東京湾岸の超高層タワーマンション （その3）

[匿名さん]

ひところのブームも去って久しいですが。
将来を考えると、買っていいものか、避けるべきか悩みます。

皆さんのご意見は？


前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94957/

[401: 匿名さん]

コンクリートだらけの都会は乾燥ハンパないね。
換気悪い。
でも窓開ける生活もできない。

[402: 匿名さん]

でもタワマンに住みたいです…

[403: 匿名さん]

タワマンの低層階でも？

[404: 匿名さん]

賃貸でいい
我慢できるかどうか

[405: 匿名さん]

タワマンに住むと低層には戻れなくなるな。

[406: 匿名さん]

タワーマンションでも、
換気システムが悪いと大変なんですね。

[407: 匿名さん]

換気すると排ガス直撃

[408: 匿名さん]

それなら、フィルターの性能が重要になりますね。
かと言って、郊外に住むわけにも行きませんしね。

[409: 匿名さん]

なんでも仕掛頼みなんだね。
いちいちカネかかって自然に暮らせない。

[410: 匿名さん]

直線で２０００から３０００メートルくらいですかね。
http://www.youtube.com/watch?v=dF31qt3GJ3I&feature=related

地上は日本有数の産業道路。

うーむ。

[411: 匿名さん]

タワマンの低層階もなかなか良いですよ。
タワマンの悪いところもないし、タワマンの共有施設は使える。

[412: 匿名さん]

公害の見本市みたいなエリア

[413: 匿名さん]

今時の日本で公害ってあったっけ？

[414: 匿名さん]

え？

[415: 匿名さん]

一等地の地価、下げ止まりの傾向強まる　国交省動向調査
http://www.asahi.com/business/update/1126/TKY201011260453.html?ref=too...
----
...
　一等地の住宅地や商業地の地価の動きは、主要都市の地価の先行指標とされる。国交省は「マンション価格に値頃感がでてきたほか、オフィス・店舗の賃料も調整されてきた」とみている。
...
　用途別にみると、住宅地は４２地区のうち上昇が東京都中央区佃・月島の１地区、横ばいは３２地区。下落は９地区にとどまった。東京都文京区本郷・湯島や横浜市青葉区美しが丘、京都市中京区二条、大阪市天王寺区天王寺などが下落から横ばいに転じた。
----
だって。

[416: 匿名さん]

なるほど。
湾岸地域の資産価値は鉄壁ですね。

[417: 匿名さん]

絶壁かもよ。

[418: 匿名さん]

平成２２年第３四半期地価ＬＯＯＫレポートについて
http://www.mlit.go.jp/report/press/land04_hh_000051.html
より
----
取引市場は新築マンションの販売在庫、分譲価格、契約率の改善傾向によりマンション用地の取引は
活発で、優良物件の先行取得は依然活気づいている。
...
佃・月島地区の新築マンションについては、前期に販売した際に反響がよく、強気の価格調整を行ったようであるが、その後も好調な売れ行きが続いており、在庫は残りわずかとなっているようである。（売買仲介業者）
----

山の手線内側は苦戦模様。超高層立地は、概ねOKってところでしょうか。

[419: 匿名さん]

となると、下がるのはこれからか。

[420: 匿名さん]

ブローカーも手出ししないんだからそうとうヤバそう

[421: 匿名さん]

>>419
>となると、下がるのはこれからか。
「一等地の地価、下げ止まりの傾向強まる　国交省動向調査」

日本語わからないあるか？

What does 「下げ止まり」 mean?

