23区内の新築マンション価格動向（その53）

[匿名さん]

2010年8月現在、日本は15年ぶりの円高になっております。
しかし、金価格は上昇。地価も反転し連続で上昇と先が読めない状況。

さて、マンション価格は上がるのか下がるのか。
皆さんで予想しましょう。

[529: 匿名さん]

品川区なんて一部を除いて殆ど汚い下町の貧民街だろ(笑)

[530: 匿名さん]

下町貧民街
じつは物価安いし風情あってよい
葛飾あたりは意外に文化レベル高い

新興団地は馬鹿の集まり
掲示板眺めてるとよーくわかります。

[531: 匿名さん]

品川区は人口が増えているし、発展余地がまだありそう。

[532: 匿名さん]

大井町駅前再開発
高そうだけど売れるのかな？

[533: 匿名さん]

豊洲はまさに手塚先生が描かれたような「未来都心」となりつつありますね。

[534: 匿名さん]

手塚先生への冒涜もはなはだしい。

[535: 匿名さん]

また豊洲の話(笑)

[536: 匿名さん]

住宅ローンは年収の何倍まで借りてもいいの？ - コラム・事例 [All About プロファイル]
http://profile.allabout.co.jp/w/c-45401/

・夫婦2人世帯の場合・・・年収の5倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども1人の場合・・・年収の4倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども2人の場合・・・年収の3倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。


子供が2人いたら、住宅ローンは年収の3倍以内に収めないといけないそうです。
さらに、子供の教育費にお金をかけようと思っている人は、その分を考慮して、
住宅ローンの額をもっと下げたほうがいいでしょう。

[537: 匿名さん]

完全に年収によると思いますよ。

年収600万と1500万じゃ生活費の割合が違いますから。

[538: 匿名さん]

割高を売るのがますます難しくなるね。
割高外周区ピンチ

[539: 匿名]

「未来都心」は
手塚先生ではなく、三井の造語でしょ

[540: 匿名さん]

将来性が無いとマンションなんか買ってられませんね。

[541: 匿名さん]

場所取り合戦です(笑)

[542: 匿名]

場所あまり気味ですが…
人口減り気味ですが…

[543: 匿名さん]

東京駅5km圏内なら人口減、土地余りでも安心ですね。

[544: 匿名さん]

豊洲なんか、安くていいんじゃない？
街も綺麗だし。

[545: 匿名さん]

>537
>完全に年収によると思いますよ。
>
>年収600万と1500万じゃ生活費の割合が違いますから。

確かに、年収600万だと、借入額はもっと少なくしないといけないでしょうね。

[546: 匿名さん]

埋立地で汚染地域で江東区じゃ安くても・・・

[547: 匿名さん]

無理なローン組むより良いんじゃない、便利で安いなら。

[548: 匿名さん]

そうそう。立地は妥協してタワマン。
こんな価値感もありですよ。

[549: 匿名さん]

無理なローン？
組んでるの？

[550: 匿名さん]

将来不安時代
東京駅から半径５ｋｍ圏内マンションなら盤石

[551: 匿名さん]

新宿区は？ 最近、神楽坂あたりにマンションばんばん建ってますけど。
わりとシングル、ディンクス向けのコンパクト仕様が多く売れ行きも良さそうです。

[552: 匿名さん]

神楽坂
東京駅から半径５ｋｍ圏内だからオーケーだよ

[553: 匿名さん]

台東区の賃貸も好調です。

[554: 匿名さん]

割安感がある都心部に人は集まります。
高いところはダメ。

[555: 匿名さん]

墨田区はスカイツリー効果で販売好調みたい。
お手頃価格じゃないと、都心部でも苦戦

[556: 匿名さん]

