プラウド駒場 (（仮称）大橋二丁目計画（「こまばエミナース」跡地）)

[匿名さん]

淡島通り沿いの「こまばエミナース」跡地の計画です。


所在地：東京都目黒区大橋２丁目683番55（地番）
交通：井の頭線 「駒場東大前」駅　徒歩5分・田園都市線 「池尻大橋」駅　徒歩12分
山手線 「渋谷」駅　渋谷駅バス約9分 駒場バス停より 徒歩2分
山手線 「渋谷」駅　徒歩23分
間取り：2LDK ～4LDK
総戸数：223戸 (他に管理事務室１戸)

売主：　野村不動産、トヨタホーム
施工：　前田建設工業
管理：区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
竣工：　平成24年8月(予定)
入居：平成24年9月下旬 (予定)

【タイトルを公式物件名に変更・スレッド本文追記しました。2011.06.18副管理人】


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[381: 匿名]

食物は自分の足と目で安全、新鮮な物を選びたい。大多数の人はそうであろう。生協などに慣れてる人以外は受け入れがたい立地。

[382: 匿名]

玄関先に生協の箱を置くと、
他の住民から嫌がられる場合があるし。

[383: 匿名さん]

生協の箱、玄関先に置くことになってしまうんでしょうか？
宅配ボックスとかに入るといいんですが

[384: 匿名さん]

宅配ボックスは生もの禁止が普通です。
冷蔵宅配ボックス、があるマンションは別ですが。

[385: 匿名さん]

生協は平日昼間、家にいる人じゃないと難しいんじゃないか。
そういう理由で生協がダメな人もいるし、
夜や土日宅配だったらいいけど、地域によって配達曜日が割り当てられてるもんね。

[386: 匿名さん]

渋谷から先の都心へのアクセスばかりを重視されている方が多いようですが、実家が京王本線の明大前以西、小田急線の下北沢以西にある東京出身者にとっては、明大前～渋谷間の井の頭線物件はかなり魅力的ですよ。

[387: 匿名]

それはかなり、限定的な話。

[388: 購入検討中さん]

属人的なメリットはひとそれぞれなので、参考にならない・・

ここは魅力的ですが、スーパーや田園都市線が使えないことなど、デメリットもそれなりにあるので、あとは値段次第というところでしょう。値段がわからないと検討のしようがないので、早く予定価格を発表してほしいです。大人気と思われたマスターガーデンも、結局一期で全戸売出すことはなく、意外と売れてないことを考えると、やっぱり不動産不況に向かいつつあるんでしょうかね。とはいえ、4野村だから強気価格でしょうし、きっと売れるんでしょう。

説明会の開催が待ち遠しい。

[389: 匿名さん]

勝手な願望を言えば坪300万だけど、恐らくそんなことにはならなくて、欲しくなる住戸は坪350超えだろう、と悲観的に予想してみたりする。

[390: 匿名さん]

不便といっても最寄り駅の駒場東大からは徒歩５分、駅近物件ということになるのでしょう。
緑が比較的多くて落ち着いてるのでいいところはあるんですが、
生活する上で必要なお店が遠いのがどれだけ価格に響くかですよね。

価格次第では撤退するかな。

[391: 物件比較中さん]

http://www.rfo.go.jp/kekka2.php?nendo=21

ノムフはこまばエミナースを7,800㎡　約85億で落札しています。
恵比寿社会保険福祉センター(現プラウド恵比寿)については3,000㎡　約23億。
駒場：恵比寿＝約108.9万/㎡：約73.7万/㎡

恵比寿が103戸、駒場は223戸なので単純比較はできませんが、
恵比寿の専有面積が38.88～96.65m²で平均坪単価が400万であったことを考えると、
駒場の専有面積はそれよりも広い(60.26～136.38m2)ので、平均坪単価350万を超えるかもしれませんね。

[392: 匿名]

超えるはずないでしょが。もっと安くないと割りが悪いこちらは大橋だよ。でもクロスよりは割はよいか。

[393: 契約済みさん]

