大東建託ってどうですか？

[土地活用未経験者]

親父が活用している月極めPにアパートを建てませんかと、大東建託の営業マンがほぼ毎日来るそうです。私にも話を聞いて貰いたいと営業マンが親父に話しをしているようなのですが、会うべきでしょうか？
不動産関係に勤めている知人に聞いたところ、あまり評判が良くないらしく悩んでおります。

[1: 匿名さん]

これからの時代やめたほうがいいです。
先の見えない不景気、人口減少、郊外でのアパート経営は厳しいです。

まわりにも大東建託の建物があると思いますが、全部部屋が埋まっているわけではありません。
ためしに、アパート探す感覚で、お近くの空き部屋など調べてみてはいかがでしょうか。
我が家の近辺はものすごい数の空き部屋があります。
新築でも埋まらないのです。

夫の実家にも営業が来て、あやうく２棟建てるところでした。
すぐに図面も資金計画表も作ってきました。
その資金計画表をみると、毎月収益があり、経年劣化の修理代見込みなども
きちんと入れられていて、これはいいかもと一瞬考えてしまいました。
しかし、２億を３０年ローンです。
あの作りでは３０年後にボロボロ、田舎で入居者もそのころいるのかどうか、
第一、大東建託自体が生き残っているのか？家賃保障自体がなければ借金ばかり残ります。
義親は年齢的にもう他界、それを夫や子が引き継ぐ！？考えられませんでした。

空き部屋には家賃保障がありますが、その家賃自体を下げさせられます。
なので、家賃保障があってもいずれ借金が返せなくなり、持ち出し分が出てきます。
要は、収益があるどころかマイナス分が出てしまい、アパート経営が成り立たないということです。
主人の知人の会計士が担当している物件が築５年くらいですでにそうでした。
それを聞いた夫がなんとか実家を説得してやめさせました。

[2: 匿名]

はっきり言ってお勧めしません。不動産の友人の意見は正しいと思います。

大○建託と契約する場合｢建築工事請負契約｣、｢30年一括借り上げ契約｣、｢家賃保証契約｣の３セットが盛り込まれた契約になると思います。

まず建築工事請負契約ですが、大○建託が建築した場合、彼らが上げる粗利益は50％と言われています。
建築に２億かかったとすると１億は彼らの取り分です。
一般的な建築会社が建築した場合は25％〜30％程度と言われているので、いかに割高であるかが分かると思います。

次に30年一括借り上げ契約ですが、30年間同じ賃料を受け取れるものではありません。
30年一括借り上げは借地借家法に基づいて作られたもので、この法律では賃下げ請求が認められており、判例もあります。
契約時に１室あたり10万円で契約した場合でも、入居率が悪い、老朽化しているなどを理由に８万円に値下げするよう大○建託から大家側に請求する事が可能です。アパート１棟当たり10室で計算した場合、100万円→80万円になります。
請求に応じない場合は借り上げ契約を反故にされてしまう可能性があります。法的な拘束力はありません。

また、家賃保証はあくまでも10室分の家賃を保証すれば良いので、賃下げ請求後は80万支払えば、法的に問題はありません。

さらに、家賃保証契約を結んだ場合、10％の保証料が毎月請求されます。毎月の家賃が10万円でアパート１棟当たり10室の場合、大家側の取り分は最初から90万で、８万円に賃下げされた場合は72万円になります。

しかも、建物は年々老朽化していくので、外壁や内装の修繕費も必要になります。修繕費はもちろん大家負担で、一括借り上げ契約の場合は恐らく大○建託が指定する業者で修繕する事になるので、もちろん修繕費は割高になります。
修繕請求に応じない場合も一括借り上げ契約の解約が可能です。こちらも法的な拘束力はありません。

世の中うまい話はありません。30年一括借り上げと聴いただけで疑って下さい。一括借り上げ契約は、サブリースとも呼ばれているのでWikipedia等で検索する事をお勧めします。

また、東○コーポレーションやレ○パレス21も似たような形態の会社です。

立地が良く、入居者の見込める土地であれば、地元の信頼出来る建築会社にアパート建設を依頼して、ご自身で管理する方が安上がりだと思います。ご自身での管理が面倒で有れば、地元の信頼出来る不動産屋に管理依頼して下さい。管理費は安くて家賃の２％、高くても７％程度だと思います。家賃保証料10％取られるよりはマシです。

