リライズガーデン西新井３

[匿名さん]

足立区の注目メガマンション、738戸の一流ランドマーク、
「リライズガーデン西新井」
引き続き語り合いましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50245/

物件データ：
所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
価格：3490万円-6070万円
間取：2LDK-4LDK
面積：63.27平米-94.76平米

売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ

[401: 匿名]

じゃあ、自分で高尚なネタを提供すればいいだけのこと。

[402: 匿名さん]

というか、あらかた検討板ですべき話は出尽くしちゃってるんだよなあ。
住民板もあるし。
だから盛り上がらないのはしょうがないでしょ。
値引きの話は、すると住民の目もあるし、しづらいよね。

[405: 匿名さん]

なんか販売戸数が増えてないかい？

ＴＶで西新井駅前のＳＰＡが高く評価されてたけど、ここからなら春日部の温泉がいいよね

[406: 匿名さん]

>なんか販売戸数が増えてないかい？

そりゃそうだ。完売にラストスパートかけてるからね。
実際ここがＣＭ打って以来、この掲示板にネガ投稿もすごく増えたし。
それだけ競合他社にはうっとうしい存在ってことだろうね。

しかしまあよく考えればよくこんなに売ったなと思うね。
ステージオやレコシティに地元需要を刈り取られた上に、同地域に大量に賃貸が供給される中、７００戸超を売り切るのは並大抵のことではなかっただろうと思う。

[408: 物件比較中さん]

うん、値下がりしても買えない人は黙ってようね♪

[411: 匿名さん]

今住んでる人には悪いけどそろそろ水面下で大幅値引きかな？

[412: 匿名さん]

でもこれだけ無駄な共有スペースや施設があると将来の管理費や修繕費の大幅値上げは必死かな。
維持費が永遠に増えていくと考えると購入が恐ろしや。（駐車場埋まってる？コンビニどうすんの？）
それに修繕積立金に他に全体修繕積立金って何だよ。
管理費も含めると入居時の最安値ですでに毎月25000円～30000円の維持費がかかっている物件リライズ。

[413: 匿名さん]

鬱陶しい輩が相変わらず居座っていますね。

[414: 匿名さん]

でも本当のことですよね。
購入を検討されている方は、ＣＭや無駄に豪華な共有施設に惑わされないほうがよいですよ。
リライズの設備の維持管理費は経年するごとのものすごい重荷になりますからね。
入居者から永遠に収益をあげる仕組みが狡猾な物件ですよここは。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by　業界にちょっと詳しい人間

[415: 匿名]

今日は半蔵門線の渋谷→大手町方向の九段下でＣＭが流れた。また、効率の悪いことをしてる。

[416: 購入検討中さん]

検討板じゃなくて、ただの悪口板だね、ここ。

誰でも知ってるようなこと得意げに書き込む人って何のつもりなんだろ。

[417: 匿名]

>>415
また半蔵門線ネタか。
そんな気に入らないなら東武に言えば？

[418: 購入検討中さん]

修繕費がどうとか書いてる人は親切心からなのか、それとも性格が悪いのか・・・
少なくとも購入を検討している人ではなさそうなので、
ここにいる理由はどちらかしか考えられないのですが、そういう認識で合ってますか？

[420: 購入検討中さん]

検討しているから管理費、修繕費用は気になるんですよー
どのマンションでも修繕費用は右肩上がりです。
管理費で余剰金を出して修繕費用に回せるか管理組合
（住民）の意識が高いか低いかで差が出ます。

[421: 入居予定さん]

＞413さん
＞鬱陶しい輩が相変わらず居座っていますね。

ようやくライバル会社が本気で危機感を持ち始めたみたいですね。
リライズの足を引っ張って一番困るのはD社のはずなのに。ぷぷぷ。

[423: 匿名さん]

値下げしてもらいました！
３月まで引っ張ればよかったかな？
結構順調そうでしたが、３月完売は絶対無理でしょうね。

[424: 匿名さん]

売れ残りマンションのライバルは、プラウドシティ金町あたりかな。
どっちも線路沿い・どっちも売れ残りで値下げという共通点。価格帯も近い。

[426: マンション住民さん]

> それに修繕積立金に他に全体修繕積立金って何だよ。

棟が大きく分かれている場合、おのおのの棟ごとに修繕費を勘定して、
共通部分は別計上は常識だよ。　どんな三流物件ばっかりみてきたんだか...

