オーベルグランディオ千住大橋(（仮称）千住大橋プロジェクト)

[購入検討中さん]

東京駅7km圏、120,000m²超の駅前複合開発エリアに、251戸のビックプロジェクト誕生！
オーベルグランディオ千住大橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都足立区千住橋戸町1番4、千住緑1丁目1番7（地番）
交通：
京成本線 「千住大橋」駅 徒歩3分
東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩16分
常磐線 「北千住」駅 徒歩18分
常磐緩行線 「北千住」駅 徒歩18分
東京メトロ日比谷線 「北千住」駅 徒歩18分
間取：3LDK、4LDK
面積：68.64平米～91.72平米
売主：有楽土地
販売代理：有楽土地住宅販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション・大成建設株式会社
管理会社：大成サービス株式会社（予定）

【スレッドタイトルを正式物件名に変更しました。2010.12.22副管理人】

[41: 匿名さん]

No.38です。
No.40さん、ありがとうございます。
ということは、他マンションに囲まれるということですね。
私も嫁、両親と前向きに検討しています。
先日、現地へ行きましたが、駅からの距離が驚くほど近いですね。商業施設通って帰れる将来を想像してしまいました。
マンションが目の前に立つと低層階はやはり日照の制限を受けそうですか？
ある程度は目をつむりますが、やはり1日中くらいのは
ちょっと。
早くモデルルーム出ないかなぁ。

[42: けっこう厳しいかも]

D、E、F、G、そんでもってH。
高層に囲まれてる感じになると思います。

[43: URって何様？]

いい場所をURが押さえてるってこと自体が胡散臭い。
そもそも超高層建ったとしてもどうせ「賃貸」だろうし、維持管理じたいだってもの凄く怪しい。
南千住のららテラスに隣接してる超高層もURで賃貸。
1Fには大浴場があってスポーツジムがあり、玄関前には足湯まで完備。
こんなの賃貸だけじゃやりくり出来ないハズ。

事業仕分けでもっと叩かれると思っていたけど、国から血税もらって温々しすぎだろ？

[44: 匿名さん]

251戸って予想より小規模の印象です。もっと高くしなかったのは何故だろう。
確かに囲まれそう…眺望は期待しない方がいいかな。
でも都内の駅近物件がこれだけの価格なのは目を引きますね。

[45: 匿名]

北千住から信号に引っかかりながら徒歩帰宅すると、12分〜15分？
京成線は自分の動線からちょっと外れてるんだよなぁ…

[46: ご近所さん]

グーグルアースで道のり（直線ではなく）で距離を計ってみた。
意外な事に、
南千住からの距離が1.2km。
北千住からだと1.5kmだった。
川渡る必要があるとはいえ、南千住のほうが近いとは驚き！

[47: 匿名]

足立区は開発の知恵もノウハウも行動力も何も無いから、URに丸投げ。
バカ揃いのURの連中。
レインボープロジェクトですか？土壌は大丈夫ですか？何で今現在も土壌入れ替えしているのですか？新田再開発の土壌汚染の最高裁の結果は？

駅前ロータリー未整備で周りに何も無いのに、レインボーだけ何故急ぐ？
駅の目の前なのに、何でこんなに安いのか？
ネガティブでは無く冷静に考えて！
東西南北周りが全て高いのに、谷間にレインボーは無いでしょ！

[48: 近所をよく知る人]

ur物件って超高層、超豪華絢爛なのに賃貸。
賃料だけで維持管理がまかなえるなんて、とても思えないよな。
血税がジャンジャン注入されてるってマジ？

[49: 匿名さん]

ここは再開発地区なので、今後の周りのマンションの影響をどう受けるのかが一つのポイントですね。
ただ、駅近でこの価格、周辺が便利になっていく、というのは利点ですね。オール電化や自走式駐車場なども良いです。
価格が高いから良いとも言い切れず、安いから悪いとも言い切れないのがマンションで、人それぞれの価値観の中で、ある程度折り合いを付けて決めるものでしょうから、自分に合う物件だと良いなと思います。
もちろん、安いなら、理由があるでしょう。
それが自分の大きな障害にならないことを願うばかりです。

