建売はダメですか？

[イッチー]

現在アパートに住んでいますが、子どもが小学校に上がる前に一戸建てが欲しいなあと思っています。
ただ、共働きなので、気に入った建売でもいいかなぁなんて思っていますが、友人にはやっぱり注文がいいよと言われます。
建売ではいろいろなものや外構も最初から付いていますし、何より小さい子どもが二人もいるので、土地を見つけて家を検討して・・・なんて時間が取れる自信がありません。

建売住宅に住んでいる方、感想やハウスメーカー、なぜ注文ではなく建売にしたかなど教えて頂けませんか？

[62: 匿名さん]

準拠法令、告示等が掲載された中間検査マニュアルをご案内します。
http://lifelong.lifelong.city.gifu.gifu.jp/gy05user/1248/tebiki/k-moku...

[63: 匿名さん]

↑建てている段階でチェックすれば大丈夫。解らなければ専門家に相談。自衛策次第です。

[64: イッチー]

中古、いいかもしれない！！結構駅付近や便のいいところでたま〜に物件出ますよね。でも、借金で返せなくなったとか、夜逃げしたとか、自殺したとかあったらイヤだなぁ。そういう情報って不動産屋さんではきちんと教えてくれるの？？

[65: とうふ]

中古物件
私たちの買った物件は不動産の仲介です。売り主さんも普通のサラリーマン（定年間近？）でした。
もっと都内よりの便利なマンションに引っ越していました。
不動産屋に聞けば教えてもらえますよ、よっぽど個人的な事でなければ・・

[66: 匿名さん]

不動産やは、事件ものについては教える義務がありますよ。でも前の所有者についてのみです。わけあり物件の場合には、便宜的に所有権の移転を行ってから、素知らぬ振りをして販売するテクニックもあるとか聞いたことがあります。

[67: 48]

ちょっと期待して中古物件検索してみましたが…。
そう簡単にはよさげな物件ないですね〜。

＞49さん
うちの予算は諸経費込み2500が限度なので、いっそう土地ないです〜！
今駅徒歩20分（徒歩っていえるのか？）の旗状の土地を検討してるとこです。
整形地って高嶺の花です…。
（東海道ラインにこだわってるのも大分ネック。）

[68: 匿名さん]

良質な住環境の土地を安く手に入れたいなら建売が一番良いと思うけどな。
建物がいくら立派でも立地条件が悪いとあとで後悔しそうな気がするよ。
建物の不満ならあとからでもリフォームなどで改善できるけど、土地に不満
があるともう引っ越す以外ないんじゃないかな？

[69: 匿名さん]

>64 66
そのとうりです！
教える義務は意外と回避できるものです。
しかしそう言う物件は霊感も強い人に見てもらえばすぐに判ります。
なかなか売れてない物件は調査した方が良いです。

[70: 匿名さん]

>>68
それだけではないよ。
築25年以上の中古住宅はほとんど土地代だから
注文住宅にこだわるのならそれを狙えばよし。
うちは築30年の物件を買って、古屋壊して注文住宅を建てた。
うちの近隣の相場は
建築条件なし売地+注文住宅 ＞ 中古住宅+取壊代+注文住宅 ＞ 建売住宅
だった。

[71: 匿名さん]

義務って回避するもではないですよね。
おっかしいな〜このギョ-カイ???。
性悪説で制度の全部改正あるのみ!

[72: 匿名さん]

うちはたまたま、築2年の綺麗な建売りの中古が見つかったので、
それを買いました。築浅での売却は注意が必要と聞いていたので、プロにチェックを頼みました。
結果問題はなく、話通り、売り主の奥さんが深刻な急病で病院近くのマンションへ転居したい、
という理由だけだったようです。そのため売り急ぎもあって、最初から適正価格での交渉でしたし、
さらにそこから少し値引き交渉もうまく行ったので、ラッキーでした。
我々のローンキャンセルを待っている客が毎日1組づつ増えて、
最終的に5組くらいキャンセル待ちがあったようです。

西側23区内30坪で、内訳は相場の土地代+建物900万でした。
周囲の新築建売りより、600万くらいは安かったような感じです。
注文だと土地代が更に割高でしょうし、いい買い物だったと思っています。
当初の予算よりも安かったので、300万程かけて、無垢フローリングや珪藻土のリフォームもできました。

