23区内の新築マンション価格動向（その53）

[匿名さん]

2010年8月現在、日本は15年ぶりの円高になっております。
しかし、金価格は上昇。地価も反転し連続で上昇と先が読めない状況。

さて、マンション価格は上がるのか下がるのか。
皆さんで予想しましょう。

[51: 匿名さん]

全部合わせても埋立地の一棟分より少なそうじゃない。

[52: 匿名さん]

埋立地が売れ残ってるなら理解できるが

世田谷の売れ残りってさ　埋立地よりも相当ヤバイ事情があるって事？ｗ

[53: 匿名さん]

平均して高いんだよｗ
埋立地のと比べてみな。

[54: 匿名さん]

価値の差は価格に反映されちゃうからね。

[55: 匿名さん]

価値の差って言っても売れ残ってるじゃん

それって

価値に見合った価格だと認められてないってことじゃんｗ

[56: 匿名さん]

バブル後でも、世田谷辺りはちょっと景気良くなると、すぐ高値に戻ってたからね～
まだ強気なのかもね。

[57: 匿名さん]

安いのに大量に余ってる埋立地は
その安い価格でさえ価値に見合うものだって評価されてないってことだろ。

[58: 匿名さん]

世田谷はいい物件ならともかく、
駅遠中古なんかは景気に関係なく売物が多いので、
なかなか高値には戻りませんよ。

[59: 匿名さん]

おれもそう思う。
今後は世田谷の内部で格差が鮮明になるだろうね。
便乗価格はありえない地域が結構出てくるかな。

[60: 匿名さん]

割高外周区は一部を除き下がるのみでしょう。

[61: 匿名はん]

23区内でも駅から近くないマンションはみんな嫌だろ
そういうマンションはかなり安くしないと厳しいよ

[62: 匿名さん]

「“憧れのマンション”が将来足かせに」
http://wol.nikkeibp.co.jp/article/column/20101005/108811/?P=1


こんな阿呆な買い方をする人がいるんですね。。

[63: 匿名さん]

「年収別に安心な住宅ローン借入額は？」
http://www.housingloan-hikaku.com/risk/syunyu_gendo.html

記事より
・マンションや住宅を購入する際、当然物件の価格（住宅ローンを考慮しない表面価格）を見ますよね。一般的には、安心できるラインとして、年収の3倍程度までがその安定ゾーンであるといわれています。
営業の方などは5倍、6倍でも大丈夫です！といわれる方もいるかもしれませんが、将来的に年収が「確実に」アップするのであればともかく、そうでないのでしたらリスクのとりすぎです。


年収の３倍程度までが安定ゾーンだそうです。
営業の言葉や、不動産会社が主催する住宅ローンセミナーを鵜呑みしないほうがよさそうですね。
自分の身は自分で守りましょう。

[65: 匿名さん]

>63

このご時世に、無謀な借金をして、身の破滅をまねくような人はいないと思いますよ。

[66: 匿名さん]

いや、低金利の今のうちにって人もいるでしょう。

[67: 匿名さん]

>いや、低金利の今のうちにって人もいるでしょう。

だからって、無謀な借金していいわけじゃない。

[68: 匿名さん]

超長期も低金利ですからね。
おまけにフラット35Sは当初10年間金利1%優遇ですし。
住宅ローン減税も今年までが最大ですし、資金計画さえちゃんとしてれば問題はないですよ。

[69: 匿名さん]

>資金計画さえちゃんとしてれば問題はないですよ。

資金計画がちゃんとできる人は無謀な借金なんてしないでしょ。

[70: 匿名さん]

>>69
キミは一生指くわえて眺めてる人生がお似合い。

[71: 匿名]

各国、金融緩和合戦だからかなりインフレ懸念がある。
そうなるなら、固定で借りて不動産買えば、お得。

[72: 匿名さん]

>キミは一生指くわえて眺めてる人生がお似合い。

論理的に反論できずに
しょーもない捨て台詞しか言えないのか、かわいそうに。

[74: 匿名さん]

>・新規登録件数は前年同月比１５．７%増(３カ月連続で２ケタ増)

一般庶民が気づかないうちに、
状況判断がきちんとできる人たちが素早く売り抜けしようとしているのでしょうかねぇ。
今がピークだと判断して。

[75: 匿名さん]

まだまだ上がるよ、って煽ってる一方で、
冷めた目で冷静に物事を判断できる人たちが賢く売り抜けようとしているように思える。

[76: 匿名さん]

