プラウド駒場 (（仮称）大橋二丁目計画（「こまばエミナース」跡地）)

[匿名さん]

淡島通り沿いの「こまばエミナース」跡地の計画です。


所在地：東京都目黒区大橋２丁目683番55（地番）
交通：井の頭線 「駒場東大前」駅　徒歩5分・田園都市線 「池尻大橋」駅　徒歩12分
山手線 「渋谷」駅　渋谷駅バス約9分 駒場バス停より 徒歩2分
山手線 「渋谷」駅　徒歩23分
間取り：2LDK ～4LDK
総戸数：223戸 (他に管理事務室１戸)

売主：　野村不動産、トヨタホーム
施工：　前田建設工業
管理：区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
竣工：　平成24年8月(予定)
入居：平成24年9月下旬 (予定)

【タイトルを公式物件名に変更・スレッド本文追記しました。2011.06.18副管理人】


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[1: 匿名さん]

スレ主です。
写真をもう1枚投稿します。

[2: 匿名]

いくら位ですかね？

[3: 住まいに詳しい人]

場所は悪くないが、ギチギチなプランだ
ちょと残念

池尻2の住商の計画と比べてどーかだな？

[4: 匿名]

平均350です

[5: 匿名さん]

賃貸？分譲？外廊下なら問題外だが。

[6: 匿名さん]

羊羹輪切りな間取りだね・・残念

[7: 匿名さん]

図面から察するに外廊下ですね。間取りもいまいちっぽいし。

[8: 匿名]

池尻2の住商物件はこれですね。

http://www.ch195.jp/

全然、情報ないですが駅距離と環境を考えると最近の物件では
ここが最強立地に感じます。

野村とどっちが高いんだろう。

[9: 匿名さん]

最近野村の物件はプラウドのシールが工事中貼っている時多いけどそれがあれば分譲は決定？
きつきつに住戸が設定されたせいで当初よりも住居削られてました。それでもまだ余裕がない。
マンションの顔ともいうべきエントランスもGHのように淡島通りから距離をえられていない。
しかも外廊下に加え南向きは６戸並びのみ。買う意味のある間取りは限られていそうですが賃貸なのかなあ。
池尻からは歩けないし井の頭またはバス便だよね。すぐ近くの大型賃貸２つも何年経っても空きがあるし
淡島通りまでのぼると環境は良いと思うのですが田園都市徒歩距離でないと転売時やはり厳しいんですかね。

[10: 匿名さん]

杭なし免震でないともうだめ。どうなんだろう。もう内廊下など贅沢はいってられない。

[11: 匿名さん]

すごいねぇ。東大前だね。
永住用でも賃貸用でもバッチリ！
今は混乱していますが、落ち着いたら凄い価値の物件に化けますね。
ますます東京が好きになりました。

[12: 匿名さん]

田園使えないので賃貸は厳しいし、バス便だと分譲も人気は疑問だけど
淡島通りはとにかく環境が良い。羊羹輪切りな間取り、外廊下から高級MS
がコンセプトでないファミリー向けになりそうなのは残念だが耐震性さえ
しっかりしてれば今回の地震でタワー回避組がかなりまわってきそう。

[13: 賃貸住まいさん]

ここいくら？

[14: 匿名さん]

３３０超えますかね

[15: 賃貸住まいさん]

超えるんじゃないかな？
三井・住商とどこがいいかな？

[16: 匿名]

ここは住商、三井と比べると住環境は互角としても利便性は落ちるよね。世田谷自体が落ち目だから坪290位では？

[17: 匿名]

ホームページ出ましたね。ブラウド駒場で検索です。

[18: 匿名さん]

ＨＰ見ましたが、高級路線ですね～

池尻大橋まではかなり距離があるし坂なので、通常は井の頭線利用になるのかな。
そういう意味ではあまり利便性の高いところではないですね。
しかしこのあたりの環境はとても好きです。

値段がどれくらいかですね。
坪３３０は超えますよね。３５０くらいでしょうか。

[19: 匿名さん]

>>17
公開前のホームページの情報を載せるのは社員でしょうね。

[20: 匿名]

ここ横が大きな老人ホームなんですね。一気に引きました、、、

[21: 匿名さん]

全然気にならないですけどね。
嫌悪施設じゃないでしょう。

ここって外廊下なんですか？
図面だと内廊下に見えますが。

[22: 匿名]

図面って見れるんですか？現地に張ってあったランドプランには外廊下って書いてましたよ。

[23: 匿名さん]

すみません。図面というのは、おっしゃるところのランドプランのことです。

なるほど外廊下なのですね。別に内廊下にこだわりはないのでいいんですが。
そうすると、思ったほど高級路線ではないんですかね。

坪３３０ならほしいんですが・・甘いですよね。

[24: 匿名]

