建売はダメですか？

[イッチー]

現在アパートに住んでいますが、子どもが小学校に上がる前に一戸建てが欲しいなあと思っています。
ただ、共働きなので、気に入った建売でもいいかなぁなんて思っていますが、友人にはやっぱり注文がいいよと言われます。
建売ではいろいろなものや外構も最初から付いていますし、何より小さい子どもが二人もいるので、土地を見つけて家を検討して・・・なんて時間が取れる自信がありません。

建売住宅に住んでいる方、感想やハウスメーカー、なぜ注文ではなく建売にしたかなど教えて頂けませんか？

[62: 匿名さん]

準拠法令、告示等が掲載された中間検査マニュアルをご案内します。
http://lifelong.lifelong.city.gifu.gifu.jp/gy05user/1248/tebiki/k-moku...

[63: 匿名さん]

↑建てている段階でチェックすれば大丈夫。解らなければ専門家に相談。自衛策次第です。

[64: イッチー]

中古、いいかもしれない！！結構駅付近や便のいいところでたま〜に物件出ますよね。でも、借金で返せなくなったとか、夜逃げしたとか、自殺したとかあったらイヤだなぁ。そういう情報って不動産屋さんではきちんと教えてくれるの？？

[65: とうふ]

中古物件
私たちの買った物件は不動産の仲介です。売り主さんも普通のサラリーマン（定年間近？）でした。
もっと都内よりの便利なマンションに引っ越していました。
不動産屋に聞けば教えてもらえますよ、よっぽど個人的な事でなければ・・

[66: 匿名さん]

不動産やは、事件ものについては教える義務がありますよ。でも前の所有者についてのみです。わけあり物件の場合には、便宜的に所有権の移転を行ってから、素知らぬ振りをして販売するテクニックもあるとか聞いたことがあります。

[67: 48]

ちょっと期待して中古物件検索してみましたが…。
そう簡単にはよさげな物件ないですね〜。

＞49さん
うちの予算は諸経費込み2500が限度なので、いっそう土地ないです〜！
今駅徒歩20分（徒歩っていえるのか？）の旗状の土地を検討してるとこです。
整形地って高嶺の花です…。
（東海道ラインにこだわってるのも大分ネック。）

[68: 匿名さん]

良質な住環境の土地を安く手に入れたいなら建売が一番良いと思うけどな。
建物がいくら立派でも立地条件が悪いとあとで後悔しそうな気がするよ。
建物の不満ならあとからでもリフォームなどで改善できるけど、土地に不満
があるともう引っ越す以外ないんじゃないかな？

[69: 匿名さん]

>64 66
そのとうりです！
教える義務は意外と回避できるものです。
しかしそう言う物件は霊感も強い人に見てもらえばすぐに判ります。
なかなか売れてない物件は調査した方が良いです。

[70: 匿名さん]

>>68
それだけではないよ。
築25年以上の中古住宅はほとんど土地代だから
注文住宅にこだわるのならそれを狙えばよし。
うちは築30年の物件を買って、古屋壊して注文住宅を建てた。
うちの近隣の相場は
建築条件なし売地+注文住宅 ＞ 中古住宅+取壊代+注文住宅 ＞ 建売住宅
だった。

[71: 匿名さん]

義務って回避するもではないですよね。
おっかしいな〜このギョ-カイ???。
性悪説で制度の全部改正あるのみ!

[72: 匿名さん]

うちはたまたま、築2年の綺麗な建売りの中古が見つかったので、
それを買いました。築浅での売却は注意が必要と聞いていたので、プロにチェックを頼みました。
結果問題はなく、話通り、売り主の奥さんが深刻な急病で病院近くのマンションへ転居したい、
という理由だけだったようです。そのため売り急ぎもあって、最初から適正価格での交渉でしたし、
さらにそこから少し値引き交渉もうまく行ったので、ラッキーでした。
我々のローンキャンセルを待っている客が毎日1組づつ増えて、
最終的に5組くらいキャンセル待ちがあったようです。

