23区内の新築マンション価格動向（その53）

[匿名さん]

2010年8月現在、日本は15年ぶりの円高になっております。
しかし、金価格は上昇。地価も反転し連続で上昇と先が読めない状況。

さて、マンション価格は上がるのか下がるのか。
皆さんで予想しましょう。

[441: 匿名さん]

新築マンションが年間２千戸売れる区の場合、
中古の適正在庫は２千戸。

新築マンションが年間５百戸売れる区は、
中古の適正在庫は５００戸。

[442: 匿名さん]

湾岸に多いタワーは、低層に比べて戸数が多いからね。
でも低層より成約率高いから、当然中古も数が多くなる。

[443: 匿名さん]

マーケットの大きさと在庫を比較しないといけないのは
経済学の基本の基本です。

郊外の在庫と都心部の在庫を数だけで比較するのは間違ってます。

[444: 匿名さん]

中古マンションの成約数と在庫ならこちらが使えます。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201010.pdf

[445: 匿名さん]

住むために新築を買いたい客と、住むためと賃貸運用のために中古を買いたい客、との
思案が違ってたりするから、そんなに単純じゃないよ。

[446: 匿名さん]

現状のマーケットの大きさは中古マンションの成約数で判断すれば良いんじゃない？

問題は、将来そのマーケットが大きくなるのか小さくなるのかでしょうが・・

[447: 匿名さん]

郊外の中古は都心部と比較したら大変そう。

[448: 匿名さん]

都心３区と城西：かなり余っている
城南：余っている
城北、城東：適正在庫

こんな感じですな。

[449: 匿名さん]

都心至上信仰はまだまだ覆らないですね。
郊外物件は価格下げるなり付加価値つけるなり、もっとがんばってほしい。

[450: 匿名]

郊外でマンションって意味わからない

[451: 匿名さん]

>>449
郊外は親元近くにとりあえず中古マンションを求める需要があって、
中古マンションの在庫は今のところは適正ですよ。
将来は？？？？ですがｗ

[452: 匿名さん]

都心３区と城西の中古マンションは値下がりするのでしょうか？

[453: 匿名さん]

なんだかんだ必死に都心都心って引っ張ってるけど
外周区どころか他県しか売れてないでしょ
新規着工はみんな他県

[454: 匿名さん]

起業が減ってＳＯＨＯ需要が無くなっているのが、城西中古マンションが余っている一因じゃないか？

[455: 匿名さん]

台東区が以外と人気になっているらしいよ。坪単価が手ごろなんだろ。

[456: 匿名さん]

少し古いけど

・建設中の超高層マンション
晴海三丁目西地区第一種市街地再開発 A1棟 東京都中央区 169m 49階
二子玉川東地区再開発住宅棟 東京都世田谷区 151m 46階

・計画中の超高層マンション
西新宿三丁目西地区再開発・北住宅棟 東京都新宿区 245m 66階
西新宿三丁目西地区再開発・南住宅棟 東京都新宿区 245m 66階
西富久地区再開発 東京都新宿区 225m 47階
東池袋四丁目第2地区市街地再開発 東京都豊島区 195m 53階
勝どき駅前地区第一種市街地再開発 東京都中央区 190m 55階
晴海三丁目西地区第一種市街地再開発 A2棟 東京都中央区 180m 51階
晴海三丁目西地区第一種市街地再開発 A3棟 東京都中央区 180m 51階

[457: 匿名さん]

城東埋立地の計画はなくなったな。

[458: 匿名さん]

>>433、中国人が増えてるんだろ

[459: 匿名さん]

ＳＯＨＯと言えば新宿区、渋谷区だったのに。

[460: 匿名さん]

今度は新規登録数を制約数で割って、１０月だけで何か月分の在庫が増えたか計算してみたよ。

都心３区　９か月分
城東　５か月分
城南　７か月分
城西　１０か月分
城北　６か月分


どこも在庫を急激に増やしてますね。 １０月だけで１０ヵ月分の在庫を増やした地域もあります。

売る側の立場で考えれば、
売るのが遅れれば遅れるほど、売るのが大変になる、とても厳しい状況です。

[461: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内だよ。

[462: 匿名さん]

>東京駅から半径５ｋｍ圏内

それ、もう止めたら。全く効果ないから(笑)
買い煽りの人からしか聞いたことないもん。

[463: 匿名さん]

近くの江東区、足立区より遠くの西側ってことだね。
仮に栄養素が同じとしても、ローソン１００のお総菜で我慢できるか、デパ地下のお総菜がおいしいと思うかだね。

[464: 匿名さん]

