23区内の新築マンション価格動向（その53）

[匿名さん]

2010年8月現在、日本は15年ぶりの円高になっております。
しかし、金価格は上昇。地価も反転し連続で上昇と先が読めない状況。

さて、マンション価格は上がるのか下がるのか。
皆さんで予想しましょう。

[167: 匿名さん]

相続税は課税強化されるみたいだし。

[168: 匿名さん]

課税強化って免税額が下がるので、高額納税者だけではなく
庶民の相続まで課税されるって事だよ。

[169: 匿名さん]

具体的には割高外周区に戸建てを持っている、元サラリーマンの方々ですね。
買ったときは安かったのに、バブルで高くなりすぎましたからね。

まあ、相続で土地の放出が始まったらバブルも終わって、
かなり下がるでしょうが、ちょっとした大混乱でしょうね。

[170: 匿名さん]

相続税が払えるように
相続までは賃貸でがまんしてちゃんと貯金をしましょう。

[171: 匿名さん]

免税額が下がると先食いできる部分も減るってことですか？

[172: 匿名さん]

＞相続で土地の放出が始まったら

もう相続なんて何年も前からあちこちで始まってるよ。
だいたい5千万＋αまで控除で1憶程度まではそんなに相続税はかからない。
戸建ては土地の評価額だけだから、相続するよな古い戸建の多くは無税かかなり税金が安い。
よほどの豪邸ならまだしも、サラリーマンの買う普通の少々広めの戸建で放出なんてありませんよ。

[173: 匿名さん]

９カ月連続供給増、価格は８カ月ぶりに下落　首都圏・新築マンション
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201011150005.html

首都圏マンション販売に変調の兆し　都区部３カ月ぶりマイナス
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/101115/biz1011151416008-n1.h...

記事より
・１戸当たりの平均価格は２・３％減と、８カ月ぶりにマイナスとなるなど、好調を続けてきた首都圏のマンション販売に変調の兆しも出てきた。
・首都圏のエリア別の販売戸数は都区部が３・４％減少となったほか、神奈川県も１４・６％のマイナスに転じた。

また不動産経済研究所の資料より
・１０月の１戸当り平均価格、１平方メートル当たり単価は、４，５１２万円、６６，３万円である。
２０１０年９月は５，０２４万円、７０，９万円であったので、前月比総額では５１２万円（１０．２％）のダウン、１平方メートル当たり単価は４．６万円（６．５％）ダウンしている


前月比総額で５１２万円（１０．２％）のダウン、１平方メートル当たり単価は４．６万円（６．５％）ダウンはすごいですね。

新築も中古も下り坂のようです。
それにしても、１ヶ月で５００万円以上下がるのはすごい。

[174: 匿名さん]

この状況だと、信頼できる営業マンがどうかを判断しやすいのでは。

信頼できる営業マンは、この状況をきちんと説明するはずで、間違っても「今は価格が上昇傾向です」なんて説明しないはず。

ちなみに私が最近会った営業マンはきちんと「今は価格が下がっています」と説明してくれました。

[175: 匿名]

下がる所は下がっても、下がらない所は下がらない、結局二極化が進むんですかね？

[176: 物件比較中さん]

どんなに不況になっても、3A等下がらない所は下がらないですね
でも都心といってもイメージ先行の人気エリア（交通等の利便性が悪い等）は、
全体の相場観の影響を微妙に受けますし、
次に都心隣接地域、そして一番影響が大きいのが外周区だと思います

夏以降公開の物件でも、販売中に微妙に下げている所が目立ちますね

[177: 匿名さん]

>>173
良くあることだが、発売と販売、が混同されている記事だよ。

新規に売り出すのが発売。
前月以前に売り出した分を含めて売るのが販売。

[178: 匿名さん]

オリンピック前後から郊外の戸建てが増え始めたので、
その時に妻が２７歳とすれば、一番古い人で８２歳。
まさにこれから相続だから、ばっちり税金とるには絶好のタイミング。

[179: 匿名さん]

>>175
将来性があるところは下がらず
将来性がないところは下がる
簡単に考えれば良いと思うよ。

[180: 匿名さん]

>そのとおり
あと、みんながそろそろ上がるんじゃないと思うようになるまで金融緩和はつづくと。なぜなら、景気回復と雇用拡大はインフレ期待が高まることで実現されるわけだから。

[181: 物件比較中さん]

例えば文京区や新宿区にあるような、良い学校の近くにある都心のお屋敷町、
すでに完成されている白金、恵比寿のような遊び要素も充実の交通の便の悪いエリア、
新宿、赤坂、六本木のようなオフィス街兼繁華街のようなエリアは、
それぞれ「将来性」という観点で見るとどうなんでしょう？

