マンション内の一住民のお宅で、排水管からの異音（水漏れ音）があるとのクレームがありました。
施工業者が調査した所、点検口から確認できる範囲では異常なし。排水管洗浄を行ったところ、暫く止んだものの再度異音発生。
該当の住人から内部カメラによる調査の依頼があり、管理会社からも提案されました。
現段階で、問題の部分が専有部分か共有部分が分かっていません。
調査費用は約１０万円、それで問題部分がはっきりするとは限りません。
『共有部分に問題があるかの調査』の名目で、管理組合負担で調査を行ってはどうか？との提案がありましたが、皆様が役員ならばどう判断されますか？
理事会において決議しますが、その前に一般的な意見をお聞きしたく、投稿致しました。
[スレ作成日時]2010-10-26 04:54:09
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瑕疵調査の費用負担について
| No.1 |
by 匿名さん 2010-10-26 06:02:22
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築何年とか、アフターとかはどうなんでしょう？
占有とか共有とかって調べた後になりませんか？ 長く放置したあとに水漏れでもあったら、それこそ「早いうちに言っていたのに！」みたいなことになりそうな気もします。 うちのマンションでもテレビ映りが悪くなったと管理会社に言ったのに在宅して立ち入りで調べるとか言ってずっと放っておかれましたが、室外のブースター交換でキレイに映るようになりました。 最初から外だけでも調べてくれれば良かったのにお金かかるのかな？ 残念な会社です。 |
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| No.2 |
スレ主です。
築７年ですが、問題箇所は補償期間過ぎてます。 専有部分か共用部分かは調べ無いことには分かりませんが、私が気になっているのが、管理組合皆様のお金を、もしかしたら一個人の専有部分になるかもしれないところに使って良いのか？というところです。 いっそ水漏れがあれば、マンション保険がきくんですが・・・ |
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| No.3 |
ああ、大事なことを忘れていました；
コメントどうもありがとうございます。とても参考になりました！ |
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| No.4 |
排水管からの異音（水漏れ音）を、私理事長ならばこれを実際に聞きます。それで異常音であるか否かを判断してから、組合としての調査を行います。水漏れ調査は保険対象になりますので、それ以外の調査は生活音なのかを慎重に進めます。生活音であれば直ちに組合は関与を止めます。
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| No.5 |
04さんの考え方が正論だと思います。
補足として、スレ主の組合が加入してるマンション保険がどこまで担保されるか？は事前確認すべきでしょう。 水漏れの疑いがあるなら調査すべきです。 原因によって、その修理費用は①施工会社、②管理組合、③専有者、④排水管清掃業者のどこ負担になるか異なってきます。 本来なら調査に要した費用もそこが負担すべきです。 原因を特定する前に費用負担で揉める悩むのはナンセンスだと思います。 うちなら管理組合が一時的な責を負う共用部に疑いがあるなら、組合で調査し、原因によっては調査費用も請求します。 現実的にはマンション保険が広範囲にカバーします。 |
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| No.6 |
スレ主です。お二人ともありがとうございました。
保険は、「水濡れ」「水濡れ原因調査」が対象となっていて、「水『漏』れ」に関しては記載がありません。 現段階では濡れてる様子はどこにも見られないので・・・。 また、水漏れ音は毎日決まった時間ではなく、何日も発生しなかったり時間も朝だったり夜だったりするため、実際に聞くことが難しいです。 生活音であるかの調査は具体的にどのような方法があるのか、ご存知でしたら教えていただければ非常に助かります。 |
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| No.7 |
参考になるかわかりませんが、その部屋の住人に音がした時刻をメモしてもらい「水漏れの疑い」があるからと、近隣とか関係ありそうな部屋に聞いてみるというのはどうでしょうか？
