リライズガーデン西新井３

[匿名さん]

足立区の注目メガマンション、738戸の一流ランドマーク、
「リライズガーデン西新井」
引き続き語り合いましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50245/

物件データ：
所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
価格：3490万円-6070万円
間取：2LDK-4LDK
面積：63.27平米-94.76平米

売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ

[481: 匿名]

>>478

参考になりました。
外観をあまり気にしないのであれば設備としては十分て事ですかね？
確かに修繕費は気になりますが…。

[482: 入居済み住民さん]

タレント使ってスポットＣＭや中吊なんかやってないで、その分値引きして早く売り切ってほしいですね。定価で購入した人も２割引きで販売されても文句言わないでしょ。あらしがいなくなるのであれば。

[483: 申込予定さん]

外観だけで購入する人はいないでしょ。中身に全く触れていないのは単なる中傷する業者かオーチャードの購入者でしょ。

[484: 匿名]

481さん。
設備は十分だと思います。標準ということですが。パスモもオ−ル電化も特に利点とは思いませんが免震は評価出来ます。

少し前になりますが、私は東向きの高層住戸を検討していたのですが、電車の音が上がってくるので止めました。サッシの性能が良いので窓を閉めれば勿論静かですが開ければ電車の騒音が気になります。中間期には開けておきたくなりますので。
外装については共用廊下の手摺りはコンクリートに比べ何年後かには再塗装が必要です。ALCについては目地のコーキングが劣化して割れてくるのでコーキング打替えが必要です。コーキングは修繕計画表の項目に無かったと思います。
大規模なのでこれだけでも結構あると思いますが、デベは予備費でみてると言うでしょう。

[485: 匿名さん]

修繕費は間違いなく上がるでしょう。
これを踏まえて皆購入していると思います。
大規模を買うと言うことは使う使わないは別として共用設備を維持する費用は住人持ち。
納得して購入していると思いますよ。
私も含めて…。

[486: 匿名]

>>484
要は
・共用部の建設費がコストカットされてるから、高級感がない
・修繕計画の見通しが甘い
・線路沿いの物件の線路側の窓を開放したら電車の音がうるさかった

こんな所ですか？

なんかどこの物件にもありそうな話ばっかりですが、こういうリスクは普通無いものなの？

[488: 匿名]

ここは住民板ではなく、検討板ですよね。
検討板である以上、プラスの意見もマイナスの意見もあって良いのではないですか？
少し前になりますが、私も紛れもなく検討していましたよ。

修繕費は中長期計画表を見ても分かるように数年を節目に上がっていきます。
しかし、ALCのコーキング打替費用は項目として計上されてる訳ではなく、その他の項目（全体の数％とされている）に含まれるとしてる、とデベは言うかも知れません。
でもそれは修繕全体の予備費としてみてるものなので、ALC部分が多ければ多いほど予算が食いつぶされていくことになります。
それを含めても十分な修繕費の計画になっているのかどうか。ちなみにALC板よりコーキングの方がはるかに早く劣化します。

共用部の手摺にしても、同じくらいの販売額のマンションが竪格子になっているか。それがどのマンションにも付きもののリスクと言えるでしょうか。

コストダウンする時はELVホールなどの共用部の開口を減らすとか、排煙などに影響がなければよくしますが、共用部の手摺は大規模なのでコストダウンの幅は大きいけど、再塗装や錆びた時の取替えなど後々修繕費が余計に掛ってきたり、あまり見栄えが良くないので躊躇します。
免震などマンションの売りとなるようなものにはコストを掛ける反面、そういったところでコストダウンも図っているということを理解して購入するのと知らないでするのとでは違うと思います。

何を取り入れて何を妥協するか、バランス良く考えて購入を決めるかが大切で、それには色々な情報を知っておく方が良いと思います。

[489: 匿名さん]

ＡＬＣがどうのこうのという話ですが、そもそもこの物件って外壁にＡＬＣ使っているの？
ＡＬＣ使っているマンションって長谷工くらいしか見たことないんですが。

[490: 申込予定さん]

確かにどこにALC 板使っているんですかね。一般的には3階建の建物がせいぜいでしょ。
ずいぶん前に検討して購入しないって結論出した方が何でこの検討板に戻って来るんですかね。
さぞかし、ご納得のマンションを購入されたんでしょうね。