上二つは引き続きニーズはありそうなものの「将来性」があるかというと、ちょっと疑問ですが・・・

[182: 住まいに詳しい人]

>>176
>どんなに不況になっても、3A等下がらない所は下がらないですね

えっ？一番下がっているのか３Ａなんだけど･･･
絶対値が高いのと下落の大小を混同してはいけません

[183: 匿名さん]

３Ａはプチバブル時期より半額くらいになっているよね（土地の話ね）

[184: 匿名さん]

ま、下落率が高かろうが半額になろうが庶民に手が届く値段にはならないけどね

[185: 匿名さん]

３Ａは実需というよりほぼ金融商品と化しているのでファイナンスがつけば
利回り３％とかでも買っちゃう人いるからね。利回り６％→３％ですぐ倍です。
逆に融資がきついと普通の不動産価格まで下落するからすぐ半額になる。

[186: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内なら、古くからの街でも大丈夫だよ。
新宿区、文京区、台東区も圏内なら大丈夫。

[187: 匿名さん]

東京駅5km圏内はマジ鉄壁。

[188: 匿名さん]

西側限定ね。

[189: 匿名さん]

永田町５キロ以内

[190: 匿名さん]

古くからの墨田区も
東京駅5km圏内は鉄壁。

[191: 匿名さん]

新宿、渋谷が凋落しても、東京駅から半径５ｋｍ圏内なら影響無し。

[192: 匿名]

つまり山手線内は鉄板だよ

[193: 匿名さん]

皇居5km圏がいいね。
日本人ですから。

[194: 匿名さん]

渋谷、新宿凋落の影響を真剣に考えないといけませんね。

[195: 匿名さん]

オモロイ

業者しかいない

[196: 匿名さん]

５キロ圏内とかだと東京湾まで入っちまうよ
すっきりと買うなら山手線の中、できれば南半分でＦＡ

[197: 匿名さん]

だって、埋立地が余ってるんだもん。

[198: 匿名さん]

あまっているなら掘り戻してまた海に戻せば？

[199: 匿名さん]

地価下落が続いているそうです。

基準地価　全都道府県で下落続く
http://www.nishinippon.co.jp/nnp/item/198931

3大都市圏の地価2年連続で下落
http://www.j-cast.com/2010/09/21076426.html

[200: 匿名さん]

マンションの価格と関係がある、我々の供与動向です。

民間企業の平均給与が過去最大の下落だそうです。89年と同水準まで下がったとのこと。

平均給与、最大の下落　09年23万円減405万円、89年と同水準
http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819695E0EAE2E6...

民間平均給与、過去最大２３万円減　０９年、４０６万円
http://www.asahi.com/national/update/0928/TKY201009280394.html

企業平均給与２３万円減、過去最大の減少
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20100928-OYT1T00937.htm

民間給与が過去最大下落　 ５・５％下回り４０５万９千円
http://www.iwate-np.co.jp/newspack/cgi-bin/newspack_s.cgi?s_lifestyle_...

[201: 匿名さん]

役所勤めか教師は、給与水準はほとんど落ちてないから大丈夫。
民間勤めはアパート住まいで結構でしょう。

[202: 物件比較中さん]

>194
新宿ってそんなに凋落してます？
北～西新宿の再開発で、むしろ盛り返してくるエリアかと思ってましたが・・・

[203: 匿名さん]

お台場も汐留も昨今の業績不振で社屋もて余してる。
あんなの空き家になったら誰も買わんぞ。
周辺も暴落どころか墜落だ。

[204: 匿名さん]

赤坂もヤバいです。
赤字転落のＴＢＳ、本業不振で唯一の頼みは不動産業だが
メインテナントは博報堂だからね。まさに泥舟

[205: 匿名]

赤坂といえば、赤坂のタワーは
まだ完売できないのかな？

[206: 匿名さん]

盤石なのは東京駅の周辺部だけだよ。

[207: 匿名さん]

永田町5km圏ですね。

[208: 匿名さん]

公務員削減
永田町はダメ

[209: 住まいに詳しい人]

>マンションの価格と関係がある、我々の供与動向です。

全然相関関係が見られないのだが･･･

[210: 匿名さん]

公務員は霞が関だが？
議員定数削減、永田町はダメだな。

[211: 匿名さん]

赤坂は永田町とほぼ同じだろ。

[212: 物件比較中さん]

赤坂はここ数年に出来たタワーだと売却益が出てるようだけど、
今売り続けてる所は立地がね・・・

赤坂自体は相変わらず何の問題もないと思うよ
最近出てる超高級低層マンションなんか2億、5億とかのもバンバン売れてるし

[213: 匿名さん]

まあ、そんなもんだよね。
金がある人は世の中いるから。

[214: 匿名さん]

まあ東京駅から半径５ｋｍ圏内だから盤石でしょうね。

[215: 匿名さん]