うちでは真上の階の部屋から「コポコポ」と水が溜まるような音が時々していました。 間取りは同じでうちは寝室にしている天井のほうからです。ファミリータイプのマンションで、その上階の人は独身の男性でキチンとした人と聞いていましたので、おかしなことはないだろうと思いながら疑問となって残っておりました。 ごく最近ですがどうも「大型水槽で熱帯魚」でも飼っているらしいと想像できました。ダンナが独身時代にやっていたこととほぼ同じだったからです。 上の方は土日になると朝から掃除機をかけたりする音がしてきます。 ある時、ベランダの雨水を流すところに大量の水が流され（ポンプで吸い上げる音も）、その後にときどき聞いていた「水を溜めるような音」がしました。ダンナも以前の自分と同じだと言っておりました。 水漏れしてからでは大変そうなので早く判明するといいですね。 |
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| No.8 |
>>06
それは厳しいですね。 私は設備に詳しいわけじゃありませんので、一般的判断でレスしています。 当然ながら異音(水漏れ音)のする排水口は特定されてますよね？(^^; 再現性の低い問題の調査は難儀するかもしれませんねぇ。 クレーム出した住民は何度も体験されているのでしょうから、 なんとか擬音で表現できないでしょうか？ 個人的に排水管から聞こえる「水漏れ音」などは全く想像できません。 ポッチャーン（水滴が落ちる音）なのか ボコッボコッ（泡が壊れる音）なのか ヒューヒュー（風が通る音）なのか ＞生活音であるかの調査は具体的にどのような方法があるのか それらの音の判断ができる施工会社の技術者か経験のある理事が直に聞くことでしょう。 |
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| No.9 |
スレ主です。どうもありがとうございます。
No7の方のご提案ですが、既に実施済みでして、残念ながら手掛かりは得られませんでした。 異音の箇所は特定されてます。また、水滴の落ちる音、と伺ってます。 施工会社の方が異音を聞きに行ったらしいのですが、なにぶんたまにしか発生しないので、聞けたものの精々１回だけなので『水滴音とも取れるし、モーターの何か（←説明されたものの専門用語？で理解できず）にも聞こえるし・・・』といった何とも言えないものでした。 カメラ調査を行うなら上階の方にもご迷惑をお掛けする可能性があるので、カメラ以外の調査法があれば助かるのですが・・・。 |
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| No.10 |
ハッキリ言いましょう。
被害者は多分高齢者でしょうから、まともに受け止めるのではなく、理事長自身が先ず判断すべきです。 |
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| No.11 |
何とも無いのでは？
そりゃ排水流れたら水が流れる音はするし 防音が甘い部分もあるでしょ 水道メーター見て漏水じゃないとは確認してるだろうから… 生活に支障が無いなら無視 |
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| No.12 |
普通は、封水などで排水管内の音が聞こえるってことないと思います。
異音は居住者のみが聞いてるんですよね。 これは難しくなってきました(^^; |
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| No.13 |
耳鳴りがしているんでないの？ 医者を紹介したら！
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| No.14 |
どうもありがとうございます。
該当の方は高齢ではないです。 ただ、過去に業者やその時々の理事の方と揉めたことはあるそうですが； 生活音、もしくは防音の甘い部分から漏れる音ではないかと思うのですが、実際に証明しないことには納得していただけないでしょうし・・・。 |
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| No.15 |
＞生活音、もしくは防音の甘い部分から漏れる音ではないかと思うのですが、実際に証明しないことには納得していただけないでしょうし・・・。
どなたかも言ってましたが、先ず管理責任者である理事長が自身が確認して、生活音か否かを判断すべきです。 単なるクレーマーなら本人に立証させる様にもっていくのが理事長の職務です。 その内に、電磁波、共鳴音、建物の傾斜やらのクレーマーが発生し無駄な調査費が延々と続く事になると予言しておきます。 |
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| No.16 |
録音か録画できる機器を、該当の方に貸し
記録してもらえばどうですか？ 音がした時に。 |
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| No.17 |
> 単なるクレーマーなら本人に立証させる様にもっていくのが理事長の職務です。