[491: 匿名ざます]

>ずいぶん前に検討して購入しないって結論出した方が
>何でこの検討板に戻って来るんですかね。

評論家気取りで長文書きたいからに決まってるじゃ～んｗ

[492: 匿名さん]

長谷工とかだと共用廊下側の外壁にＡＬＣ使ってコストダウンしているけどね。
でもここは外壁の仕様見てもＡＬＣなんて書いてないよね。

ＡＬＣ使ってないのにＡＬＣコーキング打換費用を計上するわけないよね。
逆にそんなもん計上していたらおかしいわなｗ

[493: 匿名さん]

>488の理想のマンション　＝　ＡＬＣ修繕費用を計上した長谷工マンション

[494: 匿名]

No.488さんは、結局どんなところにを選んだの？

[495: 匿名]

>>488
なんかこの物件の話から一般論に話すり替えてんじゃないの？

文章もヘタクソでまとまりが無くて尋常じゃなく長いし、結局何がどう悪いのか良く分からないんですが。
ネガティブな意見に対してではなく、皆あなたの文章自体を拒絶してるんじゃないかな。

[496: サラリーマンさん]

488さんは、ただ単にからかいたいだけで、持ち合わせている知識を総動員したんじゃないのかな。
個人的には、鉄骨階段じゃなくRC階段だと言う事もポイント高いと思うけどな。

[497: 匿名]

488です。

ＡＬＣのコーキング打替え修繕費などはその時デベに指摘した事項で、アドバイスという意味で書きました。

書き込みを読んでると、ＡＬＣ板の使用箇所や外部仕上表の表記についても間違った解釈をされている方がいるようですが、疑問であれば営業から東武の設計担当に聞くのが確実です。ご指摘の通り長くなるので説明は止めます。

私はこの物件を含め12件ほど比較検討しました。
各々プラスマイナスポイントや価格、向きなどを比較一覧表にしてみると妥協点が見えて来ますよ。
マンション購入はなるべく多くの情報を収集して妥協点を見つけ、自分が納得した上で決めることが一番だと思います。

こちらは検討板なのですから、496さんの言うようなプラスより気づかないマイナスポイントを知ることの方が重要なのではないかと思い書き込みました。
しかし、共用廊下の手摺りや外観については率直に書き過ぎたという反省はあります。

[498: 匿名さん]

488さん、私は購入検討者ですが参考になりました。
色々なご意見あるみたいですが、マイナス面もかかれてよいと思います。

文章が長い、分かりにくい、評論家気取り等おっしゃってる方のご意見も是非お伺いしたいです。

[499: 匿名]

>>497
オミットした物件のマイナスだけ主観で書きまくってるのがフェアじゃないんだよね、あなたは。

あなたが非難した点がクリアされていた物件はどこだったのか？あなたが購入した物件は？こういう問いには答えないからどれだけ言葉を重ねても共感は得られないよ。

素人が集まる場所で専門知識をひけらかしに来た割りに、大した情報を持ち合わせてなく、質問にも答えない。荒らし以外に何の目的で書き込んでるのかよく分からん。

って思います。

啓蒙活動したいならここはもう良いから次の物件に行ってくれよ。さようなら。

[500: 匿名さん]

で、何件売れ残ってるの？
このままだと管理費や修繕費やばくない？

[501: 匿名さん]

>497さん
貴重なご意見、ありがとうございました。なかなか修繕費まで気が付かないので、参考になりました。

[504: 匿名さん]

早く売り切ってくれー
北千住駅改札近くで通行人に踏まれる広告と部屋の実寸図
今日も通勤電車には過剰な広告

まだ売れ残りがあって過剰な広告費をかけてるのを見ると住んでて鬱になります。

[506: 匿名さん]

完売前ですがそろそろ中古物件が売りに出されますかね？
いくらで売買成立するか興味深いです。

[508: 匿名さん]

この物件の場合、いつから新古扱いになるか教えて頂けますでしょうか？

[509: 匿名さん]