新築にしろ、中古にしろ、マンションを買う際は、
相場を調べるために、不動産屋に行って、レインズの制約事例を見せてもらいましょう。

三井のリハウスにでも行って、レインズの制約事例を見せてもらえば、
中古マンションがいくらで取引されているか分かります。

広告等に出ている売出し価格は、あくまで売主の希望売出し価格であって、
実際はもっと下の価格で取引されているのがほとんどのようです。

そんな人はいないと思いますが、
最初から売主の希望売出し価格で購入するなんて、お人よしのバカですよ。

[557: 匿名]

×東京駅から半径5㎞

〇東京駅から半径3㎞

[558: 匿名さん]

お金持ちですねぇ(笑)

[559: 匿名さん]

>墨田区はスカイツリー効果で販売好調みたい。
>お手頃価格じゃないと、都心部でも苦戦

具体的な根拠、プリーズ。

[560: 匿名さん]

港区で中古マンションの在庫が危険レベルに達しているよ。

[561: 匿名さん]

都心３区の中古マンション在庫の増え方は鈍化している。
これから徐々に在庫が減り始めます。
たぶん

[562: 匿名さん]

中央区が好調なだけでは？

[563: 匿名さん]

中央区が好調？
別なスレに、ＴＴＴの中古在庫が多いって書かれてるじゃない。

[564: 匿名さん]

全体の話じゃない？

[565: 匿名さん]

ＴＴＴは、中央区でも
マンションの戸数がケタ違いだから。

[566: 匿名さん]

賃貸が好調なエリアは中古マンションの需要も旺盛だよ。

[567: 匿名さん]

>都心３区の中古マンション在庫の増え方は鈍化している。
>これから徐々に在庫が減り始めます。
>たぶん


適当なことは書かないで。
具体的なソース、プリーズ。

[568: 匿名さん]

>中央区が好調なだけでは？

適当なことは書かないで。
具体的なソース、プリーズ。

[569: 匿名さん]

「5倍、7倍でも可能」うのみ危険、年収別マイホーム購入術　｜ 住宅ローン比較／住宅ローン人気ランキング　：　日本住宅ローンプランニング
http://www.jl.jpn.org/news/detaile_20100212.html

記事より
・専門家に年収別（400万円、600万円、800万円）の理想取得価格を弾き出してもらったところ、それぞれ年収の3倍強という結果になった
・不動産会社の営業マンは年収の5倍、なかには7倍でも購入できるようにセールスしますが、これをうのみにするとかなり危険です


記事の中には、考えなければいけないリスクの話しもありました。
専門家によると、住宅ローンは年収の3倍強までが適正だそうです。

[570: 匿名さん]

SUUMO 豊洲駅 115件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

パークシティ豊洲などがやまほど出ています。

豊洲の中古マンションの在庫がまた増えたようです。すごい勢いで増えてますね。

[571: 匿名さん]

ワールドシティタワーズ、品川Ｖタワーなどいろんなマンションが
やまほど売りに出てます。


SUUMO　品川駅の中古マンション 232件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...


どこもかしこも余っちゃってるのかな？

[572: 匿名さん]

ＴＨＥ　ＴＯＫＹＯ　ＴＯＷＥＲＳがやまほど売りに出ています。


SUUMO　勝どき駅の中古マンション 98件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

[573: 匿名さん]

中央区は新築賃貸が増えているのに、賃貸在庫が増えていないよ。
順調に消化してますね。

[574: 匿名さん]

人口もコンスタントに増加中だね。

[575: 匿名さん]

SUUMO 田町駅 139件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

キャピタルマークタワー、芝浦アイランドなどが山ほど売りに出ています。
特に芝浦アイランドの数がすごく多いです。

このエリアも余っちゃってるようですね。

[576: 匿名さん]

港区の中古マンションの在庫は多過ぎかも？

[577: 匿名さん]

ヤフーで総数を調べたら？
それを区のマンションストック総数で割れば余り具合が分かるよ。

[578: 匿名さん]

中古マンションの場合、売れるからマーケットに出ている面があるから、
売れないところは出てこない

[579: 匿名さん]