[50: 匿名]

南と西は河なので障害物が無いのに、高層建築に囲まれてしまうなんて残念ですね。

[51: 匿名]

本当に残念ですが、売る側としては、四方の全てを高層マンションに囲まれた状態で売るより、周りがなーんも無いで売るほうがよいに決まってますから！

[53: 匿名さん]

周りに立つマンションは全てURなのでしょうか？

[54: 購入検討中さん]

工事も順調に進んできたようでモデルルームが楽しみです。
ですが、南千住にも同じくらいの規模のマンションがでるようですね・・・
値段はレインボーの方が安いとは思っているのですが、もう少し待った方が良さそうですかね？
どなたか情報を持っている方がいらしたら教えて頂ければと思います。

[55: 物件比較中さん]

ここのマンションは南向きが70㎡で3200マンからだそうですね。
だとすると東向きの方が安い！？？

おそらく、前にタワーが立ち、日当たりや眺望が最悪なのでしょう。

早く詳しい話を聞きに行きたい！

[56: 匿名]

商業施設にはアリオが入るのでは？という話を何度か耳に挟んだことがありますが…あの場所に建てるにはアリオじゃ狭いような。。
いずれにせよ、スーパー含む複合施設が建って欲しい！

[57: 匿名さん]

私としては、地下が食料品のスーパー、１階２階が島忠のようなホームセンター、３階がトイザラス、４階が
アカチャンホンポってのが、理想だ。

[58: 匿名]

シネコンも欲しい。
間違ってもリブレ京成だけは止めて欲しい。

誘致する商業施設によって、マンションの売れ行きが大きく変わる。

[59: 匿名さん]

モデルルームの案内はまだでしょうか？
HPも更新されないし、遅れているのでしょうか？
早くお願いします。

[60: 買い換え検討中]

現在いにしあ千住に住んでいるですが（東向き）、なぜかこのマンションいいなって思っちゃう！！！！！
買い換えようかな・・・・　　
どう思いますか？

[61: 買い換え検討中]

意外と価格安いよね！！！！やっばり不景気だから・・・
いいマンションじゃないでしょうか・・・

[62: 匿名]

眺望、日照を全く問題視しなければ買いかと思います。
少しでも気にする人はやめた方がいいですね。
私は後者組です。

[63: 匿名]

私も後者組です。今は何も無いから殺風景ですが駅前で再開発が進めば、確実に変身するのは間違い無いと思う。

陽当たり眺望よりも、価格と利便性が優先の我が家です。万が一売却する事態になっても駅前で利便性が良ければ、売れない事はいからね。

モデルルームのオープンが待ち遠しいです。

[64: 物件比較中さん]

駐車場設置率が不足じゃないでしょうかこのマンション？

[65: 購入検討中さん]

東向き　3,200万～じゃないの？

[66: 匿名]

駐車場？必要無いです。こんなに駅前で我が家には車は必要無しです。
ダッシュで駅のホームまで2分ですよ。駐車場？必要ですか？
この辺りの相場は月極一万円程度でしよ。
不用意にマンション敷地内に駐車場を増やさないで下さいませ。

[67: 匿名]

眺望は諦めたとしても日照は重要です。私は検討対象にもなりません。
主人の駅近のためだけに日影時間が長い住まいなんて考えられないです。
駅まで10分くらい歩くとかぐらい我慢して欲しいです。昼間はパーっと明るい家がいいです。

そもそも、
長期ローンを組む販売物件が高層に囲まれて、
日当たりや眺望がいい川沿いの物件が賃貸というのは土地の使い方が変だと思いますケド。

[68: 物件比較中さん]

