農地転用に詳しい方にお伺いします

[匿名]

市街化調整区域内に分家で家を立てる予定です。
まずは農地転用申請をするため地元行政書士（測量技術も持っている）に相談したところ多分大丈夫だとの事で、申請の為の申請書（申請相談書？）を提出する事に。

その時点で家の見取り図が必要との事でしたがハウスメーカーも決まっていない状況を話すと、メーカーに書いて貰うとそこで建てなければならなくなるので、自分達のだいたいの希望間取りを建築士に図面にしてもらい提出、本申請までにメーカーを決めればいいよとアドバイスを受けました。

先日某メーカーを見学した際、営業さんからそれは一昔前の話で変更なんて壁一つ、窓一つでも動かせないので契約は結ばなくても良いから書かせてくれと言われました。

どちらが本当なんでしょうか？

[1: 匿名]

うちは契約後ＨＭで手続きしてもらいました。

私の地域では農転委員会に間取りや見積書を提出しましたよ。

[2: 匿名]

1さん

間取りは必要だと行政書士さんもハウスメーカーも言ってました。

でも行政書士さんはハウスメーカーが決まってない状態なら焦ってメーカーを決めて失敗しないようにこうすればいいといい、たまたま見学したハウスメーカーではうちで建てなくても良いしお金もとらない。その行政書士の言うとおりにしたら後で変更がきかなくて困ることになる…と言うのです。

ハウスメーカーが営業トークなのか？行政書士の考えが甘いのか？
どちらを信じたらいいのか素人には(?_?)となってしまって相談しました。

早くメーカーを決めればいいのは判ってるのですがまだ他のメーカー回りもしてみたいのです。

[3: 匿名]

１です。
何か宅地に変更を急ぐ必要があるのですか？
急がないのであれば、ＨＭなり工務店が決まってから転用手続きをしてはいかがですか？

地域よって違いがあるようですがうちの方では農業委員による会議にかける必要がありました。いつかは家を建てる予定だけでは許可はおりず、その時に間取り見積書とうちは現金一括でしたので、その金額に見合った残高証明などを提出する必要がありました。
ローンの場合は銀行の融資の書類？

なので何も決まっていない段階で転用だけするのではなく、ある程度決まった時点で手続きをする方がいいのかなと思います。

[4: 匿名]

現在子供が年中なのですが小学校に入学前に引っ越したいと思いまして。
できればその前からでも地域に慣れた方がいいのかと考えています。

やはり先に決めないといけないのかなぁ…。

[5: 匿名]

1です。
地域によって手続きが違うようですので、行政書士に聞くのが一番かと思います。
お役にたてずにすみません。

[6: 匿名]

1さん

いえいえ、ありがとうございます。
迅速に相談にのって貰えて嬉しかったです。

[7: 契約済みさん]

うちも１さんと同じで契約後、ＨＭさんで手続きしてもらいました。
不動産屋さんから購入した、市街化調整区域の畑です。
農家ではありませんでしたが、昔の既存宅地に該当するということで
購入できました。

ＨＭさんなら、是が非でも建てたいので、手続きほとんどやってくれると思いますよ。
（もちろんうちも協力しましたが）
不動産屋さんはあまり頼りになりませんでした。

横浜市ですが、農転委員会に間取りや見積書を提出しました。

ＨＭさんを決めてから農地転用の手続きをしても大丈夫だと思いますよ。
うちは土地を見つけてから、ＨＭを決めて、
農地転用などの手続きを経て着工にいたるまで３ヶ月弱でした。

ただ、このスケジュールは3月に完成させたいからという期限があったためで、
間取りやインテリア（壁紙など）をゆっくり考えている時間があまりありませんでした。

時間に余裕があれば、ＨＭさんとの契約やその後のインテリアの打ち合わせには
時間をかけて、満足のいくものを建てるといいと思います。

[8: 匿名]

契約済みさん

やはりメーカーを先に決めるのが一般的なんですね。
農地転用には半年～１年見ておいてと言われたので、届けの下準備を進めてその間に余裕を持ってメーカーを探したかったのですが…。

[9: 契約済みさん]

７です。

うちは畑の部分が長年放置されていたらしく、（たけが生えていた）
その部分を売主さんがまず更地にして砂利を敷いて、
農地としてはすでに使えないという体裁にしてくれていたので、
非農地証明というのを出してもらって農地転用しました。

もう畑には戻せないのでってことですね。

農地転用の手続きだけなら2ヶ月かからなかったと思います。

ただ、主人とＨＭの営業さんがやっていたので、私は具体的な事が
よくわかっていないのですが、もし建築予定の農地が長らく畑として
使われていなかったのでしたら、行政書士さんに非農地証明が使えるかどうか
聞いてみてはいかがでしょうか。

もちろん、地域によって色々違うとは思いますが。

[10: 契約済みさん]

７です。補足です。

ＨＭを決めるのが一般的というより、農地委員会に農地転用を届け出る際、
建築計画がきちんとあるのかどうかを確認するために、間取り、見積もりが
求められたので、先に決めるほうがすんなり行くんだと思います。

ちなみに、農業委員会に提出した間取り図はのちのち変更もあって
かなり変わってしまいましたが、それは問題ないようです。

[11: 匿名さん]