[422: 匿名さん]

>ブローカー
というのは、投資用の賃貸ワンルームの話でしょう。

「取引市場は新築マンションの販売在庫、分譲価格、契約率の改善傾向によりマンション用地の取引は活発で、優良物件の先行取得は依然活気づいている。」

というのが、国交省の佃・月島地区分譲マンションについての公式見解のようだよ。

[424: 匿名さん]

マンション用地取引が活発化するといきなり値段あがっちゃうよ。
仕入れ値が上がっちゃうという事なんだから。

建材も去年と比べて平均2倍。鉄鋼なんて4倍なんだから、マンション価格としては上がってしまうんでない？

[425: 匿名さん]

維持費バカ喰いする昔のアメ車みたいなマンションは流行りませぬ。

[426: 匿名さん]

>>423
>どこが活気あるの？

国交省に電話でもかけて、そう言えば？

別に俺が書いた訳ではないんだから。

>活気ないからお前が必死なんだろ？

人が書いてもいないものにケチをつけるとは、どっちが必死なの？

[427: 匿名さん]

きちんと全部コピペしましょう。
マンコミュは（わざとだとは思いますが、これ、わざとじゃなく、自分に都合がよいところだけ読んでいたら、頭おかしいよ。）、レベルが低すぎる。


＜佃・月島地区に対するコメント＞
・マンション用地の取引は前期同様に活気づいており、取引価格は依然として上昇傾向にある。大規模一棟売り収益物件に関しては、供給過多あるいはハイリスクのため買い主としては一部のリート系に留まるが、大規模分譲マンション用地に関しては、住宅取得支援策等の政策効果による新築マンションの販売在庫、分譲価格、契約率の改善傾向が顕著で、マンション実需及びマンション用地の取引は活発で、特に数少ない優良ファミリー向けマンション用地には強い需要が認められる。契約率及び販売在庫は改善しつつあるが、マンション賃料の低迷及び空室率の高止まり傾向によりリスクも依然高いため、参入者は一部のリート系に留まり、収益物件としての取引利回りは高止まり横ばい傾向にある。

・契約率及び販売在庫は改善しつつあるが、マンション賃料の低迷及び空室率の高止まり傾向によりリスクも依然高いため、参入者は一部のリート系に留まり、収益物件としての取引利回りは高止まり横ばい傾向にある。

・前期と同様に超高層マンションの販売在庫は改善しつつあり、中古分譲マンションは価格下落により購入しやすくなっている。高層階の高額物件にやや弱い側面はあるが、全体として新築マンション分譲価格は横ばい傾向にあり、一部に改善傾向も認められる。供給戸数及び契約率は増加傾向にある。

・前期と同様に賃貸マンションは供給過多の状況にあり、隣接地区で大量供給されている賃貸マンションの空室率も依然として高いが、ファミリータイプが多く、かつ、実需もあるためマンション賃料は概ね横ばい傾向で推移している。一時金の授受は低下傾向にある。

・取引市場は新築マンションの販売在庫、分譲価格、契約率の改善傾向によりマンション用地の取引は活発で、優良物件の先行取得は依然活気づいている。マンション賃料の低迷及び空室率の高止まり傾向は依然として見られ、供給過多あるいはハイリスクのため収益物件に対する参入者は少なく、取引利回りは依然として高止まり傾向にある。住宅取得支援策等の政策効果により契約率及び在庫増は改善され、デベロッパーは実需が多いファミリータイプ向け分譲マンション用地の取得に積極的で地価動向は上昇傾向にある。

[428: 匿名さん]

>維持費バカ喰いする昔のアメ車みたいなマンションは流行りませぬ。

それって。地価のバカ高いところの低層のことではないの？買った途端二束三文っていうところが、そっくりでは？

[429: 匿名さん]

あら、本格的に上昇してきたんですね。
買い時逃したかなぁ。

[430: 匿名]

情報が一年半くらい遅いよ。

[431: 匿名さん]

で、地価動向をまとめると下図の通り。

一番良好なのが、「取引市場は新築マンションの販売在庫、分譲価格、契約率の改善傾向によりマンション用地の取引は活発で、優良物件の先行取得は依然活気づいている。」

収益物件と言うのは、ワンルームなどの投資用マンションを言うから、超高層とは別世界なんだkれど。

[432: 匿名さん]