今は低金利だから買い時だ、って煽ってる人もいるね。

[77: 匿名さん]

>>76
買える人は都心部マンション購入のチャンス。

なんせ、席が限られているので、
１０年後はイス取りゲームになるのが見え見えだからね。

でも、景気が悪くて、実際に買える人は首都圏全体で年間１万世帯、
人口に直すと３万人に過ぎない。
エリート化が進んでるね。

[78: 匿名さん]

年２万人Ｘ１０年＝２０万人増

都心部の人口増加はこのあたりで、
満員御礼ｗ

[79: 匿名さん]

港区の人口18万くらいしかいないから、10年で20万も人口増えないよ。

[80: 匿名さん]

江東区だけで１０年間で７７千人増えたからね。

でも、東京駅から半径５ｋｍ圏内の都心部になると、
残りのキャパは少なそうですね。

[81: 匿名さん]

年１．５万人（年５千戸）Ｘ１０年＝１５万人増

都心部の人口増加はこのあたりで、
満員御礼

[82: 匿名さん]

まあ、そのうち子供ができた転勤だで、一定の割合で出てく人たちも出てくるよ。
流入組の人口構成をよく見たほうがいい。
子育て終えた老人世帯もいるみたいだが、20～30代の独身や共働き中心なんだよ。
そのうち手頃な都心物件では手狭になる。

今までは都心の手頃な物件が供給され始めたばっかだからね、当然流入は急増するだろうね。
これからは、若い世代や、子育て終えた老人世帯が、どこまでコンスタントに流入するかだろうね。
個人的には、景気や所得の低迷が続けば、そんなに今までみたいな急な流入はないと思う。
出ていく人は確実に一定割合いるから、それに見合う流入がないかぎり、つねに空きは出てくるだろう。
焦る必要はない。

[83: 匿名さん]

>>82
子供は１人だから問題ないよ。

みんな都心部に永住モードですよ。

[84: 匿名さん]

都心部マンションを買いたくて買えない人がいっぱいいるんだなあ。

[85: 匿名さん]

ＤＩＮＫＳ時代は２ＬＤＫ
子供ができると３ＬＤＫ
どっちも都心部マンション(笑)

郊外はお呼びじゃないかと(笑)

[86: 匿名]

郊外の戸建売れたラッキーなシニアが都心に流入してるから、価格が上がり過ぎなければ人口は増えるだろうが、都心三区は年供給が2000戸くらいしかないんじゃない？

[87: 匿名さん]

今のシニアの団塊は、バブル期に割高郊外を買ってしまった世代だよ。
郊外は郊外でも、遠〜い郊外。
とてもじゃないが、売っても都内に流入できませ〜ん。

[88: 匿名さん]

>>86
首都圏全体で５千万円以上のマンションが売れるのは年間１万戸程度、
そのほとんどが都心部になりつつあります。

割高外周区がまったく売れず、分譲マンションの建築ストップの状態ですから

[89: 匿名さん]

ちゃんと学問をした人ならわかるが、東京のような大都市で中央駅からたかが半径５キロ程度の狭い範囲にオフィスも商業施設も居住区も納めるような必要性はまったくないし、現実的に有り得ない。
車も電車も使わず徒歩で生活するなら話は別だが、江戸時代に逆戻りするような生活を望む人はいない。
マンションデベの中卒程度の幼稚な論理ではいつも無理がありすぎ。結論ありきで無理やり屁理屈をこねているとしか思えない。

[90: 匿名さん]

一般的には職住近接に越したことはないよね。
殺人的ラッシュが好きというなら誰も止めやしないが。

[91: 匿名さん]

コンパクトさを売りにして、
国際競争力をつけたいみたいよ。

集中投資で、限られたエリアを素晴らしくする。
一番お金がかからなくて効果が大きい方法ですよ。

電線の地中化も都心部だけみたいよ。

[92: 匿名さん]

拡散投資をやる余裕もないし、
人口減少時代だからその必要もない。

学問やった人なら常識問題ｗ

[93: 匿名さん]

都心部はますます住みやすくなり、
郊外はどんどん暮らしにくくなるということですね。

[94: 匿名さん]

>>93
地方と都会との関係と同じですよ。

人口が減っていくと都会の中でも、郊外と都心部で同じような現象が起こります。
まあ常識じゃないですか？

[95: 匿名さん]

もう１つ常識ですが
高所得者の高齢化が進むと郊外ベッドタウンは税収が不足します。
それを補うために相続税の課税強化が政府内で検討されています。

相続税の課税が強化されると、郊外で土地の売却が進んで地価がさらに下がることになります。

[96: 匿名さん]