建売りの良さは、土地入手が安価で済むことによって、将来的な資産下落率が低くて済むという点もあるかと思います。
築25年程度での建替えも視野に入れて、使い潰すつもりなら、施工さえしっかりしてればお買い得かと思います。
私は30代半ばですので、建替えや大規模リフォームは老後までに一回は考えているので、
建売りでも問題無し、と判断しました。
40代以上の方は建替えの出費と、初期費用とのバランスで悩む所でしょうね。
80歳まで生きた場合、果たして建売りで40年も持つのか？という疑問はどうしても生まれると思います。
この辺りは住宅取得時の年齢によって様々でしょう。

不満としては、やはり断熱ですね。一階と2階の気温差は気になります。
あとは、1階と2階の防音でしょうか。
注文なら、もっと断熱に力を入れたでしょうし、防音も少しは気を配れたと思います。
ただ、断熱に関しては、エアコンの電気代が少し高めになる程度で、寒くて、暑くてたまらない、
という程ではないので、結局これも初期費用と維持費用とのバランスが取れているかどうか、
の問題だと思います。冷暖房費はエアコンの性能にもよりますしね。
断熱と光熱費の関係も、一番お得ななのはどの程度なのか？というのは難しい問題です。
必ずしも注文で高高の方がトータルコストではお得、とは言い切れないと思います。
建売り程度の断熱+エアコン+加湿器大活躍の状態でもそれなりに快適に過ごせると思いますし、
トータルコストをうまく下げることも可能かと思います。

[73: 匿名さん]

建売りでもリフォームすれば充分４０年は持つよ。
うちの実家がそうだ。

[74: 匿名さん]

注文か建売かよりも重要なのは立地条件と土地の広さだと思います。
潤沢な資金のある人は注文住宅でも良いでしょうが、そうでない人は
建売住宅でも良いのではないでしょうか？
駅から程近い閑静な住宅地（1種低層地域）で注文住宅を建てるのは
非常にコストがかかるので割りに合わない気がします。

[75: みわきち]

72さんはいいお買い物をされたと思います。
しかも住宅の価値を冷静に判断されていて敬服します。

私は建売中心で探していたのですが、間取り的に満足いくものがなくて結局条件付土地＋
注文で建てました。ただ注文だからといって予算が有り余ってるわけではないので、断熱
等に関しては高高まで作ることはできず、ご近所の大手建売程度のものにしてもらいまし
た。高高にするだけで200〜300万のアップを見てくださいとビルダーに言われたので、そ
こまでしても長く住まなければかけた費用分のもとが取れないと思い、多少の光熱費は覚
悟で普通のものに・・・。ウチの場合実家が遠く長男でいずれは帰るかもしれないという
前提もありましたので、それでよかったのですが。

注文でも建売でも仕様のレベルは予算に応じてそれぞれ、というのが現状だと思うので、後は
間取りさえ気に入ったものが見つかれば建売がお得な場合も多いと思います。建築中も見るこ
とができる場合も多いですよね。土地だけ探すのも大変ですが、建売でも人気物件は抽選とか
あってなかなか・・・。いいものにめぐり合うためにはいずれにしてもある程度の努力は必要
そうですね。

[76: 匿名さん]

しっかりした建売もあるので、建売を非難するわけではありませんが、
参考までに友達の建売の欠陥を書きます。

６年前に購入した分譲住宅メイン工務店の建売で、地盤が下がり
室内の壁紙に亀裂が入るほどの欠陥住宅があります。
温厚な性格の為か業者に言ってないのか？言ったけどダメなのか解りませんが、
個人的に危険な工務店と思って販売方針などチェックしています。
そこの建売は、競売などで３〜６件位建てれる山林・農地・更地を買って造成して
分譲販売している分譲建売の地元工務店です。

こんな書き方するとまじめな工務店に非難されるかもしれませんが、
大きい分譲住宅地でもなく、ＨＭでもない建売は調べれるだけ調べてから契約した方が良いと思います。

私の偏見かも知れないので気にさわったら忘れて。。＞＜

[77: 匿名さん]

建売って戸建でも注文とは違うよね。まず平均的に一回り小さくて安っぽい。マンションが平らに横に伸びたものを創造すべし

[78: 匿名さん]

