プラウド駒場 (（仮称）大橋二丁目計画（「こまばエミナース」跡地）)

[匿名さん]

淡島通り沿いの「こまばエミナース」跡地の計画です。


所在地：東京都目黒区大橋２丁目683番55（地番）
交通：井の頭線 「駒場東大前」駅　徒歩5分・田園都市線 「池尻大橋」駅　徒歩12分
山手線 「渋谷」駅　渋谷駅バス約9分 駒場バス停より 徒歩2分
山手線 「渋谷」駅　徒歩23分
間取り：2LDK ～4LDK
総戸数：223戸 (他に管理事務室１戸)

売主：　野村不動産、トヨタホーム
施工：　前田建設工業
管理：区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
竣工：　平成24年8月(予定)
入居：平成24年9月下旬 (予定)

【タイトルを公式物件名に変更・スレッド本文追記しました。2011.06.18副管理人】


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[351: 不動産投資家さん]

東大、筑駒、駒場東邦の学生はバカ騒ぎしませんよ。
文化祭の打ち上げなんかで、たまに騒いでも多目に見ましょう。

[352: 匿名]

徒歩圏内にスーパーがないのが非常に残念です…
あとやっぱり内廊下にして欲しかった～

[353: 匿名]

大橋アドレス受け入れても内廊下でない時点でアウト。
エントランスも豪華にして高級路線でいき他物件と差別化をはかって貰いたかったが住商レベルとは残念。

[354: 匿名]

内廊下に憧れますが世田谷、目黒辺りの中型物件だとスミフやマスターみてもオーバースペックなのかも。
ここが内廊下なら350超えたでしょうから拘らない人には安くて助かりますね。

[355: 匿名さん]

ここ、敷地いっぱいに建ってる感じがする。

[356: 匿名]

物凄いキチキチプランで野村大儲けですよね。
スミフみたいに広い中庭いれて150戸位におさえて内廊下、免震であれば坪350万でもスーパーなくても検討したが。さすが野村です。

[357: 匿名]

スミフは竹中だし贅沢にゆとりをもったプランでこちらとはコンセプトが違う。
しかも外観が高級すぎて淡島通りに馴染めてません。外廊下だし池尻の高級賃貸レベルであれば十分。

[358: 匿名さん]

高級すぎるのはいいんじゃないでしょうか。
エントランス以外がキッチキチだけど、間取りは気に入っています。
とりわけすごくいいわけじゃないけど、よくある間取りながら各部屋の広さがほどよいので
後は価格次第です。

[359: 匿名]

高級すぎも…スミフは確かに高級すぎて淡島通りでは浮いてます。広尾とかにあったら更に素敵だったんでしょうが…
ここの外観はいまいち、仕様も普通レベルなのでキチキチプランにあった価格を期待したいとこ。

[360: 匿名]

中庭がスミフみたいに広くないので中庭面側のバルコニーに上階にしか日が射さないのが残念です。中庭の幅をもう少し広くするなど今から多少の工夫があると嬉しいです。
実質地上にでたとこを1階とすると最上階は8または9階どちらですか？
マスターから見たことありますが10階近くの東、南向きは眺望も楽しめますね。

[361: 匿名]

外廊下なので対面はバルコニーにならないのでは。もう少し中庭を広くなどゆとりをもった内廊下物件だったら素敵でしたね。
HPの概要に階数なかったですがイメージ見ると地上8階ですか？高台なので西向きもマスタービュー、グランドヒルズ、キャロットタワー、富士山等結構良い景色が見れます。

[362: 匿名さん]

他のマンションを見るのが良い景色ですか？
富士山は晴れてしかも空気が澄んでるときしか見えないし、西日は入る。

[363: 匿名]

9階じゃないか。東は眺望良いけど高台のマンションならやはり南以外価値は低い。

[364: 匿名さん]

南向きの部屋は何割くらいあるんでしょうか。

[365: 匿名]