[3: スレ主]

有難うございます。教えていただいた情報を頭にとめながら、とりあえず会ってみます。言いくるめられないように注意します。

[5: 匿名さん]

レオパレス２１は壁が薄くて、隣の夫婦生活の声が筒抜けと言いますが本当ですか。
また、個人ではなくて、会社が転勤用にレオパレスを奨めていると聞きます。
株の方も変な動きをしてます。教えてください。

[6: 匿名]

>>5
一階は悲惨な状況で両隣と上階の生活音が凄いです(笑)
夫婦性活どころかヒソヒソ話も丸聞こえ(泣)

[7: 入居済み住民さん]

私生活までではありませんが、上の階の足音はとにかくすごいんです。熊？でも飼っているのかと疑ってしまいます（笑）

[8: 匿名]

レオパレスはそんなひどいのですか。来年から一人暮らしでレオパレスでいいかと思っていたのですがやめます。

[9: 匿名さん]

辞めて後悔することはないです。
個人で家賃を払う人は少なく、ほとんどが会社の負担です。
賢明な選択です。

[10: 匿名]

あれ、途中からレオパスレッドに変わってるね。大東工作員出没？(笑)
でもレオパレス、ホームメイト(東建)も大東建託のいい部屋ネットと並んで評判悪い事は確かだね。

壁が薄い、防カビ対策なし、管理がズサン、社員の態度が最悪などなどロクな噂は聴かない。

[11: 匿名]

勝手なイメージですので深く突っ込まないで下さい。大東建宅→女性受けしやすそうなアパートのデザイン、住んでいる人がそれなりにかせいでいそう。
東建コーポレーション→重厚感があるデザイン、住んでいる人がそれなりにかせいでいそう。
レオパレス２１→囚人服のようなデザイン、ワンルームばかり、学生とか期間従業員もしくはフリーターが住んでいそう。
以上、私の勝手なイメージでした。

[12: 匿名]

>11
勝手なイメージに留めて下さい。
知り合いの内装屋の話では築４年の大東建託のアパートで、一見綺麗な外観だが、リフォームのために床やクロスを剥がしたら一面カビだらけだったとか。
あの造りじゃ10年も保たないらしい。

[13: 匿名]

大東建宅のフルパッケージについて詳しい方いらっしゃいますか？
同業者と違ってリフォーム代もかからないらしいのですが、本当なのですか？

[14: 匿名]

大東の社員（非営業）です。

フルパッケージだと、修繕費、原状回復費用も都度、必要ありません。（スタンダードは原状回復のみ）
家賃の15％を大東がとることで、当該費用に充てます。
家賃は10年固定、以降5年ごとの見直し。

相続税対策等なら、安定性の点で検討の余地はあるでしょう。

いまどき、家賃で儲けようと思うのは、よっぽど立地が良く、戸数が多くないと無理じゃないですかね？

あと、粗利について前出の数字はウソですね。書かないですが、そんなに高くないですよ。他社と同水準だと思います。

いずれにしても、同業他社よりは、まともなシステムを販売してる会社だと思っています。

[15: 匿名]

営業マンの出入りの激しさは同業他社の中で１番らしいね。

[16: 匿名]

フルパッケージとスタンダードの違いの前に、
まず一括借り上げ契約から説明します。

この契約はサブリース(転貸＝又貸し)契約とも呼ばれており、借地借家法が適用されます。

借地借家法は賃借人(入居者)を保護するためのもので賃貸人(家主)にとっては大変不利な法律です。

一括借り上げ契約とは、地主に建てさせたアパートやマンション等を１棟丸ごと不動産業者が入居者として借り上げ、一般の入居者に又貸しするものですから、契約した時点で、
家主(地主)→賃貸人
不動産業者→賃借人
の関係になります。

