プラウド駒場 (（仮称）大橋二丁目計画（「こまばエミナース」跡地）)

[匿名さん]

淡島通り沿いの「こまばエミナース」跡地の計画です。


所在地：東京都目黒区大橋２丁目683番55（地番）
交通：井の頭線 「駒場東大前」駅　徒歩5分・田園都市線 「池尻大橋」駅　徒歩12分
山手線 「渋谷」駅　渋谷駅バス約9分 駒場バス停より 徒歩2分
山手線 「渋谷」駅　徒歩23分
間取り：2LDK ～4LDK
総戸数：223戸 (他に管理事務室１戸)

売主：　野村不動産、トヨタホーム
施工：　前田建設工業
管理：区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
竣工：　平成24年8月(予定)
入居：平成24年9月下旬 (予定)

【タイトルを公式物件名に変更・スレッド本文追記しました。2011.06.18副管理人】


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[621: 匿名さん]

自分は、クラッシィのほうが余計な共用施設がなく、管理費が安いのが良いと思いました。
プラウドも大規模だから期待したのですが、管理費が意外にかかるようでした。
月々のランニングコストは我が家にとって重要です。

[622: 購入検討中さん]

管理費が意外に掛かるとありますが、幾らぐらいですか？先週モデルルームに行ったときはまだ決まってませんでしたが。

[623: 匿名]

きっと適当に言っちゃったんだね

[624: 匿名さん]

間取りその他の条件が同じだとしても、最終的に、通勤を考えると井の頭線はつらいなあ。
毎日のことだから…

[625: 匿名さん]

近所の学校に通っていましたが、朝から小汚い高速下の池尻を使うより、駒場東大前の方が気持ち良いですけどね。渋谷での半蔵門線乗り換えもそんなに大変じゃないと思いますが。

[626: 匿名さん]

井の頭線から半蔵門線の乗り換えはかなり面倒だが、ずうずうしさ次第だね。
とにかく先頭車両の一番前にラッシュ時間のどんなに混んでるときでも乗ること。
そして渋谷で降りたら走れるところはとにかく走ること。
それができずに変な場所に乗って歩いてたら電車待ち考えなくても10分ロスする。

[627: 匿名さん]

井の頭から半蔵門と無茶する人なんていませんね。
現実半蔵門使う人は他の物件にするよ。
バスから半蔵門、根性で池尻からは多少はいるでしょうが、五分以上かけて東大前まで歩く人は皆無。

[628: いつか買いたいさん]

＞６２５さん
適当なこと書かないでくださいね。乗り換えたことあるんですか？
６２６さんの言うとおりのことが毎日ですよ。若いうちは走る元気もあるでしょうが。
ま、次善の策としては、井の頭線の渋谷駅で銀座線に乗りかえ、表参道で半蔵門線に乗りかえるってやつですが、これも毎日だと嫌になるね。
ん～井の頭線が不便すぎるね。

[629: 匿名さん]

井の頭がそんなに便利なら坪350いきますよ。
だからここはバス便と言われちゃうのさ。
せめて池尻まで10分なら価値もあがるのに。

[630: 不動産投資家]

１３６平米最上階の部屋は1億8000万円ぐらいかと予想していたけど、
2億とはまいった。　坪５００近いやん。　３５０～５００で平均は
４００位。　やっぱり文教地区の価値は、ワシらのように教育熱心な
親にとっては、特別なもんがあり、野村もよう足もと見とるは。

[631: 匿名さん]

その最上階はプレミア仕様なんじゃないですか。
坪400なんてこの辺りでは三茶スミフやマスター
などの高級マンションレベルも買えてしまいます。
住商よりやや安いレベルと耳にしましたが正確な情報
がほしいものです。外廊下物件で今時坪400超える物件
なんて世田谷、目黒でありますかねー。

[632: 匿名]

井の頭線からなら、銀座線で表参道乗換えで半蔵門線に乗るほうがマシ。

[633: 匿名さん]

最上階はプレミアでしょうね。
眺望も完全に抜けますし、最上階はその一戸しかありません。
それにしても、この不便な地で二億払うくらいならもっと都心の便利なところでも買えそうなものですが。

[634: 不動産投資家]

ここの136平米はルーフバルコニーが142.78平米ありますねん。
グランドヒルズ三茶の最上階137平米は、ルーフバルコニー面積が
34.66平米で、2億3,300万円。
ここの136平米は２億円超えてしまいます。
まあ、東大入ってくれたら安いもんや。