新築未入居の長期在庫に中古がジャンジャン積み上がってる湾岸はどうですか？苦笑

[580: 匿名さん]

苦笑おじさん、お久しぶりです。
お元気でしたか？

[581: 匿名さん]

人口移動は
マーケットの潜在力とイコールでしょうか？
そうなら、港区の中古マンション在庫も気にするレベルじゃない！

[582: 匿名さん]

ここ１０年の人口増加数が多い区は需要が大きいので吸収力も大きいと考えてよろしいと思います。
港区は気にする必要は無いでしょう。

[583: 匿名さん]

デベ営業ってどこも似たり寄ったりですね。
アホな営業研修の成果ですかね？w

[584: 匿名さん]

>>577
マンションストック数はこちらＡ
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/62karitsu-stock.pdf
中古マンション在庫数はこちらＢ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&pf=...
ＢをＡで割れば余剰率がでます。

[585: 匿名さん]

売れない中古は賃貸にまわるから、賃貸も入れて余剰率を計算すべき。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

[586: 匿名さん]

数字を出すと困るところがあるんじゃない(笑)

[587: 匿名さん]

理詰めで行かれると業者も弱いｗ

[588: 匿名]

賃貸なんて言ったら、
勝どきみたいに賃貸が増え続ける街はどうなる。

[589: 匿名さん]

>>588
計算したら
世田谷区の余剰率が２４％
中央区の余剰率が２１％だったよ。
だれか全部出してみてよ。

[590: 匿名さん]

話題の江東区は余剰率１４％、
余っている感じじゃないね。

[591: 匿名さん]

港区２２％、大田区２５％、新宿区２５％、板橋区２６％、
都心が取り立てて余っているわけじゃないね。
逆に少ない方では？

[592: 匿名さん]

いわゆる中央線沿線の人口減少区はやっぱ他と比べて余り方が尋常じゃないな

中野区　３４％
杉並区　３１％

この数字って使えそうだな。

[593: 匿名さん]

意味不明なネガツイートが突然なくなって、価格動向スレらしくなってきましたね（笑）

[594: 匿名さん]

都心部ネガが吹聴していたこととまるっきり逆の数字ですね。

江東区がダントツに良好だし、中央区、港区も余剰率が低いｗ

都心部志向が根強い証拠だな。
少々の供給増は簡単に吸収しているようだ。

[595: 匿名さん]

城西が弱いのは真実のようです。

[596: 匿名さん]

こうやって見ると、割高外周区として揶揄されている世田谷区も決して悪くないな。

[597: 匿名さん]

割高外周区でも世田谷区はちょっと別格みたいだね。
懐が深いみたい。

[598: 匿名さん]

世田谷区は値段を下げながら余剰を吸収している。

でも、人気が無いと値段を下げても人は集まらないから、
別格と言えば別格ですな。

[599: 匿名さん]

計算したら練馬区もひどくて３１％だよ。

[600: 匿名さん]

余剰率なんて、適当な数値を作って、無理やりこじつけても意味ないんじゃない。

>計算したら
>世田谷区の余剰率が２４％
>中央区の余剰率が２１％だったよ。
>だれか全部出してみてよ。

２４％なんて数値、ＢをＡで割っても出ないでしょ。
２４％なんて数値がどうやったら出るのか、具体的に式を言ってみてよ。

>マンションストック数はこちらＡ
>http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/62karitsu-stock.pdf
>中古マンション在庫数はこちらＢ
>http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&pf=...
>ＢをＡで割れば余剰率がでます。

[601: 匿名さん]

統計とか分析の話でしょ。

[602: 匿名さん]

>都心部ネガが吹聴していたこととまるっきり逆の数字ですね。
>
>江東区がダントツに良好だし、中央区、港区も余剰率が低いｗ
>
>都心部志向が根強い証拠だな。
>少々の供給増は簡単に吸収しているようだ。