[427: 匿名さん]

水川あさみの広告の露出度をもっと増加させてエロくしたら売れるんじゃね？

[428: 匿名さん]

水川あさみに、もう一肌脱いでもらうか？

[429: 匿名さん]

ここは検討者じゃない人のネガがひどいね。
>>425なんて、どうしてもネガりたい人の書き込みだよね(笑)

[430: 購入検討中さん]

>>425
説明はありましたよ。

>説明なかったら酷くない？

って、「たら」で悪口に誘導するのはいかがなものかと思いますが。

なんか必死で貶したい人ばかりですね。
何か恨みでもあるんですか？
値下がりしても手が出なかったとか？

[431: マンション住民さん]

モデルルームにいった初日から、ちゃんとどんな高さでどんな建物が
建つかは説明されていますし、そこで聞かなくても契約すれば必ずわかる形
でしたよ。　たらればでおかしなことを書くのはいけませんね。

[432: 南西住民]

当初の説明はもちろんのこと、区のサイトの計画書でも確認出来ますね。

11階位まで出来ていますが、眺望に影響ありそうなのは池袋サンシャイン60～新宿の高層ビル群あたりが少しかぶるかな？位で、東京タワーやスカイツリーは影響ないですね。

昼間は陽当たりがいいので、床や家具がやけないようにレースカーテンするのであれば、それすらも気にならなくなるでしょうね。

[433: 匿名さん]

値下げしてもらいました！でも完売は無理って、購入した人が書く内容ではありませんね。

[434: 匿名さん]

マンションを分断する幹線道路計画ってどうなったの？
不自然な形状のリライズ

[438: 周辺住民]

>>436>>437
ってゆーか、あんたたちがここにそーゆーこと書き込むのも
端から見れば、住民同士で内輪揉めしてやんの（笑）って話なんだけど。
スルーできない「正義の味方」も困ったもんだね。

>>434
道路の計画なんて予定は未定ですから。
いつかはやるだろうけど、いつやるかは誰にもわからない。

[440: 匿名さん]

夜の西新井
大人の西新井
汗と涙の西新井
北と病院の西新井
血と暴力の西新井

[441: 購入検討中さん]

道路の計画は10年、20年かけての計画みたいですよ。
少しずつしか進められないのが現状ですから…。

幹線道路を作る予定がある為いつでも撤去できる公園を作ったと聞きましたけど…。
これも噂に過ぎないのでどうなのでしょう。

マンション分断計画はないですよね？

[442: 匿名さん]

デベからは下記の説明を受けています。

計画道路はたしかに存在する。
ただ、足立区を南北に通す大規模なものであり、都市計画としてはあるが実現性は低い。
その道路がスカイ・フロント間のスペースにできる「可能性がある」ということですな。

出来たとしたら、超微妙な物件になりますね。

都内全域、南北の線は弱いから、ここに限った話でもないし。
周辺地図をGoogle Mapで見たけど、用地取得にもハードルが高いでしょう。

そして足立区も劇的な発展はしていかないという悪寒・・＞＜
あんな区役所作る前に保育園作れーー！！（怒）

[443: 匿名さん]

粘着さんに憑かれてますね。
そのうち｢２割も値引きしてもらいました！住民さん、お気の毒！｣なんて煽りも出てきそう。
掲示板なんてあることないこと書けちゃいますからねー。