　南向き中心 3200万円からという広告は南向きが3200万であることは保証しませんね。 参考間取りにでてくるのとことには70㎡の物件はなくて、物件概要の予定価格が、3290～5290万の範囲で、坪単価で@160～190の範囲ですから、平均坪単価170万ほどだと考えれば、75㎡で3800万弱。これが平均的な住戸の価格でしょう。土地の落札価格などから推測すると、長谷工の標準的な仕様で作ることを仮定して、平均的な中住戸は中層までは4000万未満に設定可能だと思います。価格を、予告広告に載せて宣伝している物件は、仕様よりも価格で勝負の物件です。このあたりのマンション相場と比較して競争力のある価格だと思います。

　駐車場の附置率66% は、平置きで確保しようとする場合にはこれ以上の確保は困難だと思います。容積率には加算されないようにするには、建物本体の面積の1/4 までしか確保できませんか、ここの容積率(多分300%)で100%確保するには、自走式はあきらめるしかありません。機械式は金食い虫で更新にはのっている車より高い支払いが管理組合に発生しますから、自走式での確保は見識だと思います。　なお、駅直近（河原町方面）になりますが、駐車場の相場は1.8-2.3万程度で、1万円で契約できるような駐車場はありません。（千住周辺は、北千住の駅を離れても開発余地が少ないので、どこも2万未満ってところはないです）

　再開発の物件は、条件の一番いいところを先に開発してしまうと後が困難になりますから、内側からやるってのは定番だと思います。川沿いは後からで、ここがもともと賃貸向けだったのが途中で分譲に変わったように、分譲になる可能性もあると思います。

　南千住や、西新井など、URのかんでいる再開発の例を見ていれば判るように、後になるほどちょっとづつ仕様をあげながら、値段も上がっていくのが普通です。
　最初にたったマンションの人（南千住であればトキアス）は、自分のマンションが最も駅近くであることと、価格的に最も安く買えたことで満足し、後から買った人はちょっと遠くなって、値段も高かったけど仕様は勝っていることで納得するわけですね。先にベストポジションを安く売ってしまうと後が続きませんからこの順番は仕方ないんじゃないかと思います。次を待って安くなることだけはないと思います。

　オール電化なのですが、タンクの置き場が図面上にないのが気になりました。300Lしかお湯を貯めておけない一番安価なタイプなので、広告にも記載されていないように、床暖房はなしになりそうなことが気になります。

[69: 匿名さん]

日照は私も必要です。マンション選びの条件、トップ５には入ります。
ただ、住む人のタイプによっていろいろで、光の入らない落ち着いた家がいい人もいるでしょう。
畳の和室がありますが、できれば窓が欲しいところです。畳の上の昼寝は気持ちいいですからね。

[70: 匿名さん]

>69
私も和室は魅力的なんですが、5畳の設定ですよね。
5畳だと使い勝手が悪いかな、と思います。

[71: 匿名さん]

和室は部屋のタイプ別に4.5～6畳まであるようですよ。
4.5畳だと、寝室にするにも狭いですね。そしてほとんど窓がない。
採光のとれる和室があるのは唯一4LDKのAタイプのみなのかな？

[72: 匿名]

4.5畳なんて要るかなぁ？
どうしても仏間が欲しければアリだと思うけど、
割切って2畳のウォークインクローゼットにしちゃった方が他の部屋をスッキリさせられる。

[73: 匿名さん]

そうですね。入居前にリフォームして部屋を広くしたほうが快適になりそうです。
ところで、ここの価格の安さですが理由は何ででしょうか。
土壌汚染、というのも目にしましたが詳しくご存知の方はいますか？

[74: 匿名さん]

「駐車場の相場は1.8-2.3万程度」ですか。
いま他の物件情報見てたら、4～5万でも安いという地域がありました。
東京といっても地域でかなりの差があるのですね。
東北方面に車で行くことが多い場合は、都心の北方面が物件も駐車場も安くて便利というところでしょうか。

[75: 匿名さん]

足立区は北千住駅周辺以外は割りと月極駐車場は安いですよ。

一番近い品数豊富なスーパーってどこになるのでしょう？

できれば川は越えたくないのですが…

[76: 匿名さん]

家具をたくさん置くのがあまり好きではないので、ここのように収納がたくさんあるのは嬉しいです。

[77: 匿名さん]

