48: 匿名]

○友、○村、○宅、○井…

[49: 匿名]

最高の立地　　　わかりませんか？

北に六甲山地とと神戸の町並み（特に芸術的とも思えるオーキッドコート）を臨みます。
東に日本の頭脳生産学校　灘　を見下ろせます。
これだけで自尊心をくすぐるのには十分かと思います。（除く　地元住民）
しかも、北側や北東側の部屋も高値が期待できます。これが、販売サイトから見た、最高の立地です。

[50: 匿名]

再考のRICH

[51: 匿名]

押尾部屋としても購入可能でしょうか？
副社長のようにのめり込まなければいいよね。

[52: 匿名]

イマイチ

[53: 物件比較中さん]

完成図　出ましたね。県庁前のタワーを太くした感じかな。
県庁前が完成したら参考になりそうです。

[54: 物件比較中さん]

二号線などの幹線道路の沿線に住んだご経験のある方はいらっしゃいませんか？
騒音、振動、渋滞、排ガスなどの観点で経験談などありましたら教えて下さい。
あと、消防署の近くの影響も御存知の方がいらっしゃいましたら合わせてお願いします。

[55: 匿名さん]

この物件の近くのマンション（2号線沿い）に住んでます。
騒音⇒騒音は上層階だと静かでは？と思う方が多いですが実際は
　　　低層階となんら変わりません。（もしかするとそれ以上）
振動⇒大型のダンプカーが通れば若干は振動してるのかもしれませんが
　　　あまり気にならないレベルです。
渋滞⇒2号線は渋滞しますがそこまで酷くはありません。山手幹線もありますし
　　　結構抜け道も存在します。
排ガス⇒2号線沿いなので影響はあるでしょうが南向きバルコニーであれば
　　　　まだマシでは？ハイブリッドカーが増えましたがまだまだガソリン車の
　　　　方が大多数です。5年後10年後はマンション自体が黒ずんだり汚れたりは
　　　　仕方ないですね。

騒音や振動は私が住んでいるボロマンションとは比較にならないでしょうから
さらに軽減されるでしょう。タワーマンションは最近増えてきましたが
20年後30年後マンションの手入れをしないといけない事態が発生した時に
あれだけの戸数の住民が上手く話し合いが出来るのか？や、なかには少しひねくれた
人もいるでしょうから大変だと思います。
現状そこまで古いタワーマンションはないですからどのような問題が起こるか、
起こらないかはまったく予想がつきません。
ひとつ言えることは小規模マンションよりタワーマンションの方が話し合いがまとまりにくい
ってことはいえるでしょう。














９

[56: 物件比較中さん]

タワーに住んでいない貧乏人の意見だね。タワーマンションの理事会は和やかでJCあがりロータリーライオンの
会員も多いから話し合いもスムーズ。国の政策みたいな感じで議決される。それに予算管理も億単位だから専門の
管理会社から常駐スタッフは出向されてくる。タワーが羨ましいのかな？

[57: 匿名]

あんた御影のﾀﾜﾏﾝｽﾚにも出てくるﾀﾜﾏﾝ小僧では？ﾀﾜﾏﾝに憧れてるんですね（笑）頑張れﾀﾜﾏﾝ小僧！ﾀﾜﾏﾝに住めるといいね〜（爆笑）

[58: 匿名]

すべて億ｼｮﾝなら56の意見に同感だがここのタワーは低層階だと3000万代のごくごく普通の価格になるでしょう。そうなると56の意見は成り立たず逆に55の意見に同感だ。
金持ちの常識は世間一般的には非常識なので管理する人間が金持ち思考なら益々住みにくいタワーになるだろう。場所もそこまで良くないし金持ちが資産価値の低いこのタワーを買うとも思えない。真の金持ちはここは買わないよきっと！金持ちは賢いからね

[59: 匿名]

場所はホント微妙。２号線沿いでストップ＆ゴーの多い交差点の角。住吉と言っても、歴史的に高級住宅地は駅北側から山手。ここは、同じ住吉でも下町。大体、都心でもないのに、駅から徒歩７分かかるタワーって、資産として価値があるのかな？

[60: 物件比較中さん]

