オーベルグランディオ千住大橋(（仮称）千住大橋プロジェクト)

[購入検討中さん]

東京駅7km圏、120,000m²超の駅前複合開発エリアに、251戸のビックプロジェクト誕生！
オーベルグランディオ千住大橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都足立区千住橋戸町1番4、千住緑1丁目1番7（地番）
交通：
京成本線 「千住大橋」駅 徒歩3分
東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩16分
常磐線 「北千住」駅 徒歩18分
常磐緩行線 「北千住」駅 徒歩18分
東京メトロ日比谷線 「北千住」駅 徒歩18分
間取：3LDK、4LDK
面積：68.64平米～91.72平米
売主：有楽土地
販売代理：有楽土地住宅販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション・大成建設株式会社
管理会社：大成サービス株式会社（予定）

【スレッドタイトルを正式物件名に変更しました。2010.12.22副管理人】

[405: 契約済みさん]

４０４さん
そうなんですか。URが残しているんですね。
自分は移り住む人用の土地とだけしか聞いていませんでした。
高さ３０mまでとは聞いていましたが。
もっと突っ込んで聞いておけば良かったです。

自分は冷え症なので、足から温まる床暖が夢だったのですが結局諦めました。
スペーシアにした方。やっぱりいいですよね！うちは予算の都合で見送りましたが、
断熱効果抜群で光熱費に差が出るそうですね。
１年様子を見て、インプラスとかにするつもりです。

[406: 匿名さん]

こちらのオプションがどっちかはわかりませんが温水式床暖房の場合は結構デリケートらしいですね、故障は無かったとしても結構こまめなメンテが必要だとか。
逆に電気式の場合だと非常に長持ちすると聞いたことがあります、メンテもほとんど不要だとか、それでもせいぜい10～15年なのかもしれませんが床暖ってあるといいんですよね。

[407: 契約済みさん]

床暖房やめて、エコポイント分でスペーシアにしました。
結露を避けて断熱効果も高めるためです。
（結露は、スペーシア以外の窓に発生するとはおもいますけど）

隣の建物は１０階だてとききました。
30mなら確かにそれくらいですね。

[408: 匿名さん]

温水式床暖って１０年毎に取替えが必要なのですか…知りませんでした。
上に重いものは置けないとは聞いたことがあるのですが。
そう聞くと、別にオプションで床暖はつけず、他のものをつけた方が確かにいいですよね。

お隣に保育園は朗報ですね（確定ではないようですが…）
広い公園も出来るので、子育て環境は良さそうです。

[409: 匿名さん]

子育て環境は確かに良さそうですよね。
ポンテグランデTOKYOのHPを見ていると、歩道も広く取られるようですので
子どもを連れて歩くのに良さそうですし。
他の方が書かれている通り、スーパーがあとあれば…なるべく早く入れば良いなと思います。

[410: 匿名]

マンション周辺の道路整備は丁度よい感じですね。

マンション内でも色々なサークル活動を予定しているみたいなので、子供も含め友達ができれば良いな～と思ってます。

[411: 匿名]

タワマンの建築計画は結局なくならないようですね。
残念です。

[412: 匿名]

売れ行き芳しくないですね。震災の影響も多分にあるんでしょうけど。

あまり人がすまないと積立金や管理費が高くなりそうで怖いです。

値引きしてでもいいから完売して欲しいです。

[413: 匿名さん]

地震がなきゃそこそこ売れたと思うんだけど。
地盤もよくなく、川側で、再開発の状況もわからないんじゃーね。
オール電化も原発の問題でマイナスかな。
売れ残りそう。

[414: 契約済みさん]

修繕積立金などは完売しなかった場合は、売主が負担すると説明されていますよ
もう３階ぐらいまでコンクリートで出来上がってますよね。

壁面タイルも貼られていて、徐々に出来上がっていくのが楽しみです。

[415: 契約済みさん]

・地盤
液状化の懸念はあるものの、この辺りが液状化するのであれば、東東京はいずれにせよ壊滅。
液状化したにして、オール電化なので、復旧は早い。
隅田川は近いけど、流石に歴史があるから浦安よりはマシでしょ。