直線距離じゃなくて、やっぱり東京駅まで30分以内ってのが強いんじゃないかな。
通勤楽だよね。

[216: 匿名さん]

大手町まで地下鉄で１０分が目安でしょうね。
ＪＲだと遠くなりすぎますからね。

[217: 匿名さん]

数十分の通勤時間
ケータイでニュースを読み
マンコミのマンション買い煽りの書き込みを嘲り
あっという間に会社

[218: 匿名さん]

あはは。俺とおんなじ行動だｗ

[219: 匿名さん]

常磐線の通勤電車で「現在は目黒の低層マンションに住んでる」って書き込みしてるおっさんがいたよ（笑）

本日の6時前くらい。探してみ（笑）

[220: 匿名さん]

都心部は地下鉄が交通手段です。

[221: 匿名さん]

そろそろ着替えて出勤の準備しないと

[222: 匿名さん]

駅別新築マンションPERの良い資料を発見。
赤い駅は塩漬けかもしれません。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/64PER2010_syuto.pdf

[223: 匿名さん]

会社が上野～秋葉原なら、西日暮里～鶯谷間でＭＳを探せば
庶民でもその生活が手に入りますな

[224: 匿名]

上野浅草口徒歩１分のマンションが中国人マンションになって売春マンションになってたって。
新築は１年だけだ

[225: 匿名]

ターミナル駅の近くなら、どこで起きても不思議じゃない現象でしょ。駅近ありがたがる当初のオーナーが住まなくなったら早晩どこでもそうなる可能性あり。

[226: 住まいに詳しい人]

>>222
でもね、駅別のPERなんて
１年でこんなに変わってしまう数値なのね
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/60PER2009_syuto.pdf

結局、個別物件の立地条件と価格が頭に入っていて
補正しながら分析出来る人でないと使えないデータってことですよ

[227: 匿名]

駅近が問題ってこと？

[228: 匿名さん]

───────────────
■徒歩３分「駅近マンション」
───────────────

全国分譲マンションの市場価格調査を行っている東京カンテイにおいて、
２０００年以降竣工の新築マンションが、三大都市圏ともに駅徒歩１分よりも
３分の坪単価の方が高くなっているとの発表がありました。

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
首都圏では駅徒歩３分の新築坪単価は最も高くなっています！！
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徒歩１分というと駅前か駅直結型のマンションに限られますが、
かえって居住の用に供するマンションにとっては「駅から近すぎる」ことで、
また徒歩３分は駅前の喧噪から適度に距離が離れた絶好の立地条件によって、
各々相応の価格が付けられているようです。

[229: 匿名さん]

徒歩１分と言っても、改札から長い通路を歩いて、
出口からの徒歩分数の物件もあるからね。

[230: 匿名さん]

東急が表参道を再開発するみたいだが、
いまさら表参道でもないだろうと思う。

安く仕入れたのかもしれないが・・

[231: 匿名]

↑元 GAPの空き地以外にも何かあるの？
裏原はアパレルがボロビルのテナントに入るところで大規模再開発してもニーズないと思うが
（悲惨なのはパレフランス跡地。完成予定日数回書き直してとうとう白紙。何年更地だ？）

[232: 匿名さん]

東急
ただいま迷走中です

[233: 匿名さん]

迷走のあげくが埋立地・・・

[234: 匿名さん]

ニコタマで郊外最後の荒稼ぎをしたのは実に見事でした。

[235: 匿名さん]

それを埋立地で全部吐き出すはめになりそう・・・

[236: 匿名さん]

郊外バブルの絶頂期だったからな。

さすがです。

[237: 匿名さん]

>>235
渋谷と表参道の再開発で大変なことになるんじゃないか？
落ち目のエリアに今から投資するのは無謀じゃないか？

[238: 匿名さん]

埋立地とかに手を出さなければよかったのにね。

[239: 匿名さん]

電鉄系不動産会社の限界じゃない。

[240: 匿名]

確かに渋谷の駅前再開発は背水の陣って気配が濃厚。
ヒカリエ作るより副都心線乗り入れさせない方が余程のちのちの為になったのに。

[241: 匿名さん]

うむ。
東横線は副都心線乗り入れで田園都市線化すると思う。

[242: 匿名]

上野と同じく通過駅化する運命か…それでも原宿よりはマシだけど。表参道てこ入れする意味がわからない

[243: 匿名さん]

埼玉県と神奈川県をつないで何の意味があるのか

不思議

何を考えているのでしょうか？

[244: 匿名さん]

>>242
流れから言って銀座、日本橋かいわいに集積されて
表参道は過疎化しそうだけど。

若者人口は右肩下がりだし。
外国人観光客は銀座だし。

[245: 匿名さん]