[444: 匿名]

>>443
自己紹介乙

[445: マンション住民さん]

値引き情報は検討板ではOK、ここではNG。
検討者（未購入者）と、購入済みの人で書き込む場所が違うんですから。
代わりに当然こっちでの価格書き込み。売れ行き書き込みはスルーして
削除依頼でしょう。簡単な話です。　

逆に検討板まで出張して反論書き込みするのも
痛々しいとみられるだけなのでやめたほうがよいかと。

[446: 匿名さん]

>>445
ここ、検討板ですよ。

[447: 匿名さん]

もう恥ずかしいからこのスレ削除してもらおうよ

[448: 契約済みさん]

>>445
誰に頼まれて仕切っているのかと。

しかも、板間違えてるし（笑）

[449: 検討中]

関係ないですけど、なんでマンションが雁行型というか段々としたデザインなのかなと思っていたら、前に現地を見学させてもらった時にマンションの影を見て気が付いたんですけど、マンションの影が東武線の線路を越えないようにデザインされているのかな？と思いました。(冬場は多少厳しいかもしれませんが)

確かに南北線出来ちゃったら微妙ですけど、実現は難しそうですね。

[450: 匿名さん]

単に日影規制と容積率の問題でしょ

[451: サラリーマンさん]

＞雁行型
建築用語的には建物を平面的に見た時に言うのですが。
立面的に見た形状から雁行型というのは面白いですね。

[452: 検討中]

450､451さん。

よくわかっていないもので、すみませんでした。
教えていただいてありがとうございました。

[453: 匿名]

マンション分離道路の予定がある以上は実現と言う最悪な結果も想定しないといけないですね。

リスク有りすぎます。

[454: 検討中]

＞453

都市計画は決定にも至ってないので「予定がある以上」とか表現するのはどうなんだろうね？
攪乱目的か。

道路用地になる場所は戸建も入り組んでるし、そう簡単に買収出来るとも思えんが。

ちゃんと現地見た？

[455: 検討中さん]

予定のない計画であるならそのような道路計画の話も話題にならないのではないでしょうか？

幹線道路が出来る時は、どこの土地でも住民は期間を決められ強制的に近くに土地を用意され転移させられますよ。

一番早いのが区役所で未来その様な計画があるのか確認してみては？

[456: 匿名]

話題になると言うことはあり得ると言う事ではないでしょうか？
実際現地を見ると区は道路が出来る予定の場所は公園にしたり、団地も建て替えついでに道路用に空けているみたいですよ。

リライズが分断するかは知りませんが予定はあるみたいです。

少しずつ何十年かけての計画でしょうけど…。

[457: 匿名さん]

454さんは検討中ですよね？

説明ありませんでしたか？
計画道路は確かに存在しますが時期に関しては未定ですとのことでしたよ。

[458: 454]

勿論ＭＲで説明は受けてますよ。

南北線はあくまで「構想」であって、当該道路に係る都市計画はまだ計画決定に至ってないと思うんですが。

区役所のＨＰ見ても計画道路とは表示を分けて、（構想）などと表示しています。

計画決定してるならともかく、それ以前の段階で「リスクが高すぎる」という表現が気になっただけです。

認識違ってたらすみませんが。

[459: 匿名さん]

分断って、もとからスカイとフロントに分断されてるじゃん。
スカイとフロントの間の計画道路がもしも完成したら、かえって便利になるんじゃない？

[460: 匿名]

南北線着工は皆様ご存命中にはまずないでしょう。
リライズは無条件で土地買収に応じるけど、北側の戸建てとかマンションの買収は今やかなり非現実的。
南北線の計画は昭和の中頃からあるようですが、要は役所の計画なんで廃止とか削除とか面倒なので、ずっと案のまま放置されとる訳です。
リライズ前の道路がヌーベルまで繋がった後には計画始動の可能性も出てくるでしょうが、環七出やすくなって、それはそれでいいんじゃないすか？ビリーザキッド行きやすくなったりとか。

