オーベルグランディオ千住大橋(（仮称）千住大橋プロジェクト)

[購入検討中さん]

東京駅7km圏、120,000m²超の駅前複合開発エリアに、251戸のビックプロジェクト誕生！
オーベルグランディオ千住大橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都足立区千住橋戸町1番4、千住緑1丁目1番7（地番）
交通：
京成本線 「千住大橋」駅 徒歩3分
東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩16分
常磐線 「北千住」駅 徒歩18分
常磐緩行線 「北千住」駅 徒歩18分
東京メトロ日比谷線 「北千住」駅 徒歩18分
間取：3LDK、4LDK
面積：68.64平米～91.72平米
売主：有楽土地
販売代理：有楽土地住宅販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション・大成建設株式会社
管理会社：大成サービス株式会社（予定）

【スレッドタイトルを正式物件名に変更しました。2010.12.22副管理人】

[21: 匿名さん]

足立区のHPを見ても、再開発の内容が詳しく見えてきませんね。まだ、あまり決まってないんでしょうか？
ツインタワーが本当に立つのか？商業施設はどのくらいの規模がどこに出来るのか？バスターミナルが出来るけど、どこ行きになるのか？などなど。知りたいことが山盛りです。

[22: 匿名さん]

私も知りたいことが多いです。
北千住や南千住までバスは出てないんですかね？

[23: 近所をよく知る人]

確かに、私も、駅前の商業施設がどのようになるかとか、知りたくてウズウズしています。

とにかく、あれだけの開発ですから、街並みの形成が素晴らしくなるのだと思います。
千住大橋は、芭蕉の出発の地。江戸四宿のうちのひとつ、千住宿。
江戸情緒溢れる、蔵など、近隣(足立市場　やっちゃば）の歴史を知ってみるのも、面白いと思います。
また、すぐそこの隅田川にかかる千住大橋のたもとには、海まで出る仕立て舟もあり、釣り好きの人にもいいでしょうね。

バスは、コミュニティバスが、丸井の前から、北千住西側をぐるっと回っています。
もちろん千住大橋バス停もあります。
開発が進んだら、バス停は移動するんでしょうね。

それと、足立市場入口の信号のあたりから、駅前ロータリーにつながる計画道路がありますので、
国道４号との出入りが良くなり、千住大橋駅を拠点とした、バス・タクシーの利用はありますね。


あと、タワーができたら、家から何気に見えていた、東京湾花火が見えなくなっちゃうかなー。
足立と隅田の花火があるから、まあいいか。

[24: ご近所さん]

商業施設の規模はさほど大きくないと以前聞きました。
ここの再開発のメインはURです。
レインボーは駅には近いですが、南側はURタワーなどに遮られ、日当たりは何とかなるかもしれませんが、眺望や開放感はイマイチだと思われます。
だからこそ、真っ先に売り切ろうとしているのですが。このあたりは開放的なことが大きな売りの一つです。利便性から言えば北千住や南千住などの大きな駅に近い方が良いわけですから。なのに、その売りが損なわれる可能性が高いわけですから、安いとしても考えものかと思います。
安価にあげようという思惑の長谷工でしょうから、そのあたりを踏まえた上で飛び付かずに検討したいものです。
隅田川沿いの環境、私は大好きですから。
ちなみに、スカイツリーは大部分が対岸のマンションに隠れてしまいます。
牛田あたりのマンションならすべて綺麗に見えるみたいですが。

[25: 近所をよく知る人]

ＵＲの位置がどうとか、あるでしょうが、これから先、北千住では、日光街道、墨堤通りなど、車の通る大きな
通り沿い以外で、大きなマンションが建つことは、考えられないです。
来れば分かると思いますが、どこもきつきつな感じで立ち並んでいます。
住宅地のド真ん中に、大きなマンションが建つ、という場所ではないので、大通り以外のマンションって
結構、北千住に関して言えば、少なくて貴重だなと思います。
関屋、牛田あたりだとまた、ちょっと違うかも知れないのですが、北千住は駅を挟んで、東側と西側では
便利さが違うと思うので・・・。

長谷工がどうとか、私は全然知らないですが、
都市計画で開発された整然とした、新しい街並みで、この北千住でマンションを検討されていらっしゃる方々が、
ちょっと羨ましいですね。

[26: 匿名さん]

ツインタワーの位置によって、このマンションが影になり、陽が当たらないということはあるのでしょうか？それが気になります。
逆に、大きなマンションが多く立つことによって、人口が増え、栄えるということも期待出来るので立ってくれるのは良いことだと思います。
調べたら、駅前の複合商業施設のすぐ裏にあるので、便利ですよね。
モデルルームが楽しみです！

[27: ご近所さん]