まぁ頑張って

内閣府HPより都心東部直下地震の想定震度分布図
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/shutochokka/12/shiryo2-2.pdf

[433: 匿名さん]

>>430
>情報が一年半くらい遅いよ。

7月1日から10月1日までのレポートなんだけれど。何か勘違いしていない？

[434: 匿名さん]

「契約率及び販売在庫は改善しつつあるが、マンション賃料の低迷及び空室率の高止まり傾向によりリスクも依然高いため、」

「前期と同様に賃貸マンションは供給過多の状況にあり、隣接地区で大量供給されている賃貸マンションの空室率も依然として高いが、」

「マンション賃料の低迷及び空室率の高止まり傾向は依然として見られ、供給過多あるいはハイリスクのため収益物件に対する参入者は少なく、取引利回りは依然として高止まり傾向にある。」

[435: 匿名さん]

まぁ、下がっていたのが上昇してきてよかったじゃないですか。

[436: 匿名さん]

>供給過多あるいはハイリスクのため収益物件に対する参入者は少なく、

うふふ

[437: 匿名さん]

湾岸のみなさんは、
時々の地価の変動に一喜一憂、
否定的な意見があろうものなら、必死に反論、
大変ですね。

[438: 匿名さん]

売り逃げる最後のチャンスだと思ってるんだろうね。

[439: 匿名さん]

面白いね。他よりましな佃・月島を笑っているようだけれど、山手線内側の下降矢印のオンパレードに気付かないのかね。

上に指摘している問題が顕在化しているのは、山手線内側なんだけれど。

[440: 匿名さん]

> >供給過多あるいはハイリスクのため収益物件に対する参入者は少なく、

>うふふ

湾岸に収益物件＝中層賃貸は不要だからね。超高層立地に賃貸ワンルームは似合わない。思わず笑みがこぼれますね。

[441: 匿名さん]

もうその図はわかったって。
必死なのはわかるけど、落ち着いて

[442: 匿名さん]

湾岸は団地だからなおさら苦戦してるわけだね

[443: 匿名さん]

タワマンは好調らしいよ。

[444: 匿名さん]

湾岸って大変なんですね。

[445: 匿名さん]

>時々の地価の変動に一喜一憂、

というか、佃・月島は、４四半期中、下げなしで3四半期連続急上昇中なんだけれど。資料読めばすぐわかるよ。

[446: 匿名さん]

いやいや、だから、都心の住民は、いちいちそんなデータに一喜一憂しないから、
湾岸は大変だってことでしょう。

[447: 匿名さん]

>>445
南青山・代官山はひどいね。

芝浦・高輪はまずまずだね。

[448: 匿名さん]

「契約率及び販売在庫は改善しつつあるが、マンション賃料の低迷及び空室率の高止まり傾向によりリスクも依然高いため、」

「前期と同様に賃貸マンションは供給過多の状況にあり、隣接地区で大量供給されている賃貸マンションの空室率も依然として高いが、」

「マンション賃料の低迷及び空室率の高止まり傾向は依然として見られ、供給過多あるいはハイリスクのため収益物件に対する参入者は少なく、取引利回りは依然として高止まり傾向にある。」

[449: 匿名さん]

湾岸スレッドだけ異常に動く。


いかに売れなくて必死かよーくわかります。

[450: 匿名さん]

>いちいちそんなデータに一喜一憂しない

懐が深いね。

>湾岸は大変だってことでしょう。

一喜一憂しないのなら、他所のことなんか気にならないはずなのにね。面白いね。

国交省のデータと矛盾しても平気と言うのがさすがに都心の住民だ。自宅の価値が下がり続けても平気でないと住み続けられないかな、都心は？

[451: 匿名さん]

というか、都心の場合は下がっても湾岸より下がることはないからね。

[452: 匿名さん]