ところで東急は渋谷で何をしようとしているのですか？
詳しい人教えてください。

[246: 匿名]

銀座日本橋界隈に集約…を三井は望んでるだろうけど上手く行くかね？
銀座にしかないブランドもどんどん減ってるし（アバクロくらいか）。
外国人が一番来たがるエリアは実は新宿。統計で出ている。ショッピング以外で比較されるとおそらく銀座はキツくなる。

[247: 匿名]

>245
ヒカリエで検索してみれば。通過駅化を食い止めようと必死だよ
（東急百貨店もな。本店は遠いし、東横店ってのれん街だけで上は客いなくない？）

[248: 匿名さん]

アジアの人たちの平均所得が上がってきて、
池袋・新宿から秋葉原・銀座に志向が変わってきているのでしょうね。

[249: 匿名]

？観光客の遊び場ってこと？住む場所ではないよね（銀座で中国語紙配ってるの見たことないけど）

[250: 匿名さん]

>>247
なるほど
わざと都心に行かないようにしているんだ。
沿線の人は不便なだけだけど、井の頭線なんかも歩かす仕組みだな。
昔ながらの手法だけど、沿線住民が減っちゃうんじゃない？

[251: 匿名さん]

このスレが参考になるよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135498/

[252: 匿名]

これだけで沿線住民減りはしないだろうけど。正直、中目黒や学大都立大に高い金払う意味は薄れるかも。
副都心線沿線で便もよくて同程度の値段であるじゃん、て感じになる。ブランドの失墜

[253: 匿名さん]

池上線も乗り換えで歩かせる仕組みですね。

[254: 匿名さん]

都心に行くのを不便にして、婦女子のお買い物を東急の商業施設に呼び込んでいるんだ。

でも、都心部でマンションがいっぱい供給されるようになったら、
都心部に住む人が増えて沿線の住民が減ることになる。

それで、都心部にマンションを建て始めて、
どっちに転んでも良い両面作戦？？

[255: 匿名]

今のところいい場所で予定ないから、その手に乗らず都心で他デベのいい場所買うのがいい作戦。

[256: 匿名さん]

渋谷で失敗したら東急も危なくなるんじゃない？
ニコタマで稼いだ分なんか吹っ飛んじゃうｗ

[257: 匿名さん]

将来考えると
小田急、京王も都心に乗り入れずに新宿終点に変えちゃう可能性があるな。
みんな新宿で乗り換え？

[258: 匿名]

だから乗り入れは命取りになりかねない。一緒くたに語られがちだけど、渋谷は新宿と違ってオフィスビルの街じゃないし。
わざわざ人が降りなくなって、金を落としに来るのも子供主体では街全体がシャビーになる一方。

[259: 匿名さん]

これからは私鉄沿線を買うのはリスクが高そうですね。

[260: 匿名さん]

サラリーマン平均年収の推移（平成20年）-年収ラボ
http://nensyu-labo.com/heikin_suii.htm

を見ると、年々、サラリーマンの平均年収が下がってきていることが分かります。

もし将来、
　・思ったよりも給料が上がらなかったら？
　・それなのに子供がさらに増えたら？
　・子供の教育費が予想よりも高かったら？
　・消費税が上がったら？
　・年金制度は崩壊してたら？
　・妻が働けなくなったら？
　・大病になったら？
　等々

みなさん、大丈夫ですか？
住宅ローンを借りすぎてないですか？
リスクを抑えてますか？

[261: 匿名さん]

「年収別に安心な住宅ローン借入額は？」
http://www.housingloan-hikaku.com/risk/syunyu_gendo.html

記事より
・マンションや住宅を購入する際、当然物件の価格（住宅ローンを考慮しない表面価格）を見ますよね。一般的には、安心できるラインとして、年収の3倍程度までがその安定ゾーンであるといわれています。
営業の方などは5倍、6倍でも大丈夫です！といわれる方もいるかもしれませんが、将来的に年収が「確実に」アップするのであればともかく、そうでないのでしたらリスクのとりすぎです。


年収の３倍程度までが安定ゾーンだそうです。
営業の言葉や、不動産会社が主催する住宅ローンセミナーを鵜呑みしないほうがよさそうですね。
自分の身は自分で守りましょう。

[262: 匿名さん]

↑
と書き込みつつ、年収の6倍でローン組んだとしても欲しい物件買えない人なんだろうね（笑）

[263: 匿名さん]

↑自分勝手な思い込みで満足する人。いつも大はずれ。

[265: 匿名さん]

大丈夫、日本は直に財政破綻するから。
すごいインフレで借金はちゃら。

[266: 住まいに詳しい人]

>>265
どこかで大幅なインフレが来るのは間違いないが
その時は資産課税の強化というものあり得るわけで･･･
借金はちゃらになっても保有し続けられるかはワカランよ