[461: 匿名]

マンション分断しないことを祈ります。

[462: 匿名さん]

そもそもスカイとフロントでそんなに頻繁に行き来しないだろ。
それにできるのは道だ。壁ができたら行き来もできないが、道なら行き来は変わらずできる。

[463: 匿名]

30年前の構想って聞きました。 人や車が増えていくことが前提の都市計画時代だから減っている現在では計画倒れでしょう

[464: 匿名さん]

計画が立てられると
新規には建物立てられなくなるのかな。
実現しない場合は中途半端で困りますね。

[465: 匿名さん]

６３．４万引きでなしに
６３４万引きなら買いだろう。

[466: 匿名]

63.4万は商品券くれるんじゃないの？
>>465みたいなコジキには商品券だろうが値引きだろうが無縁な話だろうがな。

[467: 匿名さん]

リライズって結構資産価値がある物件にあてはまっているのに何でうれのこるんでしょうかね？？

[468: 競合物件企業さん]

こじき多いの？

[469: 匿名さん]

資産価値の根拠はなんですか？

[470: 匿名]

まあいちおう23区内で駅近で住戸の仕様も良くて共有施設も充実してて免震だと。
投機的な資産価値はゼロとしても永住型として好材料はそれなりにあるはずなんですがねぇ。

売れ残りの理由としては、大規模過ぎる、西新井駅からの道の悪さ、電車騒音、梅田アパートが殺風景、ヌーベルから離れてる、あたりの環境的な理由が大きいんじゃないすかね。

[471: 購入検討中さん]

駅近くのマンションで、スーパーマーケット近くにある、学校近くにある、大規模マンション、等悪いマンションではないので、資産価値が下がりににくいと思われます。

[472: 申込予定さん]

駅に近く、ショッピングも不自由しないという点では満足です。マック、ケンタッキー、ミスド、銀だこもすぐ。
仮に転勤になっても借り手はすぐ見つかると思います
マンション敷地内もゆったりしていて気分がよい。ちょっと歩けば飲食店も多いし、庶民的な商店街もあります。
以上が、購入の決め手です。

[473: 匿名]

外観が団地のようで貧相ですね。白単色にしたのがまずかったのでは。ポスターのパースは夜景だったりするので分かりずらいですが。
共用廊下の手摺り等も設計VEで落としたのか、団地みたいな仕様です。
住戸単価はそれなりにするのにこの外装は残念ですね。コストを掛けなくても、もう少し高級感が出せたはずです。

[474: 匿名]

よそのマンション残念がるなよｗ

[475: 匿名]

購入検討してましたよ。
免震だし利便性は良かったのですが購入は止めました。
施工は大手で安心ですが、設計が残念ですね。

[476: 匿名はん]

掲示板
買えないやつでも評論家

[477: 購入検討中さん]

475さん

設計が残念ってどういうことでしょうか？？
購入かんがえているので知りたいです。。。

[478: 匿名]

473で書いた通りです。

プランがどうこうより外装にもう少し気を使うべきだったと思います。

遠目で見ると、白単色だとタイル貼りの部分も吹付タイルの部分も大差なく見えてしまいます。

また共用廊下の壁はたいていコンクリート立ち上げですが、こちらは縦格子の手摺りになっていて高級感がありません。これもコストダウンの手法です。
大規模マンションなのでこれだけでも大きいですね。

あとVEしやすいところとしてはEVホ−ル等の開口部を無くすこととか、色々。
この程度の高さのマンションで免震なのは評価出来ますが、それも積層ゴムなどのメンテ費用は修繕費に乗ってきます。

もっと高級感を出せたはずなのに残念なところでVEしてるなという印象です。それもオ−ナ−と設計者の意思なのですが。

建築に従事してるので気になってしまったのですが、設計ミスがあるとかいう類ではないので、そういう所を気にしなければ快適に住めるのではないでしょうか。

[479: 匿名]