当初売り出し価格からみると価格改定にはじまって、売れ残り、新古、管理費・修繕費の上昇など、
他の物件に比べてどんどん資産価値が下落するイメージが強いですね。

[510: 物件比較中さん]

>>488>>497さん

ありがとうございました。

おっしゃる通りです。検討者からすれば
デべからも教えてくれない、聞くべき知り合いがいない、
という意味ではマンコミュでネガティブポイントを拾える（万全でないにしろ）
のは助かります。

もちろん最終判断は自分でします。

ここであなたを非難しているのが「入居者」「契約済み」「デベ」のいずれかの
属性であることを断言します。

ね、皆さん、わかり易いね。

[513: 匿名1010号]

ま、こういうID制でもない匿名可の掲示板は誰でも何でも書けるしね。
マッチポンプも自作自演もやり放題（笑）

ここも本当は2～3人しかいなかったりして。

[514: 匿名さん]

間違いなく自作自演でしょ？
こんな真昼間から、これだけたくさんの検討者が書き込みできるわけがない。
しかも２分差で投稿とかフツーに考えておかしいでしょ。
あまりにも自分の意見をフォローしすぎようとして、かえってバレバレ。

[516: 匿名さん]

＞＞515
あなたこそ（笑）

[519: 匿名さん]

もうなんでもいいから検討者は無理して買っちゃえよ
こうなったら一蓮托生だ（笑）

[520: 匿名]

それを言うなら、嫌ならやめておけ、でしょｗ
デベが教えない情報って自分で訊いてないだけだったりして。
ネット掲示板の赤の他人のカキコに一喜一憂してるやつは一生悩んでることですな。

[522: 匿名さん]

今から買うとなると、他の住民には絶対内緒ですよって
念書でも書かされて大幅値引きで買えそうな気がする～。

強気で価格交渉しようかな

[523: リーマンさん]

そろそろ煽りレスにも飽きた。

買いたくて買えるやつは買え。
煽りたいだけのやつはわかりやすく名前「煽り」とでも書いてくれ。

[525: 申込予定さん]

ぐだぐだやかましい。買って後悔した人でも探して講演会でも頼んだら。
行動しない人は一生悔やんでいれば。

[526: 匿名さん]

まあまあ、ここは検討板なのだし、買う人がいても買わない人がいても良いじゃない。
マイナス面を知らずに買うのと、知らないで買って後から知るのだと気持ちも違うし。

私は契約済みですが、携帯の電波状況を調べるのを忘れてました…。
(住民板でその話題が出ていたので気がついた)

[529: 匿名さん]

足立区に納めた税金はそのまま生活保護に充てられる。

[533: 匿名さん]

>>517
管理費は、わからんが、
修繕積立金は駐車場収入が想定より低くなりそうだから
上がる可能性大。
ただ、管理組合があまり機能していないので、
管理会社にボラれて、上がる可能性は否定しない。

[536: 匿名]

488です。

駐車場ですがこれだけ駅近で利便が良ければ、駐車場は6、70％が良心的だと思います。

契約数が規定値を満たさない場合は管理費を上げてそのメンテナンス費用をまかなわなくてはいけません。

規定値に満たない場合、車を持たない世帯も使わない駐車場の為に高い管理費を払わなくてはいけない危険性があります。

うちの様に特に車が必要でなく、最初はローン支払いの様子を見ながら車を検討する自由が欲しい世帯にとってはあまり具合が良くない、ということです。

各世帯の事情によるのでマイナスポイントとは言えませんが、これだけ駅近であるなら100%である必要は無かったのかなと思います。
自走式なのでまだ良かったとは言えますが。。

[537: 匿名]

電車の中吊り広告から抜粋。
『当物件完成予想ＣＧ及び東京スカイツリー完成予想ＣＧは…形状、色等は実際とは異なります。』



まるで未完成・新築物件の広告。

[538: 匿名]

何か荒れてますね。しかしステレオタイプな足立区民以上にガラの悪いのが現れましたな。
さんざんコケにしている足立区のマンションの検討スレを熟読って…分裂症ですか？

>>530
お前の言い分は、ネガティブな意見の存在は甘んじて認めなくてはならないが、それに対する排斥、反論は許さない、って事だよな。
ならお前も同類だ。ぶっ壊れてんだよお前も。
自分の書き込み読み返せ。
ガラ悪いだろ？頭悪いだろ？お前はお前の言う足立区民そのものだ。