>>460
新規登録って登録し直したのを含んでいるみたいよ。
前月に比べての在庫増は大した数字じゃない。

[465: 匿名さん]

９月から１０月の在庫増
都心３区　１９戸
城東　７戸
城南　１０７戸
城西　１０２戸
城北　６７戸

[466: 匿名さん]

前年同月比の在庫増
都心３区　５９５戸
城東　２８２戸
城南　４７２戸
城西　５１５戸
城北　３７０戸

[467: 匿名さん]

城南と城西の急な増え方が気になるところだな。

[468: 匿名さん]

分母がどうなのかにもよるよね。

[469: 匿名さん]

特に城東の東京駅5キロ圏内は供給絞って価格維持しているのが見え見えですよね。
いよいよ暴落が近くなってきたと見るべきでしょう。

[470: デベにお勤めさん]

城東、というか、晴海、勝どきが供給時期を先送りしているのは確かなんだけど、
それは他の地域にも言えることなわけで、別にいわゆる埋立地だけの話ではないよ。
まぁ、供給圧力が強いのは事実なので、一気に下がってしまう可能性はあるのだけど、
逆に人気さえ出れば、供給量をコントロールして数年前の豊洲のように一気に上がる可能性もあるわけ。
なので、今はチャンスを見ている時なのですよ。

[471: 匿名さん]

５千万円以上のマンションを買える人は首都圏全体で９千世帯
それ以上供給しても余ります。

[472: 匿名さん]

１物件で１千戸近い超大規模マンションは年に１つで良いってこと。
都心部の土地も限られて来たから、
需要の大きさに合わせて供給すれば、後１０年で都心部の席はあらかた埋まる。

[473: 匿名さん]

都心部の席が埋まる、っていう言い方が好きな人がいるみたいだけど、
わかってないよねー。席が埋まれば別の席を作るだけなのにｗ。

[474: 匿名さん]

10年後には土地が無くなるわけで

[475: 匿名さん]

郊外とかにですね。

[476: 匿名さん]

いやぁ、それが土地がはいくらでも出てくるんだなぁｗ。

[477: デベにお勤めさん]

土地がなくなることはないですよ。特に埋立地は人が住むことだけ考えればいくらでもあると考えていいかと。
なかなかそういう話はできないですけれどもね。今、いわゆる都心部埋立地が供給絞って価格維持しているのは確かだし、別にあわてなくても、いくらでも将来買えますって。おそらく今よりもフェアプライスになると思います。

[478: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内の土地はすごく限られています。

[479: デベにお勤めさん]

確かに、席はいくらでも作れるのは事実。
そうやって副都心がいくつも出来てきたわけだしね。
今はまた東京駅周辺の開発の順番がまわってきたけれども、
その席が埋まればまた周辺へ伸びて行くわけで。
あんまり東だぁ西だぁの地域論を話しても仕方ないと思うんだけど。
ま、話すのが楽しいのはよくわかるんだがｗ。

[480: 匿名さん]

>>477
地図見るとあまりないけど、
地下都市ですか？

地下は嫌だなあ。

[481: 匿名さん]

>>479
だから東京駅から半径５ｋｍ圏内
これなら、誰も文句が出ない。

[482: 匿名さん]

究極の都心部ｗ

[483: デベにお勤めさん]

＞480
実際に街を歩いてみるといいかと。土地が余っているのがよくわかります。
まぁ、別に東京駅5キロ圏内に限った話ではなくて、埋立地全般に言えることですね。
既にデベロッパーが土地を手に入れていてあとは建てるタイミングをはかっているわけです。
この辺りがここで言われている割高外周区と違うところなんですが、素人さんはわかってないようで。

[484: 匿名さん]

そこまで突き詰めますか？

[485: 匿名さん]

少子化を考えると検討範囲を狭める必要がある。

[486: 匿名さん]

>>483
限られた土地だから戦略的に使うのは良くわかります。

割高外周区とは根本のところが違いますね。

[487: 匿名さん]

都心回帰はまだまだ続くというわけですね。
そして都心から離れた地域は価値を維持しにくくなると。

[488: 匿名さん]

>>487
それは分かり切ったことで、
価値が維持できるのはどの範囲までかって議論に移っています。

[489: 匿名さん]