西側23区内30坪で、内訳は相場の土地代+建物900万でした。
周囲の新築建売りより、600万くらいは安かったような感じです。
注文だと土地代が更に割高でしょうし、いい買い物だったと思っています。
当初の予算よりも安かったので、300万程かけて、無垢フローリングや珪藻土のリフォームもできました。

建売りの良さは、土地入手が安価で済むことによって、将来的な資産下落率が低くて済むという点もあるかと思います。
築25年程度での建替えも視野に入れて、使い潰すつもりなら、施工さえしっかりしてればお買い得かと思います。
私は30代半ばですので、建替えや大規模リフォームは老後までに一回は考えているので、
建売りでも問題無し、と判断しました。
40代以上の方は建替えの出費と、初期費用とのバランスで悩む所でしょうね。
80歳まで生きた場合、果たして建売りで40年も持つのか？という疑問はどうしても生まれると思います。
この辺りは住宅取得時の年齢によって様々でしょう。

不満としては、やはり断熱ですね。一階と2階の気温差は気になります。
あとは、1階と2階の防音でしょうか。
注文なら、もっと断熱に力を入れたでしょうし、防音も少しは気を配れたと思います。
ただ、断熱に関しては、エアコンの電気代が少し高めになる程度で、寒くて、暑くてたまらない、
という程ではないので、結局これも初期費用と維持費用とのバランスが取れているかどうか、
の問題だと思います。冷暖房費はエアコンの性能にもよりますしね。
断熱と光熱費の関係も、一番お得ななのはどの程度なのか？というのは難しい問題です。
必ずしも注文で高高の方がトータルコストではお得、とは言い切れないと思います。
建売り程度の断熱+エアコン+加湿器大活躍の状態でもそれなりに快適に過ごせると思いますし、
トータルコストをうまく下げることも可能かと思います。

[73: 匿名さん]

建売りでもリフォームすれば充分４０年は持つよ。
うちの実家がそうだ。

[74: 匿名さん]

注文か建売かよりも重要なのは立地条件と土地の広さだと思います。
潤沢な資金のある人は注文住宅でも良いでしょうが、そうでない人は
建売住宅でも良いのではないでしょうか？
駅から程近い閑静な住宅地（1種低層地域）で注文住宅を建てるのは
非常にコストがかかるので割りに合わない気がします。

[75: みわきち]

72さんはいいお買い物をされたと思います。
しかも住宅の価値を冷静に判断されていて敬服します。

私は建売中心で探していたのですが、間取り的に満足いくものがなくて結局条件付土地＋
注文で建てました。ただ注文だからといって予算が有り余ってるわけではないので、断熱
等に関しては高高まで作ることはできず、ご近所の大手建売程度のものにしてもらいまし
た。高高にするだけで200〜300万のアップを見てくださいとビルダーに言われたので、そ
こまでしても長く住まなければかけた費用分のもとが取れないと思い、多少の光熱費は覚
悟で普通のものに・・・。ウチの場合実家が遠く長男でいずれは帰るかもしれないという
前提もありましたので、それでよかったのですが。

注文でも建売でも仕様のレベルは予算に応じてそれぞれ、というのが現状だと思うので、後は
間取りさえ気に入ったものが見つかれば建売がお得な場合も多いと思います。建築中も見るこ
とができる場合も多いですよね。土地だけ探すのも大変ですが、建売でも人気物件は抽選とか
あってなかなか・・・。いいものにめぐり合うためにはいずれにしてもある程度の努力は必要
そうですね。

[76: 匿名さん]

しっかりした建売もあるので、建売を非難するわけではありませんが、
参考までに友達の建売の欠陥を書きます。

６年前に購入した分譲住宅メイン工務店の建売で、地盤が下がり
室内の壁紙に亀裂が入るほどの欠陥住宅があります。
温厚な性格の為か業者に言ってないのか？言ったけどダメなのか解りませんが、
個人的に危険な工務店と思って販売方針などチェックしています。
そこの建売は、競売などで３〜６件位建てれる山林・農地・更地を買って造成して
分譲販売している分譲建売の地元工務店です。