[635: 匿名]

筑駒か駒東に入るつもりでここに住んで、万一落ちたらトラウマになりそうだなあ

[636: 匿名さん]

井の頭線が不便な方は、わざわざ書き込みに来なくても。
負け惜しみにしか見えないからやめましょうよ。

井の頭線徒歩5分という事実は変わらないしネットみればわかるから。
半蔵門とか池尻とかそういう比較ではないでしょ。
みんな住環境を求めてるのよ。

[637: 匿名さん]

グランドヒルズは12階だし仕様含め比較にはならんと思ったがほぼ同額なんてプレミアとて驚愕価格。
定価で買う人いないでしょ。まぁ東大うかれば安いか。

[638: 匿名さん]

グランドヒルズも価格がずれてるけどね！

[639: 匿名さん]

>636
負け惜しみって？(笑)
住環境を求めてるって、別に住環境が飛びぬけていいわけではないでしょ
うるさい通りに面してるし、買い物はあのクラッシィよりもさらに不便だし。良いのは学区だけ。

[640: 匿名さん]

↑636はそういうことではないと思うよ(笑)

[641: 匿名]

クラッシィみたいに周りに団地以外何もなさすぎるのも嫌。
団地の人も、クラッシィ内の共用施設に自由出入りできるみたいだしセキュリティに不安が残る点は否めないよ

[642: 匿名さん]

やっぱり、団地が周りが嫌だった。

[643: 匿名さん]

＞６４１
「～みたい」とか間違った憶測によるネガはやめよう。ちゃんと説明きいた？自由に出入りはできない。

[644: 購入検討中さん]

本日モデルルーム見学行ってきました。
価格概要について、管理費・駐車場を含め、想定よりも安く、グレードも良い印象でした。
全室カセット式ビルトインエアコンでないのが残念ですが、
総じて近隣物件に比べてコストパフォーマンスが良いように思えます。
先日クラッシィハウス世田谷公園も見ましたが、個人的には周辺環境とグレード感では
当物件の方が良いと思います。

[645: 匿名さん]

仕様が良いのは嬉しいですね。外廊下を相殺できるレベルだと助かります。
天井高250以上、廊下は天然石希望、お風呂の天然石までは無理ですよね。
フローリングはまさかシートではないですよね。だったら当然検討外ですが。

[646: 購入検討中さん]

＞645さん
今日のモデルルームでの説明では、天井高2.5m（上層階は2.6m）、廊下・お風呂の壁・浴槽のまわりは天然石でしたね。フローリングは勿論本物の木です（笑）
天井高は他の2.7mある物件も検討していたので、少々低く感じましたが。

[647: 匿名さん]

フローリングはやはり天然木でないと。最近シートフローリングでコストダウン
はかる安物件多いし。グレード、コスパが良いのは住商などと差別化がはかれます。
坪400てのはプレミア仕様だけでガセってことか。

[648: 匿名さん]

仕様はまずまずみたいですね。全室カセットにしてないとこ等
仕様は中の上に抑えた分価格もリーズナブルにしてきた感じ。

[649: 匿名]

駒場東大前がもう少し賑わっていればここにしたのですが。。同じくスーパーが遠いクラッシィと比較しても、駅前にあるというだけクラッシィのがまだましでしょうか。利便性を取るか、仕様を取るか。悩ましい選択になりますね。クラッシィの場所にプラウドだとよかったのに。

[650: 匿名さん]

廊下が大理石は嬉しいです。
クラッシィは廊下、フローリング、浴槽
とかここより劣りますか。立地的に向こうは
高級仕様にする意味はあまりないんでしょうけど。

[651: 匿名さん]

で、こっちの方が安かった！

[652: 匿名さん]

バス便だし当然仕様も上げて価格は安くないと割はあわないからね。
ていうか住商さんがすこし強気過ぎただけの印象も拭えませんが。
クロスなどの仕様を見てるとあの価格で客を馬鹿にしてるのかさえ思います。
後だしジャンケンでずるい気もしますが流石プラウドです。
後は駅力のない井の頭線で200戸の需要があるかですね。

[653: 匿名]

安めと聞いて期待しています。
南向きの８０平米を、7500万円くらいまでで買えるでしょうか？

[654: 匿名]

いや安めじゃないよ。
クラッシィにも行ったけどあっちと似たような部屋でもこっちが高かった。

[655: 購入検討中さん]

南向き80平米強8500万〜といった感じですね。地下を除いて。

[656: 匿名]