350なら安いとは言わないけど、良いんじゃない？
マスター400だよ。物もいいし南高台でいいけど既存不適格で400だよ。

[394: 匿名さん]

マスターはミニバブルのときの販売。で売れ残ってる価格でしょ。
比較する意味なし。

[395: 匿名]

確かに比較にならないな。向こうは鹿島、内廊下、仕様上、田都徒歩圏内、スーパーあり。これだけで坪50万円以上の差がある。ミニバブル物件として今なら坪370万位が適性だろう。なんといってもマスターの住民はここの物件みて羨ましいだとか思う奴はいないでしょ。その程度の物件、やはりここは320万前後が適性。井の頭線の需要って極めて少ないしここはバス物件だしね。

[396: 匿名]

マスタービューや三茶スミフの立地や仕様を冷やかし半分に見に行ってくると良いよ。ここが同格なんていったら笑われます。
そんなことより宣伝に駒場エミネース跡地！なんて書いてあるけど止めた方がよいよね。過去を簡単に今検索できるし。そんな過去も考慮した価格を野村は考えてるんじゃないか。南上階は320超えると思うが。

[397: 匿名さん]

平均350、南上層階は400越えだと思いますが。

[398: 匿名]

外廊下のバス物件がバブル期のマスター価格なんて(汗)今の仕様でその価格なら駒場でも高すぎだぞ(笑)そんなに上原と変わらんぞ！

[399: 匿名]

坪350なんて書き込んでるの営業だし。
だいたいこの土地に馴染みがある人がそんなに高くちゃ売れないの分かってるから。
高いとイメージ付けをして330ぐらいで販売して安い感じをだす作戦。330も高いし最近は客もそんなアホでないよ。

[400: 匿名]

そういう話、よく聞きますね。
高い予想価格を書き込んでおいて、正式価格が発表されたら今度は、
安い！と書き込むパターン。

[401: 匿名さん]

古い話だけど、プラウド駒込も外廊下なのに結構な額だったよね。
280だか300だかだったような。
あそこも土地の仕入値を価格転嫁していたから、ここも侮れないかもね。
無駄に高く見せるのがお得意な野村不動産だから、なんだか心配。
やたらと高級路線で売ろうとしているかのようなHPがな・・

[402: 不動産投資家]

350超え確実。
筑駒→東大、先ずは住まいから。

[403: 匿名さん]

今の時期350越えたら他の場所を探すかも、買う側がその値段は高すぎると思ったら売れないし、
どれだけ価値のある立地かをアピールされても、冷静に考えるとどうかなーと思う所。

立地柄、アカデミックな雰囲気はあるので子供の学力に力を入れたい家庭にはここの雰囲気はいいと思う。
駒場東大の中高生用一般講座などにも参加させやすいしね。

[404: 匿名]

350なんて書き込んでるの営業、近隣住民だけだし。
マスター、スミフの中古買えるしバス、外廊下物件にそんなに出せますかって。

[405: 匿名さん]

それは、分譲価格を発表した後に分かります。
安い！買います！
割安！買わなきゃ！
等のレスが書き込まれたら、404さんの言う通りだったってこと。

[406: 匿名]

文京地区以外うりがない。しかも♂でないと意味ないし受かるのも至難の技。そんな田園都市も使えない、スーパーもない、団地様にギリギリに詰め込んだ物件が池尻徒歩圏内の物件より高かろうはずない。高かったら売れないだけでしょ。

[407: 匿名さん]

なんか敷地めいいっぱいでいやだな
特に330出して不便って買わないでしょ。

[408: 匿名]

戸数150位に抑えとけばね。ただ高いけどプラウドなら330はあると思うし買っちゃう人はいる。
350こえても良いから高級感ほしかった。特にエントランス、内廊下、免震は欲しかったし新築でグランドヒルズに対抗できる物件を期待したのに。

[409: 匿名]

