土地区画整理事業地内の住宅等購入で留意すべきことは？

[心配性]

「土地区画整理法」に基づき開発中の土地区画整理事業地内分譲住宅の購入を検討しています。

土地区画整理事業地内分譲は、全国で行われており、首都圏だけでもＵＲ都市機構「おゆみ野」、「きぬの里（小絹）」をはじめとして、三井不動産「万福寺（新百合）」、細田工務店「グローイングスクウェア横濱本郷台」、ポラスグループ「パレットコート七光台」、野村不動産「プラウドタウン稲毛」、積水ハウス「コモンシティひがしはる野（東大宮）」、パナホーム「エコライフタウンみなみ野フレストピア」、相鉄不動産「湘南みづき（茅ヶ崎）」、「早川城山（綾瀬）」、小田急不動産「五月台（柿生）」、東急不動産「あすみが丘東（土気）」、京王不動産「みなみ野（八王子）」、そして三菱地所「汐留シオサイト」等地方公共団体と主要企業によって数多く行われていますので、大きな問題はないと考えていますが、検討や契約の際に留意（確認）すべき事項等あれば、お教え下さい。
なお、対象については、個人・共同施行を除き、組合施行あるいは公共団体施行、独立行政法人都市再生機構施行のものとし、木更津や松戸等の顕著な場合を除いて頂ければと考えております。
特に、実際に購入された方、あるいは購入を検討されている方からのご意見を賜れれば幸いです。

誠に勝手なお願いとなりますが、ご教授下さい。

[2: 匿名さん]

>>01
この様子だと、紙敷の例なんかもすでにご存知なんでしょう？
ここまで調べ上げてるなら他の人がとやかく言うような状態じゃないような気が・・・。

一般的には
・資金計画を先に立てる。特に具体的な融資の話を進めておく。（保留地、仮換地ではローンの制限がある）
・転売リスクがあることを認識する。換地処分予定時期まで当面転勤、転職の予定が無いことを確認する。
・区画整理事業組合の財政状況、計画を把握して少なくとも素人目に見て無理が無いことを確認する。

といった感じでは？
それでもどうしても心配なら換地処分の終わるのを待ってから余ってる土地を買えばいいと思いますが。

[3: 心配性]

早速の回答ありがとうございます。

文章の字面のみは、理解したつもりなのですが、経験則的にみて、チェックポイント的なものが抜けていたらとの思いから書き込みました。
また、「減歩率の相場感、すなわち示される減歩率の適正性が分かりづらい」というのも一因です。
ありがとうございました。

[4: 匿名さん]

基本的に東松戸みたいな事はめったにありません。
ただどこもバブル期の計画で遅れが出ていますので、計画の進捗とその後の変化内容を
自分できっちり勉強すればいいと思います。

[5: 匿名さん]

基本的には、公共が絡んでいる方が値段は高くなりますが、
その分、道路や敷地内の地盤等の条件のいいものが多いかと思います。
もちろん民間でも、しっかりやっている所もありますが、そうでない所もかなりあります。
結果として、浸水や、地盤沈下等の問題を抱えている人もいます。
区画整理をやった所の中は、当初はご祝儀相場になりますが、
最後の方はかなり値段が下がることもありますので、
相当気に入った所でない限りは、お勧めしませんね。

[6: 心配性]