駒場いいところですがスーパーは池尻の丸正までいかないとないとか、ドラッグストアないとか、生活は極めて不便ですからね。クロスエアタワーや、三茶タワーの価格も考えると即完狙いならいかにプラウドと言えど330は厳しいのでは。300切れば即完狙えるかと。外廊下にした時点でコスト下げたい意図があるのでしょうからね。

[25: 匿名さん]

そうなんですよね。
ここの周りはお店が全然ないですよね。池尻まで降りないと。

井の頭線利用というのも、渋谷勤務でもない限り、通勤は確実に乗り換えを要するので、結構不便だし。

実は高級住宅街でもないですしね。

この地域には愛着があるので、安めに出ることを期待してます。
坪３００なら絶対買います。

[26: 賃貸住まいさん]

渋谷での乗り換えは
銀座線・山手線ユーザーなら田園都市線より井の頭線のほうが便利だと思う。
半蔵門・副都心線なら田園都市線だと思う。
東横線は副都心線直通になるので、そのうち田園都市線みたいな混み方になるんじゃない？

[27: 匿名]

そうかな？井の頭線から山手線の品川方面の乗り換えは階段上らねばならず不便ですよ。5分以上はかかると思います。田園都市線は階段一気に登らないと行けませんが導線よく乗り換えは2分あれば十分です。

[28: 匿名]

井の頭線の不便さは一度経験してみないとね。歩いたが登り17分（下り15分）女性、子供は20分、現実田園都市での通勤は無理。丸正での買い物後の登りは年配の方には厳しいので買い物は渋谷までバス利用と生活は極端に制限される。前田建設、外廊下、お隣の老健施設、駒場という名も実は大橋というのもマイナスとあらは多い物件。しかしメリットは環境、高台、文教エリアと駅遠戸建てからの住み替えには良い立地。利便性か環境か
両極端なので井の頭物件、バス便を考えるとリセールは厳しいし永住物件だね。外廊下みると高級仕様でないし野村は程よい価格づけをするでしょう、坪310万前後か。あとは免震ともう少しバスが増便された良いね。
ここに住んだらなんとまあ不便なんだろうと同時になんと良い環境なんだろう。どちらをとるかだな。

[29: 匿名]

28さん、鋭い、よく見てます。ここら辺の人はどこに買い物いくんだろう？車がないと著しく不便。

[30: 匿名]

渋谷、井の頭線利用者でもスーパーまで往復30分以上歩くのは痛すぎる。
自転車も坂はきついしマルショウよりはバスで渋谷のフードショーに行きますね。
その時点で論外って人も多いでしょうが利便性の悪さを許容できる人には良い物件。
どこまでデベがそれを考慮し下げるか、同じ淡島通りの高級スミフ、プラウド上原
より坪80～100万安い感じが適正でしょう。タワーに比べれば大橋とはいえ良い立地。

[31: 匿名さん]

池尻大橋まで１２分では無理ですよね。
少なくとも１５分、実際は２０分近くかかる感覚です。
特にのぼりはきつい。

[32: 匿名]

三茶ならともかく各駅で実際は早歩きで15分以上、帰りはもっとかかるし徒歩は無理。
車の方は三宿のOXか太子堂のサミットが便利だよ。利点、欠点が180度違う物件なので
選択はし易いが車は必須。大橋でも環境はタワーより段違いに良いし価格は同程度
でしょうから入札額考えるとこちらがお得感はあるが生活面重視の方は駄目だろうね。

[33: 購入検討中さん]

生活圏として淡島通り、かなり良いですね。
当該物件付近に過去住んでいましたが、静かでアクセスも良く暮らしやすいです。
渋谷までは、バスメインでサブ井の頭ですかね。
バスは、５１系統はバカにできません。
淡島交差点の手前ですので、本数も多く山手線のように頻繁にバスが来ます。
食材は東急プラザやフードショー、西武地下でほとんどまかなえます。

あとは、週末に、三宿や池尻大橋、下北沢のスーパー、代沢十字路サミットへ徒歩や自転車、バスなどで買いこみに行くのかと思います。

プランとリセールバリューは？ですが。

[34: 匿名さん]

近くの学校に通学していたので、周辺よく知ってます。
皆さんもよくご存じのようですね。どの書き込みにも同感です。

値段次第でほしいので、不便さを踏まえた値段設定にしてくれないかなあと期待してしまっています。

[35: 匿名さん]

この物件周辺の学校卒業者をターゲット
にしてる部分は大いにあるようで。
昔、青春時代を過ごしたあの地域に
すみたい！みたいな…

因みに、施工主が「アレ？」って思ったのは私だけでしょうか…
もっと大手がやるもんだと思ってた…

[36: 匿名さん]