・川側
上記と関連して、懸念はあるものの洪水が心配ですが、この辺りが水没化するのであれば、
押上とか昔から潮がきていたところも沈むでしょう。
スーパー堤防の完成と数百年に一度の災害とどちらが早いかですかね。

・オール電化
オール電化の売りは夜間電力を活かすことであって、原発を急になくせない以上、やはり
アドバンテージがあるでしょう。
化石燃料使う方が、環境負荷が高いという話もありますし。
この辺りは世論の問題もあると思います。
オール電化の今かんがえられる問題は、光熱費が上がる事よりも、導入している家庭の
子供が、無理解な家庭の子供にいじめられるくらいかなあ。。



なんにせよ、早く売り切って欲しいですね。
有楽土地の資金で保育園とかスーパー作ってくれた方が、下手に宣伝するよりも売れ行きが
上がるかも。
場所はいいんだから。。

[416: 匿名さん]

＞414さん
そうなんですか＞売主負担
安心です。

でもどちらにしても早めに完売して欲しいですよね。
やはり誰かが積極的に街づくりをしないと
なかなか他が埋まりませんね…

[417: 匿名さん]

タワーマンションたつと日当たりが心配だから迷ってたら、地震が起きた。
スーパー堤防にしても再開発にしても不透明だな。
竣工間近まで様子見しようと思う。

[418: 契約済みさん]

早く完売するといいですね。
再開発は少なくとも今よりはよくなっていくので心配はしてないです。期待するのみです。
区で建築用途に制限があるので困るものは建たないですし。

[419: 匿名]

１００近くは売ったみたいですな。

今の段階ではどうなんでしょう？

[420: 匿名さん]

地盤の悪い低地を選ぶのは駅近というメリットで相殺するとして、日当たりまで妥協しなきゃいけないのがこの物件の酷なところだよな。地震の後でマンション選ぶ基準が厳しくなってるから苦戦が予想される。

[421: 匿名さん]

・保育園
足立区では、事業者がマンションを建設する際には、保育園を誘致するよう要望しているそうです。ただし、実際に設置するかしないかは事業者次第。今回はオーベルの250戸だけだったので導入されませんでしたが、最終的に計画通り千何百戸もの集合住宅が建つようであれば、どこかのマンションでは認証保育園でも誘致するのではないでしょうか？　今は保育園併設も売りの一つになると思いますし。一駅先の関屋の再開発もあり、北千住駅東側では待機児童が多く発生しているようです。
・生活利便施設
どれだけ需要が見込めるかといったこともあると思いますが、道路の問題もあるようです。何の法規制かはわかりませんが、大きな道路に面していないと大きな店舗は建てられないようで、国道４号と繋がる区画街路第１１号線ができると、実現の可能性がより高まるようです。
・東側の建物について
元々、再開発で移転を迫られた方用の移転先であったようですが、余った部分は戸建分譲するような話も聞いたことがあります。高さ制限は30メートルですが、広さも見た目それほどなく、そこまで高いビルなどは建たないように思うのですが…。どうなんでしょうか。
・防災
お隣の千住仲町は、東京都が行っている「地震に関する地域危険度測定調査」でワースト１の町となっていますし（区がこれを受けて密集市街地整備事業を10年かけて行うようですが）、200年に一度の大洪水を想定した洪水ハザードマップを見ると、このあたりは荒川と隅田川に挟まれてますし「文京区、台東区に逃げろ」となっており、確かに防災上危険な地域だとは思います。ただ、知っている限りこの50年間、水が出たり液状化になったりしたことはなく、ここらへんをどう考えるかですがねぇ。

[422: 匿名]

再開発でドンキホーテみたいなのが出来たらたまり場になるかもですね。

スーパーと本屋と小児科内科ができたら本当にうれしい。

[423: 契約済みさん]

自分はこの物件は南側にタワー群が建つので、最初から日当たりよりも眺望を優先して、
東向でしか検討していなかったんですよ。　
なので、東側に高い建物は勘弁してほしいです・・