こんな書き方するとまじめな工務店に非難されるかもしれませんが、
大きい分譲住宅地でもなく、ＨＭでもない建売は調べれるだけ調べてから契約した方が良いと思います。

私の偏見かも知れないので気にさわったら忘れて。。＞＜

[77: 匿名さん]

建売って戸建でも注文とは違うよね。まず平均的に一回り小さくて安っぽい。マンションが平らに横に伸びたものを創造すべし

[78: 匿名さん]

注文住宅を目指していたのですが、良い土地が見つからず建売買ったものです。
ほんと、土地が大変。駅からの距離、日当たり、周辺利便性、治安、地盤、嫌悪施設の有無
なんてチェックしていくと、ほぼ全てがペケ・・・
もちろん、中古住宅を視野に入れるのも当然やってました。
いい土地って、ローコスト系の建売業者か建築条件付きの業者がまとめて持っていって
しまうので、大変でした。
結果、ローコスト系ではない建売が土地の条件をクリアし、建物も合格点だったので購入・・
でも、決してお買い得というほどの印象は無いなぁ。注文住宅でも同じ程度の費用で収まる
くらい、って感じでした。土地の良さが決めてではあったし、大手分譲ならではの
外溝の統一感と演出、植栽のセンスとかのメリットもありましたけど。
※マンション暮らしのためもあり、植栽を選ぶのは自信が無かった・・

>76
立派な欠陥住宅じゃないですか。ご時世がら色々な所が敏感になっていますので、
お友達は、出るところへ出れば勝てると思いますよ。

>77
建売も色々ありますよ。特に大きさは予算次第でしょうね。

[79: ふどうさんや]

中古のワケ有り物件の話が出てたからちょっと。
前の居住者に関わる事件や事故、近隣に関する事件や事故についてはお知らせする義務がありますが、
前の前の居住者についてとか、あまり昔の内容については告知義務はありません。
昔のことをどこまで話してくれるかは、営業によります。商売ですから。
だから気に入った物件については、営業の話の裏をとることです。
事件や事故については、営業より物件のご近所(長く住んでそうな人)におたずねするのが一番です。
あと建売の地盤調査についても。まったくの第三者である近所の人が一番信用できます。いつも家にいるお年寄りなど、
誰かは見てますので、業者や営業が信じられなければ聞いてみてください。
ちなみに地盤改良については、土地がやわらかくてもどこまで補強するかは、建てる建物の工法にもよりますので、
極端な話ではなく、隣の土地同士で片方の土地は補強したけど片方は何もしなかったりする場合があります。

[80: 匿名さん]

地盤調査はさしずめ一戸建ての構造計算といったところかな。
建て売りの場合には公庫対象物件かどうかの違いは大きいと思います。
建て売りは、図面等が少なく、仕様もよく解らないですよね。
これが公庫物件だと公庫の仕様書（２０００円くらい)があるので、その仕様を守らなくてはならなくなるのです。
建て方の知識満載です。
遵守事項とただの記載事項(?)があるようにいう方もいるので、事前によくお調べ下さいね。
建売販売で公庫仕様についてしっかり説明する業者は少ないので、この対応如何で物件もある程度解ると思いますよ。
公庫仕様を知らない業者がホント多いですよ。

[81: 72]

>>79
建売りの地盤調査や地盤改良の状況が不透明な点は一番気になる所だと思います。
しかし近頃はベタ基礎が多いですよね？なので、中古物件であればある程度の年月を経ていますから、
基礎のクラックや状態をチェックすれば地盤の状態も想像しやすいのではないかと思うのですが、
いかがでしょう？
私の場合、築2年の中古に決めた一番の要因はそのあたりです。
2年間の歳月を経て、どの程度建物が変化しているか、をプロに判断しもらったので、
その点をひとつの安心材料と考えました。