北千住の駅まで行かずとも、途中で行けるのが、トポス、おっ母さん、西友、ザ・プライスが、圏内でしょうか。
ただ、南千住も近いので、川渡った近くには、ライフが出来ました。

[78: 匿名さん]

車だったらライフは良いかもしれないですね。自転車ですと橋を渡る時に荷物が重いとちょっと気が重いかも。。。

[79: 匿名さん]

千住仲町商店街には個性的な路面店が多いそうですね。
まだ行ったたことがないのですがどんなお店があるのか楽しみです。

[80: 匿名さん]

北千住の商店街は面白そうですよね。前テレビでスイーツのアウトレットがあると見たのですが、詳しくご存知の方いらっしゃいますか？？？

[81: 匿名]

〉80さん
ドンレミーです。北千住駅前通りの真ん中あたりを土手方面に曲がった宿場町通り？沿いにありますよ！
いま流行りのスポンジケーキの切れ端や、スーパーに置いてあるようなプリン類等が50円位～あって、見ていて楽しいです。

[82: 匿名さん]

>>80
情報をありがとうございます。プリンが５０円～ってすごく安いですね。
今度行ってみます。

[83: 匿名さん]

再開発はどこまで進んでるのでしょうか？
複合施設も何が出来るのかご存知の方はいらっしゃいませんか！？

[84: 匿名さん]

「生活便利複合施設」が出来るとマンションHPに書いてありましたが、医療施設が入って欲しいですよね
足立区のHPで千住大橋駅周辺再開発についての文書があったので読んでみたのですが
大まかにしか書かれていませんでした

http://www.city.adachi.tokyo.jp/006/d08100019.html

今は足立区内あちこちで再開発が行われていてどんどんきれいで明るくなってきていますね
こちらもそうなると嬉しいです

[85: 匿名さん]

22・23日に事前説明会が行われるようです。どなたか参加される方はいますか？
>84に書かれているサイトをみると、いまいち今後の周辺環境が判らないのですよね。


ところでここの辺りはスーパー堤防になっているのでしょうか。
業務仕分けでスーパー堤防が廃止になってしまったので
少々気になっております。

[86: 買い換え検討中]

現時点ではスーパー堤防にはなっていません。かみそり堤防のままです。
リーガル本社跡など川沿いの開発が進めば、他の大規模開発の先例から見ると、開発と同時にスーパー堤防化されるでしょうが、事業仕分けはやや不安要因、しかし各地で今でも開発と同時にスパー堤防の工事が進んでいます。

[87: 匿名さん]

近くに住んでいるので、昨日、工事現場の方に聞いてみました。

このマンションの奥（つまり川沿い）は現在、スーパー堤防の工事をすすめていて、
その上に超高層マンションが２棟、４年後くらいにできると決まっているそうです…。

住み替えを検討していたのですが、影になることを考えると…。
…というか、夕方はうちのマンション（今住んでいるところ）も影になっちゃうのかもしれない（涙）。

ちなみに、複合施設は何ができるのかは、きまってないそうです。

周辺環境がはっきりしないと、手を出しづらいですよね。
不安要素がいっぱいだから、お値段が安いんだったらいやだな…。

[88: 匿名]

〉87さん
スーパー堤防の上に超高層マンション？！レインボーより、玄関が高い位置になるということでしょうか。
うーん。

[89: 匿名]

>>スーパー堤防の工事をすすめていて、その上に超高層マンションが２棟、４年後くらいにできる

これがホントなら、かなり厳しいことになりますね…

[90: 匿名]

ここは当初よりURが再開発のリードに入って、タワーマンションができることも決まっていましたよ。
だからこそ、条件の悪くなるレインボーが一番最初に売られているんです。
生活便利施設はまだきちんと決まっていないらしいですが、あまり大きくはならないのでは、という話でした。
戸数は多いので、様々な情報が明らかになるまでは様子見が賢明かもしれませんね。
低仕様のコストダウンマンションだとも言われてますから、価格にもかなり注意したいところです。