マスター、スミフは田園徒歩圏内だしあんなバブリーな物件と比べても購入層は違います。
それよりクロスエア、クラッシィ、東山等の同等物件の冷静な比較が欲しい。価格は多少違いますが皆さんはどこにしますかね。

[410: 匿名]

人気は住商→東山→プラウド→クロスでしょうがどれが当たりかは住んでからの満足度にもよりけりですよね。

[411: 匿名さん]

当たりは住商！！次点は東山

[412: 購入検討中さん]

1位　住商、最下位　クロス

これは異論ないでしょうね。
プラウドと東山の優劣は、個人の主観によるでしょうね。
規模が全然違うし。

[413: 匿名さん]

なんで住商が1位ですかね？

[414: 匿名さん]

ここがキチキチじゃなく中庭も広々とした物件だったら東山より良いと思う、

ただ、実際に住んでみないとわからない。

何が不便に感じるかは人それぞれ。

[415: 匿名さん]

タラレバで語っても、現実は変わらないし。　

[416: 匿名]

淡島通りの高級マンションはスミフにまかせて外廊下など低仕様でよいから坪300で売りさばいて欲しい。
あのキチプランだと300でも野村は潤う感じだし。安ければここが一番でしょ。

[417: 匿名さん]

住商より安ければ検討します。
住商の南向き検討してますが結構高いんですよ…間取りはプラウドのほうが良い。

[418: 匿名]

プラウドの間取りのどこが良いのですか？
私には理解ができません。
全体もキチキチですが、間取りも負けず劣らずキチキチ。
間口６ｍ位しかないのでは？

[419: 匿名さん]

ひとそれぞれ。

[420: 匿名さん]

田の字のプランが、
良いとは言えないのは一般的な認識だけど？

[421: 匿名さん]

でも、タノジじゃないと作れない…

[422: 匿名さん]

ここは結構高くなりそうだと、野村の他物件の営業さんが言ってましたよ。
日当たりの悪い部屋はそこそこ安く出るだろうけど、南向きの上層階などは坪400万近くいくのでは…と聞いてびっくりしました。

[423: 匿名さん]

で、実際の価格発表ではそれ以下で、

割安！お買い得！
ってレスがここに書き込まれるかどうかがミモノです。

[424: 匿名]

書き込みや他物件で高いと噂を流し結局安かったと煽るのが野村はお得意だから。400なんて南のグランドヒルズと同じですよ。仕様、立地考えても南で350が適正だよ、皆さん冷静に。

[425: 匿名]

外廊下、田園不可、スーパーなし、免震なし、大橋。350だって高いがプラウドならいいかな。
エミネース時渋谷からはタクシー使ったものだ。井の頭は使う気にならんけど約1メーターは助かる。ただあれ以来泊まるのも躊躇したけどあそこを住まいとするのは勇気がいるな。

[426: 匿名さん]

クラッシィ世田谷公園の第一希望で検討していた南西角部屋が坪３７０万弱で、しかも”かなりの倍率を覚悟してください”と言われたので、撤退。こちらの南の角部屋がそれ以下だったら欲しいな～。

[427: 匿名]

クラッシィの良さ全く分からない・・魅力ある？

[428: 匿名さん]

こっちよりはありそうだけど…だめ？

[429: 匿名さん]

＞４２６
クラッシィ高いですね、こちらが希望している部屋も坪３６０強で、登録ももうすぐ開始ですが
果たしてそれだけの価値があるのか？冷静に考えて迷い始めました。
　
しかしクラッシィの世田谷区池尻でもあの価格だと、こちらの目黒区大橋でも相当強気の価格がつきそうでこわいです。プラウドだし。

[430: 匿名さん]

クラッシーのよさがわからないことが理解できないですね。
プラウドのよさがわからないのも理解できないですね。

この2つを比較してるのはもっと理解できない(笑)

仕様が悪い、外廊下、スーパー･田園都市利用不可、エミナースって永遠と書き込まれるのは
もうわかった。飽きた。