レインボーはURの影響受けるのは間違いないです。だから一番最初に販売して売りきりたいんです。こういう規模の再開発の場合、基本的にそうです。
レインボーを先行して買うなら、あとにくるデメリットが出来るだけ小さいことを期待するしかないでしょう。
汐入の再開発がまさにそうでした。フロンティアシティ（公園側）のあとにベリスタを南側に作ったわけですが、日当たりも眺望もかなりの部屋で吹き飛びましたからね。
それから、ここを北千住の物件と呼ぶには遠すぎます。

[28: ご近所さん]

URの影響ってなんでしょう？
南側にUR所有地はないですよね？

[29: KS05]

慌てず騒がず、静観しましょう。ツインタワーもまだまだ先です。
対岸のようなスーパー堤防も事業仕分でどうなる事やらです。
再開発に不可欠な11号道路完成も難航しそうです。

最悪のシナリオは売れ残りで、南側ツインタワー完成待ちで、インフラが整い次第でレインボー値下げ完売

ババは引きたく無いですな

[30: 匿名さん]

北千住は、近隣に駅が多いから。
牛田・関谷も千住大橋も、ちょっと離れた東京市部や千葉、埼玉の近郊の街でいえば、牛田・関谷、千住大橋
の距離なんてひとくくりですよ。

あと、４号線を上野方面から走ってくれば分かりますが、隅田川を渡って、足立区に入った途端、
道路沿いの街並み、道路の整備がきちんとされているのが、良く分かります。
自転車の通行がしやすいように、路側帯が設けられています。
隅田川から、荒川までのエリアが北千住になりますが、ツツジの季節になると、４号の中央分離帯のツツジの
植樹が、見事に赤く咲き誇るのは、素晴らしいですよ。

[31: ご近所さん]

南側にURのマンションができるんじゃない？
正直、価格で割り切れる人じゃないと買っちゃいけないのかも。

[32: 匿名]

南側


予定のタワーは


ニッピ製

[33: 匿名さん]

足立の花火のことを考えたら、URは、レインボーが邪魔になるのかな？

マンション同志の位置関係がよくわからないけど・・・。

ただ、大通り沿いのマンションと比べたら、あれだけ広い再開発事業だから、、街並みを大事にして、お互いが
邪魔だなと思うような位置関係にはならないと思うけど。

[34: 匿名]

千住大橋駅ホームから眺め渡し、マンションも良いのですが？
これだけ広大な敷地で一戸建ての区割りは無いのですかね？


駅前マンションか夢の一戸建てか？電車内で妄想してしまいます。

[35: 匿名さん]

駅徒歩3分で山手線まで5分、4000万越えると思ってたけど、3200万からあるんですね。以外。

[36: 匿名さん]

町屋でさえ京成本線の快速が止まらないのに、千住大橋は止まるんですね。
再開発があるからでしょうが、再開発が進んでから近辺で検討したほうがよいのか、再開発前に購入したほうが良いのか？
たまプラーザなんかは再開発後、地価が上がったそうですし、今決めちゃったほうがいいのかな？？

[37: 匿名]

レインボープロジェクト
妻が狙ってます。
妻の両親も乗り気です。
日曜日に家族で現地リサーチに行って来ます。


しかし、
再開発中央部の妻狙うC街区レインボーか約50Mで、隅田川沿いの南側の西奥からG街区90M、F街区E街区がツインタワーで150Mが2棟、東南のD街区が90M級のマンションがズラリ並ぶ計画ですね。
何処もレインボーよりも高層です。
レインボーのすぐ西隣のH街区ですら60M級？
有楽土地さん、お願いします。日当たりや景色は高望みしません！格安でお願い申し上げます。

[38: 匿名さん]

No.37さん

その計画は決定したのですか？
どこでその情報を！？？

[39: 不動産購入勉強中さん]

今日、京成線に乗っていて、千住大橋駅を通りました。
すっごい、広いんですね。
開発地のド真ん中に、レインボーってありました。

いいなー。　

いいんじゃないですか？

環境は北千住界隈でいえば、静かでなおかつ便利で、最高じゃないですかね。

[40: 匿名]

N037さんのカキコは合ってるし、間違いないです。

知り合いの千住大橋駅前付近の住民に配布されたニッピ再開発資料にも詳しく掲載されてました！

レインボーだけで考えると多少不安感は残りますが、駅前だし、大型スーパー？商業施設計画や、
大型医療施設も計画にあるそうですし。
レインボー安いなら、最高ですね。
我が家でも購入候補です。

[41: 匿名さん]