はいはい、しょーもない数字遊びで納得しても仕方がないと思いますよ。

簡単に吸収している、って、無理やりこじつけの結論出しても、
現実は違うんだから。

簡単に吸収できているんだったら、こんなに毎月毎月在庫が急激に増え続けないでしょ。

[603: 匿名さん]

家づくりノウハウ/資金・税金ガイド｜ハウジングナビ
http://www.housingnavi.jp/edit/g/g7_2_06.html

記事より
・その6：住宅ローンは借りられる額ではなく、返せる額で考えよう。
返済額は手取収入の25％まで、理想は20％まで
・借りていい額の目安は年収の4倍


借りていい額の目安は年収の4倍までだそうです。
これはあくまで戸建の話しなので、管理費や修繕積立金などが多くかかるマンションの場合、
住宅ローンの額をもっと下げたほうがいいでしょう。

[604: 匿名さん]

まあ、物件の質や価格の適正さ、税制・金利面が購入意欲を後押し、消費者の購入マインドは高い状態が続いているから。

[605: 匿名さん]

>>600
賃貸の余剰も加えて計算だよ。

>マンションストック数はこちらＡ
>http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/62karitsu-stock.pdf
>中古マンション在庫数はこちらＢ
>http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&pf=...
マンション賃貸余剰はこちらＣ
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/
ＢとＣを足してをＡで割れば余剰率がでます。

２３区全部計算してランキングお願いします。

[606: 匿名さん]

脳内でいくら考えても想像にすぎないけど、

数字は信用できるからなあ。

[607: 匿名さん]

都心部ネガが言ってたことが嘘ばっかりだったのがよ~く分かりました。

都心部のマンションを検討します。

[608: 匿名さん]

数字は騙すのも簡単だよ。

「数字なら確実」って思い込んじゃう人も多いから。
根拠と数字を出すプロセスが一番大事なんだけどね。

で、その数字は信憑性あるの？

[609: 匿名さん]

数字の信ぴょう性はありますから
みなさんだまって計算してみましょうｗ

[610: 匿名さん]

江東区がダントツに良いのは分かったけど、
危険レベルは何％からだろう？

[611: 匿名さん]

江東区が１４％だから、２５％以上は危険レベルじゃない？

[612: 匿名さん]

４軒に1軒が余剰って計算になるからね。
まあ、重複されて数えられているから、それより低いでしょうが目安にはなるかも。

重複されて数えられているのは、どの区も同じ条件だから、
ランキングを出してあまり具合を比較するのは意味がある。

[613: 匿名さん]

嘘数値に騙される。

[614: 匿名さん]

まずは数値の出し方から検証したら？その数値正しい？

[615: 匿名さん]

＞695の賃貸総数は「駅から徒歩10分以内」の物件の数だから、
賃貸総数とするにはちょっと微妙な数字じゃないかな
当然重複もあるし、今出てるデータで計算しても実際の数字は出ないと思う

[616: 住まいに詳しい人]

つうか分母が新築分譲マンションののべ販売数なんだから

はじめから賃貸用の建設された住戸も含まれている
賃借募集件数を分子に入れるのは問題がある
※実際は募集広告数だから物件の重複問題もある

住宅土地統計や建築着工統計と照らして
地域差を比較する指数として妥当なのか検証はしているのか？

[617: 匿名さん]

>>616
中古マンションの在庫をマンションストックで割って余剰率出しました。
余剰感の少ない順です。
1位　江戸川区　０．９５％、2位　江東区　０．９８％、3位　墨田区　１．１５％、
4位　大田区　１．１６％、5位　葛飾区　１．１８％、6位　北区　１．２０％、
7位　足立区　１．３４％、8位　品川区　１．３６％、9位　文京区　１．４１％、
10位　台東区　１．４１％、11位　板橋区　１．４６％、12位　豊島区　１．４７％、
13位　杉並区　１．４８％、14位　目黒区　１．６２％、15位　練馬区　１．６４％、
16位　世田谷区　１．６７％、17位　中央区　１．７９％、18位　新宿区　１．７９％、
19位　中野区　１．８３％、20位　渋谷区　２．１７％、21位　港区　２．５０％

