プラウド駒場 (（仮称）大橋二丁目計画（「こまばエミナース」跡地）)

[匿名さん]

淡島通り沿いの「こまばエミナース」跡地の計画です。


所在地：東京都目黒区大橋２丁目683番55（地番）
交通：井の頭線 「駒場東大前」駅　徒歩5分・田園都市線 「池尻大橋」駅　徒歩12分
山手線 「渋谷」駅　渋谷駅バス約9分 駒場バス停より 徒歩2分
山手線 「渋谷」駅　徒歩23分
間取り：2LDK ～4LDK
総戸数：223戸 (他に管理事務室１戸)

売主：　野村不動産、トヨタホーム
施工：　前田建設工業
管理：区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
竣工：　平成24年8月(予定)
入居：平成24年9月下旬 (予定)

【タイトルを公式物件名に変更・スレッド本文追記しました。2011.06.18副管理人】


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【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[202: 匿名さん]

坪いくら位が適正なんですかね？駒場だけど、大橋アドレスなんですよね。300位なら検討しますよ。

[203: 匿名]

駒場なら350だけど大橋だから300前後。

[204: 匿名さん]

203さん、
情報ありがとうございます。駒場は駒場公園や前田侯爵邸などで、街並みが高級ですよね。

300前後ならぜひ検討したいです。

[205: 匿名さん]

他の物件の営業から、３３０は超えるとききましたよ。

[206: 匿名]

この立地で、プラウドなら、350オーバーで当たり前。駒場東大前5分を低く見すぎ。

[207: 匿名さん]

大橋アドレスでも駒場東大前駅5分で350は超えるということですね。
そういえば、プラウド代官山も渋谷区鉢山で代官山になってるし。
そう考えると納得。

[208: 匿名]

鉢山と代官山と駒場と大橋比較か(笑)後者は差がありすぎだろ。井の頭線で徒歩五分て価値は低いよね。大橋で350なんて買う人いないでしょ。あくまでマンションでの話でこの辺りは戸建てなら良いとこです。

[209: 匿名さん]

さすがに３５０は高いと思うけど、渋谷から各停で二駅目の駅から徒歩５分で、坪３００を期待するのは無理。
３３０～３４０程度だと思いますよ。
実際、野村不動産のほかの物件を検討しているときに、ここは３５０くらいになると思うと社員から聞きました。

[210: 匿名さん]

300で行けたらいいですけど、
330～350だと迷う価格。
淡島通りの雰囲気など気に入っているんだけどなぁ。

[211: 匿名さん]

３４０以上出すなら、ここと同じくらいの交通アクセスのよさで、環境もまあよく、
徒歩圏内にスーパーがある物件が買えると思ってしまう。
ここは環境も結構いいし、このエリアがとても好きという人はいいかもね。
規模も大きいし。
うちは３３０までなら買い、それ以上ならとりあえずパスかな。

[212: 匿名さん]

330だったら買いだよね。けど野村さん強気で350にしそう。。

[213: 匿名さん]

野村は強気ですよね。
財閥系でもないのに、広告でうまくイメージ作って、
その広告費もたっぷり上乗せした高価格で売り切ってる。
割高だと思うけど、おかげでリセールも強いだろうから、まあとんとんなのかなー。
さすがにここに３５０はつけない気がするけど。希望的観測かな。

[214: 匿名さん]

ノムラ、高い。ここで、350は高すぎるよー

[215: 匿名さん]

350だったら強気だよね…
まぁ、その価格で出ても絶対売れないだろうから頃合見計らって営業さんに値引き交渉すべし。
どうしてもここがいい！けど明らかに高いだろ…っていう物件には
オススメ術♪（380→350の経験あり★）そのためにも営業さんとのコミュニケはしっかりね。

[216: 匿名さん]

新築物件でですか？タイミング的には1期、2期とかどの辺でした？

[217: 匿名さん]

プラウド、メディアやイメージ戦略で売れてるよね。ここも一期二期と即完売なるのかな？それも価格次第だよね。

[218: 匿名さん]

しかし、プラウドはネガられるけど、エライ勢いで売れていくな。なんでだろっ？

[219: 匿名]

あの跡地だしこの立地で350なら内廊下、免震、駒場アドレスは最低条件でしょ。320位は野村だから平気で上乗せしてきそう。

[220: 匿名さん]