湾岸の場合、地下だけでなく、塩害とか建物の心配も必要ですか？

[453: 匿名さん]

ちなみに、国交省の上記レポートでは、代官山は、

【鑑定評価員のコメント（主な項目の概要）】
・中高層住宅用地の取引価格は、高額な収益案件、マンションの買受が足踏み状況で需要が弱く、また、用地取得に伴う資金調達の改善は特にないため下落傾向を維持している。但し、住宅ローン等の優遇税制の対象案件の需要は堅調であり、当該案件の取引価格に底値感が生じている。
・当該地区の新規分譲マンションの供給は少ないが、高額なマンション市況は厳しくなってきており、その需要は伸び悩んでいる。富裕層の買受需要は一段落しており、高額マンション分譲価格は下落傾向である。
・店舗（新規店舗の進出がなく空室率が継続している）等の賃料水準が下げ止まっておらず収益案件の稼働率は低下している。優良案件の不足と相俟って取引価格に底値感が生じているものの依然下落基調にあり、取引利回りは横ばい傾向にある。
・居住スぺースの広い高級マンションの賃料は下落傾向が顕著で高い空室率が持続している。一般的なマンション賃料の下落幅は緩和しているが、個人所得の減少に伴い前期同様の下落傾向にある。
*住宅ローン優遇税制により案件の買受需要が堅調であり、ファミリー向け住宅物件（マンション、戸建）の市況は安定している。しかしながら、高額案件については需要は弱く、また、不動産市場への資金改善の兆し及び賃料の調整局面が定まらず、引き続き地価動向は下落している。

【ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例】
・周辺エリアも含めると、比較的規模の大きい収益不動産や分譲マンション用地の取引がみられた。また、鶯谷町周辺での新築マンション供給や旧山手通りでの店舗と住宅とからなるプロジェクトが進むなど、不動産関連の動きが活発化している。（その他不動産業者）
・相場に見合った価格設定の新築マンションが供給されていることから、中古マンションの売れ行きは低迷している。全般的に当エリアの住宅に対する需要は割安な物件に流れているため、住宅地の地価はやや下がっているものと思われる。（売買仲介業者）
・賃貸店舗は当エリアの主要テナントであるアパレル系企業の売上が低迷していることもあり、根強い需要のある一等地を除くと、賃料はやや下落が続いている。
・代官山に出店する店舗は、こだわりのある贅沢品に類するモノが多いため、消費低迷の影響を受けやすいといえる。（その他不動産業者）

だそうだ。

[454: 匿名さん]

>>451
>というか、都心の場合は下がっても湾岸より下がることはないからね。

おいおい。本気で書いているの？

佃・月島が、3%から6%で3四半期連続で上昇、芝浦は変動なし、一方、代官山や南青山は4四半期連続ずっと下げているレポートを見てそういうことが書けるって、そういう商売やっているわけですよね。

悪いマンションを無理やり押し付ける手口と似てませんか？

[456: 匿名さん]

つーか、検討者が皆無のようだね。

[457: 匿名さん]

つーか、超高層立地周辺だけが、ましなようだね。

[458: 匿名さん]

>>465

>地価下落地区、58％に減少　10月時点、住宅地下げ止まり鮮明

住宅地は下げ止まりっていうのが、公式報告でしょう。

下落し続けているのは、商業地と都心の住宅地でしょう。

[459: 匿名さん]

>住宅地は下げ止まりっていうのが、公式報告でしょう。

いえ、記事のまとめ方であるだけ。

[460: 匿名さん]

やはりこの記事を見ても湾岸は好調だな。

[461: 匿名さん]

数字が良くあらわしている。検討者の購入意欲も高い水準をキープしている。
以前より物件の質が上がったと感じている層も多く、ローンや税制優遇の点からも買い時感を持っている検討者が多いという結果になった。
http://www.a-lab.co.jp/research/press101105.html

[462: 匿名さん]

