オーベルグランディオ千住大橋(（仮称）千住大橋プロジェクト)

[購入検討中さん]

東京駅7km圏、120,000m²超の駅前複合開発エリアに、251戸のビックプロジェクト誕生！
オーベルグランディオ千住大橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都足立区千住橋戸町1番4、千住緑1丁目1番7（地番）
交通：
京成本線 「千住大橋」駅 徒歩3分
東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩16分
常磐線 「北千住」駅 徒歩18分
常磐緩行線 「北千住」駅 徒歩18分
東京メトロ日比谷線 「北千住」駅 徒歩18分
間取：3LDK、4LDK
面積：68.64平米～91.72平米
売主：有楽土地
販売代理：有楽土地住宅販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション・大成建設株式会社
管理会社：大成サービス株式会社（予定）

【スレッドタイトルを正式物件名に変更しました。2010.12.22副管理人】

[421: 匿名さん]

・保育園
足立区では、事業者がマンションを建設する際には、保育園を誘致するよう要望しているそうです。ただし、実際に設置するかしないかは事業者次第。今回はオーベルの250戸だけだったので導入されませんでしたが、最終的に計画通り千何百戸もの集合住宅が建つようであれば、どこかのマンションでは認証保育園でも誘致するのではないでしょうか？　今は保育園併設も売りの一つになると思いますし。一駅先の関屋の再開発もあり、北千住駅東側では待機児童が多く発生しているようです。
・生活利便施設
どれだけ需要が見込めるかといったこともあると思いますが、道路の問題もあるようです。何の法規制かはわかりませんが、大きな道路に面していないと大きな店舗は建てられないようで、国道４号と繋がる区画街路第１１号線ができると、実現の可能性がより高まるようです。
・東側の建物について
元々、再開発で移転を迫られた方用の移転先であったようですが、余った部分は戸建分譲するような話も聞いたことがあります。高さ制限は30メートルですが、広さも見た目それほどなく、そこまで高いビルなどは建たないように思うのですが…。どうなんでしょうか。
・防災
お隣の千住仲町は、東京都が行っている「地震に関する地域危険度測定調査」でワースト１の町となっていますし（区がこれを受けて密集市街地整備事業を10年かけて行うようですが）、200年に一度の大洪水を想定した洪水ハザードマップを見ると、このあたりは荒川と隅田川に挟まれてますし「文京区、台東区に逃げろ」となっており、確かに防災上危険な地域だとは思います。ただ、知っている限りこの50年間、水が出たり液状化になったりしたことはなく、ここらへんをどう考えるかですがねぇ。

[422: 匿名]

再開発でドンキホーテみたいなのが出来たらたまり場になるかもですね。

スーパーと本屋と小児科内科ができたら本当にうれしい。

[423: 契約済みさん]

自分はこの物件は南側にタワー群が建つので、最初から日当たりよりも眺望を優先して、
東向でしか検討していなかったんですよ。　
なので、東側に高い建物は勘弁してほしいです・・

確かにここは低地なんですが、ここが浸水するとしたら、東京の東側は全滅ですからねえ
液状化については、今回の地震で特に液状化しやすい土地は洗い出せたと考えています。
戸建と違って、地下数十メートルの地盤まで杭を打ってますから、
傾く事も無いでしょうしね

[424: 匿名さん]

地下深くまで杭を打ってるという事は、そな深さまで掘らないと強固な地盤がなかったという事。
表層の地質にもよるけど、液状化リスクも高いし、地震の際の基礎への負担が高い。
そして洪水の際、中洲は一番危険。ここは荒川と隅田川に挟まれている。
それでも価格も手頃で駅近いという魅力はある。再開発が進めば生活利便性が上がる期待もある。
迷うとこだね。

[425: 契約済みさん]

４２４さん
地下に杭を打たないで、べた基礎でマンションを建てられる土地は
東京２３区の北・東・南エリアでは無いんですよ。
西側のエリアでは、地盤がしっかりしている所も多く、
べた基礎で施工する中層マンションも多いようですが、
東側では、どうしても数十Ｍの杭を打たねばならないんです。
自分は新宿・池袋に出る便利さで西側は物件の値段が高いのかと思っていましたが、
地盤の問題で西側は高く、東側は安くなっているという事も現実のようです。
もちろん、それ以外の要因も多いと思いますがね。
私は「駅近」「再開発地の初物件で安い価格」「ある程度の眺望」優先で決めました。

[426: 申込予定さん]

価格帯と、立地条件と、ブランドと、設備と、地域などの要素があると思うんですが、
ここは価格帯と駅までの時間ですよね。

眺望とか日のあたりとかの優先順位は下がるんでしょうけど、共稼ぎの家で、あまり
家にいないのであればいいんでしょうね。

[427: 匿名]

東側は何か建つ予定あるのですか？
もし建つのならば北側を除いて囲まれてしまうということでしょうか？

[428: 匿名さん]

再開発の状況がわからないと手を出しずらいね。
区画された街作りだから、あまり変な事はしないだろうけど。
南千住の物件が競合になりそうだね。

[429: 匿名さん]

>>424さん
テレビの受け売りなんですが、関東平野は関東ロームに覆われていますが
この関東ローム層というのがすごく柔らかい地盤なんだそうです。
ですので、安定した支持層というのは深く杭を打たないとダメなんだそうですよ。
マンションの場合、ちゃんと杭が売ってあるので安心だと思います。