その価格は予定価格ではなく、決定した価格ですか？

[657: 匿名さん]

それが本当なら買った途端に含み損確定じゃん。
この立地ではりセール考えて買う人はいないでしょう
から永住ターゲットにじっくり売る戦略なんでしょう。
竣工後もかなり残りそうなので値引きに期待します。

[658: 匿名]

スミフみたいに高すぎる部屋だけは残り、７、８千万台は普通に売れるよ

[659: 匿名さん]

658さん言うように割高でも8000万前後は黙っていても
大手なら売れます。ただあの高級スミフとほぼ同じ坪単価
だと損した気分は否めません。向こうは何といっても三茶
徒歩圏、バス停目の前、スーパー近いし。仕様も劣る訳だし
もう一割安くないと値頃感はないてす。渋谷歩いていけない
ことがないのは三茶にないメリットですね。20分強で歩けました。

[660: 匿名さん]

半蔵門利用者、高級志向、利便性重視ならスミフ。
井の頭、渋谷利用者、ブランド志向（今はプラウドが一番）ならこちら。
こんな地域にすんでいて筑駒、東大なんていってくれたら最高。

[661: 購入検討中さん]

参考まで

広尾ガーデンフォレスト

74平米代8000万代・86平米代9000万代・96平米代10000万代

102平米代11000万代でした。

参考にならないか。

[662: 匿名]

リセールでもこっちはすぐ買い手がつくと思う。
クラッシーはなかなか売れないのでは？
利点が見出だせないのだが

[663: 匿名さん]

ガーデンフォレスト検討者は三茶物件との比較でしょ。
こことは購入層が被らないし低借物件なんて半値でも皆買わない。
広尾のアドレス以外メリットないでしょ、あの場所なら淡島通りのが環境よいし。

[664: 匿名]

＞６１９

自衛隊病院側から帰るのは真っ暗だよ

[665: 匿名]

自衛隊病院側から帰る人なんていないし

[666: 匿名さん]

定借物件ですね。すみません。

[667: 匿名さん]

損してるのはマスターだね。
高く売れなくなっちゃうね･･･

[668: 匿名]

今日、駅から歩いてみましたが何もないですね。やっぱり活用は池尻ですか？

[669: 匿名]

↑いや、この立地は交通や買い物の利便性を期待するものではなく、
名だたる名門校が存する文教の地に住まうというステータスを誇るためのものです。
他には何もなくていいのです。

[670: 匿名]

あっちは確かに裏道は夜恐いと思うよ

[671: 匿名さん]

筑駒・駒場東邦や東大を受けて落ちた人はむしろ住んでると辛いかな

[672: 匿名]

東大に行くことはステータスになっても、東大の近くに住むのはステータスにはならないと思うけどなあ。

[673: 購入検討中さん]

始めから学区評価が下位の場所よりかはマシな気がします。

[674: 匿名さん]

夫婦で東大出身ですが、駒場が実家の知り合いは一人もいないですよ。

[675: 匿名]

３千人以上生徒がいる中で、自分の友達だけでの見解はおかしいよ

[676: 匿名さん]

現筑駒生・駒東生のいる家庭にはうってつけの場所だね、通学時間３分てところ？
　
子どもがまだ小さくて「ここに引っ越して駒場小に入れ、ゆくゆくは筑駒から東大へ」なーんて意気込んでる教育ママがいたらかなりイタい

[677: 匿名さん]

確かにイタい。

[678: 匿名さん]

前にもコメントされていましたが、事故物件ってところは、みなさんあまり気にされていない？
これは完全に各人の気持ちの持ちようですけど、、、

[679: 匿名さん]

そりゃ皆気にしてるでしょ。ここのネックはそこと
利便性の悪さだけ。この２つを考慮した価格を期待
してたけど結局プラウド価格でしたね(汗)

[680: 匿名]

あのエミナースの跡地なんだと人に思われるのがちと痛い。
知ってる人は近隣さんとマンション検討してる人だけだろうが。

[681: 匿名さん]

事故物件であることについて営業さんに質問してみた方はいますか？
こまばエミナースの頃のレンガやグランドピアノを引き継いでラウンジに設置していることを営業さんが話していましたから、エミナース跡地であることを隠しているわけではないようですが。

[682: 匿名さん]

>678
私も気になります。
679さんが言っているとおり、低価格を私も期待していました。残念。。。

[683: 匿名さん]

気にする方は毎日そこで生活するわけだし

絶対考えちゃうから遠慮して損はない。

その場所まで教えてはくれないでしょうし。

また気にしない人もいるだろうから価格のが問題では。

[684: 匿名さん]