確かにここは低地なんですが、ここが浸水するとしたら、東京の東側は全滅ですからねえ
液状化については、今回の地震で特に液状化しやすい土地は洗い出せたと考えています。
戸建と違って、地下数十メートルの地盤まで杭を打ってますから、
傾く事も無いでしょうしね

[424: 匿名さん]

地下深くまで杭を打ってるという事は、そな深さまで掘らないと強固な地盤がなかったという事。
表層の地質にもよるけど、液状化リスクも高いし、地震の際の基礎への負担が高い。
そして洪水の際、中洲は一番危険。ここは荒川と隅田川に挟まれている。
それでも価格も手頃で駅近いという魅力はある。再開発が進めば生活利便性が上がる期待もある。
迷うとこだね。

[425: 契約済みさん]

４２４さん
地下に杭を打たないで、べた基礎でマンションを建てられる土地は
東京２３区の北・東・南エリアでは無いんですよ。
西側のエリアでは、地盤がしっかりしている所も多く、
べた基礎で施工する中層マンションも多いようですが、
東側では、どうしても数十Ｍの杭を打たねばならないんです。
自分は新宿・池袋に出る便利さで西側は物件の値段が高いのかと思っていましたが、
地盤の問題で西側は高く、東側は安くなっているという事も現実のようです。
もちろん、それ以外の要因も多いと思いますがね。
私は「駅近」「再開発地の初物件で安い価格」「ある程度の眺望」優先で決めました。

[426: 申込予定さん]

価格帯と、立地条件と、ブランドと、設備と、地域などの要素があると思うんですが、
ここは価格帯と駅までの時間ですよね。

眺望とか日のあたりとかの優先順位は下がるんでしょうけど、共稼ぎの家で、あまり
家にいないのであればいいんでしょうね。

[427: 匿名]

東側は何か建つ予定あるのですか？
もし建つのならば北側を除いて囲まれてしまうということでしょうか？

[428: 匿名さん]

再開発の状況がわからないと手を出しずらいね。
区画された街作りだから、あまり変な事はしないだろうけど。
南千住の物件が競合になりそうだね。

[429: 匿名さん]

>>424さん
テレビの受け売りなんですが、関東平野は関東ロームに覆われていますが
この関東ローム層というのがすごく柔らかい地盤なんだそうです。
ですので、安定した支持層というのは深く杭を打たないとダメなんだそうですよ。
マンションの場合、ちゃんと杭が売ってあるので安心だと思います。

[430: 匿名さん]

４２８さん

再開発の状況がまだ不透明で不安要素があるから、価格が安いのですよ。
ちょっとした賭けなんです。
南千住の物件は価格帯がかなり上（4000万以上）になると思いますので、
全く競合する対象ではないと思います。
私もお金に余裕があれば、南千住を検討しますよ。

[431: 契約済みさん]

手付金も払ったこともあり、あとは無事に入居できることを楽しみにしています。

駅前開発だけは先に進めてほしいですね。
上の書き込みを読むと、道路ができないとスーパーなどの建設もできないようですし、
用地接収ができないと企業も進出の決断ができないでしょうしね。
立ち退きの状況は、今も現状通り、最後の一戸が難色を示しているんですかね。

[432: 匿名さん]

ギャンブル要素だらけか。日当たりも周りの開発次第。駅前開発も不透明。商業施設も医療施設も不透明。オール電化も不透明。スーパー堤防も不透明。
確定要素は駅前である事。荒川と墨田川に挟まれている事。価格が周辺に比べて安い事。
電気料金あたりはもう少し待てば今後の状況見えてくるだろう。もう少し待ってみよう。

[433: 土地勘無しさん]

微妙に液状化しやすい地域にかかっているようですが、他の東側のエリアに比べたら
大丈夫じゃないかなと思いました。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

[434: 匿名さん]

東東京エリアはどこも正直液状化に関しては似たり寄ったり…ですからね。
中でもこのあたりはちょっと良い気はします。
それにしてもスーパー堤防の計画は復活して欲しいですよね。
ココに住む・住まないは別として都市の防災対策としては有効だと思います。

[435: 匿名]

今日現地に行ってきましたが河辺で工事中の立入禁止エリアでは盛土をしていましたのでスーパー堤防の計画自体は始まっていると思いました。
つつがなく完成して欲しいです。