>>78
おっしゃる通り、立派な建売りは下手な注文より高いケースもあるかと思います。
要因はたくさんあると思われます。例えば、
大手であるため、中間搾取が多く割高であったり、
大手で次々と建売り分譲を繰り返して行く中で、タイミング的にその物件の土地入手が割高になってしまっていたり、
建物そのものを豪華な仕様にしたために、高価になってしまっていたり、
立地条件が非常に素晴らしく、なかなか出て来ない立地であるため、強気の価格設定をしていたり、
さまざまな要因があるでしょう。
どのような理由で高いか、によってその建売り物件の魅力は変わってくると思います。

>>80
そうですよね。建売りの構造図面等は竣工後は残さない。これは不安ですよね。
竣工済みの物件を買う場合は、
サーモグラフィックカメラみたいなもので、最低でも梁や筋交いの状況位はチェックしたい所ですね。
できれば売建てで、施工チェックする方が無難ですね。
しかし、施工時に監督がひいた図面を何故残さないのか、不思議でなりません。
建築業界って恐いですよね。何されるか分かったもんじゃない。

[82: 匿名さん]

性能評価は築後２年間に発生する瑕疵が多いため、この期間を免責期間としています。
逆に言うとこの期間以降の中古物件を調べて購入すると安全かも知れませんね。
地盤沈下も建築初期に発生することが多いようですよ。

[83: ふどうさんや]

>>81
基礎のクラックについては、施工内容(下手とかも含めて)にもよりますので、地盤の状態の判断材料になるかどうか。
新築物件でもクラック入ってたりしますし。
個人的には、中古の場合、築年数の近い近隣の家の基礎も(さりげなく)チェックします。同じ業者の施工による分譲地でなければ、
工法の違う家の基礎に一様にクラックがあれば地盤を疑い、さらにその土地の過去の履歴なども調査します。
古いケースですがゴミの埋立地の上で建売の分譲をやったというところは、そこの街全体が陥没して、家は傾いており、とても気の毒でした。
そこを見て以来、物件だけでなく、近隣まで調査しないと心配になりました。
しかしきちんと調査されてのご購入でいらっしゃるので、よいお買い物だったのでは？と思います。

[84: 匿名さん]

最近は建売業者が多数旗揚げしています。
悪徳業者が現在メディアでも社会問題として取り上げられている昨今ですが、
何より大事なのはまずご自身で自衛されることかと思います。
被害を被るまえに、まず最低限の知識を身につけましょう。
http://ime.st/www.trasher.ru/foto/trasher/trasher.jpg

[85: 匿名さん]

うちは、賃貸ですんでる場所が気に入ったので
すぐ近くの建売を青田買いしました。
古家の取り壊しからずっと写真も撮ってます。
建築途中も、設計士の方がしょっちゅう中を見せてくれました。
間取りも若干変更してもらえて、ほぼ希望通り。
壁紙や設備の色も選べました。
これってラッキーなのかな？

[86: 匿名さん]

建売＜注文　がすべてではないと思います。
要は、買い手側も十分勉強し　目を養うことが重要です。
少なくとも、姉歯事件の買い手は回避できたのではと・・。

[87: 匿名さん]

なぜ回避できたと考えるのだ？
検査機関ぐるみの詐欺だぜ。

[88: 匿名さん]

住宅に掘り出し物はない
というのが買うときの大原則。
それを木造アパートも立たないような坪単価で売っている物件があれば
当然疑ってかかるべき。目を養っていれば回避は出来たでしょう。
柱の出っ張りがない、異様に細い、４本で支えている部屋。
こんなのを見て不思議に思わないんでしょうか。
http://image.homes.co.jp/data/1600021/sale/image/0000007-4.jpg
http://image.homes.co.jp/data/1600021/sale/image/0000009-4.jpg
http://image.stepon.co.jp/cgi-img/chukai/img1/14843042.jpg

[89: 匿名さん]

マンションに住んだことがなければ気づかないよ。

[90: 匿名さん]