江戸川区、江東区、墨田区のエリアが人気で、在庫が少ない事が判明しました。　　

[618: 匿名さん]

江東区で不人気は新興団地だけです

[619: 匿名さん]

東京駅周辺にオフィースビルが集中していく傾向が強まって、
その中で、同地域への利便性に優れ、価格も割安な江戸川区、江東区、墨田区が人気になっているものと思われます。
スカイツリー効果もあるのかもしれません。

[620: 匿名さん]

オフィス街埋まるといいね。
一番余ってるの江東区みたいだけど。

[621: 匿名さん]

世田谷は道も狭くてうんざりだけど
>>619のように何年も必死な教授も哀しいものがある

歩いている人種が違う

[622: 匿名さん]

主要都市の地価に“底打ち”の兆し、４２％が上昇・横ばい　国交省調査
産経新聞 11月26日(金)15時0分配信

　国土交通省が２６日発表した２０１０年１０月１日時点の主要都市の地価は、観測１５０地点のうち４２％の６３地点が「上昇・横ばい」となった。前回７月１日時点の調査では４５地点が上昇・横ばいだっただけに、地価下落に歯止めがかかりつつある現状が改めて浮き彫りとなった。国交省では、「住宅地でマンション販売が好調なうえ、商業地も大都市の都心部が下落から横ばいに転じた地区が増えた」と分析している。

[623: 匿名]

将来性がなく在庫持ちたくない地域だからじゃない。

[624: 匿名さん]

このあたりに問題ありそうだな。

14位　目黒区　１．６２％、15位　練馬区　１．６４％、16位　世田谷区　１．６７％、
17位　中央区　１．７９％、18位　新宿区　１．７９％、19位　中野区　１．８３％、
20位　渋谷区　２．１７％、21位　港区　２．５０％

[625: 匿名さん]

住みたい街だね。

[626: 匿名さん]

>>625
おもしろい事言うね。
業者ですか？

[627: 匿名さん]

>1位　江戸川区　０．９５％、2位　江東区　０．９８％、3位　墨田区　１．１５％、
>4位　大田区　１．１６％、5位　葛飾区　１．１８％、6位　北区　１．２０％、
>7位　足立区　１．３４％、8位　品川区　１．３６％、9位　文京区　１．４１％、
>10位　台東区　１．４１％、11位　板橋区　１．４６％、12位　豊島区　１．４７％、
>13位　杉並区　１．４８％、14位　目黒区　１．６２％、15位　練馬区　１．６４％、
>16位　世田谷区　１．６７％、17位　中央区　１．７９％、18位　新宿区　１．７９％、
>19位　中野区　１．８３％、20位　渋谷区　２．１７％、21位　港区　２．５０％

２３区以外も調べてみました。

市川市　　０．８８％
松戸市　　０．９８％
八王子市　１．０８％
相模原市　１．２５％
川口市　　１．２６％


こんな数字出して、なにが言いたいだっけ！？

[628: 匿名さん]

「年収別に安心な住宅ローン借入額は？」
http://www.housingloan-hikaku.com/risk/syunyu_gendo.html

記事より
・マンションや住宅を購入する際、当然物件の価格（住宅ローンを考慮しない表面価格）を見ますよね。一般的には、安心できるラインとして、年収の3倍程度までがその安定ゾーンであるといわれています。
営業の方などは5倍、6倍でも大丈夫です！といわれる方もいるかもしれませんが、将来的に年収が「確実に」アップするのであればともかく、そうでないのでしたらリスクのとりすぎです。


年収の３倍程度までが安定ゾーンだそうです。
営業の言葉や、不動産会社が主催する住宅ローンセミナーを鵜呑みしないほうがよさそうですね。
自分の身は自分で守りましょう。