人気出そうな物件だよね。大橋だけどプラウド駒場。野村さんも即完売を狙ってくるだろうし、高くしたら売れないんだから330で223戸即完売するのでは？

[221: 匿名さん]

うーん、その位なら売れそう

[222: 匿名さん]

あ～、330だったら売れそう。
しかし、330で即完売は難しいんじゃないかな、近くに新築MSが沢山あるし、
グレンパークの中古を買うという選択もある。

[223: 契約済みさん]

私ノムラではないですが、免震はね建築費高いからやめてほしい。9階建てでしょ。
免震なんでしたっけ？？何見ればわかるんでしょう。

[224: 匿名]

クラッシィとどちらにするか決められなくて困っています。そんな方いらっしゃいませんか？

[225: 匿名]

堅実に行くならクラッシィ、見栄を張るならプラウド。
あるいは、クラッシィがレクサスで、プラウドがボルボ。

個人的にはこんなイメージ。

[226: 匿名さん]

えッ、プラウドはボルボなの？
そうか、そんなにブランドなんだね。
クラッシーも同じくらいかと思ってたけど。

[227: 匿名さん]

皆安くしたいのか？　適当な価格感を訴えるね。
300とか330とかだったら安いって分かってるでしょ本当は？
それとも駒場東大前5分という場所の価値がわからないのにわかった気でいる田舎からでてきている人？

ま、それか叩きたい業者かどれかでだろうね。

[228: 匿名さん]

この間、上原二丁目で出た物件のディアナコートが350だよ。即完売したよね。プラウド上原は400だったかな？

駒場の価値はみんな理解していると思うよ。前田侯爵邸のあたりは高級住宅街。

ただ、ネガの要素も若干あるから350と思うけどムリがあるなってみんな思うんじゃないのかな？

まぁ野村さん次第だけどね。

[229: 匿名さん]

プラウドってボルボなんだ…。

ここ売主トヨタホームも入ってるよ。
ホームだから車関係ないけど。

一番肝心なのは本人のライフスタイルや趣味にＭＳと立地があっているかだと思う。
ここは永住する方が多そうだし。

330は希望もこめて単純計算だけど、350～400が妥当なのかなと

[230: 匿名さん]

エリアだけ比べても、大橋と上原は違うけど、なによりも最寄駅が違うでしょ。
代々木上原と駒場東大前は、駅力がだいぶ違うよ。
ここが３５０～４００なわけがない。

３３０～３５０くらいが妥当でしょ。

[231: 匿名さん]

駒場は高級住宅街だけど、駒場東大前駅は駅力としては代々木上原より小さいですよね。ちょっとローカルかな、井の頭線は好きだけど。


駒場と上原が同等か？というと隣接はしているのだけどね、うーん。。って感じ。

高くても350～360なのかな？400なら売れない気がする。。

[232: 匿名さん]

ほぼ同じエリアだし、好みもあるでしょうが、何となく
目黒区大橋より渋谷区上原の方が格上のような。

代々木上原は駅がリニューアルされ便利になったし。
プラウド上原は内廊下で仕様も良かったので、高くても即完なんでしょうね。

それよりはこちらは割安な気がします。

[233: 匿名]

そもそもプラウド上原検討者でここを検討した人は皆無でしょう。それぐらい不便です、価格的にも購入層が違います。たとえ駒場でも350では厳しいです。現実大橋ですので300前後では。土地坪単価が100万は駒場と違うので300きる間取りもでると思います。近くに住んでる人の書き込みが多いので擁護すると井の頭線は小田急、田園より品の良い方の多い路線であることには違いはありません。ただ残念ながらここの物件の方はバス利用で井の頭線の意味がないことから徒歩5分の価値がないのです。せめて田園なら徒歩10分でも価値があるのですが。そういう側面では小田急、田園のが価値は数段上です。

[234: 匿名さん]

>>227
プラウドのスレには相場が読めなくて
すぐに割高割高と叫ぶ人達が結構いるんですよｗ
だいたいそういう物件はすぐに完売してますけどね

[235: 匿名]

格が上のようなって…上原と駒場の比較ならともかく大橋は目黒区では最安価ですよ。マンションは土地代＋上物です。上原物件と坪100万の差があるのは仕方ないとこ。後はこちらの仕様次第で350に近づくか300をきるかというとこ。

[236: 匿名さん]