＞既にデベロッパーが土地を手に入れていてあとは建てるタイミングをはかっているわけです。
つまりデベはこういうところで必死に買い煽って、高値に消費者が慣れたところでマンションを建て、ガッポリ稼ごうとしてるわけですね。
そんなことは絶対させません。全力で阻止します。

[490: マンション住民さん]

>>489
>そんなことは絶対させません。全力で阻止します。
つまりあんな地域やこんな地域の物件スレに貼り付いて24時間ネガ行為ですね。
プロ市民も顔負けです。

[491: 匿名さん]

まだまだいっぱいできるよ～

中野ツインマークタワー 東京都中野区 2012年11月竣工予定
ザ 湾岸タワー レックスガーデン 東京都江東区 2012年09月竣工予定
ブリリア大井町ラヴィアンタワー 東京都品川区 2012年08月竣工予定
ザ・タワーレジデンス大塚 東京都豊島区 2012年07月竣工予定
浅草タワー 東京都台東区 2012年02月竣工予定
パークハウス三軒茶屋Tower&Garden 東京都世田谷区 2012年02月竣工予定
プラウドタワー石神井公園 東京都練馬区 2012年01月竣工予定
(仮称)プライベートパーク西新宿タワー 東京都新宿区 2011年06月竣工予定
パークハウス清澄白河タワー 東京都江東区 2011年03月竣工予定
アトラスタワー茗荷谷 東京都文京区 2011年03月竣工予定
ブリリア有明スカイタワー 東京都江東区 2011年03月竣工予定
テラス東陽町ネクスタワー 東京都江東区 2011年03月竣工予定
東京フォレスト プレミアムタワー 東京都荒川区 2011年03月竣工予定
アウルタワー 東京都豊島区 2011年01月竣工予定

[492: 匿名さん]

>>490
"全力で阻止"が掲示板でネガ活動？
本当だとしたら、ずいぶんちっさい全力だなぁｗ

[493: 匿名さん]

>483
あんた、それ言っちゃぁｗ。
せっかく割高外周区で供給調整してるって話で掲示板の情報統制してるのに・・・。

まぁ、そのうちわかること・・・というかそろそろ化けの皮も剥がれてきたか。

[494: 匿名さん]

そりゃあ供給調整するでしょ。商売だもの当たり前。勝どき、晴海は明らかに調整してるね。
この辺りは阿吽の呼吸かな。
江東区は調整しようにも土地がいくらでもあるのでどうしようもないんだけど。

[495: 匿名さん]

というか豊洲にあやかってという傾向が強い。
内陸でもタワーが増えて、プレミア感を出して高級志向を誘う感じ。
低層がどう変わっていくか興味ある。

[496: 匿名さん]

はいはい、リーマンショック前後のプチバブル崩壊のときも
↑と同じように、供給を絞るだ、戦略で云々で、価格は維持できるって
高説をぶってた人がいたけど、
結局、思惑通りにいかずに、下がり続けたけどね。

[497: 匿名さん]

むしろ、供給調整だ、戦略で云々って話しが出てきたことが
プチバブル崩壊への合図だと、受け止めたほうが良いと思いますね。

つまり、デベも「売れない」ことをきちんと認識しているということですよ。

[498: 匿名さん]

地下になんか住めないよ、低層長屋

[499: 匿名さん]

ま、買ってからいえｗ
都心城南のちょっとしたとこなら、それでも憶越えだ。
半地下の建物が多いのは建築規制の厳しい半ば高級地帯中心だから。

[500: 匿名さん]

半地下のマンションなら、川崎市にだってあるよ。

[501: 匿名さん]

５千万円以上のマンションを買える人は首都圏全体で年間９千世帯
それ以上供給しても余ります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[502: 匿名さん]

平均価格が５千万円以上のところ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

[503: 匿名さん]

供給地域が都心部に集中すると
所得レベルによる住み分けが進みます。

[504: 匿名さん]

>>496さん
割高外周区が供給調整で価格を維持するのはやはり無理でしょうか？
都心部居住が進むと中古マンションの売り物が増えるから、新築の供給を抑えてもいずれは値崩れするでしょうね。

[505: 匿名さん]

所得レベルによる住み分けは進んだ方がいいと思う
その方が色々なトラブルは防げる気がする

[506: 匿名さん]

来年春にはまた人の移動がどっと起るわけで、
城南、城西の余剰中古マンションがまたどかんと増えるだろうな。

[507: 匿名さん]

今は目黒、大崎も開発してるし、品川効果もあって、あと5年は南側は安泰なんじゃないかな

[508: 匿名さん]