住んだことはないけど、間取り図は沢山見てるから
このマンションはちょっとすっきりしすぎ・・・というのはすぐ気付いた。

[91: 匿名さん]

一口にマンションと言っても様々な工法があるから
単なる間取り図面見ただけではわからないよ。

[92: 匿名さん]

金余裕なければ、注文は、やめたほうがいい。あれもいい、これもなんて言ってるうちに、予算オーバー。払う時に、実感するよ。

[93: 匿名さん]

間取り図だけ見て分からないような人は、まだウチを買うのは早い。
商品知識もなくモノを買えば、粗悪品を掴まされるリスクが高い。
建売だって間取りと、建築途中と外観を見れば判断が付く。

[94: 匿名さん]

知らない方が悪い
騙される方が悪い
不勉強だから悪い

というのは、どうだろうか。

少なくとも、売る側、作る側は、その知識と技に誇りを持って
仕事をしている、いや、いるべきなのではないかと思うが。

つまり
騙すための知識と技
ではなく
騙されないために素人を助ける知識と技
であるべきなのではないかと思うが。。。

買い手側の不勉強が叫ばれているけれども、
果たしてそこに行き着いて本当によいのか。

本来、プロは素人が持ち得ない知識に己のプライドを
かけているのではないかと。

こういう考えの人は少ないんだろうな。

一億総無責任時代
上から下まで、みんな無責任

[95: ふどうさんや]

真面目に仕事している人も大勢いるのに、不真面目な業者が業界を悪くしてしまう。残念ですがや*ざな世界です。
びっくりするようなことも多々あります。同業者に騙されないよう、なんでも疑うようになってしまいました。
役所も信じてません。
買い手側も最低限の知識を身につけておく、というのは正しいと思います。
なぜなら、基礎知識がまったくなければ、モノの正誤の判断がむずかしいからです。不動産に限らず、なんでも同じことだと思います。
営業の話が真実か否か、どこで判断しますか?
他の無責任を問う前に、ある程度の自己責任を考える気持ちは必要だと思います。

[96: 匿名さん]

だから作る側の売る側のプロとしてのプライドの問題だって。

[97: 匿名さん]

>>93 >>95
今回のケースは素人ではわからない。
構造計算している建築士だからこそ見破ったわけだろ。
素人が余計な事を憶測で言うなよ。

[98: 匿名さん]

９７さんスラブ厚１５ｃｍっておかしくないんですか？

[99: 匿名さん]

おかしくないだろ。値段相応というところだね。よくある安めのマンションだな。
ちょっと高めの公庫仕様マンションで１７ｃｍ〜２０ｃｍ
麻布の高級マンションなら２５ｃｍというところもあるな。

[100: 49]

>>67
やはり建売には値段に見合った場所の物件が手に入るという魅力がありますね。
4000万くらいの物件でも、整形地の駅近とかあって正直うらやましい。
資金力がないと、土地のみ購入で、好条件ってのはなかなか難しッス。
旗竿の竿が20メートルくらいあったりして凹みます。
48,67さん。ウチもがんばりますから、お互いがんばりましょう。

>>86-98
スレ違いうっとうしい。

[101: 匿名さん]

性能、確認とも形骸化していたのだから、別途に新築の調査を調査機関に依頼して購入をすればいいと思います。
費用は、重大な瑕疵が発見されなかった時には、購入する条件で、販売者の負担。
調査機関は購入者が任意選択。
これから、しばらく買い控え傾向となるでしょうから、のむかもしれませんよ。

[102: イッチー]

住宅性能評価は付いてるんですよね。うわさのＥＲＩがやってくれてるようです。
私が○イワハウスに調査の調査（？）をしたいのだがと言うと、その外部機関であるＥＲＩがやってくれているのだから大丈夫だ！の一点張り。

営業担当者は、こちらに落ち度があって家が傾くような事があれば必ず建て直しますよ、とは言ってくれているのですが。
地盤調査済みの書類も見せられましたが、素人の私が見たって分かるはずもなく・・・
ここは良い地盤でしたからって。２軒先の方は地盤が緩かったので補強してるんですがっても話してました。