そうですね。この物件については、住吉のプレミア感は、無さそうですね。価格次第ですね。

[61: 匿名]

なんでもかんでもタワーにしやがって。駅直結のタワーでないと意味ないね。完売は厳しいだろうな

[62: 匿名]

駅前が充実してて直結してる資産価値のある物件だからこそ上層階の億ｼｮﾝを資産家が買うんじゃない？この立地で設定価格を間違えれば三宮ﾀﾜﾏﾝのように値引きが1000万超えなんてことになるよ！

[63: 匿名さん]

JR南側で２号線沿い、駅から７分って微妙ですね。
しかし、３０階以下の低層マンションというのも微妙ですね。
「住吉」ブランドと野村ブランドでがんばるのかな。

[64: 匿名さん]

オーキッドみたいに高級志向で売りたいのかな。

[65: 匿名]

住吉本町なら住吉ブランドって分かるけどここの立地に限っては住吉ブランドとは程遠い。住吉徒歩圏内ってことだけ。

[66: 匿名さん]

　↑　確かに、微妙な立地でっすね。
御影もまだまだ残ってるので、ここも厳しいかも。

[67: 買い換え検討中]

他のスレを読んでると、県庁前と同等かそれ以上の価格らしいですね。ごく一部のお金持ち以外でこの立地に6000、7000万を出して買う方がいるんですかね？
また出す価値ありますかね？

[68: 匿名]

そんな価格では売れないですね。残念(>_<)

[69: 物件比較中さん]

約2年前に分譲した当物件の横にあるフローラ住吉川の販売価格は、2550万円-6990万円でした。当時は、即完売とはいかず完売までに相当時間がかかり、色々なメディアに広告を載せまくって値引きしてようやく完売したと記憶してます。当該物件は、野村不動産の営業の方の話では、県庁前の価格と同等か少し高くなるということでしたが、きちんとマーケティングしているんでしょうかね～？野村不動産がどのような価格を出してくるのやらです。

[70: 匿名]

駅まで微妙な距離があるタワーを買うかね〜。
タワーって駅直結だからこそメリットがあるんじゃない？
徒歩7分、しかもフラットでもない。さらに幹線道路沿い。買い物へ行くにも距離があるし。
野村ブランドって言っても価格設定を間違うと御影タワーになっちゃうよ。
※御影は約70戸売れ残り

[71: 物件比較中さん]

御影の二の舞ですか〜。
購入を検討していますが、皆さんの仰る通り、価格次第ですね。フローラの価格は、参考になりました！
この位の価格が、この立地では適性なんですかね？

[72: 匿名]

高すぎだと思う。この立地でこの価格は。

場所もビミョー、立地もビミョー、駅前かというとそれもビミョー。

[73: 購入検討中さん]

すみません。フローラ住吉川の部屋の面積は何平米だったのですか？

[74: マンコミュファンさん]

モデルルームタイプ
3LDK　79,72㎡です。

価格設定は恐らく高くなるので立地に魅力をお持ちの方は
別ですがそうでなければ急いで買わなくてもいいのでは？
完売はないと思うので値引きを狙ってもよいのでは？

[75: 物件比較中さん]

消防署や二号線の騒音は、大丈夫ですかね？
ご近所にお住まいの方、また過去にこの物件のような立地に住んでいて方、ご教示下さい。

[76: ご近所さん]

当然、昼夜問わず、消防署から、救急車や消防車が出動する際、サイレンを鳴らしながら出動・走行する場合があります。うるさいと思う人は思うし、慣れる人は慣れます。
２号線の騒音も同様です。うるさいと思う人は思うし、慣れる人は慣れます。
神経質で窓を閉めてる時間が長いのを耐えられない方にはおすすめしません。
私は、住吉川が好きなので、騒音には慣れましたが...