レインズの10月の月例マーケットウオッチ
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201010.pdf

・東京都の中古マンションの制約件数は前年同月比１１．５%減
・制約物件の㎡単価は前月比０．２％減
・新規登録件数は前年同月比１５．７%増(３カ月連続で２ケタ増)

・城東地区 （台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区）の中古マンションの制約件数は前年同月比１３．８％減


中古マンションの在庫が増えているようです。

[97: 匿名さん]

>・新規登録件数は前年同月比１５．７%増(３カ月連続で２ケタ増)

一般庶民が気づかないうちに、
状況判断がきちんとできる人たちが素早く売り抜けしようとしているのでしょうかねぇ。
今がピークだと判断して。

[98: 匿名さん]

まだまだ上がるよ、って煽ってる一方で、
冷めた目で冷静に物事を判断できる人たちが賢く売り抜けようとしているように思える。

[99: 匿名さん]

今は低金利だから買い時だ、って煽ってる人もいるね。

[100: 匿名さん]

まあ買える経済力がある人は買い時。

[101: 匿名さん]

売り抜けようとするのは自由だが、成約件数は落ちているのが現実。
売り出して売れなきゃ値下げするしかないのが、中古。

[102: 匿名さん]

中古も都心部が中心で、郊外はダメみたいよ。

[103: 匿名さん]

値下がりリスクが無い都心周辺にどうしても集まるよな。

[104: 匿名さん]

煽り、おつかれさま。

ここで売り抜けないと、どんどん下がっていくだろうから必死ですね。

なのに、今、成約件数も減ってるみたいだし。

[105: 匿名さん]

>>104
都心部は悪くないだろ。

[106: 匿名さん]

>値下がりリスクが無い都心周辺にどうしても集まるよな。

都心も値下がりリスクがありますよ。

湾岸も一時期に比べて、下がってるみたいだし。

値下がりしないなんて妄想にすぎない。

[107: 匿名さん]

都心部が値下がりしないなんて誰も思ってないだろ。
割高外周区や郊外に比べたら全然マシだが。

[108: 匿名さん]

これ見ると良くも悪くもなく毎月たんたんと一定数制約しているみたいですが？
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201010.pdf

[109: 匿名さん]

今が価格のピークだと思われているのに、
それを知ってて買うバカはなかなかいないと思うよ。

[110: 匿名さん]

価格のピーク？
一番高いってことですか？

[111: 匿名さん]

１０月時点
東京都の中古マンションの在庫が１８，４８２で、
成約が１、１４３

これをどう見るか

[112: 匿名さん]

>価格のピーク？
>一番高いってことですか？

そう思うから、今、売りに出す人が多いんじゃないですか？

[113: 匿名さん]

さんざ下がってるのに、今がピークとかもうね・・・

[114: 匿名さん]

中古マンションの在庫数
昨年同月比
都心３区　２３．７％増
城東　１０．６％増
城南　１６．１％増
城西　２０．９％増
城北　１４．４％増

[115: 匿名さん]

これからもっと下がると思ってる人が多いんじゃない。

[116: 匿名さん]

在庫数を制約数で割って何か月分の在庫か計算してみたよ。

都心３区　２５か月分
城東　１１か月分
城南　１８か月分
城西　２５か月分
城北　１４か月分

都心３区と城西が際立って余っている感じですね。

[117: 匿名さん]

本当は１年分の在庫くらいが適切なんでしょうか？

[118: 匿名さん]

都心3区はなんだかんだで需要が旺盛になるが、西は一体全体どうなっちまうんだ。。。

[119: 匿名さん]

>>118
城西には渋谷区と新宿区が含まれていますから、

[120: 匿名]

成約の平米単価がこれだけ違うからな。

都心３区　77.63-84.83万円
城東地区　42.58-45.46万円
城南地区　59.18-63.71万円
城西地区　60.66-67.62万円
城北地区　46.79-52.87万円

景気も良くないので、
低所得者層向け地域である平米単価50万円やそれ以下の売れ行きが目立つのだろう。

[121: 匿名さん]

渋谷と新宿はそこで働いている人の数自体が減ってきているから、
構造的に余る仕組みになっている。

[122: 匿名さん]

成約平米単価と何か月分の在庫かを並記してみた。

都心３区　77.63-84.83万円 25ヶ月
城西地区　60.66-67.62万円 25ヶ月
城南地区　59.18-63.71万円 18ヶ月
城北地区　46.79-52.87万円 14ヶ月
城東地区　42.58-45.46万円 11ヶ月

