オーベルグランディオ千住大橋(（仮称）千住大橋プロジェクト)

[購入検討中さん]

東京駅7km圏、120,000m²超の駅前複合開発エリアに、251戸のビックプロジェクト誕生！
オーベルグランディオ千住大橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都足立区千住橋戸町1番4、千住緑1丁目1番7（地番）
交通：
京成本線 「千住大橋」駅 徒歩3分
東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩16分
常磐線 「北千住」駅 徒歩18分
常磐緩行線 「北千住」駅 徒歩18分
東京メトロ日比谷線 「北千住」駅 徒歩18分
間取：3LDK、4LDK
面積：68.64平米～91.72平米
売主：有楽土地
販売代理：有楽土地住宅販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション・大成建設株式会社
管理会社：大成サービス株式会社（予定）

【スレッドタイトルを正式物件名に変更しました。2010.12.22副管理人】

[62: 匿名]

眺望、日照を全く問題視しなければ買いかと思います。
少しでも気にする人はやめた方がいいですね。
私は後者組です。

[63: 匿名]

私も後者組です。今は何も無いから殺風景ですが駅前で再開発が進めば、確実に変身するのは間違い無いと思う。

陽当たり眺望よりも、価格と利便性が優先の我が家です。万が一売却する事態になっても駅前で利便性が良ければ、売れない事はいからね。

モデルルームのオープンが待ち遠しいです。

[64: 物件比較中さん]

駐車場設置率が不足じゃないでしょうかこのマンション？

[65: 購入検討中さん]

東向き　3,200万～じゃないの？

[66: 匿名]

駐車場？必要無いです。こんなに駅前で我が家には車は必要無しです。
ダッシュで駅のホームまで2分ですよ。駐車場？必要ですか？
この辺りの相場は月極一万円程度でしよ。
不用意にマンション敷地内に駐車場を増やさないで下さいませ。

[67: 匿名]

眺望は諦めたとしても日照は重要です。私は検討対象にもなりません。
主人の駅近のためだけに日影時間が長い住まいなんて考えられないです。
駅まで10分くらい歩くとかぐらい我慢して欲しいです。昼間はパーっと明るい家がいいです。

そもそも、
長期ローンを組む販売物件が高層に囲まれて、
日当たりや眺望がいい川沿いの物件が賃貸というのは土地の使い方が変だと思いますケド。

[68: 物件比較中さん]

　南向き中心 3200万円からという広告は南向きが3200万であることは保証しませんね。 参考間取りにでてくるのとことには70㎡の物件はなくて、物件概要の予定価格が、3290～5290万の範囲で、坪単価で@160～190の範囲ですから、平均坪単価170万ほどだと考えれば、75㎡で3800万弱。これが平均的な住戸の価格でしょう。土地の落札価格などから推測すると、長谷工の標準的な仕様で作ることを仮定して、平均的な中住戸は中層までは4000万未満に設定可能だと思います。価格を、予告広告に載せて宣伝している物件は、仕様よりも価格で勝負の物件です。このあたりのマンション相場と比較して競争力のある価格だと思います。

　駐車場の附置率66% は、平置きで確保しようとする場合にはこれ以上の確保は困難だと思います。容積率には加算されないようにするには、建物本体の面積の1/4 までしか確保できませんか、ここの容積率(多分300%)で100%確保するには、自走式はあきらめるしかありません。機械式は金食い虫で更新にはのっている車より高い支払いが管理組合に発生しますから、自走式での確保は見識だと思います。　なお、駅直近（河原町方面）になりますが、駐車場の相場は1.8-2.3万程度で、1万円で契約できるような駐車場はありません。（千住周辺は、北千住の駅を離れても開発余地が少ないので、どこも2万未満ってところはないです）

　再開発の物件は、条件の一番いいところを先に開発してしまうと後が困難になりますから、内側からやるってのは定番だと思います。川沿いは後からで、ここがもともと賃貸向けだったのが途中で分譲に変わったように、分譲になる可能性もあると思います。