富士山は豆粒。高級マンションを常に眺める＆西日で西向きはアウト。三茶スミフを真似て中庭にバルコニーが開口されていれば東もありだがアウト。やはり南の上階が高値でしょうがそこが一番。南も三割はあるでしょう。標記上9階でしたので結構な高さです。

[366: 匿名]

↑同感ですが地上は8階だよ

[367: 匿名さん]

中庭はどのような感じになるのでしょうか？狭くても空間が広く感じられる中庭だといいのですが。
予想エントランス画像からだと、木が植わってますが他に何か池とか滝とか出来る予定はあるのでしょうか。

[368: 匿名]

一応、事故物件の場所ではあるのに３００とかで売れるなら野村はウハウハだよね。
その分、仕様内装を良くしてくるのかな？

[369: 契約済みさん]

人それぞれですけど↑相手にされないとおもいますよ↑
正直場所はほんとにいいですよね。かなり惚れます！
300万円という金額は決して安価なお金じゃないけど
さすがに300万円だったら即決します！

[370: 匿名]

本当に場所いいかな、淡島通り好きだけど。スミフやグレンなら三茶、池尻歩けるけどここからは辛いよ。
井の頭なら関係ないか。バスもまた混み会うな。雨の日に一本越されると腹立つんだよね。

[371: 匿名さん]

代沢十字路の所のサミットストアって、自転車で現実的に行ける距離でしょうか？

うちの奥さん、車は運転しない人なのですが、自転車は多用する人なので…。

[372: 匿名]

300買い。320〜330悩む。350パス。大橋、外廊下、スーパーなしのバス物件だしそんなとこ。野村も駒場じゃないのとエミナースの跡地は認識してるから平均320で出してきそう。皆悩むラインだね。
プラウド盾に350の強気でじっくり売る作戦も有り得るけど。

[373: 匿名]

池尻は坂で自転車使えないけど代沢はいけますよ。でもほぼ同じ距離だから渋谷でよくない。

[374: 匿名さん]

おお、代沢はチャリで行けますか。今度付近に足を運んでみることにします。

南向きの住戸は350くらいでしょうかねー？ 現在東向きのマンションに住んでいてそれ程不満はないので次もまた東向きでも構わないんだけど、それなりに広いタイプは皆南向きかも知れませんね。それだとちょっと予算オーバーかなーうちの場合…。

[375: 匿名さん]

電動なら、大概いけるでしょう。

[376: 匿名]

日常の買い物をわざわざサミットって・・距離あるよ。

[377: 匿名]

サミットまでも高低さ結構あるぞ。現地いった方がいいよ。小田急OXのほうがチャリならいいよ。サミットだったら車ないならバスだと思う。

[378: 匿名]

淡島通りの坂のがましでしょ。小田急のが急(笑) こんな会話って余程不便な立地だよ。チャリで10分以上って結構疲れるし。

[379: 匿名]

駒場も池尻も生活利便性が悪いから、生協率が高いよ
電動でもわざわざ１０分以上時間かけてサミット行って重い荷物抱えて帰ってくる日常は厳しい

[380: 契約済みさん]

パルシステムって以外に利用する人少ないんだね。
運んでくれるから利用すればいいと思うんですけどね。

[381: 匿名]

食物は自分の足と目で安全、新鮮な物を選びたい。大多数の人はそうであろう。生協などに慣れてる人以外は受け入れがたい立地。

[382: 匿名]

玄関先に生協の箱を置くと、
他の住民から嫌がられる場合があるし。

[383: 匿名さん]

生協の箱、玄関先に置くことになってしまうんでしょうか？
宅配ボックスとかに入るといいんですが

[384: 匿名さん]

宅配ボックスは生もの禁止が普通です。
冷蔵宅配ボックス、があるマンションは別ですが。

[385: 匿名さん]

生協は平日昼間、家にいる人じゃないと難しいんじゃないか。
そういう理由で生協がダメな人もいるし、
夜や土日宅配だったらいいけど、地域によって配達曜日が割り当てられてるもんね。

[386: 匿名さん]