借地借家法では周辺環境、経済環境の変化を理由に家賃減額請求が認められています。
たとえ10年間固定家賃保証を謳っていても、借家借家法が優先されますから｢家賃が高いから入居希望がない｣、｢建物が古いから入居希望がない｣などを理由に家賃減額請求をする事が可能です。
請求に応じない場合は、賃借人(不動産業者)側から一括借り上げの解約することが可能です。賃貸人(家主)が訴訟を起こしても、ほとんど勝ち目はありません。家賃減額後の家賃さえ支払えば何の問題もありませんから。
また、30年一括借り上げの｢30年｣は飾りのようなもので、実際には家賃減額請求に応じなければ１年未満での解約も可能です。法的な拘束力はありません。

逆に賃貸人(家主)から中途解約を申し出た場合、賠償金として賃借人(不動産業者)からアパート一棟、１ヵ月分の家賃相当額を請求される可能性もあります。
借地借家法って賃借人(不動産業者)にとっては至れり尽くせりの法律ですね。

>>14
の方によると、スタンダードがアパート退去時の原状回復費のみが不動産業者側の負担で家賃保証料が毎月家賃の10％
フルパッケージが原状回復費用と併せて、外壁等の修繕費も負担する代わりに家賃保証料が毎月家賃の15％との事ですが、
アパート１棟10室、家賃10万で計算した場合、
通常家主の取り分は100万になります。

スタンダードでは毎月家賃保証料10％が差し引かれるため、最初から家主の取り分は90万、家賃が８万に減額された場合は72万になります。

フルパッケージは家賃保証料15％なので最初から家主の取り分は85万、家賃が８万に減額された場合は68万になります。

30年一括借り上げを謳っている不動産業者や住宅メーカーが提案する家賃シュミレーションは、ほとんどが契約時に設定した家賃が30年間固定で入り続けた場合のものだと言われています。。

土地を担保に銀行から融資を受けている場合、もし家賃を減額されれば、返済は滞り、土地を手放す事になる可能性が高いです。

30年間固定された家賃が入り続けるなんて普通は考えられないですよね？

[17: 匿名]

16の者です。

続いてアパート建築時に業者側の儲けになる粗利益についてですが、業者によりまちまちですので、一般的な話として書きます。

通常は25〜30％と言われており、アパート建築費が１億の場合、2500万〜3000が建築業者の利益になります。

営業マンを雇用している業者の場合は35％

加えて大々的にCMを打ってる場合は40〜42％

それが大手ハウスメーカーの場合はブランド料がついて50％になると言われています。

建築依頼する場合は、これらの事を考慮に入れて、１社のみから見積もりを取るのではなく、同業他社、地元の建築業者など複数の業者から見積もりを取って比較する事をお勧めします。
多額の資金を負担する重要な事なので業者に遠慮する必要はないと思います。

アパート運営をする場合、１番無難な選択は、地元の健全な建築業者に依頼して、建築後は自分で管理する事です。

自分だけでの管理が難しい場合は不動産コンサルタントに相談しながら運営していく事も出来ますし、地元の健全な不動産業者に管理委託する事も出来ます。管理委託手数料は通常家賃の２〜７％です。礼金を受け取る事も出来ます。

ここで一括借り上げ契約の補足になりますが、この契約を結んだ場合、賃借人(不動産業者)が指定した建物を建築する必要があり、管理、修繕などについても賃借人(不動産業者)が指定する業者、仕様にしなければならないので、通常より割高になる可能性があります。

また、毎月の家賃から10〜15％を家賃保証料として差し引かれるのて、こちらは街の不動産屋に管理委託した場合の２〜７％よりも割高になります。しかもアパート新築後２〜３ヶ月は募集期間として賃借人(不動産業者)から賃貸人(家主)に家賃が支払われないケースがほとんどだと言われており、礼金も受け取れません。

相続税対策としてアパート建築を勧める不動産業者もあるようですが、わざわざ一括借り上げ契約を結ぶ必要はないと思います。

[18: 匿名]

大東建託はぼったくりです！

[19: 匿名]

↑建物の金額がですか？フルパッケージの料率85%がですか?個人的には、いくら修繕費用が含まれているとはいえ85%はぼったくり過ぎだと思います。
イメージなのですが、20万ぐらいのリフォームに30万ぐらい払う印象を持ちます。

[20: 匿名]

少なくともレオパよりは大東と東建のほうが建物はいいぞ。レオパはおちおちHができません。