235さん
その通りですね。駒場は上原と隣接している東大グラウンド～侯爵邸のあの一帯はびっくりする位に高級なんですけど、大橋となると差がありますね。

侯爵邸の最寄りの東急バス停は代々木上原というのが面白い。

[237: 匿名]

大橋は池尻、三宿と同じ程度。三茶、太子堂、代沢あたりより安いです。価格は同程度だしプラウド代沢にしたら。環境は淡島通りのが良いけど同じ駅遠だがスーパー近いし利便性はあちらのが上。

[238: 匿名さん]

プラウド駒場のイメージ画像見たら、素敵すぎた。２棟でコの字型になってるんだね。東大っぽい雰囲気～

ここイメージ画像通りなら高い気がする。

[239: 匿名さん]

青葉台と東山までは目黒っぽいんだけど、
大橋はちょっと雰囲気が違うよね。

外観ＣＧは他プラウド物件よりいいと思う、ＣＧのイメージのまま建ったら素敵。

[240: 匿名さん]

CGのまま建ったら素敵だね。東大に絶対入れないのに、東大に入った気分みたいな。アドレスが駒場なら最高だったな…。

[241: 買い換え検討中]

エミナースの事故跡地と難病病棟跡地だとどっちがイメージ悪いんだろ

[242: 匿名さん]

病院跡地って三茶スミフや広尾ガーデンとか高級マンションが多くプラスと考える人もいますよね。昔から病院、学校、役所の建つとこは地盤が良いとされてますからここも学校近くの高台で良いです。ただ自殺物件は気持ち悪いとかイメージが…これが原因でやめる人もいるでしょうからそれで少しでも安くなればいいか。

[243: 匿名]

アドレスが駒場だったら最高だったな…これにつきます。事故跡地って何か他にもあったの。

[244: 匿名さん]

昔の事故のことはまったく知りませんでした。エミナース跡地のどの辺りで事故あったのですか？

でも、そんなには気にしないと思います。今住んでるとこも元病院なんで。

[245: 匿名]

昔エミナースのホテルで自殺がありましたよ。
気にしない人には関係ないだろうし、気になる人は躊躇してしまう。のどちらかだね

[246: 匿名さん]

病院は院内で供養もするから気になりませんが自殺は気にしない方が無理。駒場なら駅遠や井の頭でも良いけど大橋なら池尻10分以内でないと。実際20分かかったので渋谷歩いた方が早くつく。

[247: 匿名さん]

その事故の場所をうまく避けてマンション建てるんじゃないのかな？

[248: 匿名]

そんなの無理でしょ。
周辺住民としてあの跡地に永住は勇気がいるなぁ。
この辺りが気に入ってるならグレンやグランドヒルズかな。
淡島通り沿い住民は田園都市線、井の頭線も使う人は極端に少ないので駅距離がどうとかは無意味です。バスが超便利です。バス便はリセール時のネックとはなりますが。
環境は良いけどスーパーないので買い物重視の方は悩むでしょうね。結局どちらとるかか。

[249: 匿名さん]

病死なら仕方ないけど、自○って相当怨念が篭ってますよね…
名誉ある方が自宅ではなくわざわざここを選んで命を絶つって…
って考えると住んでからもふとした時に思いだしそうで
どんなに素敵なマンションでも無理です。
ご冥福をお祈りします。

[250: 匿名]

この時代にまだ霊とか信じてる人いるのか
デジカメ普及して心霊写真なくなったし
いままで日本で何人死んでるんだよw
生きてる人より死んだ人の方が多いぞw
しかも成仏うんぬんてちゃんと仏教宗派理解して言ってんのかな…

[251: 匿名さん]

エミナースってホテルだったんですよね？ホテルとかは事故とかよくありそうですけど。聖書も置いてあるじゃないですか。

名誉ある方も自宅ではできないから、ホテルとか駅とかでやるんじゃないですかね？

[252: 匿名]

私は駒場エミナースはコンサートホール会場という認識しかありませんでした。
ホテルというか、ホールや会場を使う人用の付属宿泊施設だったのかな。
亡くなった方も当時学会で利用していたとか書いてありました。

[253: 匿名]

249さんに同感 自殺ってなかなか風化されませんよね。大金はたいてまさかあそこを買ったのと思われるのはちょっと。

[254: 匿名]