前田建設って、プラウド物件結構やってますよね。
長谷工みたいに悪いイメージはないです。
ただの素人ですが。

ご存知の方、前田建設ってどうなんですか？

[37: 匿名]

７０００mm2２００戸のきちきちプランに地震を考えると前田建設はかなり不安です。
でも大手施工で高級仕様、内廊下などグランドヒルズ並みに高級感をもたせてしまったら
坪350超えとなりこの立地では完売は見込めません。反って低予算の方々には好都合では。
但し池尻の高級賃貸が未だに空きが多いのは懸念材料です。やはりリセール、賃貸は厳しい
立地を裏づけてるのでしょう。歩ける距離にスーパーのないバス便物件と考えちゃうと悩む。

[38: 匿名さん]

なるほどたしかに。まあこのへんは本当に不便ですよね。

坪３００くらいで出してほしいので、文句は言えませんが。

[39: 匿名]

高級仕様でないし坪300前後でしょう。この価格でも単純に井の頭線で200戸売るのは
なかなか厳しいよ。生活し易さ、利便性を重要視しない方にはとても良い立地です。

[40: 匿名さん]

不便さは、目黒徒歩２０分前後のバス便物件と同じくらいだと思いますが、どちらがいいでしょうか。
油面のあたりも、環境はいいですよね。

こちらは井の頭線が使えるという点で、やはり目黒よりはましでしょうか。
値段はどちらが高くなると予想されますか。

[41: 匿名]

価格、環境、不便さもほぼ一緒。以前何度か駒場エミナースいくたびに大変なので池尻か渋谷からtaxiでおこし下さいという立地。この辺じゃ世田谷線、井の頭線から近いのは＋材料にならん。近くの高級賃貸空きっぱなしで中途半端な場所は否めない。格上青葉台の友楽土地か三茶スミフの場所に安値のプラウドが建ったら人気必至だったろうに。淡島通り沿いは緑が多く環境は良いから中庭をもうけるなど緑増やして150戸程度にゆとりをもてば永住物件としてはよかった。

[42: 匿名]

淡島通り沿いに住む=駅から離れるけど好環境なほぼ都心物件に住める訳よ。グランドヒルズみたいに三茶10分と生活環境が良いとこもある一方ここは更に渋谷に近づく立地だし根強い淡島ファンって結構いるよ。同じバス物件でも三茶、下北、三宿などすぐだしこちらのがいいけど。車さえあればいうことなし。

[43: 匿名]

渋谷まで徒歩22、池尻17分。坂のせいか渋谷まで歩いた方が楽チンだった。駒場徒歩10分でよいので池尻10分だったらなぁ。表記だけでも10分ならね、12分とは近いようでこの２分が賃貸、リセールの時かなりでかい差がある。価格的には駒場、池ノ上駅近高級立地でもマンションは安い設定だから坪300前後でしょう。見栄っ張りには大橋address、外廊下が気になるとこ。芦花公園、目白の売れ残り大型物件ってやたら前田建設というも気になる。この立地で早期完売させたらプラウドパワーに感服いたします。

[44: 匿名]

意外と高くても売れてしまうと思う。プラウドなら、まぁそこそこ安心だし。うちも近所だけど、バスが混まないといいなぁ〜このマンションのせいで‥

[45: 匿名]

坪300なら売れる、330なら利便性の良いとこ買えるので厳しいといったとこ。 本数増やして貰いたいとこだがバス物件にはかわりないから…

[46: 匿名さん]

たしかに、３３０出すと、結構選べますよね。
あえてこの不便な立地を選ばずとも、もっと利便性が高くて、環境もまあそこそこのところが買えます。

３１０くらいかな。

４４さん、よろしければ教えてください。
渋谷までのバス便って、どれくらい混みますか。雨の日は乗れないこともありますか。
この辺にお住まいの方は、一般に、井の頭線利用より、バス利用なのでしょうか。
渋谷までは１５分ほどですか。

[47: 匿名さん]

周りの建物の高さってどんなだっけ。
ここは１３階だから周りもそれなりの高さ？

[48: 匿名]

坪330でこの不便な立地では余程この土地に愛着ないと無理、100戸が限度か。外野がとやかくいうより野村は現状わかってるよ。所詮大橋だし高級路線にせず価格は抑えてくると思う。バスは雨の日は更に増便しないと厳しいな。地上9階だよね？上階の南向きは高台の恩恵をうけられるでしょ。

[49: 物件比較中さん]

地上８、地下２、みたいに読めます。
スレ主さん投稿の、現場の看板。

[50: 匿名さん]

地下二階とはみっちり作ってますなあ。
その分、安くしてほしい。
３ＬＤＫ６４００万円～くらいでどうかね。