　南千住や、西新井など、URのかんでいる再開発の例を見ていれば判るように、後になるほどちょっとづつ仕様をあげながら、値段も上がっていくのが普通です。
　最初にたったマンションの人（南千住であればトキアス）は、自分のマンションが最も駅近くであることと、価格的に最も安く買えたことで満足し、後から買った人はちょっと遠くなって、値段も高かったけど仕様は勝っていることで納得するわけですね。先にベストポジションを安く売ってしまうと後が続きませんからこの順番は仕方ないんじゃないかと思います。次を待って安くなることだけはないと思います。

　オール電化なのですが、タンクの置き場が図面上にないのが気になりました。300Lしかお湯を貯めておけない一番安価なタイプなので、広告にも記載されていないように、床暖房はなしになりそうなことが気になります。

[69: 匿名さん]

日照は私も必要です。マンション選びの条件、トップ５には入ります。
ただ、住む人のタイプによっていろいろで、光の入らない落ち着いた家がいい人もいるでしょう。
畳の和室がありますが、できれば窓が欲しいところです。畳の上の昼寝は気持ちいいですからね。

[70: 匿名さん]

>69
私も和室は魅力的なんですが、5畳の設定ですよね。
5畳だと使い勝手が悪いかな、と思います。

[71: 匿名さん]

和室は部屋のタイプ別に4.5～6畳まであるようですよ。
4.5畳だと、寝室にするにも狭いですね。そしてほとんど窓がない。
採光のとれる和室があるのは唯一4LDKのAタイプのみなのかな？

[72: 匿名]

4.5畳なんて要るかなぁ？
どうしても仏間が欲しければアリだと思うけど、
割切って2畳のウォークインクローゼットにしちゃった方が他の部屋をスッキリさせられる。

[73: 匿名さん]

そうですね。入居前にリフォームして部屋を広くしたほうが快適になりそうです。
ところで、ここの価格の安さですが理由は何ででしょうか。
土壌汚染、というのも目にしましたが詳しくご存知の方はいますか？

[74: 匿名さん]

「駐車場の相場は1.8-2.3万程度」ですか。
いま他の物件情報見てたら、4～5万でも安いという地域がありました。
東京といっても地域でかなりの差があるのですね。
東北方面に車で行くことが多い場合は、都心の北方面が物件も駐車場も安くて便利というところでしょうか。

[75: 匿名さん]

足立区は北千住駅周辺以外は割りと月極駐車場は安いですよ。

一番近い品数豊富なスーパーってどこになるのでしょう？

できれば川は越えたくないのですが…

[76: 匿名さん]

家具をたくさん置くのがあまり好きではないので、ここのように収納がたくさんあるのは嬉しいです。

[77: 匿名さん]

北千住の駅まで行かずとも、途中で行けるのが、トポス、おっ母さん、西友、ザ・プライスが、圏内でしょうか。
ただ、南千住も近いので、川渡った近くには、ライフが出来ました。

[78: 匿名さん]

車だったらライフは良いかもしれないですね。自転車ですと橋を渡る時に荷物が重いとちょっと気が重いかも。。。

[79: 匿名さん]

千住仲町商店街には個性的な路面店が多いそうですね。
まだ行ったたことがないのですがどんなお店があるのか楽しみです。

[80: 匿名さん]

北千住の商店街は面白そうですよね。前テレビでスイーツのアウトレットがあると見たのですが、詳しくご存知の方いらっしゃいますか？？？

[81: 匿名]

〉80さん
ドンレミーです。北千住駅前通りの真ん中あたりを土手方面に曲がった宿場町通り？沿いにありますよ！
いま流行りのスポンジケーキの切れ端や、スーパーに置いてあるようなプリン類等が50円位～あって、見ていて楽しいです。