湾岸に近いところは生き残れるよ。

[509: 匿名さん]

城東埋立地の中古がすでに大量に余りだしましたね。

[510: 匿名さん]

またいい加減なことを(笑)

[511: 匿名さん]

そう思いたいのですね。

[512: 住まいに詳しい人]

豊洲あたりは実力以上に上がりすぎたので調整は必至だろーが
市場全体では売れなくても価格はほとんど下がらないと思うよ

日銀もREITの買い入れを始めた
これが安心材料になって、市場に溢れている余剰資金の少なからずが
消去法的に不動産に回ってくるでしょ

危ないデベはほぼ片付いたし、残っている企業はそれなりの財務体制になっている
人員整理も進めたから仕事の量を無理に増やす必要はない
ダンピングしてまで売り急ぐ気運は遠退いているのでは？

中古の在庫が積みましは売り圧力ではあるが
中古の場合は損を出してまで売ることに躊躇するから
ほどほどのところで均衡に達して価格への反映は最小限に留まると見る

ただ5年先10年先は空家も増えるし、不況がどこまで続くかによって
想定されるシナリオは複数だろーな

[513: 匿名さん]

城南、城西はもうダメじゃない？
時代の流れだから。

[514: 匿名さん]

城南、城西に復活のシナリオは無さそう。

[515: 匿名さん]

豊洲がなんで売れないのでしょう。

[516: 匿名さん]

>>515

そりゃ高いから
豊洲は安かったから売れた。あと先高感があったため早く買わなきゃあがってしまう
というあせりもあったので多少割高でも売れた

[517: 匿名さん]

化けの皮がはがれれば、ただの城東埋立地ってことだね。

[518: 匿名さん]

話題を豊洲に変えたい人がいますね(笑)

[519: 匿名さん]

↑豊洲が売れてないという話題だと、不都合がある人ですか？

[520: 匿名さん]

城南、城西が厳しいのは数字で裏付けられているから、
どこかの国みたいに関心を逸らしたいのでしょう。

[521: 住まいに詳しい人]

>>520
「豊洲」は特定出来るからいいけど

「城南」「城西」って何処？
具体的な地名とか駅名が欲しいなあ

でないと賛同も出来ないし、間違いがあったら正すことも出来ない
それとも単なるあなたの願望ですか？

[522: 匿名さん]

>>520

もう必死だなw

[523: 匿名さん]

全部じゃない？

[524: 匿名さん]

除く品川区(笑)

[525: 匿名さん]

世田谷の売れ残りが異常だね

[526: 匿名さん]

くすくす。

[527: 匿名さん]

世田谷売れない、まだまだ高い。

都心はもっと売れない。

埋め立て地、話題に挙がらない。

[528: 匿名さん]

品川区を除くことにどなたも異論ないようです

[529: 匿名さん]

品川区なんて一部を除いて殆ど汚い下町の貧民街だろ(笑)

[530: 匿名さん]

下町貧民街
じつは物価安いし風情あってよい
葛飾あたりは意外に文化レベル高い

新興団地は馬鹿の集まり
掲示板眺めてるとよーくわかります。

[531: 匿名さん]

品川区は人口が増えているし、発展余地がまだありそう。

[532: 匿名さん]

大井町駅前再開発
高そうだけど売れるのかな？

[533: 匿名さん]

豊洲はまさに手塚先生が描かれたような「未来都心」となりつつありますね。

[534: 匿名さん]

手塚先生への冒涜もはなはだしい。

[535: 匿名さん]

また豊洲の話(笑)

[536: 匿名さん]

住宅ローンは年収の何倍まで借りてもいいの？ - コラム・事例 [All About プロファイル]
http://profile.allabout.co.jp/w/c-45401/

・夫婦2人世帯の場合・・・年収の5倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども1人の場合・・・年収の4倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども2人の場合・・・年収の3倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。


子供が2人いたら、住宅ローンは年収の3倍以内に収めないといけないそうです。
さらに、子供の教育費にお金をかけようと思っている人は、その分を考慮して、
住宅ローンの額をもっと下げたほうがいいでしょう。

[537: 匿名さん]

完全に年収によると思いますよ。

年収600万と1500万じゃ生活費の割合が違いますから。

[538: 匿名さん]

割高を売るのがますます難しくなるね。
割高外周区ピンチ

[539: 匿名]

「未来都心」は
手塚先生ではなく、三井の造語でしょ

[540: 匿名さん]

将来性が無いとマンションなんか買ってられませんね。