ちょっとつつくと必死に反論してくるから面白いな。
湾岸の人は心配が多くて大変ですね。

[463: 匿名さん]

しかし、値上がりのニュースを見て後追いで買う人って、
株で損をするタイプですね。

ズバリ、そろそろ売りでしょう。

[464: 湾岸住人]

ってか、青山に喧嘩売るのは恥ずかしいからやめて下さい。

[465: 匿名さん]

>>463
>値上がりのニュースを見て後追いで

下げ止まりの政府の報告を「値上がりのニュース」と理解するって言うのは、相当な理解力の持ち主ですね。

[466: 匿名さん]

>>464
>青山に喧嘩売るのは
誰も喧嘩売ってないでしょう。政府の公式報告が事実を伝えているだけでしょう。

[467: 匿名さん]

つまり、今が底値ってこと？

[468: 匿名さん]

>下げ止まりの政府の報告を「値上がりのニュース」と理解するって言うのは、相当な理解力の持ち主ですね。

相当ですね。
下げ止まりって言ったって、下落地点が少し減っただけのことで
半分以上の地区で、下落し続けてますからね。

そりゃあ、下落地点が１つでも減れば、下げ止まりの兆しって言ってもいいのかもしれませんが、
ちょっとねぇ。

[469: 匿名さん]

>>468
資料読む力を付けた方が良いよ。

住宅地の地価が下げ止まりと国交省は報告している。

>半分以上の地区で、下落し続けてますからね
調査地点の半分以上が商業地で、商業地は継続して下げているだけで、住宅地は都心の一部を除き、下げ止まっているようなんだけれど。

内容を読まずして理解もせずにうわべだけの議論しようとするから、誤りが起こるようですね。

[470: 匿名さん]

まだ底ではありません。

中古価格が値崩れしてませんからね。
ローンを払えなくなった人達が増えて、安値で手放すようになるとマンション価格は底に向かいます。

[471: 匿名さん]

>>470
そりゃあ景気次第だろう。

でも、別に喧嘩を売るわけではないが、報告書を見る限り、いわゆる都心の一等地というのが、他とは無関係に下がり続けているように思える。調整局面がまだまだ続くってことかも知れないね。

[472: 匿名さん]

いわゆる底と言われる時にかいましたが、
その時はメガバンクも危なかった。
ローンを組んでらすぐに銀行名が変わりました。

その時はまだまだ下がるかもと思いながらも、どうしてもその物件が欲しかったので思い切って買いましたが、その後発売された物件は高くて手が出せないような物ばかり。

今思うと、まだまだ下がるかもというのがポイントかも！

[473: 匿名さん]

ちゃんと読め。

底に着いたって事だ。

[474: 匿名さん]

今は買いで、売りじゃないと言いたいわけですね。

[475: 匿名さん]

売りも買いも活発だということですよね。

[476: マンション投資家さん]

都心の一等地は外資ファンドが空売りしてますからね…。
まだまだ下がりますよ…。

[477: 匿名さん]

下がる方に一票

特に豊洲！
中古の供給過多で値崩れ確実！

[478: 匿名さん]

>>476
>都心の一等地は外資ファンドが空売りしてますからね…。

土地の空売りなんてあるの？誰から借りて、何を売るの？

[479: 匿名さん]

豊洲はローン破綻者急増でまだまだ中古が増えます。
近いうちに臨界点を超えますから、そこから先は雪崩を打つように値崩れします。もう少しの辛抱です。

[480: 匿名さん]

>>477
>下がる方に一票

まあ、下がるかも知れないが、下落率は湾岸は低いだろうね。

中古の供給過多って、食われるのは、湾岸以外の中古だろうからね。新築のトレンドからすれば、明らかだよ。

[481: 匿名さん]

豊洲が欲しいんだね（笑）
俺は世田谷が暴落してほしいな。

[482: 匿名さん]