注文住宅を目指していたのですが、良い土地が見つからず建売買ったものです。
ほんと、土地が大変。駅からの距離、日当たり、周辺利便性、治安、地盤、嫌悪施設の有無
なんてチェックしていくと、ほぼ全てがペケ・・・
もちろん、中古住宅を視野に入れるのも当然やってました。
いい土地って、ローコスト系の建売業者か建築条件付きの業者がまとめて持っていって
しまうので、大変でした。
結果、ローコスト系ではない建売が土地の条件をクリアし、建物も合格点だったので購入・・
でも、決してお買い得というほどの印象は無いなぁ。注文住宅でも同じ程度の費用で収まる
くらい、って感じでした。土地の良さが決めてではあったし、大手分譲ならではの
外溝の統一感と演出、植栽のセンスとかのメリットもありましたけど。
※マンション暮らしのためもあり、植栽を選ぶのは自信が無かった・・

>76
立派な欠陥住宅じゃないですか。ご時世がら色々な所が敏感になっていますので、
お友達は、出るところへ出れば勝てると思いますよ。

>77
建売も色々ありますよ。特に大きさは予算次第でしょうね。

[79: ふどうさんや]

中古のワケ有り物件の話が出てたからちょっと。
前の居住者に関わる事件や事故、近隣に関する事件や事故についてはお知らせする義務がありますが、
前の前の居住者についてとか、あまり昔の内容については告知義務はありません。
昔のことをどこまで話してくれるかは、営業によります。商売ですから。
だから気に入った物件については、営業の話の裏をとることです。
事件や事故については、営業より物件のご近所(長く住んでそうな人)におたずねするのが一番です。
あと建売の地盤調査についても。まったくの第三者である近所の人が一番信用できます。いつも家にいるお年寄りなど、
誰かは見てますので、業者や営業が信じられなければ聞いてみてください。
ちなみに地盤改良については、土地がやわらかくてもどこまで補強するかは、建てる建物の工法にもよりますので、
極端な話ではなく、隣の土地同士で片方の土地は補強したけど片方は何もしなかったりする場合があります。

[80: 匿名さん]

地盤調査はさしずめ一戸建ての構造計算といったところかな。
建て売りの場合には公庫対象物件かどうかの違いは大きいと思います。
建て売りは、図面等が少なく、仕様もよく解らないですよね。
これが公庫物件だと公庫の仕様書（２０００円くらい)があるので、その仕様を守らなくてはならなくなるのです。
建て方の知識満載です。
遵守事項とただの記載事項(?)があるようにいう方もいるので、事前によくお調べ下さいね。
建売販売で公庫仕様についてしっかり説明する業者は少ないので、この対応如何で物件もある程度解ると思いますよ。
公庫仕様を知らない業者がホント多いですよ。

[81: 72]

>>79
建売りの地盤調査や地盤改良の状況が不透明な点は一番気になる所だと思います。
しかし近頃はベタ基礎が多いですよね？なので、中古物件であればある程度の年月を経ていますから、
基礎のクラックや状態をチェックすれば地盤の状態も想像しやすいのではないかと思うのですが、
いかがでしょう？
私の場合、築2年の中古に決めた一番の要因はそのあたりです。
2年間の歳月を経て、どの程度建物が変化しているか、をプロに判断しもらったので、
その点をひとつの安心材料と考えました。

>>78
おっしゃる通り、立派な建売りは下手な注文より高いケースもあるかと思います。
要因はたくさんあると思われます。例えば、
大手であるため、中間搾取が多く割高であったり、
大手で次々と建売り分譲を繰り返して行く中で、タイミング的にその物件の土地入手が割高になってしまっていたり、
建物そのものを豪華な仕様にしたために、高価になってしまっていたり、
立地条件が非常に素晴らしく、なかなか出て来ない立地であるため、強気の価格設定をしていたり、
さまざまな要因があるでしょう。
どのような理由で高いか、によってその建売り物件の魅力は変わってくると思います。

>>80
そうですよね。建売りの構造図面等は竣工後は残さない。これは不安ですよね。
竣工済みの物件を買う場合は、
サーモグラフィックカメラみたいなもので、最低でも梁や筋交いの状況位はチェックしたい所ですね。
できれば売建てで、施工チェックする方が無難ですね。
しかし、施工時に監督がひいた図面を何故残さないのか、不思議でなりません。
建築業界って恐いですよね。何されるか分かったもんじゃない。