おそらく、住民が立証できないのであれば、調査費用は、一時的に住民負担にするのが良いと思います。 調査結果で、共用部分に問題があれば、調査費も含めて管理費で負担するのが、あまり問題の起きないやり方だと思いますよ。 何も問題がなければ、調査費は、住民負担になる。 一般的な保険もそうだと思うのですが、問題がなければ保険はおりないので。 ただし住民が、問題の現象を明確に証明でき、マンション自体の問題の可能性が高いと理事が判断できれば、調査費を管理組合が最初から持つということもできるとは思いますが、なかなか難しいかなぁぁとは思います。 |
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| No.18 |
皆様、本当にありがとうございます。
建築にもそれに関する法律にも、全く無知のまま役員になりましたので、一つ一つのご意見が非常に参考になります。 組合員は無関心ですし、役員は私も含め素人の集まりなので、皆様のご意見に助けられております。ありがとうございました。 |
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| No.19 |
レスしたものですが、お役に立てなかったみたいで…。
うちは管理会社が問題を起こしてるのに理事長に隠してもらって高い工事も獲得しています。 無関心って怖いです。修繕積み立てを値上げしても、ろくに相見積りもとらないで管理会社にばかり儲けさせたり。 無関心ってカモですよね。 理事会後にまた結果を教えてください。 |
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| No.20 |
とんでもない！全てのコメントが役に立ってます。今後の参考にもなりますし。
私自身頭がパンク状態で、お一人お一人にレス出来なくて申し訳ないです。 あまり書きすぎて、関係者に感付かれても困りますし； 多少内容が外れていても構わないので、ご意見だったり実体験だったり、少しでも情報が欲しいです。 |
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| No.21 |
ご報告に参りました。
結局、カメラ調査を行うに当たりいくつかの問題が発生することが分かり（カメラや管の形状から、カメラが入らない・抜けない、内部が破損する恐れがある）、とりあえず見送りとなりました。 数名の理事で異音確認に行くことになりましたが、気に入らない意見は断固として認めない方なので不安です。 異音を確認したらその場で議論せず解散、後日、自分の感じた率直な意見を文書で提出、といった形が不正（←口裏あわせのような）が少ないかと思うのですが、いかがでしょうか。こういった理事が直接現場確認をするようなケースの経験ある方がいらっしゃったら伺いたいです。 半年前に業者が異音確認・点検に行ったとき『占有部分の音である可能性が高い』という報告をしていたにもかかわらず、それ以降何の調査もしていないのに『共用部分に問題があるので理事会で解決してください』という見解に変わっていました。 こちらに丸投げされた感が否めないので、担当者名と社印の入った、『共用部分の問題である』と断言する文書を業者に求めてはいるのですが・・・。 |
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| No.22 |
すれ主さん
> 半年前に業者が異音確認・点検に行ったとき『占有部分の音である可能性が高い』という報告 これに関する報告書はないのですか？ 少し点検に来て、調査して口頭で言われたことでも、議事録は取るか、調査結果はもらったほうが良いですよ。 点検に費用が発生している場合は、調査報告書があるはずですが。。。 理事の議論に関しても同様です。 口頭で議論する場合は、必ずICレコーダで記録して議事録の作成が必須です。（議事録には参加者のサインが必要です） 理事で現場確認をする場合は、最初に確認項目を決めて、チェックリストで作成するほうが良いと思います ・異音は聞こえるか。 ・どんな音に聞こえたか ・誰が参加したか ・どんな方法で確認したか などなど |
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| No.23 |
＞少し点検に来て、調査して口頭で言われたことでも、議事録は取るか、調査結果はもらったほうが良いですよ。
全くその通りですね・・・。 半年前の点検はその方が個人で業者を呼び行ったもので、その時点では理事会に異音発生の報告は無かったんです。※費用は発生していません。 それから一ヵ月くらいして、総会の場で問題提起された際（このときはまだ前期の理事会です）、口頭で『業者には占有部分だと言われましたが、そんなはずは無いので調べてください』といった内容で報告されたのを記憶しています。 しかし、過去の議事録を見ても『その住戸にて異音発生』とは記されてますが、その方の発言はどこにもとってないんです。 すぐにでも調査結果を依頼したほうが良かったですね。迂闊としか言い様が無いです・・・。 アドバイスの通り、チェックリストを作成することにしました。 他の理事の方にも確認項目の候補を考えていただいている最中です。 本当にありがとうございました。 上記のほかに、あったら良さそうなチェック項目があったらお教えください。 |
