オーベルグランディオ千住大橋(（仮称）千住大橋プロジェクト)

[購入検討中さん]

東京駅7km圏、120,000m²超の駅前複合開発エリアに、251戸のビックプロジェクト誕生！
オーベルグランディオ千住大橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都足立区千住橋戸町1番4、千住緑1丁目1番7（地番）
交通：
京成本線 「千住大橋」駅 徒歩3分
東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩16分
常磐線 「北千住」駅 徒歩18分
常磐緩行線 「北千住」駅 徒歩18分
東京メトロ日比谷線 「北千住」駅 徒歩18分
間取：3LDK、4LDK
面積：68.64平米～91.72平米
売主：有楽土地
販売代理：有楽土地住宅販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション・大成建設株式会社
管理会社：大成サービス株式会社（予定）

【スレッドタイトルを正式物件名に変更しました。2010.12.22副管理人】

[224: 物件比較中さん]

超高層を建てる際には、既存の建物への日陰影響は当然図示して示す
必要があると思いますが、ずっと日陰をつくるような建物は建築困難では？

[225: 匿名さん]

>>219
医療施設の場所はしっかり把握しておきたいですね、緊急の場合は仕方がないとしても。
個人的には歯科医院の評判は気になります、どこの街へ行っても数が多い上に上手い下手以外のところでも得意分野などが色々違っていて自分にあった良い歯医者さんを探すのは苦労しそうです。

あと再開発エリア関連の情報を知ることができるHPなどがあれば是非教えてください、自分でも探すのですが、こちらの公式にあるようなザックリした情報しか見つかりません。

[226: 匿名さん]

＞２２５
物件サイトの「駅前開発」のページに『ポンテグランデ』へのリンクがあります。
あの内容では不足でしょうか。

それ以外ですと、土地所有者である（株）ニッピのサイトの「ＩＲ情報」のページに、
『千住大橋駅周辺地区（開発拠点地区）におけるタウンネーミング等の決定について - ポンテグランデTOKYO - 』
というＰＤＦファイル資料が載っています。

現時点でＰＣから見られる資料はこの程度だと思いますが・・・。

[227: 匿名さん]

219様
確かに医療施設は気になりますよね。どんなクリニックが来るかは重要だと思います。この辺りだと今のところは北千住の愛里病院でしょうか…。
北千住のミルディスのクリニックモールも中々良いですよ。

[228: 匿名さん]

＞204さん

＞＞山の手線の駅まで15分ほどでアクセス可能な都区内のマンションが
＞＞75㎡程度で4000万下で購入可能なほかの例があれば紹介していただければ

204ではないですが...

リライズガーデン西新井なら、4000万下で購入可能、設備も良いし..

[229: 匿名さん]

都内物件で駅まで徒歩15分だと
たいてい別の駅が近くなったりしますね。
まさにここがそれに該当します。JRは諦めたけど京成が近い。

[230: 匿名さん]

リライズガーデン西新井 の部屋をでて１５分で山の手線の駅にいる方法は
存在しえないと思いますが...

[231: 匿名さん]

http://www.tf248.com/access/index.html　とかで見ると日暮里まで１５分以内。
無論都内で4000万下ってところにもともと無理があるから駅近くでその値段ならどこかには
難ありはしょうがない。　妥協できるかどうかだと思う。

探せばそれほど珍しい条件でもないとは思うけれど。

[232: 匿名さん]

例えば再開発地区に大型スーパーなどが出来る可能性があるのは、公式ページにある複合街区になるのかな？
だとしたらマンションから見て駅方面になるし動線的にも本当に便利ですね、私も早く詳しい店舗情報などが出るのが楽しみです。
販売が始まる直前にでもわかれば最高なんだけど、さすがにそれは無理かな。

[233: 匿名さん]

大型スーパー、確かに欲しいですよね。
このままの環境だとちょっと不便だと思います…。

現状だと北千住付近（ザ・プライスなど）か、南千住のライフでしょうか？
小台のオーケーはちょっと遠いですかね？

[234: 匿名さん]