減歩率について、どうしても気になったので、調べてみました。
記載は、土地区画事業名（通称又は最寄駅）減歩率、期間です。
汐留土地区画整理事業（汐留シオサイト）４２．３％（Ｈ６〜Ｈ２３）
秋葉原土地区画整理事業（秋葉原）３５．１％（Ｈ９〜Ｈ２３）
八王子土地区画整理事業（みなみ野）４３．７％（Ｓ６３〜Ｈ２４）
万福寺土地区画整理事業（新百合ヶ丘）６４．３％（Ｈ１２〜Ｈ１９）
山口台土地区画整理事業（新百合ヶ丘）５４．３％（Ｓ５７〜Ｓ６２）
黒川土地区画整理事業（黒川）５２．９％（Ｈ２〜Ｈ２２）
早川城山特定土地区画整理事業（相鉄綾瀬）３８．４３％（Ｈ６〜Ｈ１５）
茅ヶ崎香川・下寺尾特定土地区画整理事業（相鉄湘南みづき）４３．５６％（Ｈ５〜未定）
水海道都市区画整理事業守谷土地区画整理事業（ＵＲ都市機構きぬの里）２９．２４％（Ｈ７〜Ｈ２０）
あすみが丘土地区画整理事業（東急あすみか丘東）５４．９％（Ｈ１０〜Ｈ１９）
稲毛北土地区画整理事業（プラウドタウン稲毛）約５０〜６０％（不明）
なお、Ｓ６３年頃までの平均は、３４．０９％、あの悪名高い松戸紙敷は、５３．３３％でした。

[7: 心配性]

（つづき）
いずれの減歩率も、事業により整備される道路、公園等の公共施設の用地を確保するための「公共減歩」と、事業費の一部に充てるために売却する土地（これを保留地という）を確保するための保留地減歩の合算です。
このことから、土地区画整理事業の留意点は、皆さんが教えて下さった事項のほか、
１　減歩率の適正性確認
（１）平均減歩率は、基本計画の案の内容として示されており、公共用地の増加、区画内の設備等の規模により計算され、区域全体の平均の数字として決められます。
　　　つまり、従前の公共施設の整備水準と新たな公共施設や設備等の差が適正があるか勘案する必要があると思います。
（２）個々の減歩率は換地計画において、増進の度合いに応じて個々に定めらることから、自己の購入する土地の減歩率と平均減歩率を比較し、差分について理解する必要があると思います。
２　事業の適正性確認
　　減歩は、事業によって居住環境を向上させ、土地の利便性も増大させることにあり、必ずしも減歩率の大小が基準とならないことが分かりました。
　　むしろ減歩は、損失よりも、受ける利益のほうが大きくなるように事業が進められることから、地権者利益と購入者利益又は将来性を勘案する必要があると思います。
なお、今回調べた場所では、水海道都市区画整理事業がやや冒険的な要素があるほか、特に問題はないようでした。また、七光台駅西土地区画整理事業（パレットコート七光台）のように一度は破綻しながらも、主体業者が変わり、事業計画を見直したところ、業界紙が奇跡と驚くほど活性化した例もありました。
一方、比較的業界紙等で評価が高かったのは、汐留、秋葉原、山口台、あすみが丘、稲毛北などでした。
土地区画整理事業は、本来目的が十分に達成できれば、地方自治体、地権者、住宅購入者に多くのメリットがありますが、その一方で、十分に勉強しなければならないことを理解しました。

[8: 匿名さん]

だいぶお詳しいようなので、余計かもしれませんが、
■仮換地の場合、最終的な区画整理事業の収支は±０にならないといけないのですが、
　その最終的な帳尻＝清算金の帰属は、法的には仮換地所有者（購入者）に帰属するので、
　これは、売主に帰属させておくと、事業費不足の場合の金銭負担を避けられます。
　事業完了までの組合収支や運営云々の実質的な心配はなくなると思います。
　大手から買う場合は、売買契約で清算金の帰属が売主が負うことになっていることが多いので、
　あまり心配はありませんが、個人地主が売主の仲介物件の場合は注意が必要です。
■仮換地の取得者は、従前地がそれに１：１で対応していれば登記名義を変える事も可能です。
　従前地の移転登記が可能なら、忘れた頃に換地処分になり、売主からの移転登記の費用が
　発生することはないので、精神的にはよいかもしれません。
　ただし、まれに法務局が現地で従前地確認を求める場合があり、
　そのときは、現地で従前地の位置を示さないといけません。組合事務局の協力がないと難しいです。
■あとは、既出ですが、抵当権設定に問題があるので提携以外の一般金融機関だと融資を渋るケースがあること、
　転売する場合に、購入者が面倒くさがる場合があることに注意です。