[77: 物件比較中さん]

76さん、ありがとうございました！
人によって感じ方は違いますが、慣れもあるようですね。因みに、消防車の発進頻度、出動直後にサイレンを鳴らさないなどの近所への配慮などはあるんですかね？御存知でしたらご教示下さい。

[78: ご近所さん]

>77

交通量の多い2号線から出動するので、昼間は出動直前からサイレンを鳴らしてますよ。
夜間は不明ですが、安全面からすると鳴らさざるを得ないような・・・。
それなりに人口の多い地域ですから、救急車も消防車もそれなりに出動すると考えておく方が良いかと思います。
まぁ音に鈍感なタイプだったら、意外と慣れますけどもね。（消防署前に住んでたことがあります）

[79: ビギナーさん]

タワー＝駅直結じゃなきゃダメなの？

[80: 物件比較中さん]

78さんありがとうございました！

さて気になる価格ですが、ほんまに県庁前の価格と同等か上なんでしょうか？
にわかに信じがたいですが‥‥。県庁前やと15階以上で6000万以上でした。この場所でそんなに出す気はないのが本音ですが。

[81: 近所をよく知る人]

高層階だとかなりの音を拾うでしょうね。
２号線ばかりでなく、JR、六甲ライナーなど。
昼間なら灘校の放送なども聞こえてきますよ。

野村不動産は相当高い金額でこの土地を買ったみたいだし、
結構高くで販売すると思うけど、
その価格ほどの価値はないんじゃないかな？

[82: 匿名さん]

79さん

通常のタワマンは最高の立地にたくさんの人が住めるようタワーに
します。なので大半は好立地に建っています。
この物件も悪い立地ではないですがタワーを建てるほどの立地では
ないような気がします。タワーマンションが流行っていますが
どこでも良いという訳ではありません。

[83: 匿名さん]

住吉川対岸のタワーも気になります。

[84: 匿名さん]

「プラウドタワー住吉」が目指すもの。それは、豊かな広がりや開放感、品格と礼節を備えた構えなど、この地の邸宅が備えている“家”としての資質を、一邸一邸に写し取ることでした。

～プラウドタワー住吉HPより～

どの辺が品格と礼節を備えているんでしょうね。
風致地区に隣接する立地で、住吉のコンテクストを考えればガラスを多用したタワマンなどあり得ないと思うのですが。デベってのは本当適当ですね。

[85: 匿名さん]

ほんとほんと。
住吉川周辺の景観の破壊ですね。
無茶苦茶やな。
神戸市は、六アイと言い、御影と言い、
東灘の良さを全く理解せず破壊。
ダメですね。

[86: 近所をよく知る人]

施工の熊谷組が自社で建てたあこや亭の解体の工期を見誤り、
解体工事が大幅に伸びてしまい、
近隣住民とかなりもめているらしいよ。
工期が延びたことによる赤字がかなり出ていて、
それは熊谷組が持たなきゃいけなくて大変だって、
工事主任さんが言いふらしてた（笑）
さて、赤字はどこで埋めるんだろうね。

[87: 匿名さん]

そりゃもめるでしょうね。
先日、住吉川を歩いたら、クレーンって大きな音を立てるんだなぁと思いました。

[88: 匿名]

それぐらいの赤字は熊谷組には小銭程度でしょ。

[90: 匿名さん]

小銭程度なら言いふらしてるあたりが痛い。

[91: 匿名さん]

この物件が住吉駅７分、御影タワーは９分。あなたならどっち？選ぶ？

[92: 購入検討中さん]

私ならプラウドタワー住吉ですね。断然。

[93: 匿名]

このやり取りも痛い。

[94: 匿名]

私は夜ｳｫｰｷﾝｸﾞするのが日課なので断然ﾌﾟﾗｳﾄﾞ住吉です。御影はDMを見る限りほぼ完売となっていましたので今から入居して近所付き合いするより新築時に入居した方が生活しやすいのかなっと考えています。区役所裏の広い歩道を歩くと駅も近くに感じ買い物にも便利だと思いました。

[96: 匿名]

私も御影タワー。
JRだけではなく、阪神や阪急も利用可能なところと、買い物施設と隣合わせなところが良い。今日のように寒い日は出掛けるのが億劫になるので、本当に助かる。

[100: 匿名さん]

確かに御影タワーの方が交通の便がいいと思う。
買い物にも便利だし。

でも高層マンションだからどっちもどっち。
騒音たくさん拾うし、地域の人々からは嫌われるし。
御影タワーの色とオブジェはかなり不評で、
地域の人々が未だに怒ってるのを聞いたことある。
住吉両側に立つ二つのマンションも同じ運命でしょう。