うちは本当なら利便性＋日照で選びたいのですが、どちらを重視するかで悩み中です。旦那の通勤を考えるとここがいいかなと思うのですが、日当たりはやっぱり大事ですよね・・・。眺望については何とも思わないんですけどね。眺望っていつか飽きそうだし。

＞232
駅方面に大型スーパーができたら、便利になりますね！スーパーの他にちょっとしたモールのようなものだとかなり便利になっていいですよね。

[235: 匿名さん]

男は10分くらい歩いたってどうってことないです。
しかも外に出れば日光を享受できる可能性が高いわけですから。
専業主婦の方の場合なら日照にこだわりがあっても何の不思議もないですし御主人も理解を示してくれると思います。

[236: 匿名]

旦那はとにかく駅近を好む。主婦は陽がサンサンと照る住居を好む。
考え方に違いがあるのは仕方がないので、じっくりと話し合いをして決めるのがよいですね。

[237: 匿名さん]

はっきりした位置関係が不明だけど、
前のタワマンで一日中影になるとは思えない。
グリーンコートの西寄りなら影響少ないんじゃないかな。
フロントコートは元々東向きだし、とくに低層階は冬きついかも。

[238: 匿名]

購入物件が
建物のどこに位置するか、また何処方向を向いているのか、何階なのかで異なるのでしょうね。

[239: 匿名さん]

東側にもマンションが出来る予定があるんですよね？
（再開発のＨＰによると）
となると、フロントコートが東側のマンションの影響を一番受けるのでしょうね。
西側は何か建ったりしないでしょうか？大丈夫なのでしょうか？

[240: 購入検討中さん]

日影図を書いてみました。
フロントコートは夏以外ほとんど影になる可能性が高いです。西寄りでもです。ツインタワーはフロントコートの真南と、南西に建つからです。
ポンテグランデの予定動画と営業さんがお持ちの資料を見せてもらって下さい。
なんだかんだ日が当たるのでは…という期待を持ってこのマンションを買うのは危険ですよ。

[241: 匿名]

やっぱり高層の方が河寄りというのがおかしいよ。普通に考えて。

[242: 匿名さん]

＞２４０
フロントコートは東向きの棟ですよ？　グリーンの間違いでは？

ツインタワーの２棟は間隔があるのでグリーンの西よりなら昼間の数時間は期待できるかと。

このマンションにとって一番脅威なのはツインタワーの東にできる20階くらいのほう（Ｄ街区）。
東向きのフロントコートの日当たり、とくに冬季の陽差しをさえぎる規模。低層階は要注意。

それと東側のＢ街区も住居系なのに、ポンテグランデの動画では緑地になっているのでお気をつけください。

[243: 匿名]

南側にタマワンができる、しかも2棟もできるのであれば、陽当たりも眺望も絶望的ですね。
営業もその辺りを答え難そうにしていたので、相当ネガティブ要素なのだと思います。

あとは、とにかく仕様が低くです。ここまでコストダウンが明確な物件も珍しいのではないかと。

[245: 匿名さん]

＞２４３

だからこそこの値段なんですよ。
南側にリバービューなら15％以上高いはず。

[246: 匿名さん]

>244
北千住も価値上がってますが？(ここは北千住と呼ぶには厳しいエリアですが)
それに蒲田と千住。どっこいどっこいでしょ(笑)
蒲田に良いイメージ持ってる人なんていませんよ(笑)
田園調布が大田区にあるのは事実ですが、蒲田とは月とすっぽん、雲泥の差ですよ。
そんなこと皆分かっていますから。
田園調布や山王等は高所得者が住む素晴らしい住宅地ですが、同じ大田区というだけで蒲田を一緒にしちゃいけないでしょ(苦笑)あまりにも哀れというか何というか・・・。
というか、あなた色々な掲示板に同じような内容を書き込み過ぎです。

[247: 匿名はん]

このマンションのどの辺りが仕様が低いのですか？

[248: 匿名さん]

