【標準管理規約見直し】改正試案について情報＆意見交換しましょう。2010/10

[理事OB]

マンション標準管理規約見直し検討会が公開した改正試案（項目）は以下のとおり。
■総会における議決権の取扱の適正化
　①「委任状」「議決権行使書」の取扱い
　　(1)白紙委任状の取扱い
　　(2)賛否記載のない議決権行使書の取扱い
　　(3)議決権行使書と委任状の違い
　②委任を受け議決権行使可能な代理人の範囲拡大と手続き
　③総会の決議内容の明確化

■執行機関（理事会）の権限の明確化等
　④理事会の権限の明確化
　⑤理事会の適切な体制の確保
　　(1)役員の資格要件緩和
　　(2)監査体制の充実
　　(3)法人が区分所有者の役員資格
　　(4)役員の報酬規定

■管理組合による適正な管理の推進
　⑥長期修繕計画の作成・見直し及び修繕積立金の設定・見直し
　⑦管理組合における分譲後の原始規約の再確認
　⑧新年度予算成立までの経常的支出
　⑨財産の分別管理等に関する整理
　⑩書類等の保管等に関する整理

■その他
　⑪共用部分の範囲に関する整理
　⑫緊急時の管理組合の専有部分への立入請求権の規定
　⑬理事長の勧告および指示等
　⑭団地型及び複合用途型の標準管理規約の適用対象の整理

---
※1、打ち直したので誤字脱字あったら失礼。
※2、番号は振り直しました。元

[1: 理事OB]

この理事会版でも何度も問題になる部分の多数が、標準化されそうですね。

特に
＞⑦管理組合における分譲後の原始規約の再確認
これは引き継ぐ原始規約の問題を早期に指摘できる上、入居直後の区分所有者に管理規約の詳細まで理解できる良い改正だと思います。

[2: 前期高齢管理士]

興味あるスレですね。
ただ、昨日（２７日）の検討会の資料は既に国交省ＨＰで公開されています。
事務方が、それまでの見当を踏まえて作成したものと思いますが、各項目の方向は決まっています。
それに対する意見交換がよいと思います。

[3: 理事OB]

02さんの言われてるのは↓のページでしょうか？
めったに国交省HPなど見ないので、なにかご存知でしたらご提供ください。

■ 国交省HP内の意直し検討会の議事録など
　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...

今時点では10/22開催の第四回検討会は、資料有り＆議事録まだ無し　でした。

[4: 政治評論家さん]

区分所有法を変えないと実効性はありません。

[5: 匿名さん]

標準管理規約を見直してもなー。

そういう動きとまったく関係ない管理会社とフロントがほとんどだから、

たとえ問題意識もった理事（会）であっても、
この「見直し」をみて自らの管理規約との差を見て愕然として放り投げるのがオチだからな～。

今までの見直しだって関係なかったんだから、
今回だって関係ないんだよ。

関係ないのに役所が税金使って「見直し」て自己満足するだけに終わるんじゃねーの？

[6: 前期高齢管理士]

＞０３さんへ
その通りです。事務方が当日配布した「資料」です。
今までの検討の推移からして、この「資料」と大きく変わった内容の議事録とは成らないでしょう。
このスレは、掲示板での「パブリックコメント」として面白いと思います。

他の方が直接観るには次の通りです（念のため）
　
　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...

[7: 前期高齢管理士]

>０４政治評論家さん
このスレにも登場ですか。
区分所有法は民法の特別法です。区分所有建物の「所有」に関して民法では対処できないから制定されました。
管轄は「法務省」です。なお区分所有建物はマンションに限りません。
適正化法等、マンションに関する法や省令、標準管理規約、標準管理委託契約書は国交省の管轄です。
ご承知なら失礼。あなたの立てたスレからは、その様には感じませんでしたので…

>０５さん
管理運営改善の必要を感じないのなら、このスレに参加しなければよいことです。

[8: 政治評論家さん]

区分所有法に管理規約の内容を盛り込んで、従前の管理規約を無効にしなければ実効性はない。
下記のような感じかな。

第９条　規約に関する経過措置
　この法律の施行の際現に効力を有する規約は、新法第３１条又は新法第６６条において準用する新法第３１条第１項及び新法第６８条の規定により定められたものとみなす。
２ 前項の規約で定められた事項で新法に抵触するものは、この法律の施行の日からその効力を失う。

[9: 匿名さん]

>>08 by 政治評論家さん
それじゃ「標準管理規約」じゃなくて「強制管理規約」になってしまうのでは？
区分所有法の改善改正が必要なことも確かですが、運用の細部にあたる標準管理規約から直すことも大事だと思います。
相当に古い歴史の組合もあるでしょうし、地域や物件により古い管理規約でも区分所有者が納得して運用しているなら無理やり無効にすることもないでしょう。
確かに実際の規約を改定するのは事務的にも大変な負担ですが、するかしないかはその区分所有者の総意で選ぶこと。
部外者が「これは理想だ！」と唱えてもご本人達が必要なければ余計なお世話だと思います。