渋谷から先の都心へのアクセスばかりを重視されている方が多いようですが、実家が京王本線の明大前以西、小田急線の下北沢以西にある東京出身者にとっては、明大前～渋谷間の井の頭線物件はかなり魅力的ですよ。

[387: 匿名]

それはかなり、限定的な話。

[388: 購入検討中さん]

属人的なメリットはひとそれぞれなので、参考にならない・・

ここは魅力的ですが、スーパーや田園都市線が使えないことなど、デメリットもそれなりにあるので、あとは値段次第というところでしょう。値段がわからないと検討のしようがないので、早く予定価格を発表してほしいです。大人気と思われたマスターガーデンも、結局一期で全戸売出すことはなく、意外と売れてないことを考えると、やっぱり不動産不況に向かいつつあるんでしょうかね。とはいえ、4野村だから強気価格でしょうし、きっと売れるんでしょう。

説明会の開催が待ち遠しい。

[389: 匿名さん]

勝手な願望を言えば坪300万だけど、恐らくそんなことにはならなくて、欲しくなる住戸は坪350超えだろう、と悲観的に予想してみたりする。

[390: 匿名さん]

不便といっても最寄り駅の駒場東大からは徒歩５分、駅近物件ということになるのでしょう。
緑が比較的多くて落ち着いてるのでいいところはあるんですが、
生活する上で必要なお店が遠いのがどれだけ価格に響くかですよね。

価格次第では撤退するかな。

[391: 物件比較中さん]

http://www.rfo.go.jp/kekka2.php?nendo=21

ノムフはこまばエミナースを7,800㎡　約85億で落札しています。
恵比寿社会保険福祉センター(現プラウド恵比寿)については3,000㎡　約23億。
駒場：恵比寿＝約108.9万/㎡：約73.7万/㎡

恵比寿が103戸、駒場は223戸なので単純比較はできませんが、
恵比寿の専有面積が38.88～96.65m²で平均坪単価が400万であったことを考えると、
駒場の専有面積はそれよりも広い(60.26～136.38m2)ので、平均坪単価350万を超えるかもしれませんね。

[392: 匿名]

超えるはずないでしょが。もっと安くないと割りが悪いこちらは大橋だよ。でもクロスよりは割はよいか。

[393: 契約済みさん]

350なら安いとは言わないけど、良いんじゃない？
マスター400だよ。物もいいし南高台でいいけど既存不適格で400だよ。

[394: 匿名さん]

マスターはミニバブルのときの販売。で売れ残ってる価格でしょ。
比較する意味なし。

[395: 匿名]

確かに比較にならないな。向こうは鹿島、内廊下、仕様上、田都徒歩圏内、スーパーあり。これだけで坪50万円以上の差がある。ミニバブル物件として今なら坪370万位が適性だろう。なんといってもマスターの住民はここの物件みて羨ましいだとか思う奴はいないでしょ。その程度の物件、やはりここは320万前後が適性。井の頭線の需要って極めて少ないしここはバス物件だしね。

[396: 匿名]

マスタービューや三茶スミフの立地や仕様を冷やかし半分に見に行ってくると良いよ。ここが同格なんていったら笑われます。
そんなことより宣伝に駒場エミネース跡地！なんて書いてあるけど止めた方がよいよね。過去を簡単に今検索できるし。そんな過去も考慮した価格を野村は考えてるんじゃないか。南上階は320超えると思うが。

[397: 匿名さん]

平均350、南上層階は400越えだと思いますが。

[398: 匿名]

外廊下のバス物件がバブル期のマスター価格なんて(汗)今の仕様でその価格なら駒場でも高すぎだぞ(笑)そんなに上原と変わらんぞ！

[399: 匿名]

坪350なんて書き込んでるの営業だし。
だいたいこの土地に馴染みがある人がそんなに高くちゃ売れないの分かってるから。
高いとイメージ付けをして330ぐらいで販売して安い感じをだす作戦。330も高いし最近は客もそんなアホでないよ。

[400: 匿名]

そういう話、よく聞きますね。
高い予想価格を書き込んでおいて、正式価格が発表されたら今度は、
安い！と書き込むパターン。