>247
施工が長谷工だと仕様が低いと言われがちですよね…。
ここは天井・床は二重なのでしょうか？
ＭＲに行かれた方で知っている方がいれば教えてください。
ＨＰでは構造について書かれていないんですよね…。

[249: 周辺住民さん]

>240さん
建物への壁面日影は各住宅で何時間くらい影になりそうでしたか？
まあ厳密にはタワーマンションの形状にもよると思いますけど。

この掲示板は写真を添付できるので、スクリーンショットを
見せていただけると話が早いのですが。

[250: 購入検討中さん]

長谷工の物件っていたるところにあるけど、どこも仕様が低いということでしょうか？
逆によく分からない施工会社より安心できる気がするのですが、気のせいでしょうか？
長谷工は仕様が低いとの話はよく聞きますが、それにしては他の施工会社のことは詳しく聞かないことを考えると、大袈裟に長谷工ら仕様が悪いということが一人歩きしている気もするのですが。。。
また仕様がどの程度、平均的な仕様に比べて低いのか？仕様が低いことでのデメリットは何があるのか？
詳しく知っている方がいたらお願いします！

[251: 匿名さん]

＞２５０
長谷工物件と大手ゼネコン物件、３件ずつ見て回れば理解できると思うよ。
たしかに名前も知らないようなゼネコンよりはマシかも知れないけど。

[252: 匿名さん]

レンジフード　整流板無
複層ガラス　　無
二重床　　　　無
床暖房　　　　無
.........

[253: 匿名]

陽当たりも眺望も無し。
しかもタワマン北向きの部屋も作るだろうから、バルコニーどおしお向かいさんになる可能性が高く、これはかなりきつい。
それでもって仕様が極めて低いとなれば、とにかく安くするしかないでしょうね。
でも、そうなると住民層が心配。安価ということだけを重視する人達が集まるのはかなり偏ること確実。
その価格も、タワマンができた後、マイナスが明るみになってからはますます資産価値が微妙になりそうで、そういう意味だと安く買えたと思えるのは最初だけかもしれない。
噂では商業施設も小規模で計画されているみたいだし（見たかんじあまり広い敷地残されていないから、そうなのかな）。
現状なかなか手を出すのは難しいと言わざるを得ないなあ。残念。

[254: 匿名]

河沿いの土地は、物理的な開拓限度があるから
惰性で商業地域が広がっていかないデメリットがあり、ちょっと窮屈なんですよね。

[255: 匿名]

フットサルコート潰さない限り、商業施設作るスペースはかなり狭いよ。

[256: 匿名]

仕様を聞いてがっかり。もう少しまともなマンションができるかと期待してたのに。こんなに安安マンションになるとは。。。
しかもタワマン2棟？完全に期待外れに終わりそうだ。残念。。。

[257: 匿名さん]

購入するか悩んでいます・・。

フットサルコートは、なくなると、営業の方が言ってましたよ。
それにしてもタワマン２棟・・って、厳しいですよね。。。

[258: 匿名]

タワマンの位置どうなるか分からないけど、
2塔の隙間が空いても対岸のアクロスシティが見えることになるような気がします
風景的には水面やコンクリ壁面ばかりになるのでしょうか？

[259: 匿名さん]

とにかく、買った人は購入後の覚悟ができて買ったと思いますよ。
買ってから、『こんなはずじゃなかった』ということはよくある事。

[260: 購入検討中さん]

>242
グリーンコートの間違いです、すみません。
>249
各住戸まではわかりませんが…
南側の道路幅員16m、道路境界からタワーまでの距離35m、ツインタワーの高さ150m、隣棟距離50mとした場合の冬至の日影図を書きました。
グリーンコートの西側の住戸が影になるのは12時台〜14時台、16時台以降〜でした。
ただ上記の距離、建物形状もいい加減で、
ツインタワーの東側にも90m級のマンションが建つ可能性もあるようなので、くれぐれもあてになさらないようお願い致します。

[261: 購入検討中さん]