[539: 匿名さん]

昔、足立区に住んでました。

足立区住まいの人には悪いけど、
足立区で子育てして永住は考えられないな。

駅近で商業施設もあるので、興味をもったけど、
やっぱり足立区でマンション買うのは無理だわ。

[540: 匿名]

足立区も広いですよ。

のんびりするところもあって住環境としては私は良いと思います。

[541: 匿名さん]

うちの近所の足立区の某地域は○価と生活○護となぜか個人タクシーの人が多いです。orz

[542: 申込予定さん]

そろそろ検討板は閉鎖した方がよろしいですな。全くもって意味をなさない下らない書き込みばかりですから。

[543: 匿名さん]

ダメです。
売れ残っている間は検討番必要でしょー

[544: 匿名]

どれだけ時間がかかっても必ず完売はするものですから安心して下さい。

それより質の良い住民さんが来てくれた方がよっぽどいいと思います。

[546: 通りすがり]

あー、またスレとレスの区別ができない人か。

ほんと、このスレって、せいぜい10人未満で回してる感じだね。
露骨な荒らしと荒らし耐性のない住民さん（？）が必死に貼り付いてる。
2chで半年くらい修行してこいってｗ

[547: 匿名さん]

同感。買ってから見にきても山行になる情報がある訳でもなく、腹立つだけだと思うな。

[548: 匿名]

モデルルームになっている部屋の売出しはあるんですかね？いつ頃でしょう。
倍率高そうですが。

[549: 匿名]

他の部屋が売れないと売り出しませんよ。

[550: 匿名]

モデルルーム、とっくに売れてますよ。
全部かは判りませんが、先月引っ越しの挨拶に来られました。

[551: 匿名さん]

しかし先週末３０戸売ったと思ったら、今週末にも１０戸売るのか。
１月に４０戸くらい売ったから、この２ヶ月で都合８０戸も売っていることになる。
割とすごいペースでさばけてるんだな。

[553: 匿名]

そんなに残ってたことに驚きです。他デベロッパが言ってましたが竣工して1年以上経ってれば新古物件だそうです。
それを境目に価値は下がるらしいですよ。

[554: 匿名さん]

なるほどね。
大幅値下げがあるんだったら考えてみようかな。

[555: 匿名さん]

それにしても何でこんなに売れ残るんだろう。

大規模でも売れる物件はすぐに売れていくのにね

ネガティブな要因として考えられるのは、
足立区、線路沿い、いずれ幹線道路に分断される、大幅値上げが見込まれる管理費、共有施設の維持が困難、まとまりのない理事会、住民の民度、コストを切り詰めて低品質な建築、過剰な広告費、水面下の値下げ（資産価値の低下が1年で顕在化）

などでしょうか？
他にもありましたら教えてください。

[557: 匿名]

過剰な広告費はマンションの価値には関係ないわな。
まあ殆んどが東武のシマでの自社広告だから塵みたいな金しかかかってないがな。
しかし>>555みたいな白痴乞食朝鮮人が湧いて出てきたと言うことは、周辺新築物件の動きが鈍化して来たという事か。

リライズ捌けないと周辺物件はいつまでも駅や電車に広告だせないんだから、アンチ行為は共倒れに向かうだけだぞ？

[558: 匿名]

個人的な感想です。
大規模でオ−ナ−の土地があるからという理由は解りますが、維持管理にお金が掛かる共用施設を多すぎます。客寄せにデベが造っただけですね。
苦しくなって潰しても住戸には出来ず、せいぜい倉庫がいいところ。勿体ないです。と個人的には思ってしまいます。

前面に建替え時期が来ている団地があるのもマイナスかな。敷地を一敷地にして総合設計を使えば今よりずっと高い建物が建てられてしまいます。今後の不安要素だと思います。

計画道路の影響も影響あると思いますが、実際なってみないとこれは解りません。

プラスは何と言っても駅近の利便性の良さ、大手ゼネコン施工、メンテナンス費用はかかりますが免震なこと、敷地に余裕がありゆったり造られていること、生活利便施設が至近、でしょうか。