＞６８０さん
私は知りませんでした。
聞いてしまったからちょっと気になりますが・・
品川でお勤めしてた時にヘリやらなんとなくざわざわしていて
政治家がホテルの客室で・・って事件がありましたね。憶えていますか？
ディズニー近隣のホテルでも窓から・・って事故ありましたね。憶えてますか？
部屋番号はトップシークレットって聞きました。
近隣の方は分かりませんが案外と知らない人が多いと思いますけど。。

でも、ネックになるなら購入検討からは外した方がいいと思います。
プラウドが事故物件ってわけではないのでそれが理由で安くなるとは考えにくいと思うのですが・・？

６８３さんが言うように毎日生活するわけだし、決して安い物件とも思えないので
妥協しない方がいいですよね！！
ここではありませんが、学区がいいからって理由で買った友人の一人は生活が全く楽しくないって言ってましたよ。

[685: 匿名]

どうしても気になりますよね。わざわざ事故物件でもここを選ぶほどのメリットが見いだせないんです。

[686: 匿名さん]

学区学区といっても、たかが６年ですよ？
学区がいいというだけで物件を選ぶ人はあまりいないと思いますが。

[687: 匿名]

子供に最適な環境を選んで行く人いるよ。
学区で資産性も変わってくるし。

[688: 匿名さん]

ここじゃないけど、隣の東山は学区がいいからとわざわざ引っ越してくるご家庭がいますよ。

学区がマンション購入の全てではないけど、
教育熱心なご家庭は多いので、マンション選びの基準に学区が入るのは当たり前なのでしょう。


事故物件だからと安くはならないんですね。
敷地内のどの場所で起きたか知りたくなるけど、聞いたら教えてくれるんでしょうか。

[689: 匿名]

684噂好きな専業主婦か。
文面から意地の悪さが伝わってきます。
でもここは買わないみたいなので、安心しました。

[690: 匿名さん]

自殺の話はみんな知ってるがあと10年もすりゃ忘れるのでは？

[691: 匿名さん]

こういうのは、契約の前に売主の説明義務がある重要事項に入るのでしょうか？地歴として？

[692: 匿名さん]

６８９さん
噂好き？
ならきっと、事故場所って事知ってたと思いますよ。
６９０さんの書いてるように１０年もたてば忘れるんじゃないですか？って事ですよ。
そんな場所は知らないだけでたくさんあると思うし。
でもその事がどうしても気になるならやめておいた方がいいと思ったからそう書きました。
学区に関しても私もいい学区の方が絶対いいです。
でもそれだけを優先して選んで後悔する方もいるって事です。
それぐらい慎重になって決めた方がいいと思っているだけです。
簡単に引っ越せられる金額でもないと思うし。


ネガティブな意見も多くてなんか嫌だなと思っていましたが、私がネガティブな書き方をしてたようですね。
あやまります。

[693: 匿名さん]

半年か、１年を過ぎたら、説明義務はなくなるはずです。

[694: 匿名さん]

＞６９２
引っ越せられる　⇒　引っ越せる

[695: 匿名]

ここに住むと、子供の受験の際に近所同士で競争が起こりそうですね。
うちは夫婦とも高学歴同士ですが、子供には学歴学歴・・・と考えずにのびのび育って欲しいので、
ここは適さないかなと考え始めています。

[696: 匿名さん]

今のトピとは話が変わりますが…

近隣にスーパーがないのが私もネガティブだと思っていたのですが、まいばすけっとが駒場一丁目にあるみたいですよ。
いざという時には、助かるかも。

[697: 匿名さん]

＞６９５
そんなあー、それじゃ団地どころか社宅みたいじゃないですか。勘弁

[698: 匿名さん]

＞６９６
バス通りを自転車１０分位の所にサミットがあるそうです。
平坦な道みたいなのでそんなに苦痛にならないかもしれないと思いました。

[699: 匿名さん]

>>698

自転車で１０分って・・・
ご勘弁！！

買い物場所が遠いのは、だんだんボディーブローのように効いてくるよ。

[700: 匿名さん]

＞６９８
そうですか。
自転車１０分は駄目でしたか。
近くにスーパーが出来るといいですね。

[701: 匿名さん]

たしかに普通のスーパーはないが、コンビ二もあるし問題はない。

[702: 匿名]

スーパーないのはクラッシィと同じ。

[703: 匿名さん]