購入を考えています。
南側3LDKでどこが最も陽が入り、どこが入らないのか？グリーンコートの西側？センターコートの東？どこがいいのか？

[262: 匿名さん]

購入を検討してます。
将来性がある土地なので、この価格は魅力的です。

[263: 匿名]

>260
それはけっこう酷いなぁ…
かなりの確率で後でがっかりしそうだから、ここは待ちかぁ

[264: 匿名]

>262
個人的にはそんなに将来性がある立地には思えないが、それはさておき。
ここにはこのマンション以外にも沢山の戸数が入るマンションができるわけですよね。
タワマン2棟に、それ以外にもあるとか。
そんな供給過剰にもなりかねない状態は逆に危ない。
よくある話で、希少性が全くないから、売却時には二束三文の値しかつかない。
特にその中でも条件の良くない方の物件だとしたら、資産価値はかなり危ういと言わざるを得ないよ。

[265: 匿名はん]

何を言っても立地の良さと価格は代えられない。

[266: 匿名]

ツインタワマンの左右に90M級が1本づつ建つわけでしょ？
低い階でもいいから、そっちのマンションのほうが遥かに良くね？
南側に何も無いほうが確実でいいじゃん？

し・か・も！
何年間も、堤防工事やら、後から建つ建築物の工事で騒音と砂ホコリに悩まされるんでは？
さらに日照が短縮されてしまう心配を何年もジワジワと経験するのですか？

ドMへの訓練場ですか？（笑

[267: 匿名さん]

川沿いの再開発って結構限界があるように感じます。
しかも住戸がほとんどって、将来性は正直ないですね。
賭けに負けるな！

[268: 匿名さん]

>266

>ドMへの訓練場ですか？（笑

お下劣な人って、痛い…　（ぷっ）
この掲示板で自己陶酔？「うまいこと言ってやった」みたいな？

購入検討してるひとを上目線で見下してるヒマ人ですね、２６６さん。楽しいですか？

購入検討するしないにかかわらず、かなり不愉快です。

タワマン・日照…それ以外にも家を買う基準って人それぞれじゃないですか。
なにが「ドM・・・」なんだか…

[269: 匿名]

確かにスーパー堤防の工事や、後からどんどん建つ建物の工事の騒音や土壌整備の砂埃は真剣に考えた方がいいですね。

[270: 匿名さん]

今朝もチラシが入っていました。
千住地区がこんなに安くなっちゃったの？！と思いましたがこのスレを見て納得です。

チラシにはこのマンションの周りが住宅系街区と書いてあり、てっきり戸建が並ぶのかと思っていましたが
高層マンションに囲まれてしまうのですね。

やっぱ安いのには理由があるんだなと思いました。

[271: 匿名]

工事で飛散する砂ぼこりに関してはそれなりの覚悟が必要です。
以前隣接地でマンション建築あった時、自転車とバイクが真っ白になりました。
自転車は雑巾で拭かなければならないしバイクは雑巾掛けすると細かい砂で傷付くので屋外用携帯シャワーで洗車してました。
ここは、河が目の前で吹き晒しの強風が1年中なので、街が完成するまでは色々大変なのではないでしょうか？

[272: 匿名さん]

ここを買うなって言ってる人は、何なんでしょうか？
買われたら困る人＝他の営業さん？
余計なお世話ですね。

私は真剣に購入を考えてます。
駅近いし値段安いし広いし。日当たりも眺望もそんなに大事じゃないです。
値段には勝てません。

買うなとか失敗するからやめろとかいう人、どっか行ってください。

[273: 物件比較中さん]

検討していた者です。

近くほかのマンションと比べたら、

同じもの
駅近、オール電化

ないもの
免震、床暖房、二重床、複層ガラス、日当たり良好、キッズルーム、駐車場安い、清水建設、周辺スーパーが多い

より良いもの
山手線へのアクセス時間７分位短縮（但し職場まで乗り換え必要）、食洗機、値段５％－１０％位安い

決め手は？？