しかし感じ悪い自称専門家が現れたな。

まあ外壁を眺めながら、廊下の手摺を愛でながら、高級感溢れる恍惚のドヤ顔で毎日帰宅したいんであれば、だいぶ不向きなマンションですね。モロに団地チックですもんね。

[480: 匿名]

どんな高級なところに住んでいるんですかねぇ

[481: 匿名]

>>478

参考になりました。
外観をあまり気にしないのであれば設備としては十分て事ですかね？
確かに修繕費は気になりますが…。

[482: 入居済み住民さん]

タレント使ってスポットＣＭや中吊なんかやってないで、その分値引きして早く売り切ってほしいですね。定価で購入した人も２割引きで販売されても文句言わないでしょ。あらしがいなくなるのであれば。

[483: 申込予定さん]

外観だけで購入する人はいないでしょ。中身に全く触れていないのは単なる中傷する業者かオーチャードの購入者でしょ。

[484: 匿名]

481さん。
設備は十分だと思います。標準ということですが。パスモもオ−ル電化も特に利点とは思いませんが免震は評価出来ます。

少し前になりますが、私は東向きの高層住戸を検討していたのですが、電車の音が上がってくるので止めました。サッシの性能が良いので窓を閉めれば勿論静かですが開ければ電車の騒音が気になります。中間期には開けておきたくなりますので。
外装については共用廊下の手摺りはコンクリートに比べ何年後かには再塗装が必要です。ALCについては目地のコーキングが劣化して割れてくるのでコーキング打替えが必要です。コーキングは修繕計画表の項目に無かったと思います。
大規模なのでこれだけでも結構あると思いますが、デベは予備費でみてると言うでしょう。

[485: 匿名さん]

修繕費は間違いなく上がるでしょう。
これを踏まえて皆購入していると思います。
大規模を買うと言うことは使う使わないは別として共用設備を維持する費用は住人持ち。
納得して購入していると思いますよ。
私も含めて…。

[486: 匿名]

>>484
要は
・共用部の建設費がコストカットされてるから、高級感がない
・修繕計画の見通しが甘い
・線路沿いの物件の線路側の窓を開放したら電車の音がうるさかった

こんな所ですか？

なんかどこの物件にもありそうな話ばっかりですが、こういうリスクは普通無いものなの？

[488: 匿名]

ここは住民板ではなく、検討板ですよね。
検討板である以上、プラスの意見もマイナスの意見もあって良いのではないですか？
少し前になりますが、私も紛れもなく検討していましたよ。

修繕費は中長期計画表を見ても分かるように数年を節目に上がっていきます。
しかし、ALCのコーキング打替費用は項目として計上されてる訳ではなく、その他の項目（全体の数％とされている）に含まれるとしてる、とデベは言うかも知れません。
でもそれは修繕全体の予備費としてみてるものなので、ALC部分が多ければ多いほど予算が食いつぶされていくことになります。
それを含めても十分な修繕費の計画になっているのかどうか。ちなみにALC板よりコーキングの方がはるかに早く劣化します。

共用部の手摺にしても、同じくらいの販売額のマンションが竪格子になっているか。それがどのマンションにも付きもののリスクと言えるでしょうか。

コストダウンする時はELVホールなどの共用部の開口を減らすとか、排煙などに影響がなければよくしますが、共用部の手摺は大規模なのでコストダウンの幅は大きいけど、再塗装や錆びた時の取替えなど後々修繕費が余計に掛ってきたり、あまり見栄えが良くないので躊躇します。
免震などマンションの売りとなるようなものにはコストを掛ける反面、そういったところでコストダウンも図っているということを理解して購入するのと知らないでするのとでは違うと思います。