ともあれ、このスレは「標準管理規約の試案について」なので区分所有法や実効性は別スレ作ってやってください。
議論が必要と思う人はそちらで参加すると思います。

[10: 匿名さん]

>>9
そうなると、誰のための標準管理規約かということになりますよね。

現にマンションを持っている人には、直接関係しないし、これから買う人がそこまで目を通すとも思えないし。

標準丸写しの規約を原始規約にしている、分譲時の管理会社にとっては、少しは関係あるかな？（標準と違うことを載せると説明が必要になるので）

[11: 販売関係者さん]

そそ。
スレッド終了です。

[12: 匿名さん]

＞区分所有法に管理規約の内容を盛り込んで、従前の管理規約を無効にしなければ実効性はない。

今度の見直し内容が良いか悪いか第三の道があるかの命題が先で、その原因を取り除くのに区分法の改正の必要性が論議になるんで、そのスレッドはその前段だよ。

[13: 匿名さん]

＞標準丸写しの規約を原始規約にしている、分譲時の管理会社にとっては、少しは関係あるかな？（標準と違うことを載せると説明が必要になるので）

標準管理委託契約書の改訂と連動しているので、組合員にとってはうわべだけ目新しくなろうが、中味は管理会社を含むデベに都合の良い改訂で、新組合員には不利な内容になると思うよ。
兎も角、現組合員には耐震リホームで大規模修繕の大規模化や建て替えを誘導する魂胆が見え見えになるよ。

[14: 管理侍]

スレタイの改正試案に関する情報、意見が皆無ですな。
>>8はそもそも管理規約や標準管理規約が何たるかを勉強したほうがよいでしょう。
今回総論としては>>1と同じく私もよい試案だと思います。
各論の意見交換をしたいところですね。

[15: 匿名さん]

無責任な人たちが作った、いずれまた改正されるこれまた無責任
こんな無責任な規約に踊らされる必要はない。

[16: マンション侍]

役員報酬の改正案をみてみると、役員報酬の考え方としては、報酬の大小によって役員に対して
特別な能力や過度の成果を要求するなど、過大な責任を求めることは、理事会の円滑な運営の妨げに
なるから配慮すべきだといっているが、理事と理事長の報酬については、理事長の責任度合や負担等
を考慮すれば当然差をつけるべきだし、副理事長についても一般理事とは差があってもいいと思う。

理事会の権限の明確化　５４条
　理事会の決議事項に追加する(1)項として、総会における予算の承認前に支出することがやむおえない
　経常的な経費の支出の承認・不承認があるけど、総会決議事項を理事会決議事項とするのには、余程
　理事会の監査体制や組合員に対する透明性がなければ難しいし、現状の管理組合でこれをやるには
　無理があると思われますが、いかかでしょうか。

[17: 前期高齢管理士]

＞１６さんへ
役員報酬に関してのコメントとして国はこれ以上の表現には踏み込めないと思います。
それより「月額とする」「欠席者には支払わない」のコメントの方は明快に踏み込んでいる。
「役員のなりてがいない」現状を安易に是認し、報酬規定を現実化するかの姿勢は如何かと思います。
僅か報酬を得ることで、とやかく云われる可能性を忌避する人が多いでしょう。

予算承認前の支出に関しては「経常的支出」に限定しており、当然のことと思います。
従来、標準規約でそれを明確にしていなかっただけのこと。（予算主義にも適度の柔軟性が必要）
（規約上の瑕疵を捉えてチャチャを入れる区分所有者もいますので）
私の住むマンションでは、以前から予算案の中でこの点に言及し承認を得ていますよ。

[18: 管理侍]

>>16マンション侍さん
報酬を出す場合は私も差をつけるべきだと思います。
標準のコメントは単純に過大な責任を求めるのは如何なものか、ということでしょうね。
報酬の大小に見合った最低限の責任は求めるべきだと思います。
理事会の権限の明確化は、不明瞭な点を無くす（明確化する）ことが目的で、そこは前期高齢管理士さんが言われている予算承認に留まらず、規約で権限として明確化しましょう、ということですね。
経常的支出に限定していればそれほど問題は無いと思いますが、権限を与えることは責任を負うことでもありますから、監査が重要だと言うのはその通りだと思います。

[19: 前期高齢管理士]

＞監査が重要だ

３５条のコメントで「監事の員数については監査体制充実のため、可能な限り複数名とすることが望ましい」
と謳っています。が、なにか白々しい（正論を言っとけば良い？）
理事会機能を保つために「現に居住する」を外したり、配偶者や親族も可とする（尤もこれは現状の追認）
等とはそぐわない。
監事の責任を明確に強化することが先決と考えます。
理事長と同様に過料の対象として総会招集権とバランスをとるべきです。
（役員の中で最も楽な役と思っている人が多すぎる。）