どの物件もマイナス要素はあるからそれを上回る魅力があればよい。
淡島通りって将来地味に発展しそうだし何より環境は抜群。

[255: 匿名さん]

毎日通っていますが、淡島通りって何の魅力があるんでしょう。
通行量は多いですよ。トラックもバスもパトカー救急車もじゃんじゃん通ります。
松見坂下あたりはおしゃれな飲食店などが点々とありますが
坂上以西は別に普通の大通りです。
奥に行けば別ですが、淡島通りに面しているここは別に環境はよくないです。

[256: 匿名さん]

マンションで大きな事件があると、たたき売りすると聞きました。
本当に怖い事件だったマンションはほぼ無料にちかいよって聞いたのですが本当ですか？

[257: 匿名]

２５０みたいな人なら買えるよ

[258: 匿名]

一番は高台、緑多い、名店多い、バス便利(バス以外の交通量少ない)夜は閑静。勿論低地になったとこや三茶、池尻田園徒歩圏外は論外なのでここの立地は微妙だけど。賃料も駅遠なのにとれる。

[259: 申込予定さん]

淡島通りの賃貸は空きまくり。淡島沿いは交通量多く環境が良いとは言えない。
ただ高台だしプラウドだしクラッシィより安く買えそうだから気になる。でも坂道キツイんだよな-。

[260: 匿名さん]

徒歩圏内にスーパーどれくらいありますかね…
毎日買い物行く人なのでなるべく平坦＆近くにないとしんどい

[261: 匿名]

南向きが少ないようですが、そのような物件はあまりよくないのでしょうか？

[262: 匿名]

毎日行く人ならここは厳しいよ。

[263: 匿名]

>>260

池尻大橋駅の方に行かないとないですね。
駒場東大前駅はコンビニ位です。
ここはとにかく買物利便性の悪さがデメリットの物件なので
毎日買物に行きたい人やネットスーパーが嫌な人には全く向かないです。

>>261

マスタービューも確か南向きの部屋は割合少なかったと思います。

[264: 匿名]

マスターと比べたら向こうに怒られますよ。
変てこなコの字型のエントランスのせいで南向きが極端に少ない間取りです。 狙うなら眺望抜ける東か南の上層階以外は買う意味はないかな。

[265: 匿名さん]

2LDK～4LDKってもう永住する人向きですよね？価格は来週あたりには公開されそうですね。

[266: 匿名]

池尻大橋最寄だと思ったら、割高な気がしてきました。やっぱりクラッシィにしようかな。代沢にもプラウドありますね。

[267: 匿名さん]

大橋と駒場アドレスってそんなに違う？
向かいの朝日マンションっていくらしたの？賃貸だっけ

[268: 匿名さん]

大橋でもすごいと思いますが、

駒場４丁目あたり散策してみてください。歩道がとてもきれいで、お金かけてるのがわかります。駒場アドレスは憧れます。

[269: 匿名]

楽しみ

[270: 匿名さん]

それで区が財政破綻したら困るけどね（笑）

[271: 匿名さん]

目黒区は青葉台が高級といわれてるけど、駒場のほうがすごいと思う。目黒区は駒場に力いれてるのがよくわかる。

[272: 匿名]

クロスよりはこちらのが高価な立地ですが駒場と比較すると場所によっては坪150以上差があるとこもあります。簡単に言えば目黒区で最高値、最安値の比較ということです。但しここに住んでいても駒場に住んでますと言えますよ。

[273: 匿名]

淡島通り渡った途端坪100万upって大橋を許容できればお得。
太子堂、三宿、池尻は渡っても格上の代沢と坪単価はかわらない。

[274: 匿名さん]

いろんなダメ出しがあっても、駒場好きがいっぱい集まって購入すると思う。プラウド駒場なんて今後なかなか出ないよね？

[275: 匿名]

ここは残念ながら駒場でなく大橋と天地の差はあれどアドレスに拘らなければ大橋価格でラッキー。駒場なら坪350万いったかも。

[276: 匿名さん]