何を取り入れて何を妥協するか、バランス良く考えて購入を決めるかが大切で、それには色々な情報を知っておく方が良いと思います。

[489: 匿名さん]

ＡＬＣがどうのこうのという話ですが、そもそもこの物件って外壁にＡＬＣ使っているの？
ＡＬＣ使っているマンションって長谷工くらいしか見たことないんですが。

[490: 申込予定さん]

確かにどこにALC 板使っているんですかね。一般的には3階建の建物がせいぜいでしょ。
ずいぶん前に検討して購入しないって結論出した方が何でこの検討板に戻って来るんですかね。
さぞかし、ご納得のマンションを購入されたんでしょうね。

[491: 匿名ざます]

>ずいぶん前に検討して購入しないって結論出した方が
>何でこの検討板に戻って来るんですかね。

評論家気取りで長文書きたいからに決まってるじゃ～んｗ

[492: 匿名さん]

長谷工とかだと共用廊下側の外壁にＡＬＣ使ってコストダウンしているけどね。
でもここは外壁の仕様見てもＡＬＣなんて書いてないよね。

ＡＬＣ使ってないのにＡＬＣコーキング打換費用を計上するわけないよね。
逆にそんなもん計上していたらおかしいわなｗ

[493: 匿名さん]

>488の理想のマンション　＝　ＡＬＣ修繕費用を計上した長谷工マンション

[494: 匿名]

No.488さんは、結局どんなところにを選んだの？

[495: 匿名]

>>488
なんかこの物件の話から一般論に話すり替えてんじゃないの？

文章もヘタクソでまとまりが無くて尋常じゃなく長いし、結局何がどう悪いのか良く分からないんですが。
ネガティブな意見に対してではなく、皆あなたの文章自体を拒絶してるんじゃないかな。

[496: サラリーマンさん]

488さんは、ただ単にからかいたいだけで、持ち合わせている知識を総動員したんじゃないのかな。
個人的には、鉄骨階段じゃなくRC階段だと言う事もポイント高いと思うけどな。

[497: 匿名]

488です。

ＡＬＣのコーキング打替え修繕費などはその時デベに指摘した事項で、アドバイスという意味で書きました。

書き込みを読んでると、ＡＬＣ板の使用箇所や外部仕上表の表記についても間違った解釈をされている方がいるようですが、疑問であれば営業から東武の設計担当に聞くのが確実です。ご指摘の通り長くなるので説明は止めます。

私はこの物件を含め12件ほど比較検討しました。
各々プラスマイナスポイントや価格、向きなどを比較一覧表にしてみると妥協点が見えて来ますよ。
マンション購入はなるべく多くの情報を収集して妥協点を見つけ、自分が納得した上で決めることが一番だと思います。

こちらは検討板なのですから、496さんの言うようなプラスより気づかないマイナスポイントを知ることの方が重要なのではないかと思い書き込みました。
しかし、共用廊下の手摺りや外観については率直に書き過ぎたという反省はあります。

[498: 匿名さん]

488さん、私は購入検討者ですが参考になりました。
色々なご意見あるみたいですが、マイナス面もかかれてよいと思います。

文章が長い、分かりにくい、評論家気取り等おっしゃってる方のご意見も是非お伺いしたいです。

[499: 匿名]

>>497
オミットした物件のマイナスだけ主観で書きまくってるのがフェアじゃないんだよね、あなたは。

あなたが非難した点がクリアされていた物件はどこだったのか？あなたが購入した物件は？こういう問いには答えないからどれだけ言葉を重ねても共感は得られないよ。

素人が集まる場所で専門知識をひけらかしに来た割りに、大した情報を持ち合わせてなく、質問にも答えない。荒らし以外に何の目的で書き込んでるのかよく分からん。

って思います。

啓蒙活動したいならここはもう良いから次の物件に行ってくれよ。さようなら。

[500: 匿名さん]

で、何件売れ残ってるの？
このままだと管理費や修繕費やばくない？