[436: 匿名さん]

ここのスーパー堤防は、東京都が行う事業です。東京都では、隅田川を中心に昭和６０年度からスーパー堤防事業を始めているようです。
昨年、事業仕分けで、スーパー堤防事業が廃止と打ち出され、どうなるのかと思っていましたが、ここは国の事業ではなく都の事業であるため、実行されるのではないかと思います。そういえば、震災後に、石原都知事が蓮舫行政刷新担当相に「スーパー堤防、いりますよ。あなたに（「廃止」と）言われたけどね」と言った記事がありました。
少し上流の千住桜木二丁目地区、少し下流の千住大川端（京成関谷付近）はすでにスーパー堤防になっていますが、千住大橋のように、再開発に伴って行われていますね。

東京都のパンフ
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kasen/panf_dl/pdf/sumidagawa.pdf

[437: 匿名さん]

東京都の事業だったんですね～こちらのスーパー堤防。
安心しました。
てっきり仕分けされてしまったかと思っていたので・・・
私もやはり、スーパー堤防必要だと思います。
こちらを検討しているから・・・とか関係なく。

[438: 申込予定さん]

色々と不確定要素が多いですが価格もその為にまわりからみると割安と割り切って考えています。ただ入居予定が伸びてしまうとか、その他道路も含めて工事が遅れるんじゃないかという不安が強いです・・
申し込んだ方々はカラーセレクトはどうしたでしょうか？　他の物件も見たのですが床の色が濃いタイプでもこの物件のは若干明るめで高級感のあるコンフォートブラウンで申し込もうとと思っています。カラーは明暗でメリット、デメリットあるとは思いますがみなさんどうされましたか？　それとエアコンですがオプションで申し込むのと自分で電気屋で買って取り付けてもらうのとではどのような違いがあるでしょうか？　まだエアコンのオプションの金額は見てませんがオプションの電気製品は良いのでしょうかね～？　色々考えるのも楽しいですがなるべく失敗はしたくないものです。

[439: 契約済みさん]

オプションは基本的に高いですよね
エアコンは確か東芝の物が上位機種と下位機種を選べたと思いますが、
どちらも、かなり高めの金額設定でした。
入居したときに既に設置済みというのは魅力的ですね。
自分は配管カバー等も含めて、量販店で買った方が割安と考え、オプションにしませんでした。

オプションは後で変更するのが不可能・大変な物を選ぶと良いのではないでしょうか。
たとえば、和室→洋室への変更や、壁紙、台所の棚をなくしてオープンにしたり、
ピクチャーレール、玄関ミラー等々、下地の強化をしていないと、自分では設置できないものもあります。

ちなみに、私はカラーセレクトは一番明るいのにしましたよ。
子供がいるので明るい配色にしました。

[440: 契約済みさん]

オプションは439さんが仰るように、後でつけるのが難しいものをメインにつけました。
エアコンは・・・。

エアコンは値段はいいエアコンとあまり変わらないかな~と思いましたが、ナノイーとか
プラズマクラスターとかいろいろ考えたかったので、後でつける事にしました。
3月入居であれば、まだエアコンなくても耐えられるかなあって。
エコポイントもありますしね。

反対についていれば、入居時から使えますね。

個人的にはバステレビが欲しいです。
子供をお風呂に入れる際にも使えるようですし・・・。

[441: 匿名さん]

入居後色々と配送や設置の手配をするのも面倒だなぁと思っているので
エアコンのオプションはありかな…と思っていたのですが
好きな機種を選べた方がいいですよね。
やはり後から変更が大変なものを選んだ方がいいですね。
参考になります。

[442: 申込予定さん]

確かに好きな機種を選んでしかも安く買えたほうが良いですね～　取り付けのクオリティーに違いがでるのかと、そこはちょっと気になりますが・・　せっかくの新築マンションですからね！　まぁ今後寿命で買い替えなども考えるとそこにこだわりすぎても意味ないかなぁとも思いました。　リビングにエコカラットを付けておしゃれにしたいです。

[443: 匿名さん]