No.38です。
No.40さん、ありがとうございます。
ということは、他マンションに囲まれるということですね。
私も嫁、両親と前向きに検討しています。
先日、現地へ行きましたが、駅からの距離が驚くほど近いですね。商業施設通って帰れる将来を想像してしまいました。
マンションが目の前に立つと低層階はやはり日照の制限を受けそうですか？
ある程度は目をつむりますが、やはり1日中くらいのは
ちょっと。
早くモデルルーム出ないかなぁ。

[42: けっこう厳しいかも]

D、E、F、G、そんでもってH。
高層に囲まれてる感じになると思います。

[43: URって何様？]

いい場所をURが押さえてるってこと自体が胡散臭い。
そもそも超高層建ったとしてもどうせ「賃貸」だろうし、維持管理じたいだってもの凄く怪しい。
南千住のららテラスに隣接してる超高層もURで賃貸。
1Fには大浴場があってスポーツジムがあり、玄関前には足湯まで完備。
こんなの賃貸だけじゃやりくり出来ないハズ。

事業仕分けでもっと叩かれると思っていたけど、国から血税もらって温々しすぎだろ？

[44: 匿名さん]

251戸って予想より小規模の印象です。もっと高くしなかったのは何故だろう。
確かに囲まれそう…眺望は期待しない方がいいかな。
でも都内の駅近物件がこれだけの価格なのは目を引きますね。

[45: 匿名]

北千住から信号に引っかかりながら徒歩帰宅すると、12分〜15分？
京成線は自分の動線からちょっと外れてるんだよなぁ…

[46: ご近所さん]

グーグルアースで道のり（直線ではなく）で距離を計ってみた。
意外な事に、
南千住からの距離が1.2km。
北千住からだと1.5kmだった。
川渡る必要があるとはいえ、南千住のほうが近いとは驚き！

[47: 匿名]

足立区は開発の知恵もノウハウも行動力も何も無いから、URに丸投げ。
バカ揃いのURの連中。
レインボープロジェクトですか？土壌は大丈夫ですか？何で今現在も土壌入れ替えしているのですか？新田再開発の土壌汚染の最高裁の結果は？

駅前ロータリー未整備で周りに何も無いのに、レインボーだけ何故急ぐ？
駅の目の前なのに、何でこんなに安いのか？
ネガティブでは無く冷静に考えて！
東西南北周りが全て高いのに、谷間にレインボーは無いでしょ！

[48: 近所をよく知る人]

ur物件って超高層、超豪華絢爛なのに賃貸。
賃料だけで維持管理がまかなえるなんて、とても思えないよな。
血税がジャンジャン注入されてるってマジ？

[49: 匿名さん]

ここは再開発地区なので、今後の周りのマンションの影響をどう受けるのかが一つのポイントですね。
ただ、駅近でこの価格、周辺が便利になっていく、というのは利点ですね。オール電化や自走式駐車場なども良いです。
価格が高いから良いとも言い切れず、安いから悪いとも言い切れないのがマンションで、人それぞれの価値観の中で、ある程度折り合いを付けて決めるものでしょうから、自分に合う物件だと良いなと思います。
もちろん、安いなら、理由があるでしょう。
それが自分の大きな障害にならないことを願うばかりです。

[50: 匿名]

南と西は河なので障害物が無いのに、高層建築に囲まれてしまうなんて残念ですね。

[51: 匿名]

本当に残念ですが、売る側としては、四方の全てを高層マンションに囲まれた状態で売るより、周りがなーんも無いで売るほうがよいに決まってますから！

[53: 匿名さん]

周りに立つマンションは全てURなのでしょうか？

[54: 購入検討中さん]

工事も順調に進んできたようでモデルルームが楽しみです。
ですが、南千住にも同じくらいの規模のマンションがでるようですね・・・
値段はレインボーの方が安いとは思っているのですが、もう少し待った方が良さそうですかね？
どなたか情報を持っている方がいらしたら教えて頂ければと思います。

[55: 物件比較中さん]

ここのマンションは南向きが70㎡で3200マンからだそうですね。
だとすると東向きの方が安い！？？

おそらく、前にタワーが立ち、日当たりや眺望が最悪なのでしょう。

早く詳しい話を聞きに行きたい！

[56: 匿名]

商業施設にはアリオが入るのでは？という話を何度か耳に挟んだことがありますが…あの場所に建てるにはアリオじゃ狭いような。。
いずれにせよ、スーパー含む複合施設が建って欲しい！

[57: 匿名さん]

私としては、地下が食料品のスーパー、１階２階が島忠のようなホームセンター、３階がトイザラス、４階が
アカチャンホンポってのが、理想だ。

[58: 匿名]

シネコンも欲しい。
間違ってもリブレ京成だけは止めて欲しい。

誘致する商業施設によって、マンションの売れ行きが大きく変わる。

[59: 匿名さん]

モデルルームの案内はまだでしょうか？
HPも更新されないし、遅れているのでしょうか？
早くお願いします。

[60: 買い換え検討中]