千葉・埼玉は今後困るだろうね。
豊洲人気はすごいからなぁ。いまだに盛り下がらないのは強いよね。

[483: 匿名さん]

世田谷は潜在的需要が高いので、無理でしょうね！

世田谷はコモディティファンド、豊洲はブリックスファンドって感じ？

[484: 匿名さん]

481みたいな業者に騙されないように。豊洲に住みたい人はただ待ってればいいです。
一年後にはだいぶ安くなってます。

[485: 匿名さん]

>>483
>ブリックスファンド
って、BRICS投信のこと？

いいんじゃあない。急成長で。

[486: 匿名さん]

豊洲安くなったら欲しいな。ほんと。

[487: 匿名さん]

もう6年くらい「安くなる安くなる」って嘘ばっかりじゃん。
ずーっと値上がり。

どんどん買いにくくなる。まだ買える値段だけど。

[488: 匿名さん]

ネガさんは5年も下がる下がると言い続けてるんですね（笑）
そりゃ少なくともいつかは減価償却分は下がるでしょう（笑）

[489: 匿名さん]

そうそう。暴落するって言われて待ってたら値上がりするの。
ずっとこれの繰り返し。

安くなったとき、俺は何歳になってるんだよ！！！
嘘つかないでください！

[490: 匿名さん]

>欲しいな
と言い続けている人をネガさん扱いしたら可哀相でしょう
ポジ予備軍さんと言ってあげましょう（にっこり）

[491: 匿名さん]

＞そうそう。暴落するって言われて待ってたら値上がりするの。
値上がり？御冗談を。
2008年以降値上がりなんかしてませんよ。印象操作もたいがいにしてください。

[492: 匿名さん]

これからまだ下がりますね。上がる要因が見当たりません。

人口減
デフレ
住宅ローン減税がなくなることによる実質的増税
団塊世代以上の資産保有者が亡くなる事による土地余り。

次第に厳しくなるでしょうね。
上がる要因があれば知りたいので具体的に列挙してみてください。
外国人流入政策を行えばまだありえますが。

[493: 匿名さん]

豊洲は値上がりしたんだよ。。。ずーっと値上がり中。

[494: 匿名さん]

豊洲、値下げしてくれないかな。

[495: 匿名さん]

まだまだ下がると言い続けて6年目。
そろそろ実現してくれないかなぁ。

[496: 匿名さん]

どうやら、そろそろ上昇に転じそうです。
次回の暴落は10年後～～～。次をお楽しみに。


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　国土交通省が２６日発表した２０１０年１０月１日時点の主要都市の地価は、観測１５０地点のうち４２％の６３地点が「上昇・横ばい」となった。前回７月１日時点の調査では４５地点が上昇・横ばいだっただけに、地価下落に歯止めがかかりつつある現状が改めて浮き彫りとなった。国交省では、「住宅地でマンション販売が好調なうえ、商業地も大都市の都心部が下落から横ばいに転じた地区が増えた」と分析している。


　上昇は、２地点（前回は４地点）、横ばいは６１地点（同４１地点）。とくに住宅地では全４２地区のうち７９％に当たる３３地区が上昇・横ばいとなり“底打ち”傾向が鮮明になっている。一方、下落は８７地点（同１０５地点）に減少した。

　同調査は主要都市の住宅地４２地点、商業地１０８地点を対象に四半期ごとに地価動向を調査。対象地区は東京圏６５地区、大阪圏３９地区、名古屋１４地区、地方圏が３２地区となっている。

[498: 匿名さん]

>>492
これからまだ？
これまでの値下げしている物件を色々ご存知のようで、豊洲で下がっているタワマンが有れば情報お願いできますでしょうか。

[499: 匿名]

シェル→PCT→TOT→CTT→シンボル、豊洲は新しいタワマン出来る度に上がってますよ。
東京電力が下がれば良いけど、それ以降となると、今のタワマンの時ほどの地価では敷地を購入出来ないでしょうし･･･。