ポンテグランデ東京のＨＰが全然更新されませんね・・・

あまりテナント等が決まっていないのでしょうか？

どんどん入ってくるっていう話があると

検討者も増えると思うのだけどなぁ

[444: 契約済みさん]

インテリアどうするか考えるのって楽しいですよね
自分も、ナチュラル系の配色でどんなテーブルやソファーにするかとか
照明は暖色系にしてムードを出したいとか、いろいろ妄想中です。

商業地区のテナントはまだでしょうね。
来年になれば決まってきますよ。たぶん。
正直、今、入居前までは難しいと思いますよ。
入居してようやく人口が増える訳ですからね。
自分は気長に待つつもりですよ

[445: 匿名さん]

栄えるまでに10年くらいかかっちゃうんじゃないかな。

[446: 契約済みさん]

>４４５
いやいや、いくらなんでも１０年はありえないでしょう（笑
タワーが４年後が目途なんですから、最悪でも４，５年後でしょう。
そんな余計な事書き込んでる暇があったら、仕事かボランティアしなさい。

[447: 契約済みさん]

エアコン、取り付けのクオリティっていうのもあるんですね。

商業地区のテナントは２～３年後くらいですかね？
道路計画が完了して、それからですかね。
１０年後には開発が完了しているといいですね。
地価が上がっていれば、売って出てもいいですし、賃貸にしてローン返済をしながら
ほかのところに入居してもいいですし、もちろん、そのまま住んでいてもいいですし。

ちなみにうちもコンフォートブラウンです。

[448: 匿名さん]

２～３年後ですか…なんだかまだ先のような気もしますが
実際はあっという間でしょうね

ところでお聞きしたいのですが
物件概要に「ペットクラブ」というものが記載されていたのですが
これって何でしょう？

[449: 匿名さん]

ペットクラブは謎ですよね。
動物を買っている方向けのものなのでしょうか？？？
月に1250円は動物を飼ってらっしゃる方だけ？
それともまた別の何かなのでしょうか？
今月中にモデルルームいけたらなと思っているので
聞いてみますね

[450: 匿名さん]

オール電化の電気料金はどうなるのでしょうか。
東京電力は今電気料金値上げできないから、割引をまずやめるのではないかと不安です。

[451: 契約済みさん]

１．ペットクラブはペットを飼っている方の加入が義務付けられているようです。
　　１階にペットのトリミングなどをするスペースがあり、定期的にトリマーさんや
　　獣医師さんが来てくれて、相談や診察をしてくれるようです。
　　有難いような、有難くないような感じの物です。

２．オール電化の料金については、自分は何の心配もいらないと思います。
　　今よりも原子力発電による電力供給が遥かに減っても、深夜電力は余り続けます。
　　火力発電等も昼だけ稼働させて、夜だけ毎日停止するなんてサイクルで動かすようには
　　作られていませんよ。余った電力を使ってもらうために値段が安いのですよ。
　　また、原子力発電所を全く持たない沖縄電力、依存割合のかなり低い
　　中部電力・四国電力等でも、夜間電力は金額が安く設定されています。

　　正直、自分が気になるのは東電の電気料金の値上げだけですが、
　　もし仮に上がっても１割程度だと思います。国も国民も妥協しないです。
　　コストカットの余地はまだまだありますからね。
　　なので、オール電化だから・・とかは全く気にしなくても良いと考えています。

[452: 匿名]

451さん

なるほど。深夜料金の各電力会社別の話は参考になりました。
電気が余る以上は安くするという話ですかね。

オール電化割引がなくなってもガスの基本料金払うのとどっちがいいかっていうはなしですか。

実際電気料金上げまくったら輸出立国の日本は終わりますからね。

[453: 匿名さん]

現在は、ガスコンロ仕様なので、ＩＨクッキングヒーター楽しみです。
ここのところ、オール電化のマンションが増えてきましたよね。
やはりガスを使うよりも、深夜電力使った方が安上がりってことなんですかね。

[454: 匿名さん]

ペットクラブの謎が解けました～！
ありがとうございます＞451さん
ウチは飼う予定ないのに取られたらイヤだな・・・なんて思っていたので。
飼う方は任意ではなく義務づけられているんですね。