[20: マンション侍]

>>17さん　　>>18さん
予算承認前の支出が「経常的支出」に限定はしてありますが、今まではその支出は総会決議事項だったのですよね、
そしてそういう事態が発生することは殆どなく、臨時総会を開催するまでには至らなかったんですね。
それに経常的支出といっても、その範囲はどこまでなのか、経常的に発生する経費なら予算の段階で経常できる
筈ですし、今まではそれで運用してきたのですから。
確かに、予算に対する柔軟性も必要ではありますが、理事会に対する監査体制や組合員に対する透明化も全ての
組合でスムーズにいくとは思えませんので。
だからといって予備費を多く見積もり、理事会で使えるようにすれば同じことにはなりますが。
理事会に権限を与えるのとはちょっと違うような気がしましたので。

[21: マンション侍]

>>19さん
私どもの組合では、監事は理事会への出席を義務づけています。
そうでないと、理事の執行状況等を把握することはできませんので。勿論、議決権はありませんが。
監事自体の役割と権限は、建前上は絶大なものがあります。
しかし、監事の実態として、楽な仕事ととらえられています。
監事を強化するためには、役割を明確にすると共に、仕事を与えなければ現状を打破することは難しい
と思われます。
例えば、管理会社から毎月報告される会計報告に立ち会わせるとか、財産の分別管理の口座のチェックを毎月
するとかの役割を与えれば少しは違ってくるとは思いますが。

[22: 前期高齢管理士]

＞２０さん
＞そしてそういう事態が発生することは殆どなく

そういう事態は常に発生しています。
予算は総会承認事項。総会の開催義務は年１回。
日本のマンションの２/３は３月末決算で、５月末～６月末総会（決算報告と予算承認）
４月１日～総会承認までの２～３カ月の予算上の空白に関する規定が必要です。
経常的でない支出の必要が生じれば、理事会の暴走を防ぐためにも当然臨時総会開催が必要です。

[23: 前期高齢管理士]

＞２１さん
現状に関して概ね同意しますが、「出席の義務付け」は如何なものかと…
監事が役割を果たすためには出席することが重要ですが、監事が決めることです。

会計報告等のチェックは、与えるのではなく当然監事の役割です。

[24: 近所をよく知る人]

理事、監事は、完全立候補制としなければ機能しないよ。細かい規定より、意欲のほうが大事。このスレッド意味ないんだよ。立候補者がいなければ全部、外注だ。

[25: 管理侍]

>>24
立候補は現実問題として難しいと思うが、監事の外注は面白いですね。
つまり第三者機関だからこそ馴れ合いではない徹底した監査ができるということ。
問題はそれに要する経費。
毎年は無理でも数年毎に第三者の監査を入れることは意味があるでしょうね。

[26: マンション侍]

>>22さん
決算から総会まで、タイムラグがあるのは分かりますが、その間については、前年実績を踏襲するのが
普通の考えであり、そういった経常的なものについては、問題はないのですが、その経常的な経費の拡大解釈
をされる可能性を懸念しているのです。
経常的な支出の概念を、昨年実績のある経費とかに限定すればいいのかもしれませんが。
経常的でない支出は臨時総会の決議事項とはいっても、あいまいな表現だと、拡大解釈されるというより、臨時
総会を開催するという手間暇を考えれば、つい経常的な支出で処理しようということになるのではと。

[27: 販売関係者さん]

決算承認の総会と予算案承認の総会を分けてやればいいんだよ。

[28: 前期高齢管理士]

>２６さん
懸念は解りますが…。
悪意を持って組合資産の毀損を図ろうとする役員や管理会社等の外部業者がいるのなら。
規約をガチガチに固める努力より、組合員の意識改善努力の方が優先すると思いますが。

我々は法やルールに基づいて生活行動するのではありません。
自由に行動する中で、法やルールに抵触しないようにする意識は当然必要です。

[29: 前期高齢管理士]

＞２７さん
そうすると、次期予算承認の総会を行った後で決算報告の総会を開くことになります。
前期実績の評価もせず、予算承認をするのは如何かと思いませんか？

だから空白の期間の支出を、範囲を限定して理事会に委ねる事を承認しようとするのです。

[30: マンション侍]

>>29さん
今回の改正概要案は２通りあるんですよね。
　①会計年度開始後、総会までの経常的な支出を理事会に認める案
　②理事会の権限の明確化を図るために
　　　①以外の期間というか、年間を通しての共用部分の軽微変更や狭義の管理行為のうち、特定の事項について
　　　　理事会の決議事項とする案。