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| No.24 |
被害者がそのような方であるなら、調査を行うべきです。（後々いろいろな場面で出てくる可能性大）
ただし、調査方法･金額･原因が占有部分にあった場合の負担を必ず説明して。 また、その旨は理事会議事録にて各組合員に周知すべきです。 原因が見つかれば解決ですし、見つからない場合も時間が稼げます。 さらにその方の為に組合（理事会）のお金と時間を使っていることの周知することで、その方を抑制できる場合があります。 余談ですが24時間換気の場合、引っ張られて稀に封水切れをおこし、臭いや音が伝わる場合があります、これは、頻繁の使用で解決する場合あり。 |
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| No.25 |
ありがとうございます。
費用の発生する調査をすることになりましたら、アドバイスのようにしたいと思います。 ただ・・・該当の方、『原因を調べる為のカメラ調査なのに、何故費用が業者負担ではないのか？！』と憤慨してらっしゃることが最近になって判明しまして・・・。 どちらの負担かで悩む以前の問題になりつつあります・・・。 私自身が舐められそうな立場にある（主人単身赴任中、マンション内で若輩）のも問題だとは思います。 スレ立てしたものの、だんだん内容がスレタイからずれていってしまってて申し訳ないです。 ＞24時間換気の場合、 凄く参考になります。『封水切れ』『異音』で検索すると、いくつか事例が出てきますね。ありがとうございます！ |
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| No.26 |
専有部内の壁に瑕疵があります(不要な溝/誤って切断しかけたと思われる)
勿論、最終確認の時に、指摘しました。 物理的に直らないのと、構造上問題がないのは私でもわかりましたが、指摘をしたにも関わらず、案内人は「問題なし」と報告しました。 報告を受けた責任者は「はぁ～、よかった…」と一言。 唖然としましたが、直らないのはわかっているし、構造上も問題ないので、どうせ仕様がないとそのままにしてしまいました。 今更ですが、 修補不能且つ建物の構造上何ら問題を有しなくても、 買い主である私の予定していた品質が備わっていなかったのですから、 損害賠償請求又は代金減額請求、若しくは契約解除ができた事案 ですよね。 分譲業者への怒りは元より、己の無知さ加減に腹立たしい思いでいっぱいです。 |
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| No.27 |
頑張って聞こうと思ったら水の音は聞こえますよ。
それが受任限度かどうかだけです。 管理組合で対応すべき部分ではないですね。 その人とのやりとりはまともに取り扱わない方がいいですよ。 |
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| No.28 |
人の書き込みにケチつけないで下さい！
瑕疵のスレが戸建ては見つけましたがマンションのスレが見当たらずスレの乱立を避けて書き込みました！ 何なんですかあなたは！ |
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| No.29 |
最近当マンションで雑排水管の高圧洗浄を行いました。
その際最上階から洗浄を行ったため、１階部分が横引き本管と縦管の部分が 詰まっておりそれが原因で２階部分に排水が吹き上げて水浸しになりました。 その調査費用は保険で対応できました。 ２階部分が水浸しになったのですが、３階の住民は時々ぼこぼこという音が していたといっています。 この保険については、洗浄会社のミスということでその保険を使用しました。 漏水事故があれば調査費用は保険で対応できますが、被害がなければ組合で 原因調査費用はださなければならないでしょう。 専有部分か共用部分かがわからない場合は管理組合が負担すべきしょうから。 臭いがするというのは専有部分というより縦管の可能性の方が高いと思います。 これだったら区分所有者全員の責任ということになりますので組合負担ということになります。 何階か分りませんが、下の階だったら共用部分の可能性はあります。 カメラが入らないということは今まで高圧洗浄は定期的にされてなかったんですか？ 長くやらないと配管が腐食して高圧洗浄することによって水漏れがするとのことで 業者もやらないのが普通ですけど。 |
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