[559: 申込予定さん]

もう散々こき下ろしたのだから満足でしょ。
材料も出尽くしたようですから。
ターゲット変えたらどうですか。

[560: 匿名さん]

たしかにさまざまな共用施設がいずれ重荷になるでしょうね。（維持費の面で）
かといって管理組合もこれだけ大規模だとなかなか意見がまとまらないでしょうし

まあ買わないことにしたからいいけど、住人は10年20年後のことを
よーく考えたほうがよさそうですね。

[561: 匿名]

売れているのは、あさみさん効果か

[563: 匿名さん]

将来上がっていく管理費、修繕費はバカにならない
あの設備、駐車場が空いてる感じで将来、管理費、修繕費は
かなりアップすると思います。
アップすると滞納世帯も出てくるはず
駐車場空いてる
景色は都営住宅

メリットは駅近、車持ちは100%駐車場、仕様の高さ、
オール電化

駐車場70%でゲストルームぐらいの設備だったら買った

[564: 匿名]

ほぼ同感です。
ただ、仕様が部屋の仕様というのであれば標準だと思います。しかし標準で十分ですね。
駐車場は埋まっていれば問題無かったんでしょうが、ちょっと見込みが甘かったんですね。60%でも良かったくらいです。

共用施設ではなく外装にお金を充てれば今後も維持費掛からず、メンテ費用も少なくて良かったのに、デベは受けだけを狙って住民の立場には立っていない気がします。

マンションはバ−ゲン価格で買うものでは無いと個人的には思いますから、プラスマイナス良く考慮して決められた方がいいと思います。

[565: 匿名]

すみません、バ−ゲン感覚でした

[566: 匿名さん]

>>563さん

オーベルグランディオ千住大橋を買ったら...

駅近、オール電化
駐車場70%でゲストルームぐらいの設備だったよ

そして景色は超高層タワーマンション..（笑）

[567: 匿名さん]

駐車場70%だったオーベルグランディオ千住大橋の駐車料は月9000～18000円ぐらいするのでしょうね

[568: 匿名さん]

100%駐車場　＝　駐車料金格安

どこでもいっしょ

[569: 匿名さん]

一家で２台使いたい家もあるから１００％でもたいした問題ないだろ
おめーらみたい貧乏人だけじゃねーんだぞ

[571: 匿名さん]

>>566

なんとなく長谷工っぽい外観だと思い物件概要を見たら。。。

[573: 物件比較中さん]

完売まであと1年はかかるのでは。。。。。。

安くしても買いたくないマンションって。。。。


いまどき売れ残りって珍しいですよね。


そろそろ中古とか出そうで。。。

逆に売れ残りを安く買った方がいいのか

[574: 購入検討中さん]

しかしまあ、言いたいことを書くもんですね。
思うに二、三人の方が一生懸命。
ご苦労様です。

[575: 匿名さん]

恐らくマンションも買えない貧乏人で
リライズの広告がうざくてしょうがないんでしょうね。

[578: 匿名]

東武は土地がありすぎたのが裏目に出たのでは。

敷地が広くても、何棟も建てたら自己日影がかかってきます。隣棟間隔を取らないとお互いに日影、通風、反響する騒音の問題が出てしまうので、やむなく自走式の駐車場＝低層工作物にしたのではないかと想像します。
共用施設は十分ですし。

駅至近で自走式駐車場のマンションは稀有ですが、車を持ちたい世帯が100%で無かったことが予想外。またはデベとしては売り切りでいいと思ったのかも知れません。

正直、このマンション価格に手が出る世帯の収入はそれほど高くないと思います。
どなたかが貧乏人は〜と書かれていましたが、都心のお金持ちは意外と締まりやですよ。
お金の使い方も賢い。車2台持つのが贅沢というのは田舎の感覚ではないかと感じます。

車2台借りるなら少し我慢して月々のローンにあててもっとグレードの高い良いマンションを買うと思います。

[579: 匿名さん]

ここまで売れないとすでに多額のローンを抱え込んで、
管理費や修繕費を貢ぎ続ける住人が気の毒だ～

だからここもこんなに荒れるんだね