なんだ、単に坪単価が高い地域の回転が悪く、
ローン減税に釣られた貧 乏 人が城北や城東に群がっているだけかよ。

[123: 匿名さん]

まあまあの所得があると中古より都心部湾岸の新築を選ぶからな。
都心の中古は苦戦しちゃうよ。

[124: 匿名さん]

都心３区中古　77.63-84.83万円/㎡
坪単価に直すと
２５６万円～２８０万円
江東区の平均坪単価が２６０万円くらいだから
ぴったしカンカン(笑)

[125: 匿名]

構造的に就労人口が減る（品川とかに取られた）渋谷新宿は値段が下がれば買いとも読める。交通インフラは残るし

[126: 匿名さん]

渋谷新宿は値段が下がって行きますよ。
今は買わないほうが良い。

[127: 匿名さん]

>>122
外周区でも北と東は安いから、これから人口が増えて活気が出てくる可能性ありですね。

[128: 匿名さん]

足立区は北にあるのに城東なんだよな。

ちょっと不思議。

[129: 匿名]

>126

下がれば、と書いているじゃない。

[130: 匿名さん]

すっかり城東業者の念仏スレ化してるなw

城東希望の星豊洲を歩いた後
渋谷でも新宿でも歩いてみればいいよ

[131: 匿名]

足立区が城東なら、
城北に入る区は何処なの？

[132: 匿名さん]

>>130
汚らしい街という印象しかない（笑）

[133: 匿名さん]

都心と城西、高めのとこが余ってて、、、
値下げしたとこ安いとこが伸びてますね。
みなさん、価格に敏感です。

[134: 匿名さん]

都心の買煽りがひどいなｗ
狭小マンションが大量に余ってんだからしょうがないけど。

[136: 匿名さん]

>>134
都心よりその周辺部のほうが生活するのに便利だったりしますよね。

電車で５分も１０分もそんなに変わりはないと思います。

それならお安い都心周辺で十分満足です。

[137: 匿名さん]

今度は新規登録数を制約数で割って、１０月だけで何か月分の在庫が増えたか計算してみたよ。

都心３区　９か月分
城東　５か月分
城南　７か月分
城西　１０か月分
城北　６か月分


どこも在庫を急激に増やしてますね。

売る側の立場で考えれば、
売るのが遅れれば遅れるほど、売るのが大変になる、とても厳しい状況です。

[138: 匿名さん]

次は成約数の伸び率です。前年同月比

都心３区　－０．８％減
城東　－１３．８％減
城南　－１１．２％減
城西　－１８．２％減
城北　－５．３％減


城東、城南、城西の成約が急激に減っているようです。

[139: 匿名さん]

城西の人気が落ちていますね。
中央線も昔の話になりつつあるｗ

[143: 匿名さん]

完全に買い手市場ですね。
在庫が山ほど余っていて、しかもそれが急激に増加しているわけで。

それでも、今買いたいという希有な人は、買いたい値段で指値入れるか、もしくは
値下がりを待っていればいいんじゃないでしょうか。

[144: 匿名さん]

過去レス見たら、中古在庫の話？
年末に供給が増えるのは毎年の事だよ。

[145: 匿名さん]

今後数年でチョビチョビ売れるとしても都内のバカ高い狭小は最後まで残る。
いよいよどうにもならなくなって安い賃貸へ。
分譲も賃貸も一斉崩壊じゃないですか。

[146: 匿名さん]

埋立地がそうとうやばいようですね。
必至さがにじみ出てます。

[147: 匿名]

城西も大変なことになってるのにね

[148: 匿名さん]

安普請のマンションでローンにヒクヒクしてるより
昼に焼肉食えるほうがいいや

[149: 匿名さん]

そうそう実家パラサイトが最強。

[150: 匿名さん]

不動産経済研究所の調査によると、10月に首都圏で供給された新築マンションは3718戸で、前年同月（以下、前年）を9.8％上回った。これで、９カ月連続の前年比増となった。
平均販売価格は4512万円（前年比2.3％下落）、１平方メートル当たり単価は0.2％アップの66.3万円。価格は８カ月ぶりに下落した。比較的割安なコンパクト系マンションの供給が、全体の11.6％の割合に達したことが影響した。
契約率は78.8％（同9.8ポイントアップ）。今年に入ってから、10カ月続けて好不調の目安である70％のラインを上回っている。