実家がここの近所で今もちょくちょく帰ってます。
将来はこの辺に戻って来ようかと考えています。
駒場幼稚園に通っていたので当時のことは良く知っています。
この辺はマンションが立ち並んで10年ぐらいでかなり変わりました。
駒場エミナースも無くなったんですね～子供のころ上映会に行きましたが・・・
渋谷からどんどん開発の波が押し寄せてきている様に感じます。
この物件、駅から5分（ただし信号で待たない場合）だし、公園近いけど、駒場・代沢・代々木上原の高級住宅地とは淡島道路のせいで雰囲気は全然ちがいますよ。
でも外装・エントランス石貼りで高級感ありますね。
プラン的にも淡島道路と隔てているようなので良いのではないでしょうか。
池之上の駅近の「・ド」の方が気になりますが。

[277: 匿名さん]

大橋でも山手通りの方とは環境や雰囲気も違いますね。
住所を気にしなければ、大橋の価格で駒場の物件を買えるということでしょうか。
となるとお得な感じですね。

駒場幼稚園、良い幼稚園ですよね。
今年は入園希望者が多くなりそうなので倍率が高そうです。

[279: 匿名]

どうしたんです？

[280: 匿名さん]

278さんの文章、
ライオンズ外苑プロジェクトの検討スレにも
同じものが投稿されていましたよ。
どうしたのかな？

[281: 匿名さん]

とうか23区のほぼすべてのスレにコピペされています。
何なんでしょうかね。

[282: 匿名]

ここは大橋の物件で大橋の価格です。ですがあのタワーとは違い良い立地です。

[283: 匿名さん]

この物件、中学受験の掲示板に「名門校の揃う街」のマンションとして野村が繰り返しバナー広告出してます。確かに筑駒と駒東は至近ですが…住んだからって入れるとは限らない…

[284: 匿名さん]

今日、改めて場所みてきました。ここはまわりがマンションやら戸建てやらで、住宅ばかり。
ちょっと、都会のベッドタウンて感じがします。

[285: マンション投資家さん]

間違いなく３５０超えるでしょうね。
野村は三井を意識して値付けしますから、場所は違えど三井の
パークシティ浜田山の１３７平米が1億6,500万円ということから、
ここの１３６．３８平米が1億8,000万円程度かと思ってます。

[286: 匿名]

あのチープなエントランスからすると一番高い間取りで坪340。それじゃ投資家にはなれませんよ。浜田山より100％高いはずがない。向こうはグランドヒルズとかが競争物件です、格が違い過ぎます。350こえたら誰も買いませんので野村はそんなアホな価格付けはしません。

[287: 匿名]

三茶スミフや浜田山三井とは流石に購入層が違うべ。流石に田園使えずの大橋で坪350万はこえないべ。
駒場なら坪350でも買う人いたわな。

[288: 匿名さん]

んー残念。きっとそんなに安くはありません。ノムラは商売上手。がめついよ。それでも売り切ってしまうのですよ。

[289: 匿名]

余程この土地に愛着ないと350じゃ誰も買わない。不便極まりない立地。

[290: 匿名さん]

皆さん、予想するのがお好きですね。
何だかんだ言っても、興味津々にお見受けします。

[291: 匿名さん]

nomunomuうまいから高めでくるようなきがするな。

[292: 匿名さん]

偏差値７０以上ないと住めないって本当ですか？

[293: 匿名]

偏差値70以上あって事故物件は選ばないでしょ。クロスの苦戦から今や環境、立地重視の時代、大橋でも淡島通りは良いね。

[294: 匿名]

偏差値30以下でも金もってりゃ住めます

[295: マンション投資家さん]

杉並区浜田山と目黒区は違います。　ここは子供の教育には最高。　うちは長女ができが悪くて
慶應の付属校に入ったので、下の長男にはここから筑駒に通わせたい。

[296: 匿名]

子供の教育良くても合格しなきゃ意味ない。受かってから言おうね。

今まで駒場住んでたけど、確かに生活利便性は悪すぎて越したよ。

住んでた身としては事故物件場所に３５０出すなんてありえない

[297: 匿名]

ある土地は道向かいだけで三割価格が違ったがここと同じケースの事故物件。
マンションの場合どこまで価格に反映されるか。外廊下で仕様も東山、住商レベルと低く事故物件でなくても350は法外。

[299: 匿名]

最近の新築池尻周辺物件が坪330前後。駅遠だしそれより安くなっても高くなることはない。

[300: 近所をよく知る人]

安くさせようと必死

[301: 匿名]

安くても田園使えない立地は価値ないよ。350なんて騒いでるのは周辺住民とデベだけ。それで320くらいで出して値頃感をだす。