現在いにしあ千住に住んでいるですが（東向き）、なぜかこのマンションいいなって思っちゃう！！！！！
買い換えようかな・・・・　　
どう思いますか？

[61: 買い換え検討中]

意外と価格安いよね！！！！やっばり不景気だから・・・
いいマンションじゃないでしょうか・・・

[62: 匿名]

眺望、日照を全く問題視しなければ買いかと思います。
少しでも気にする人はやめた方がいいですね。
私は後者組です。

[63: 匿名]

私も後者組です。今は何も無いから殺風景ですが駅前で再開発が進めば、確実に変身するのは間違い無いと思う。

陽当たり眺望よりも、価格と利便性が優先の我が家です。万が一売却する事態になっても駅前で利便性が良ければ、売れない事はいからね。

モデルルームのオープンが待ち遠しいです。

[64: 物件比較中さん]

駐車場設置率が不足じゃないでしょうかこのマンション？

[65: 購入検討中さん]

東向き　3,200万～じゃないの？

[66: 匿名]

駐車場？必要無いです。こんなに駅前で我が家には車は必要無しです。
ダッシュで駅のホームまで2分ですよ。駐車場？必要ですか？
この辺りの相場は月極一万円程度でしよ。
不用意にマンション敷地内に駐車場を増やさないで下さいませ。

[67: 匿名]

眺望は諦めたとしても日照は重要です。私は検討対象にもなりません。
主人の駅近のためだけに日影時間が長い住まいなんて考えられないです。
駅まで10分くらい歩くとかぐらい我慢して欲しいです。昼間はパーっと明るい家がいいです。

そもそも、
長期ローンを組む販売物件が高層に囲まれて、
日当たりや眺望がいい川沿いの物件が賃貸というのは土地の使い方が変だと思いますケド。

[68: 物件比較中さん]

　南向き中心 3200万円からという広告は南向きが3200万であることは保証しませんね。 参考間取りにでてくるのとことには70㎡の物件はなくて、物件概要の予定価格が、3290～5290万の範囲で、坪単価で@160～190の範囲ですから、平均坪単価170万ほどだと考えれば、75㎡で3800万弱。これが平均的な住戸の価格でしょう。土地の落札価格などから推測すると、長谷工の標準的な仕様で作ることを仮定して、平均的な中住戸は中層までは4000万未満に設定可能だと思います。価格を、予告広告に載せて宣伝している物件は、仕様よりも価格で勝負の物件です。このあたりのマンション相場と比較して競争力のある価格だと思います。

　駐車場の附置率66% は、平置きで確保しようとする場合にはこれ以上の確保は困難だと思います。容積率には加算されないようにするには、建物本体の面積の1/4 までしか確保できませんか、ここの容積率(多分300%)で100%確保するには、自走式はあきらめるしかありません。機械式は金食い虫で更新にはのっている車より高い支払いが管理組合に発生しますから、自走式での確保は見識だと思います。　なお、駅直近（河原町方面）になりますが、駐車場の相場は1.8-2.3万程度で、1万円で契約できるような駐車場はありません。（千住周辺は、北千住の駅を離れても開発余地が少ないので、どこも2万未満ってところはないです）

　再開発の物件は、条件の一番いいところを先に開発してしまうと後が困難になりますから、内側からやるってのは定番だと思います。川沿いは後からで、ここがもともと賃貸向けだったのが途中で分譲に変わったように、分譲になる可能性もあると思います。

　南千住や、西新井など、URのかんでいる再開発の例を見ていれば判るように、後になるほどちょっとづつ仕様をあげながら、値段も上がっていくのが普通です。
　最初にたったマンションの人（南千住であればトキアス）は、自分のマンションが最も駅近くであることと、価格的に最も安く買えたことで満足し、後から買った人はちょっと遠くなって、値段も高かったけど仕様は勝っていることで納得するわけですね。先にベストポジションを安く売ってしまうと後が続きませんからこの順番は仕方ないんじゃないかと思います。次を待って安くなることだけはないと思います。

　オール電化なのですが、タンクの置き場が図面上にないのが気になりました。300Lしかお湯を貯めておけない一番安価なタイプなので、広告にも記載されていないように、床暖房はなしになりそうなことが気になります。

[69: 匿名さん]

日照は私も必要です。マンション選びの条件、トップ５には入ります。
ただ、住む人のタイプによっていろいろで、光の入らない落ち着いた家がいい人もいるでしょう。
畳の和室がありますが、できれば窓が欲しいところです。畳の上の昼寝は気持ちいいですからね。

[70: 匿名さん]

>69
私も和室は魅力的なんですが、5畳の設定ですよね。
5畳だと使い勝手が悪いかな、と思います。