＞営業さんからそれは一昔前の話で変更なんて壁一つ、
＞窓一つでも動かせないので契約は結ばなくても良いから書かせてくれと言われました

これは恐らく役所の建築確認申請の事を言っていると思います
そして役所の確認申請では、申請図面と施工された家での相違は確かにダメです。

ただ面倒な問題が起こらないとも限りませんので、家を建てる事を決め
施工業者を確定してからの手続きの方が間違いありません。
（施工はしないけど、取り合えずコノ会社で申請しとくか？）みたいな考えはＮＧですよ。

[12: 匿名]

１です。
主さんの半年〜１年の期間というのは農振除外申請もされるからではないですか？
現在田畑として使用されているなら除外申請→農地転用となるので時間がかかるようです。

農業委員会は普通月１で開かれるのに対し、農振の受付は年に１〜４回と地域によって差があるみたいです。

[13: 匿名]

●契約済みさん

畑として使用していたのは５年程前までで現在切り株になって放置されています。
近い内に更地、盛り土をする予定です。

非農地証明について行政書士さんに聞いてみます。

見積もりも必要となるとやはり先にメーカー決めないとどうしようもなさそうですね。

[14: 匿名]

●１１さん

行政書士さんからは先に自分達の図面でおこして仮申請を出すことを勧められたのですが…確かに後々面倒でも困りますよね。
皆さんの話を聞いてホームメーカーを先に決定したほうが良いと思えてきました。

１１さんの忠告に従い、とりあえず図面だけ引いて貰っとこう的な考えはやめて確定したところにしておきます。
ありがとう。


●１さん
行政書士さんには実際に土地を見てもらったのでいろいろな書類が必要と感じたのかもしれません。
確かこちらの地域では会議が年に３回と言っていたのでそれを見越して申請期間を長めに言われたのかな、

[15: 匿名さん]

私の場合は農地を特例（条件付）で購入し、その後住宅メーカーを決めて建てました。
農地転用、開発許可申請、建築確認申請とあわただしくてよく覚えていませんが
たしかに申請には土地のどこにどのような家を作るのか添付しました。
その時に間取りや延べ床面積などは変更しても問題ないが、建てる位置と盛土する高さと
排水経路は変えられないといわれました、実際に間取りは全然違う物になりましたよ。
気をつけることは農地転用の許可と開発許可が出る前に土地の盛土などをしないことです。
それと行政書士の方や測量士さんは価格に差があるだけではなく、申請にも弱い強いがあるようです。
ある方に聞くと「無理だ、出来ても時間が掛かる」といわれましたが別の方では「大丈夫ですよ」と言われ
言葉どおりに許可が下りました。
それと、役所でお子さんの通学予定の学校区に入っているかもう一度確認してみてはどうでしよう。

[16: 匿名]

某メーカーを見学した際に不信感を持たれたのなら、他のメーカーにもいってみた方がいいですよ。
メーカーによって対応の違いが分かると思います。

どのメーカーでも契約前に図面を書きますし、書かせて下さいというのが普通です。

[17: 匿名]

●１５さん

間取りはいじれるんですか。
ではハウスメーカーが大げさに言ったのかな。

どちらにせよ排水が変更効かないとなるとハウスメーカーの確定は行った方がよいという事ですよね。

土地については元の持ち主（実家になるんですが）が整地から盛り土まで同行政書士さん指導のもと、紹介業者に依頼し行ってくれるそうです。
（ありがたい限りです）
役所から依頼されて測量等もやってるそうなので多分大丈夫だとは思いますが整地時期の確認はしておきますね。
ありがとうございます。
学校の件は考えていた学校区内でした。


●１６さん

契約前に書く事自体は普通の事なんですね。

双方で違う事を言うし、素人なので騙されてるのでは？と不安になってしまって…。
中立な第三者の意見が聞けて良かったです。
ありがとうございます。

某メーカーの営業さん、他社をかなり扱き下ろしていたので（本当の事なのかもしれないけど）逆に引いてしまって信用出来なくなったというか…他の気になったメーカーさんにも同じ話して様子みてみますね。

[18: 匿名さん]

農家は居住用として認められるから、土地販売者に建築申請をしてもらって、建築後に建売として購入する。

[19: 匿名さん]

農地転用に提出する図面と建築確認を受ける為の図面は違います。

農地転用の図面と建築確認の図面は違ってしまっても問題は無いですが、
建築確認を取ってから、間取り・仕様・配置図の変更はできなくなりました。

厳密に言えばできない事は無いですが、完全に一からやり直しで取り直すという形になってしまう為、
費用も時間もかかるので「変更はできない」と言ったのだと思います。

[20: 契約済みさん]

１１さんの書いている通り、ハウスメーカーの言う、変更が出来ないというのは
建築確認申請のことを言っていると思います。

おおげさに言ったのではなく、ハウスメーカーの営業さんが建築確認申請と
農地転用の際に必要な間取りの意味を取り違えたのでは。

ハウスメーカーによっては（というより地域性？）、農地転用の
経験がないところもあるのではないかと思います。

うちも見積もりだした５社とも経験がなくて、契約にいたらなかったメーカーの
営業さんから、無事着工になった暁には、そこまでどんな手順で進んだのか教えてくださいと
言われました。

それと、うちも農地転用に出したほうの間取りは、後でまったく違うものに変更になりましたが
問題なしでした。

そのかわり建築確認申請は設計図面のはんこを押す段になって、見積もりと間取りに相違がある事が見つかり
確認申請出しなおしになりました。（軽微な変更ではすまない部分らしい）