リライズガーデン西新井３

[匿名さん]

足立区の注目メガマンション、738戸の一流ランドマーク、
「リライズガーデン西新井」
引き続き語り合いましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50245/

物件データ：
所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
価格：3490万円-6070万円
間取：2LDK-4LDK
面積：63.27平米-94.76平米

売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ

[481: 匿名]

>>478

参考になりました。
外観をあまり気にしないのであれば設備としては十分て事ですかね？
確かに修繕費は気になりますが…。

[482: 入居済み住民さん]

タレント使ってスポットＣＭや中吊なんかやってないで、その分値引きして早く売り切ってほしいですね。定価で購入した人も２割引きで販売されても文句言わないでしょ。あらしがいなくなるのであれば。

[483: 申込予定さん]

外観だけで購入する人はいないでしょ。中身に全く触れていないのは単なる中傷する業者かオーチャードの購入者でしょ。

[484: 匿名]

481さん。
設備は十分だと思います。標準ということですが。パスモもオ−ル電化も特に利点とは思いませんが免震は評価出来ます。

少し前になりますが、私は東向きの高層住戸を検討していたのですが、電車の音が上がってくるので止めました。サッシの性能が良いので窓を閉めれば勿論静かですが開ければ電車の騒音が気になります。中間期には開けておきたくなりますので。
外装については共用廊下の手摺りはコンクリートに比べ何年後かには再塗装が必要です。ALCについては目地のコーキングが劣化して割れてくるのでコーキング打替えが必要です。コーキングは修繕計画表の項目に無かったと思います。
大規模なのでこれだけでも結構あると思いますが、デベは予備費でみてると言うでしょう。

[485: 匿名さん]

修繕費は間違いなく上がるでしょう。
これを踏まえて皆購入していると思います。
大規模を買うと言うことは使う使わないは別として共用設備を維持する費用は住人持ち。
納得して購入していると思いますよ。
私も含めて…。

[486: 匿名]

>>484
要は
・共用部の建設費がコストカットされてるから、高級感がない
・修繕計画の見通しが甘い
・線路沿いの物件の線路側の窓を開放したら電車の音がうるさかった

こんな所ですか？

なんかどこの物件にもありそうな話ばっかりですが、こういうリスクは普通無いものなの？

[488: 匿名]

ここは住民板ではなく、検討板ですよね。
検討板である以上、プラスの意見もマイナスの意見もあって良いのではないですか？
少し前になりますが、私も紛れもなく検討していましたよ。

修繕費は中長期計画表を見ても分かるように数年を節目に上がっていきます。
しかし、ALCのコーキング打替費用は項目として計上されてる訳ではなく、その他の項目（全体の数％とされている）に含まれるとしてる、とデベは言うかも知れません。
でもそれは修繕全体の予備費としてみてるものなので、ALC部分が多ければ多いほど予算が食いつぶされていくことになります。
それを含めても十分な修繕費の計画になっているのかどうか。ちなみにALC板よりコーキングの方がはるかに早く劣化します。

共用部の手摺にしても、同じくらいの販売額のマンションが竪格子になっているか。それがどのマンションにも付きもののリスクと言えるでしょうか。

コストダウンする時はELVホールなどの共用部の開口を減らすとか、排煙などに影響がなければよくしますが、共用部の手摺は大規模なのでコストダウンの幅は大きいけど、再塗装や錆びた時の取替えなど後々修繕費が余計に掛ってきたり、あまり見栄えが良くないので躊躇します。
免震などマンションの売りとなるようなものにはコストを掛ける反面、そういったところでコストダウンも図っているということを理解して購入するのと知らないでするのとでは違うと思います。

何を取り入れて何を妥協するか、バランス良く考えて購入を決めるかが大切で、それには色々な情報を知っておく方が良いと思います。

[489: 匿名さん]

ＡＬＣがどうのこうのという話ですが、そもそもこの物件って外壁にＡＬＣ使っているの？
ＡＬＣ使っているマンションって長谷工くらいしか見たことないんですが。

[490: 申込予定さん]

確かにどこにALC 板使っているんですかね。一般的には3階建の建物がせいぜいでしょ。
ずいぶん前に検討して購入しないって結論出した方が何でこの検討板に戻って来るんですかね。
さぞかし、ご納得のマンションを購入されたんでしょうね。

[491: 匿名ざます]

>ずいぶん前に検討して購入しないって結論出した方が
>何でこの検討板に戻って来るんですかね。

評論家気取りで長文書きたいからに決まってるじゃ～んｗ

[492: 匿名さん]

長谷工とかだと共用廊下側の外壁にＡＬＣ使ってコストダウンしているけどね。
でもここは外壁の仕様見てもＡＬＣなんて書いてないよね。

ＡＬＣ使ってないのにＡＬＣコーキング打換費用を計上するわけないよね。
逆にそんなもん計上していたらおかしいわなｗ

[493: 匿名さん]

>488の理想のマンション　＝　ＡＬＣ修繕費用を計上した長谷工マンション

[494: 匿名]

No.488さんは、結局どんなところにを選んだの？

[495: 匿名]

>>488
なんかこの物件の話から一般論に話すり替えてんじゃないの？

文章もヘタクソでまとまりが無くて尋常じゃなく長いし、結局何がどう悪いのか良く分からないんですが。
ネガティブな意見に対してではなく、皆あなたの文章自体を拒絶してるんじゃないかな。

[496: サラリーマンさん]

488さんは、ただ単にからかいたいだけで、持ち合わせている知識を総動員したんじゃないのかな。
個人的には、鉄骨階段じゃなくRC階段だと言う事もポイント高いと思うけどな。

[497: 匿名]

488です。

ＡＬＣのコーキング打替え修繕費などはその時デベに指摘した事項で、アドバイスという意味で書きました。

書き込みを読んでると、ＡＬＣ板の使用箇所や外部仕上表の表記についても間違った解釈をされている方がいるようですが、疑問であれば営業から東武の設計担当に聞くのが確実です。ご指摘の通り長くなるので説明は止めます。

私はこの物件を含め12件ほど比較検討しました。
各々プラスマイナスポイントや価格、向きなどを比較一覧表にしてみると妥協点が見えて来ますよ。
マンション購入はなるべく多くの情報を収集して妥協点を見つけ、自分が納得した上で決めることが一番だと思います。

こちらは検討板なのですから、496さんの言うようなプラスより気づかないマイナスポイントを知ることの方が重要なのではないかと思い書き込みました。
しかし、共用廊下の手摺りや外観については率直に書き過ぎたという反省はあります。

[498: 匿名さん]

488さん、私は購入検討者ですが参考になりました。
色々なご意見あるみたいですが、マイナス面もかかれてよいと思います。

文章が長い、分かりにくい、評論家気取り等おっしゃってる方のご意見も是非お伺いしたいです。

[499: 匿名]

>>497
オミットした物件のマイナスだけ主観で書きまくってるのがフェアじゃないんだよね、あなたは。

あなたが非難した点がクリアされていた物件はどこだったのか？あなたが購入した物件は？こういう問いには答えないからどれだけ言葉を重ねても共感は得られないよ。

素人が集まる場所で専門知識をひけらかしに来た割りに、大した情報を持ち合わせてなく、質問にも答えない。荒らし以外に何の目的で書き込んでるのかよく分からん。

って思います。

啓蒙活動したいならここはもう良いから次の物件に行ってくれよ。さようなら。

[500: 匿名さん]

で、何件売れ残ってるの？
このままだと管理費や修繕費やばくない？