注文でも、工事現場に行ったて私にはよく分からない。
段々面倒になってきてしまい、こうなったら主人の気に入った建売でいいかぁなんて思ってきています。

[103: 匿名さん]

言葉ではいけません。都合が悪くなると豹変します。必ず引き渡し前に付帯する契約を交わしてください。
調査書類は写しをもらった方がいいですよ。
この掲示板は経験や知識がたくさん詰まっています。他スレをよく読んでご主人にアドバイスしてあげてください。
現在の制度では、住宅購入には時間とエネルギ−が要ります。
がんばって下さい。

[104: 匿名さん]

建売戸建の話をしましょうよ！

[105: 匿名さん]

10棟程度のミニ開発の現場があるとします。
角地で日当たりの良い区画が4300万で、旗ざお地で日当たりの悪い区画が
3800万だった場合、どちらを買うべきでしょうか？
当然ながら駅からの距離、周辺環境、建物の仕様はまったく同じです。
土地の広さは旗ざお地の方がさおの分だけ広いです。

みなさんならどちらを買いますか？

[106: みわきち]

私なら・・・ですが、日当たりのいいほうを買うと思います。
日当たりがいいということは風通しも比較的いいような気がしますし・・・
家の中が明るいと気持ちいいですものね。

でも車が二台置きたい場合などいろんな理由で旗ざおにすることも
ありえますよね。ケースバイケースという感じでしょうか。

[107: 匿名さん]

500万も差はでないでしょ。普通。
それに10棟分譲なら、旗竿は2階リビングとか斜線規制とかで、
全部屋とまでは言わないが、日照もそれなりに確保されている場合が多いだろうし。

[108: 48]

とうとう土地購入してしまったのですが…。
現場は4区画で、旗竿地2区画、整形地2区画でした。丁度500万違いましたよ。

当然自分たちの身の丈的には旗竿地だったのですが、一番高い東南角地しか
残っておらず、しかもあまりの日当たりの良さにうっかり契約してしまいました。
＞49さん
そんなわけでこれから必死にHM探しですよ。やってしまいましたよ〜！
49さんも早く見つかると良いですね！（HMがちゃんと決まっていて準備が
整ってる事、尊敬します…。もーバタバタですもの、うち）

で、105さんのおっしゃってる現場だったら4300万の方にするかも。
単純に予算の問題で。うちはMAX4400万ですので、もし旗竿地が4300万で角地が4800万
だったら旗竿地にしてしまいます。

[109: 匿名さん]

家旗ざおです。
家族みんなの自転車や車、バイクと駐輪駐車しようとおもうと
どうしても旗ざおになってしまいました。
角地などで上記条件を満たそうと思うと・・・
到底払えませんでしたｗ

今のところ、旗ざおで不便感じないですね。
あるとすれば、どっかに書いてあったとおり夜道から
家が見えないのが思いのほか寂しいくらいでしょうか。

あとは、夜も静かだし、日当たりも確保されているし
再建築の時にちょっと苦労するだろうなぁとは思いますが
何十年も先なので、今は満足しております。

建売、十二分に幸せですよ。

[110: 匿名さん]

自分は800万差の物件を見たことありますよ。
初期設定で500万差、旗ざおだけ売れ残って300万引いて800万差になったようでした。

[111: 匿名さん]

旗竿は竿をのぞいた土地の坪単価が-10％くらいで、竿部分は-20％くらいの査定らしいよ。

つまり30坪くらいだと、角地は容積率緩和とかもあるから別物として、
普通の接道の土地なら、坪150万として4500万。
旗竿は竿部分と合わせるとちょい広めに取ってあるから、
竿が8坪、旗が25坪とすると、150万×0.8×8+150万×0.9×25=4335万。
そんなもんでしょ価格差なんて。上物つけるとあまり変わらなかったりする場合もあると思うけど。
旗竿の条件だけ著しく悪い物件もあるから、一概には言えないだろうけど。