　①については、監査機能の強化や組合員に対する透明化を行い、原則として当会計年度における予算の範囲内
　とかにすれば、問題はないと思います。
　只、②については、拡大解釈されるおそれもあり慎重に取り組むべきではないかと思います。

[31: 前期高齢管理士]

＞３０さん
理事会の権限の明確化のために
標準管理規約の５４条（理事会の決議事項）に追加するのは
①経常的な経費の支出の承認・不承認
②未納管理費の請求等の法的措置の追行　　です。

あなたがご指摘の件は、コメントの中で記載されると思いますが
”個々のマンションの実態に応じて”定めることが可能とし、
その場合には監査体制の強化や透明性の確保に留意が必要と記述される様です。

砕いて言えば、体制がしっかりしているのなら理事会権限（決議事項）入れてもよいとのご神託です。
あなたの心配されるように、管理規約条文に入れるなら慎重に討議すべき管理組合もありますね。

[32: 匿名さん]

標準管理委託契約書で、長期修繕計画書の作成を枠外に出したことに連動させて、
管理会社に利益誘導を謀るきな臭い長期修繕計画書の規定以外は問題ないようだ。

[33: 匿名さん]

理事、監事を居住者条件を外したが、真に受けて非居住理事が大量生産されて別のトラブルが起ることになる。

[34: 匿名さん]

通常の管理組合で、居住者以外の者が理事とかになることはありません。

[35: 匿名さん]

>>33
区分所有法と管理規約が所有権に基づく義務や責任を前提にしている以上当然の帰結だと思われます。

[36: 匿名さん]

＞通常の管理組合で、居住者以外の者が理事とかになることはありません。

今度の案を読んで御覧よ。

[37: 匿名さん]

「2 理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」
が
「2 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」

となる案だね。

[38: 匿名さん]

コメントを読まない組合は、非居住者にも理事をやらせ、それに対して交通費だせ、理事会の充足数に満たないなど問題が起きそうだぜ。

[39: 前期高齢管理士]

スレ主さんは何処へ行ったのかな？
０３以降、姿が見えませんが…。ＨＮを変えました？（そうとも思えませんが）
折角の呼びかけに応えても…何だか拍子抜けします。

[40: 匿名さん]

追う理由は？

[41: 匿名さん]

スレを立てた者の責任だよ。

[42: 匿名さん]

検討会での審議を踏まえ、マンション標準管理規約の改正案を作成し、パブリックコメントを実施した上で、年内に同改正案をとりまとめる予定です。

[43: 匿名さん]

高齢化が進んだ古いマンションで起きている典型的な問題は、判断力が鈍った老人組合員で理事会を構成させ、割高な管理費とマージンを過度に乗せた修繕を繰り返し、管理会社のカモになっているケースと一部の居住組合員で理事会を独占し、自主管理あるいは管理会社と組むことで、自分たちだけの管理費を安くする一方でなじみの業者へ修繕工事の発注を繰り返し、バックマージンを得ることで、他の組合員をカモにしているケースでしょう。
いずれも
外部の正常な組合員が理事や監事になることで不正をチェックすることができるようにすることが最も重要な改正の趣旨なんじゃないのかね。

[44: 匿名さん]

＞外部の正常な組合員が理事や監事になることで不正をチェックすることができるようにすることが最も重要な改正の趣旨なんじゃないのかね。

現実離れの空論。

[45: 匿名さん]

変な見直しはマンション住民にとって、マイナスにしかならない。
役人にはその辺が判らないからね・・・
　マンション住民の力を呼び起こす努力をみんなで考えないとね。

[46: 匿名さん]

水を飲むのは馬ですからね。

[47: 前期高齢管理士]

一向にレスが伸びませんね。

議決権の取り扱い明確化は、弁護士等法律に関する実務者に取っては当然の指摘でしょう。
この点に関する標準管理規約の不備は、多くの管理組合の規約で既に是正されていると思いますが。
（標準管理規約を丸写しの組合では、総会無効の訴訟に耐えられない恐れがあります）

私は、議案書の記載内容充実が前提ですが、委任状書式を付けず議決権行使書だけにすべきだと思います。
（委任状を認めないと明記すると、法に反する）

[48: 匿名さん]

（議事）
第39条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。

[49: 政治評論家さん]

>>私は、議案書の記載内容充実が前提ですが、委任状書式を付けず議決権行使書だけにすべきだと思います。
集会を開く意義をまったく理解していませんね。議決権行使書は集会を形骸化させる元凶です。集会の質疑応答により、議案書だけではわからない事実が明らかとなり、それが投票行動を左右し、結果として否決される可能性もあるので、それを困難にする議決権行使書の使用は好ましくありません。

[50: 匿名さん]

総会への出席者だけの人数で、議案がひっくり返ることはないよ。
委任状や議決権行使書の力はどうしようもないでしょう。
集会を開く意義は、決議するためですから。