スーパーちかくにあっても我が家は子供が小さいから
ネット注文してます。

[704: 匿名さん]

南向き東側の角5F 87.78m2 : 9000万円台中盤 (9500とすると坪357万)
南向き5F 81.07m2 : 8000 万円台中盤 (8500とすると坪346万)

東向き南側の角5F 81.25m2 : 8000万円台中盤 (8500とすると坪345万)
東向き5F 72.27m2 : 7000万円台中盤 (7500とすると坪342.5万)

西向きは東向きとほぼ同じで、ほんの少しだけ安い模様。

2LDKの低層階は坪330万を切る設定のところもちらほら有る模様。

んー、この立地に価値を見出せる人なら、上記の価格でも買いなんでしょうなー。

[705: 匿名さん]

買い替えの人向き値段？

[706: 匿名さん]

高くね？また、いつものノムラ価格！

[707: 匿名さん]

内装とか設備はわからんけど、外観は好きやなー。

[708: 匿名]

ここと用賀のパークホームズで迷ってます。
外観はこちらですが、学区は用賀ですね。確か多聞や代沢の次に良い環境で人気です。
迷います。

[709: 匿名さん]

8000万円台や9000万円台は、
中古市場なら買う客の少ないゾーンと言われています。
庶民は買えず金持ちは手を出さない。
つまり、将来転売しようとすると苦労しそう。

[710: 匿名さん]

やはり坪350と強気か。MV、GHの中古が坪340（但し南以外）で成約も散見される。この一流物件より坪30万前後劣るのは覚悟しないといけないので現価格帯だと買った瞬間に一割の含み損は確定する（同価格帯の住商も同様）しかし一億以内なら立地、建物、ブランドさえ良ければ前二物件みても必ず割高でも容認する富裕層は必ず存在するので時間はかかってもいずれ完売に向かうのでは。住商との比較では単純に池尻駅距離の差が人気の差になってるのだろう。事故物件というマイナス要素
があるにせよ淡島通りの周辺環境、住民の質、学区など住商に劣る要素は池尻まで歩けないことだけである。だがその分を補って余る分のバスの便利さがあります。割高ではありますし別にここの宣伝ではないですが。

[711: 匿名さん]

妙に納得。中古でも坪300万前後なら売れるでしょう。
2、3年住んで嫌なら家賃代と考えれば傷は浅く住む。
今時値が上がる物件なんてほぼ皆無だから含み損覚悟
でも気に入ったの選び満足度で損を相殺というのが一番合理的。

[712: 匿名さん]

東向きの部屋のほうが西向きよりわずかに安いのですか？
一般的な評価として東＞西なんでしょうか。
この物件、真東・真南・真西向きなので、東向きだと午後はどんな感じになるんだろう…

[713: 匿名さん]

×わずかに安い　⇒　○わずかに高い

[714: 匿名さん]

面白いね、「子育て重視」で物件選ぶにしても
学区を重視　⇒プラウド
周辺環境重視（公園至近、小学校・児童館・保育園が隣）⇒クラッシィ
というように分かれている。
共働きにはクラッシィのほうが便利なのかもね
　
ま、どちらにしても、学区や小学校・児童館が気になる時期は実際にはわずかなんだけどね

[715: 匿名]

↑クラッシィの住民

[716: 匿名さん]

子育てしてなくても学区を気にしています。
今の住んでる地区が正直いまいちなんですよ。
しつけの差はあるような気がするんです。どうなんでしょう？

[717: 匿名]

やはり低所得者が多い地域の学校は、学力も上がらずそういう構想も組まないのは事実ですからね
友達が変なのでも困りますし、私もどうせマイホーム買うなら学区も考える派です

義務教育のたった９年でも、友好関係でだいぶ人間形成も変わる気がします

[718: 匿名さん]

そうだよ、真の金持ちは９年間学区内の公立にいくんだよ。
筑駒や駒東に通ってくるのはそれ以外の地域からなんだよね。

[719: 契約済みさん]

MVが中古が340万円！！かわいそうに。プラウドに相場を下げられちゃったね。
プラウドが370・380くらいならもう少し高く売れるんでしょうね。

[720: 匿名さん]

上のＭＶの部屋は最初からあの値段だから最初から坪３４０万だよ。
下がった訳ではないよ。ＭＶは坪８００近い部屋もあるけどね。
きちんと調べなさいな。ＭＶ，ＧＨはピンキリあるよ。
人生いろいろお部屋もいろいろ。人の価値観いろいろ。