[9: 匿名さん]

０８に追加します。
　一般に、保留地・仮換地など、宅地取得を目的に買われる場合は、
　清算金の帰属を明らかにしておけば、減歩率は気にする必要はありません。
　また、区画整理事業は、ある時期の地価を基準に組合収支をくみ上げるので、
　土地の価格は、マーケット価格とは必ずしも一致しない場合があります。
　地価下落局面だと、やや割高な可能性もあります。
　一番の注意点は、土地価格に対しての納得感だと思います。
　

[10: 心配性]

08,09 匿名さん、ありがとうございました。
清算金の帰属を売主に帰属させる件、大変参考になりました。
また、「一番の注意点は、土地価格に対しての納得感だと思います。」とのご意見、
まったく同意です。
いろいろと調べてみて、やはり主観的、客観的に自分が納得することが大切であり、かつ比較的高いと言われる三井不動産や野村不動産などが保険を含んでいるという点で安心できることが分かりました。（無論、Ｂｅｓｔの選択は、有名無名に関わらず、より安い経費でより良い物件を手に入れることだと思いますが、リスクを避けるという意味に於いてです。）
ありがとうございました。
本スレッドが、同様な疑問をお持ちの方の参考になれば幸いです。

[11: 匿名]

土地区画整理事業地内の住宅を購入した者です。
土地区画整理事業については、制度を理解していないことから、不安があり、
また、価格が割高であることに対する疑問もありましたが、制度を理解し、
購入者が開発に納得し、より良い住環境を整備するための投資と考えれば満足感の高いものと考えるようになりました。
（ただし、事業がどのように推進されるかについては、継続して関心を持ってゆく必要があると考えています。）

さて、土地区画整理事業について、同様な疑問や不安を持っておられる方も多いと思いますので、
土地区画整理事業を分かりやすく説明した国土交通省のＨＰを紹介します。
　　http://www.mlit.go.jp/crd/city/sigaiti/si01503.htm
また、土地区画整理事業運用指針（１３年１２月　国交省）ＨＰも紹介します。
　　http://www.mlit.go.jp/crd/city/sigaiti/sisin/umoku.htm

[12: 匿名]

設計士は資格者ではないので確認申請書や看板に名前を出す事はできません。(建築士の名前に並列して書く事はありますが)
あくまでも、設計士は法律上はデザイン・プランニングの範疇で、設計図としては認められません。その場合には建築士の名前の記述が必要です。

[13: 匿名さん]

↑またこれが謎な書き込み
建築士＝設計士　通念上大半の人は、そう認識している
確かに設計士と呼ばれる資格は無いが、建築士資格の無い者が設計士と名乗る事も
通常はありえない。
もし名乗って建築士同等の仕事を請けるならば、それは詐欺師である。

ちなみにデザインやプランニングを生業とする者は、建築家と呼ばれる事が多い
建築家は資格を有しなくてもかまわないんだな、これが。

さて、本題に戻ろうか。
土地区画整理地(仮換地前)はズバリ、避けた方が良い。
その理由は　将来の未定部分が有り、面倒と不安があるから。
ただし例外として、業者側が将来の負担があった場合最後まで責任を持つ条件。
何か面倒があっても自分でこなせる自信のある人、又はそれを好む人。
これなら買って好し。

土地区画整理組合の実態は地元有力者と大地主などの、大口利権者によって構成される
後からノコノコ出て来た小作人に有利な話など、ある訳が無くて当然。
元締めがURも同様、近年は特に外郭団体への風当たりも強いのだから、そう甘くは無い
「政府系地上げ不動産屋」に成り下がっているのが実態だ。

[14: 匿名さん]

検討中の土地で現在106㎡なんですが、換地前は147㎡だったそうです。
「精算金」というのは「交付」になると考えていいのでしょうか？
土地の面積だけでは分からないんでしょうか？