[430: 匿名さん]

４２８さん

再開発の状況がまだ不透明で不安要素があるから、価格が安いのですよ。
ちょっとした賭けなんです。
南千住の物件は価格帯がかなり上（4000万以上）になると思いますので、
全く競合する対象ではないと思います。
私もお金に余裕があれば、南千住を検討しますよ。

[431: 契約済みさん]

手付金も払ったこともあり、あとは無事に入居できることを楽しみにしています。

駅前開発だけは先に進めてほしいですね。
上の書き込みを読むと、道路ができないとスーパーなどの建設もできないようですし、
用地接収ができないと企業も進出の決断ができないでしょうしね。
立ち退きの状況は、今も現状通り、最後の一戸が難色を示しているんですかね。

[432: 匿名さん]

ギャンブル要素だらけか。日当たりも周りの開発次第。駅前開発も不透明。商業施設も医療施設も不透明。オール電化も不透明。スーパー堤防も不透明。
確定要素は駅前である事。荒川と墨田川に挟まれている事。価格が周辺に比べて安い事。
電気料金あたりはもう少し待てば今後の状況見えてくるだろう。もう少し待ってみよう。

[433: 土地勘無しさん]

微妙に液状化しやすい地域にかかっているようですが、他の東側のエリアに比べたら
大丈夫じゃないかなと思いました。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

[434: 匿名さん]

東東京エリアはどこも正直液状化に関しては似たり寄ったり…ですからね。
中でもこのあたりはちょっと良い気はします。
それにしてもスーパー堤防の計画は復活して欲しいですよね。
ココに住む・住まないは別として都市の防災対策としては有効だと思います。

[435: 匿名]

今日現地に行ってきましたが河辺で工事中の立入禁止エリアでは盛土をしていましたのでスーパー堤防の計画自体は始まっていると思いました。
つつがなく完成して欲しいです。

[436: 匿名さん]

ここのスーパー堤防は、東京都が行う事業です。東京都では、隅田川を中心に昭和６０年度からスーパー堤防事業を始めているようです。
昨年、事業仕分けで、スーパー堤防事業が廃止と打ち出され、どうなるのかと思っていましたが、ここは国の事業ではなく都の事業であるため、実行されるのではないかと思います。そういえば、震災後に、石原都知事が蓮舫行政刷新担当相に「スーパー堤防、いりますよ。あなたに（「廃止」と）言われたけどね」と言った記事がありました。
少し上流の千住桜木二丁目地区、少し下流の千住大川端（京成関谷付近）はすでにスーパー堤防になっていますが、千住大橋のように、再開発に伴って行われていますね。

東京都のパンフ
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kasen/panf_dl/pdf/sumidagawa.pdf

[437: 匿名さん]

東京都の事業だったんですね～こちらのスーパー堤防。
安心しました。
てっきり仕分けされてしまったかと思っていたので・・・
私もやはり、スーパー堤防必要だと思います。
こちらを検討しているから・・・とか関係なく。

[438: 申込予定さん]

色々と不確定要素が多いですが価格もその為にまわりからみると割安と割り切って考えています。ただ入居予定が伸びてしまうとか、その他道路も含めて工事が遅れるんじゃないかという不安が強いです・・
申し込んだ方々はカラーセレクトはどうしたでしょうか？　他の物件も見たのですが床の色が濃いタイプでもこの物件のは若干明るめで高級感のあるコンフォートブラウンで申し込もうとと思っています。カラーは明暗でメリット、デメリットあるとは思いますがみなさんどうされましたか？　それとエアコンですがオプションで申し込むのと自分で電気屋で買って取り付けてもらうのとではどのような違いがあるでしょうか？　まだエアコンのオプションの金額は見てませんがオプションの電気製品は良いのでしょうかね～？　色々考えるのも楽しいですがなるべく失敗はしたくないものです。

[439: 契約済みさん]

オプションは基本的に高いですよね
エアコンは確か東芝の物が上位機種と下位機種を選べたと思いますが、
どちらも、かなり高めの金額設定でした。
入居したときに既に設置済みというのは魅力的ですね。
自分は配管カバー等も含めて、量販店で買った方が割安と考え、オプションにしませんでした。

オプションは後で変更するのが不可能・大変な物を選ぶと良いのではないでしょうか。
たとえば、和室→洋室への変更や、壁紙、台所の棚をなくしてオープンにしたり、
ピクチャーレール、玄関ミラー等々、下地の強化をしていないと、自分では設置できないものもあります。

ちなみに、私はカラーセレクトは一番明るいのにしましたよ。
子供がいるので明るい配色にしました。

[440: 契約済みさん]

オプションは439さんが仰るように、後でつけるのが難しいものをメインにつけました。
エアコンは・・・。

エアコンは値段はいいエアコンとあまり変わらないかな~と思いましたが、ナノイーとか
プラズマクラスターとかいろいろ考えたかったので、後でつける事にしました。
3月入居であれば、まだエアコンなくても耐えられるかなあって。
エコポイントもありますしね。

反対についていれば、入居時から使えますね。

個人的にはバステレビが欲しいです。
子供をお風呂に入れる際にも使えるようですし・・・。